徐州苏豪时代广场物业管理项目投标书终审稿.docx
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徐州苏豪时代广场物业管理项目投标书终审稿
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徐州苏豪时代广场物业管理项目投标书
徐州苏豪时代广场
物业管理项目
投
标
书
南京诚丰物业管理有限公司
地址:
南京栖霞区胜利三村483号
第一部分投标函
第二部分投标企业概况及投标报价表
第三部分企业授权委托书
第四部分企业简介
第五部分企业资质证书
第六部分服务承若
第七部分项目主要人员资料
第八部分组织机构、人员配置、人员的选聘要求、人员的培训
第九部分物资材料、固定资产的配置
第十部分综合报价测算
第十一部分商业项目管理的难点和重点
第十二部分机电设备设施的管理要求
第十三部分本项目可能出现的各类应急措施
第十四部分管理制度目录
第十五部分档案资料的管理
第十六部分编制依据
第一部分投标函
徐州成功置业有限公司:
我南京诚丰物业管理有限公司现通过徐州成功置业有限公司招投标办公室参加苏豪时代广场物业管理投标工作,并于二〇〇六年月日通过资格预审,并全部按照贵方的要求在规定的时间内完成各项前期准备工作。
在本次投标中我司将以精心的准备、真诚的态度积极参与,并作出以下承诺:
1、本公司已了解招标人有关《“苏豪时代广场”物业管理招标文件》的内容、细则、要求、办法及条款,并同意响应招标文件的内容及要求,以贵方招标文件内容为基础,投标“苏豪时代广场”物业管理服务。
2、本投标书物业服务费报价和其他报价包含了“苏豪时代广场”全部物业管理服务内容涵盖了投标人管理服务开支及其他费用。
3、本公司同意以本投标书内各项报价,向项目提供投标书明示的所有物业管理服务内容要求、标准和质量,并同意将各项服务费报价约定于合同期内保持不变。
4、本公司同意于中标并签署《前期物业服务合同》后,在约定的时间内提供投标书内所述之物业管理服务;接受业主的监督、政府行政部门的管理。
5、本公司知晓招标人选定中标人,无须向本公司公开中标人资料或做出招投标的其他任何解释,一切有关选聘中标人的活动以本项目评标规则为依据。
南京诚丰物业管理有限公司
二〇〇六年七月
第二部分投标企业概况及投标报价表
企业名称
南京诚丰物业管理有限公司
法定代表人
张茂安
企业注册地
南京栖霞区胜利三村483号
注册资本
万元人民币
企业资质等级
三级
投标人全委托管理物业规模及管理业绩
总建筑面积万m2,其中住宅万m2,商业万m2;
物业管理服务费投标报价
物业服务费收费标准报价:
1.住宅区元/㎡.月,公共水电费按元/㎡.月分摊;
2.商业区元/㎡.月,公共水电费按元/㎡.月分摊;
3.地下车库车位元/位.月;露天车位元/位.月(按徐州市物业管理收费标准收取)
投标单位(章)
2006年月日
第三部分企业授权委托书
授权委托书
本授权人声明:
我(姓名)系(投标人名称)的法定代表人,现授权委托(姓名)为我公司参加“苏豪时代广场”物业管理投标的授权委托代理人,代理人全权代表我参与该项目物业管理招投标活动,所签署的该物业管理项目提交的投标文件及评标过程中的澄清、承诺、签署《前期物业服务合同》,签署的合同文本本人均承认。
代理人无转委托权。
特此委托。
代理人:
性别男年龄
身份证号码:
职务:
投标企业:
南京诚丰物业管理有限公司(公章)
法定代表人:
(签字或盖章)
身份证号码:
委托日期:
2006年月日
第四部分企业简介
香港诚丰集团是一家集技、工、贸、服务为一体的现代化企业集团,集团以设计、制造、销售家具为龙头,现已涉足地产、贸易、航空物流、造纸业等多种行业。
集团在香港拥有“诚丰实业国际有限公司,诚丰办公系列(香港)有限公司,香港诚丰投资公司,香港德雅家具有限公司”等全资直属机构。
1993年起先后投资在中国大陆建成规模经营三大生产基地:
诚丰家具(中国)有限公司,深圳诚丰家具厂和诚丰五金钢具厂,专业化生产高中档办公家具、高档酒店家具、厨房家具。
诚丰家具(中国)有限公司总注册资金超过1亿港币,总投资达2亿多港币。
公司下属诚丰家具厂、诚丰万进家具公司,诚丰五金钢具厂、诚丰装饰工程有限公司、诚丰房地产开发(福清)有限公司、诚丰物业管理有限公司诚丰钢琴厂等生产实体,分别从事家具的生产、销售、工程等业务。
厂房面积达60000多平方米,占地面积将近500亩,服务员工、生产及销售人员超过3000名。
在销售管理方面,充分利用公司遍布全国的销售网络,发挥四十余家分支机构服务快捷的优势,资源共享。
诚丰物业公司成立于1999年,主要以服务为龙头,立足于物业行业发展。
公司一直致力于为住户塑造整洁、优美的社区环境。
同时诚丰物业公司也是一家科技企业,公司拥有高资质的优秀工程师和经验丰富的技师,以微电子计算机控制、工程技术开发等专业构成科技开发基础力量,开发研制了完全基于网络办公管理的软件产品。
软件集经验开发研制,将各种形式物业公司,不同用户办公需求中具有共性的应用,抽象为房产管理、住户管理、工程管理、设备管理、财务管理、办公室管理、消防保安、绿化保洁管理、电子商务管理等主要方面,应用网络这一共享资源平台和共享途径,围绕企业信息源将办公体系全部自动化、流程化、数字化。
凭借其着名的电子商务网站中国物业网常年为中国物业企业提供高质量、多层次的电子商务服务.计算机网络信息化建设及应用只是手段,企业通过高技术实现高效率、低运行成本的办公管理体系,赢得最大效益,才是真正的目的。
多年来,勤劳的诚丰人始终以“诚信服务,丰裕社会”为服务宗旨立足于社会。
诚丰物业公司不仅有丰富的物业管理经验,同时还聘请了上海浦东潍坊物业集团公司作为常年的咨询顾问,不定期的学习上海物管的先进理念和管理经验。
公司目前管理的龙福山庄,位于雨花区,面积万平方米,今年已通过ISO9000质量管理体系和ISO14000环境管理体系,管理已步入智能化的范畴。
小区内设电子监控系统,24小时保安值勤、巡逻、站岗,利用科技的手段保证了小区内的安全。
山庄内的绿化设施委派专业公司进行常年养护,绿化始终保持葱郁,茂盛;维修工定时对公共设施进行检查及日常维护,并能向业主提供室内有偿维修服务。
24小时专人看管大型地下停车场,免去了业主有车难停的烦恼。
小区的优质服务,居民的满意,让我们公司更有信心,更有能力来迎接更多的挑战。
公司拥有高资质的优秀工程师和经验丰富的技师,以中青年科技骨干为主体的机械、微电子计算机控制、工程技术开发等专业所构成的科技开发基础力量,加之高级管理人员和一支精良的专业,实施高科技技术成果商品化,产业化,集人才,信息成果市场四位一体的科工贸企业。
公司开发高新技术产品市场,热忱地实行网络管理,逐步推广网络信息,电子商务服务,以优异的服务树立诚丰公司的形象。
公司开发的物业管理软件和办公自动化软件已全部投入市场,得到了许多用户的赞同。
公司的专业化服务不仅仅面向于业主,也面向于物业管理公司。
公司的家政服务,绿化服务,网络信息工程,软件开发工程等服务都已得到客户的认同,我们的荣誉客户遍及南京、连云港、上海等地。
公司把IS9001国际质量认证体系始终贯穿于管理全过程中,以优异的服务维护着诚丰形象,彻底保证消费者的利益。
同时诚丰还以其蓬勃的发展势头,伴随行业发展腾飞不断前进。
我们是以“业主服务满意”为宗旨的物业公司,我们的服务准则是:
快速、便利、周到。
诚丰人会用自己的产品质量和服务质量去赢得广大客户的信任,使诚丰公司在商品经济竞争中占有一席之地。
一直以来,我们恪守“诚信服务,丰裕社会”的企业信条,不断挑战,完美自我,从产品的每一个部件做起,从每一个客户做起,使“诚丰”成为国内外家具市场的某种着名品牌。
遍布全国的四十多家全资分支机构营销网络和“九大服务承诺”更为诚丰的优质服务奠定了坚实的基础。
立足国门,放眼世界。
我们满怀信心与您共发展。
诚信服务,丰裕社会
真诚合作,携手共进
第五部分企业资质证书
第六部分服务承诺
日常物业管理阶段是物业管理公司实施管理与服务功能的重要阶段,主要内容包括治安管理、车辆管理、机电设备设施的维修与养护、清洁管理等多方面内容。
(根据实际情况酌情调整)
保安管理
项目
标准
人流控制
对来访人员须通过保安室,与主人通话征得同意后方可进入,并进行访问登记和离开注销登记手续;对装修、搬运人员采取办理出入证的管理,对其活动范围进行一定限制;对可疑陌生人,采取追踪、监控的措施,必要时可上前询问。
物流控制
对物资流动实施申报、盘查、登记制度,住户物品的搬出须向管理处提出申请,由管理处向门岗传达并提供方便,巡查人员由责任和义务对物资的流动进行礼貌的盘查,所有的物资流动实行登记放行手续。
车流控制
要求车辆保管员熟悉每辆车的情况,同时强调其高度的责任心和管理人员的严格认真的检查制度,发放停车证,及时记录进出车辆的车牌号、车型等信息,加强巡查工作,确保不发生丢失案件。
清洁卫生管理
划分日常清洁和定期清洁项目,合理分派工作任务,分块包干,责任到人,保持环境始终清洁干净,无积尘,无卫生死角,合理安排垃圾的收集及清运,做到日产日清。
项目
标准
公共楼道
1、每天清洁一次,二天拖洗一次。
2、地面无杂物、无明显污渍。
3、玻璃窗一月擦一次
4、管道外表,电、水表箱,各种开关每三天擦一次
5、走道灯每月擦一次。
6、天花板每月清洁一次。
道路
1、一天清扫一次。
2、地面无杂物、积水,无明显污渍、泥沙。
3、明沟内无积水、杂物。
4、半米处目视路面标识牌无灰尘、污渍。
5、果皮箱、垃圾桶外表无明显污迹、垃圾附着物。
地下雨、污水井的疏通
1、每月疏通一次。
2、水流畅通,井盖无污迹。
3、目视井内壁无附着物,井底无沉淀物。
绿地
1、一天清洁一次。
2、目视无枯枝落叶,无果皮,无饮料罐等杂物。
3、无3CM边长以上石块,100平方米内烟头在1个以下。
停车场
1、一天一次,整日保洁。
2、目视地面无果皮、纸屑,无积水、污迹和杂物。
3、每周用水冲洗地面一次。
灭鼠、蚊蝇、蟑螂
1、室内半月一次,室外一月一次。
2、目视无蚊蝇飞舞。
3、消灭孳生地。
物业维修与保养管理
制定维修保养计划,定期检查公用设备。
机电维修人员24小时当值,能够在最短时间内处理突发性情况,如漏水、停电等,尽量减少住户的不便和损失。
项目
标准
供电
1、配有专业工程技术人员,变配电操作维护人员均需有高压操作证。
2、定期维修、保养。
3、变配电设备运行正常,各开关、仪表、指示灯完好,工作场地整洁。
供水、排水
1、定期保养水泵、阀门及管道,定期刷漆防止生锈,定期保养,无漏水、漏油现象。
2、经常巡查供水系统,发现有跑、冒、滴、漏现象,及时抢修,杜绝浪费。
3、各种排污管道无堵、漏现象,排污符合环保要求。
4、保障供水的连续性,遇突发性事故导致停水,及时向住户解释。
房屋建筑
1、房屋外观完好、整洁、美观,无妨碍市容和观瞻的装修和搭建。
2、统一制作标识,公共部位管理有序,无乱贴、乱挂、乱堆现象。
3、房屋修理有报修、回访记录,零星小修,急修及时率98%以上,修理合格率100%。
绿化与环境布置
●对花草树木定期施肥、浇水、防病治虫、中耕除草和培土,并及时修枝整形,补栽补种。
●合理调整绿化布局,统一标识、标牌,使总体环境更和谐。
●节日环境布置,营造温馨氛围。
●加强对宠物的管理,不允许影响公共环境和骚扰他人。
便民服务
●保质保量落实好住户的零星修理服务,并为住户提供多种服务,包括清洁、代送洗衣、代订牛奶、定购车船机票等,作倒明码标价、合理收费。
●建立投诉处理回访制度,定期征询住户意见,认真听取住户的意见和建议,及时妥善地处理好业主的投诉,协调住户的矛盾。
●按时做好管理费的收缴工作,按规定催缴各类拖欠费用。
●无偿服务共21项
类别
编号
项目内容
备注
家
政
服
务
1
搬运家具
2
残疾人士特别服务
3
介绍保姆
4
代请家教
5
代租汽车
6
无偿配备急救箱、急救
商
务
服
务
1
代购车船机票
2
代办旅游手续
3
代寄、代领邮件
4
代订报刊、杂志
5
临时代为保管小件物品
6
代订牛奶
7
代订酒店客房
8
代办银行开户
礼仪服务
1
代办喜事
2
小区内代送礼品、鲜花
3
代为摄影、摄像
文化服务
1
开设棋类活动场所
2
义务检查煤气管道漏气情况、宣传消防活动
3
义务宣传家庭安全用电常识
老年服务
1
建立老年活动组织
2
组织老年人交谊活动
特色有偿服务
类别
编号
项目内容
收费标准
日常维修
装饰服务
1
铺贴普通地砖
50元/平方米
2
洗手盆安装
10元/平方米
3
坐厕安装
50元/个
4
安装抽油烟机
20元/台
5
安装窗式空调
150元/台
6
安装分体式空调
250元/台
7
安装热水器
200元/套
8
安装玻璃
5-50元/次
9
安装灯具/门铃/橱柜
10-20元/个
10
安装吊灯
20元/套
11
家用电气检查、小修
10-20元/次
12
换门锁
10元/次
13
更换、检修开关、插座
10元/次
14
查线、换线
10元/小时
15
换镇流器
10元/只
16
木门维修
50元/工日
17
清洗排风扇
20-50元/次
18
清洗抽油烟机
50-100元/次
19
清洗空调过滤网
1元/张
20
安装灯具、门铃、橱柜
10-20元/次
21
修理、更换电表、水表等
10-20元/次
22
修理、更换水阀、水龙头、各类软管等
10-30元/次
23
修理洗手盆、洗菜盆下水道,马桶浮球
10-50元/次
24
修理窗帘、拉窗等
10-50元/次
25
疏通下水道(主管)
20-200元/次
26
疏通下水道(支管)
10-100元/次
27
修理家具配件
10-100元/次
家政服务
1
钟点家庭服务
8元/小时
2
木地板打蜡
元/平方米
3
看护病人
15元/小时
4
快餐
市价
商务服务
1
租售鲜花、盆景
市价
2
电话
市价
3
传真
2元/张
4
打字
10元/张
5
洗车
10元/辆
6
车打蜡
市价
各项指标的承诺
序号
指标
承诺
实施措施
1
房屋完好率
100%
严格装修审批管理,建全房屋档案记录,落实项目责任人,确保房屋完好
2
房屋零修、
急修及时率
99%以上
维修指令下达后15分钟以内到达现场,及时处理故障,零修工程及时完成,急修工程不过夜,以优质服务为本,实行24小时值班制度
3
维修工程质量合格率
100%
强化岗位技能培训,落实岗位职责,建立回访制度,保证反馈渠道畅通,确保维修工程质量
4
绿化完好率
98%以上
划分责任区,落实责任人,实行专人管养,加强爱护绿地宣传教育,加强巡视监督,做好建档记录,确保绿地完好
5
清洁、保洁率
99%以上
划分责任区,责任落实到人,实行定时清扫制度和巡查监督制度,垃圾日产日清,确保区内环境整洁,空气清新
6
道路完好率及使用率
99%以上
落实道路养护责任人,实现巡检制度,保证道路正常合理使用,定期养护,确保区内道路完好畅通
7
雨水井、污水井完好率
99%以上
责任到人,巡查到位,定期清理,定期疏通,确保完好
8
排水管、明暗沟完好率
99%以上
责任到人,巡查到位,养护及时,确保畅通
9
路灯完好率
100%
责任到人,巡查到位,定期清洁,确保完好
10
停车场、自行车棚完好率
99%以上
责任到人,巡查到位,有坏必修,确保完好
11
公共活动设施完好率
98%以上
落实养护责任人,加强爱护公物宣传教育,减少认为损坏,实施巡检制,及时保养维修
12
消防设施完好率
100%
责任到人,检查到位,定期维护,建档记录,确保完好
13
有效投诉率与处理率
%以下,100%
依法管理,优质服务,融洽关系,加强联系与沟通,杜绝对立与不满,确保无投诉,一旦发生投诉,保证处理,并保证有结果
14
管理人员专业培训合格率
100%
按照公司培训系统对管理人员进行多种形式的培训,以一定约束机制,确保合格率
15
维修服务回访率
100%
建立维修项目的回访制度,采取走访、电话访问的形式回访,并做好维修回访记录,确保维修质量和用户满意率
16
物业管理服务满意率
98%以上
通过信息反馈渠道掌握用户需求,尽可能满足需要,加强交流,消除不满,确保满意
第七部分项目主要人员资料
第八部分组织机构、人员配置、要求和培训
一、组织机构结构表
管理机构设置
针对大厦的实际情况,我公司实行“专业化、一体化、规范化”的物业管理服务,并设立管理处为物业管理机构,该机构在公司授权下履行“物业管理合同”中规定的权利、义务和责任,全面负责大厦的日常物业管理工作,组织实施各项物业管理服务,监督、控制管理服务质量,管理处在经济上实行独立核算。
方便、优美、安全的物业管理目标,必须建立合理、有效的内部机构,配备一支训练有素的物业管理员工队伍。
为此,我们在人员配备上坚持“精干、高效、敬业和合理”的用人原则,要求管理人员必须是“一专多能”,在管理队伍建设上,我们将采用规范管理和人性化管理相结合的方式,运用行之有效的激励机制,充分调动全体员工的积极性,严格考核关,并保持一定的淘汰率,确保管理目标的实现。
管理处组织结构及人员配备图如下:
客户服务部
财务部
管理处经理
保安部
商业部
工程部
保洁、绿化部
行政部
二、人员的配置和选聘要求
岗位
人数
职责
要求
经理
1人
负责管理处的全面工作
大专以上,有较强的组织协调能力和丰富的物业管理经验
管理员
4人
来电来访,接待及投诉的处理配合主任对保安、保洁、维修、工作的监督
30岁以下,熟悉电脑操作,沟通能力强
会计
2人
商业管理员
3人
商业部分的安全、环境卫生、公共秩序的维护
30岁以下,熟悉电脑操作,沟通和协调能力强,突发事件应对能力强
客服主管
1人
接待业主来电来访,并记录业主的投诉、建议和意见
具有亲和力,熟悉电脑操作,沟通和协调能力强,有一定的服务意识和服务礼仪
保安主管
1人
主要负责大厦的公共秩序、安全、消防、保安队员的培训和日常管理
男性,30岁以下退伍军人,良好的身体素质和心理素质有一定的领导能力和管理能力
工程主管
1人
领导维修人员的对管理区域的电梯、给排水、变配电房、消防监控、中央空调、照明等机电设备设施的维修和养护
男性,机电工程师。
熟悉商业项目庞大的机电设备设施的维修和养护程序
保安员
38人
含班长3人
区域内公共秩序的安全,人员物品出入查验,紧急事故的处理
30岁以下,初中以上文化,责任心强,反应灵敏,退伍军人优先
保洁绿化垃圾清运
20人
区域内的保洁,消杀,垃圾杂草的清运,树木的修剪施肥
初中以上文化,40岁以下,男女不限,工作认真细致
维修工
8人
小区房屋公共部分,设备设施的日常维护管理,业主报修处理
男性,40岁以下,初中以上文化,有两年以上物业管理维修经验,要电工证,电梯维修证
三、人员的培训
企业的竞争是人才的竞争。
而人才的竞争关键在于企业是否能否最大限度地开发人力资源。
要实现管理人员素质的现代化,必须规范企业的培训制度,把培训作为企业的发展战略常抓不懈。
重点开展电脑培训、外语培训和物业管理培训,提高员工的综合素质。
●培训方针
“全员培训,全过程培训”的培训方针,使培训真正落到实处。
●培训目标
培养一支敬业爱岗、业务精湛、良好服务意识的物业管理人才队伍,培养若干名物业管理行业合格的管理处主任和员工,为的管理目标的实现提供可靠保证。
●培训方式
自办班、外派培训、参观学习、岗位练兵、以考代训、鼓励自学。
●培训要求
管理人员持证上岗率100%,特殊工工作人员持证上岗率100%,其他员工达到岗位技术精通。
每次培训均有记录,并归档保存。
●培训考评
没有考核的培训必将是事倍功半,培训结束后必须进行现场或训后考核,考核分为实际操作与书面考核二种形式,考核成绩要建立培训记录档案。
作为员工量化考核的依据。
●培训计划
1、接管前人员培训
培训内容及计划安排表如下:
内容
主讲人/机构
对象
日期
物业管理的前期介入
行政部
行政部
中标后立即执行
接管总动员,企业发展概况、组织架构经营方针、质量方针
行政部
全体员工
接
管
前
一
个
月
完
成
苏豪时代广场概况、管理模式及管理目标
行政部
全体员工
管理规章制度、岗位责任制
管理处经理
全体员工
便民服务标准及作业程序
管理处经理
工程部
公共设施及设备维护标准及作业程序
管理处经理
工程部
治安保卫工作目标及作业程序
管理处经理
保安部
清洁卫生标准及作业程序
管理处经理
保洁、绿化部
物业管理基本知识
管理处经理
全体员工
服务意识、职业道德、言行规范、公众形象、仪容仪表教育。
公司职能部门
全体员工
保安军体训练
保安班长
保安部
保洁员技能培训
管理经理
保洁、绿化部
2、日常管理人员培训(略)
3、新进员工岗前培训
a)企业发展概况,组织架构、经营方针、质量方针介绍。
b)苏豪时代广场概况,管理模式及管理目标介绍。
c)管理规章制度,岗位责任制介绍。
d)岗位基本技能、工作标准及作业程序讲授。
e)质量意识、服务意识、员工行为规范、职业道德规范讲授。
4、在岗人员培训,每月每人两次以上。
内容有:
员工素质、质量服务意识、仪容仪表、公众形象、员工行为规范、规范服务用语、职业道德规范、各
位工作标准、技能技巧、各岗位责任制、法律知识、消防知识、沟通技巧、急救常识等。
第九部分固定资产的配置
为保证苏豪时代广场的物业管理质量,我公司拟投入足以保障我公司管理水准的人力、财力、物力。
我公司拟配置相关设施设备,用于小区的物业管理,具体清单如下:
序号
项目
名称
数量
单价(元)
金额(元)
1
办
公
类
办公桌椅
8(套)
400
3200
电 脑
4(台)
6000
24000
复印机
1(台)
9500
9500
资料、档案橱
8(个)
500
4000
传真机
1(台)
2500
2500
电 话
5(部)
400
2000
空调器
2(台)
3000
6000
验钞机
1(台)
4000
4000
保险箱
1(只)
1500
1500
管理人员服装
11(套)
1300
14300
宽行针式打印机
1(台)
3000
3000
数码相机
1(部)
5000
5000
档案盒
1(
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