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TR项目可行性报告整理
T-R工程
可
行
性
报
告
重庆TFRS有限公司
二〇〇四年十二月
第一章总论
1.1工程简况
1.2本报告编制地依据
1.3工程业主
1.4结论
第二章工程背景及建设必要性
2.1工程背景
2.2建设必要性
第三章市场预测与分析
3.1全国宏观市场形势
3.2重庆市住宅市场需求及特征
3.3关于刺激住宅消费政策导向
3.4关于工程背景
3.5工程市场定位及特点
第四章建设地点选择及建设规模
4.1建设地点选择
4.2土地取得
4.3建设规模及技术经济指标
第五章建设方案
5.1主题构想
5.2总平面设计
5.3建筑设计
5.4结构设计
5.5给排水设计
5.6配电设计
5.7通风、空调、燃气设计
第六章消防与环境保护
6.1消防
6.2环境保护
第七章建设进度安排
第八章人员及组织
第九章总投资估算及资金筹措
9.1总投资估算
9.2资金筹措
第一十章财务评价
10.1评价依据和原则
10.2评价基础数据
10.3财务评价指标计算
10.4财务评价结论
第一十一章结论
第一章总论
1.1工程基本情况
工程名称:
T-R工程
工程性质:
新建
建设规模:
总建筑面积91500平方M
其中:
可售住宅78000平方M
公用配套房8500平方M
地下车库8000平方M
建设地址:
重庆市……
业主名称:
重庆TFRS公司
业主地址:
……
工程投资:
10855万元人民币
工程各项技术经济指标见表1―1.
1.2可行性研究依据
1.2.1重庆TFRS有限公司提供地相关资料;
1.2.2重庆市发改委固(2004)383号文《关于T-R工程建议书地批复》;
1.2.3其他各种来源地相关资料;
1.3工程业主
重庆TFRS有限公司……(简介略)
1.4结论
T-R工程作为TFRS公司进军重庆北部新城地重点工程,该工程选址适当,房屋户型合理,销价合理,该工程能够满足广大工薪族需要,这对环境改造,完善城市功能都有好处,这对拉动内需地需要,满足国家地产业政策是必要地、也是可行地.
第二章工程建设背景及必要性
2.1工程背景
随着国家货币化分房政策地实施和拉动内需地需要,住宅业地发展业地发展尤其是经济适用房地开发成为房地产发展地重点.
房地产业是一个关联较高地行业,它地发展势必对整个国民经济以及相关行业地发展带来较大影响.据有关专家测算,要保证今年GDP8%地增长,固定资产投资增长应在15%左右,投资总额将达29000亿元,按投资结构计划比例推算,房地产开发投资地快速增长将在相发程度诱发全社会总产出地增长,按固定资产形成额生产诱发系数计算,3724亿元地房地产投资将诱发9235亿元地社会总产出.
2.2建设必要性
重庆市是全国第四个直辖市,由于历史原因,我市地基础设施和住宅建设欠帐太多,加这产业工人多、人口密度和山水城市特点导致重庆市住房多年一直紧缺,人均住房面积远低于北京、广州、天津、上海、南京、大连、青岛、厦门、深圳等发达地区,也明显低于成都市.虽然近年来我市房地产业有了长足进步,但居高不下地房价使广大中低收入地工薪家庭望尘莫及.近两年我市商品房销路一直看好,销售率达到了95%左右.根据重庆市总体发展规划,在未来二十年内将大力发展和建设北部新城,届时将有大量人口迁往北部新城区,76平方M公里北部新城人口将从目前39万人增加到80万人.
T-R工程正是TFRS公司积多年房地产开发经验,在前期工程开发地基础上,向追求高生活品质地工薪阶层人士开发建设地中档住宅小区,成为重庆经济适用房开发建设地标志性工程和走向成熟地象征.
第三章市场预测与分析
3.1全国宏观市场形势
据统计,今年1季度,全国房地产市场继续上年地良好态势稳步健康发展.具体来看,一方面,随着国家实行住房分配货币化、建立新地住房供应体系政策,措施在各地已落实到位;培育住宅业为新经济增长点地观念也日益强化,经济适用住房地开发建设全面铺开;住房开发、消费信贷政策日渐成熟规范;投资供应快速增长,市场销售稳步发展.另一方面,在政府宏观调控政策以及开发企业以市场为导向地理性开发行为共同作用下,开发结构更趋合理.1季度全国房地产开发投资同比增长26.24%,比上年同期和全年增速分别高17和11个百分点;投资继续向住宅倾斜,住宅在整个房地产开发投资中地比重达到66.03%,比例之高是先前从未有过地;从住宅开工、竣工指标来看,其比重更是达到了80%以上.在市场销售方面,2003年1季度商品房销售面积和销售额分别比上年同期增长24.18%和25.17%,同去年地快速增长相比稍有减缓.
由于今年一季度国内生产总值增长8.3%,整体经济运行态势良好,决定房地产需求地根本因素城乡居民收入稳定增长,为推动房地产投资和消费提供了条件和空间.另外,在房地产政策上,新近出台地《住房公积金管理条例》和《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》,将促使住房信贷政策措施进一步规范和完善.《住房公积金管理条例》对于实物福利分房停止后促进住房福利制度地转换、社会化,完善住房购买能力地衔接,进而推动住房消费和建设意义重大.在企业目前普遍面临开发资金不足、融资渠道不畅地情况下,《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》不仅可以弥补此方面地不足,而且可以引导资金流向经济适用住房建设,调控开发结构,促进新住房供应体系地建立.
危机过后地亚洲经济开始出现了复苏地迹象,同时各国政府通过对不良房地产债务地处理,亚洲房地产市场走势也开始趋于稳定,从而有利于对亚洲房地产市场预期地提升,吸引资金入市.对于我国来说,则有利于更多地国外资金投向房地产业,以及活跃外销商品房置业市场.
3.2重庆住宅市场需求及特征
我市城镇住宅人均占有在全国处于下游水平
由于社会和历史原因,重庆市住宅建设和相应配套地基础设施欠帐太大,使人均住房占有面积处于下游水平,和全国许多城市相比存在较大差距.1994年重庆市城镇人均居住面积6.5平方M,在全国十大城市中列倒数第一,人均城市道路和公共绿地倒数第三.2001年末,全市缺房户仍5.39万户,危房量高达202万平方M,居全国之冠.其中主城区缺房户就达3.49万户,人均低于4平方M地住房尚有1.19万户.从总体上讲,我市城镇人均居住面积比先进大中城市低约1.5—2.5平方M.
我市和其它城市人均居住面积和配套指标地差距详见表1-1,2,3,4.
当前房价太高导致商品住宅空置不少
1981—2001年我市城镇住宅投资累计208亿元,竣工住宅面积4381万平方M,人均居住面积达8.2平方M,住宅建设取得了长足地发展.在居民住房改善提高和差距共存之下,也存在相当地沉淀商品房销售不畅.到2001年底全市商品房竣工714万平方M,空置商品房达200万平方M,占当年竣工商品房地28%.在空置地商品房中有住宅150万平方M,如果按每户65平方M计算,可解决2.3万户缺房户,其原因:
3.2.1房价太高,超过大多数居民阶层地承受能力
目前渝中区商品房每平方M售价约在2400—3000元,江北区观音桥组团商品住宅每平方M售价约在1500—2000元.导致房价居高不下地主要原因是征地拆迁、各种税费规费较重以及开发商追求希望利润.
3.2.2配套服务设施,物业管理跟不上
目前有相当一部分商品住宅地生活配套设施,如供电、供气、供水、交通、通讯、邮政、医疗、读书、购物、文体娱乐等不完善.物业管理不规范也是销售不畅地原因.
3.2.1.1目前住宅市场需求特征
购房主体中,个人购房比例快速上升
重庆市个人住房消费市场初步形成.1999—2001年三年间市民比例由仅
占房屋市场总额15%,提高到2001年地50%,而集团购房比例由57%下降
到22%.今年重庆市各大商业银行拟贷款4-6亿元,用于居民购房按揭,
市政府也将从房改资金中拿出5000万元支持个人购房.
在写字楼和住宅销售中,住宅销售明显上升
2001年商品住宅实现销售152万平方M,占销售总量地83.7%,比上年提
高5.7个百分点;写字楼销售10余万平方M,比上年下降7个百分点;
商用楼销售5.5万平方M,比上年下降1.4个百分点.
我市2001年城镇缺房户5.39万户,若按每户65平方M地经济适用房计,
需建房350万平方M;2001年低于4平方M地住房仍有1.5万户以上(包
括万、涪、黔),按每户增补30平方M计,需建房45万平方M;城市危
房量尚有近200万平方M;我市今后三年中约有20万对新婚夫妇需要住
房,若其中20%购经济房,则需250万平方M,仅上四项共需经济适用型
住房845万平方M,可见经济适用住房在今后几年地前景是十分广阔地.
今后几年,住宅建设将维持较高速度发展,原因在于:
一是,党中央、国务院决定扩大内需等一系列经济政策,正在取得积极
成效.今年一季度国内生产总值比去年同期增长8.3%,超过全年平均计
划数.同时东南亚经济危机地负面影响正在逐步减弱,外来投资也逐步
回升,宏观环境仍然有利于房地产业地发展.
二是,1998年7月下发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快
住房建设地通知》后,去年下半年和今年上半年,是各地陆续出台地方
方案地时间,全面地落实和发挥《通知》地作用,主要是从今年开始.
今年正是向纵深发展全面落实《通知》极为关键地一年,只要各地在今
年内能够抓紧出台(指尚未出台地部分城市)和实施《通知》地各项要
求,必将更有效地发挥政策地威力.
三是,与住房分配体系和住房供应体系改革相配套地有关政策措施,包
括开拓住房二三级市场、发展住房金融、提高住房质量、加强物业管理
等,在今年也会从点到面地取得较大地进步.并会从各个方面产生积极
推动住房建设地作用.
四是,去年决定将单位建房按房改政策出售地时间延缓至今年年底,在
去年里已经对调动单位建(购房)房积极性产生了很大地作用,今年这
一决定仍将继续发挥作用.五是,今年我国政府在扩大投资需求地同时,
将采取有力措施引导和扩大消费需求,并通过多种渠道增加城乡居民特
别是低收入群众地收入.居民地收入提高了,必将适时地反映到提高住
房消费上去.
经预测,从1998年起到2010年,我国地住宅产业每年地平均增长速度
可以达到5-10%,对国民经济贡献率达到0.5-1.住宅开发建设前景良好.
3.3关于刺激住宅消费政策导向
3.3.1停止住房福利分配政策地出台是启动住房消费市场地重要政策契机.停止福利住房地分配,严格控制新竣工住房进入新地分配体制,这种溯源治本地改革将会有效刺激住房消费市场.
3.3.2差价换房市场地出现将使相当部分潜在住房消费变为即期消费.卖掉旧房、购买新房,改善和提高居住条件和面积,这是占人口80%地有房户地其同愿望,差价换房市场地出现和形成很好地解决了需求和可支付能力不相配地问题.从今年7月起,我市居民欲出让新购住宅,可立即办理相关手续而不必等到五年后才能出售,我市房屋置换市场体系正在形成和发育.
3.3.3住房消费信贷规模急剧扩大正在引导城市居民按揭购房.今年银行信贷将大幅度向住宅消费倾斜,并出台了多项信贷、扶持政策.中央人行决定住宅按揭贷款从去年地300亿元增至今年地1000亿元;从今年起,国有各银行均可办理住房公积金委托贷款业务;均可在所在城市,对所有普通商品房开办个人住房担保贷款.
3.4关于工程背景
重庆房地产市场由于起步较晚,正处于一个快速发展时期,1998年全市商品房已完成投资97.3亿元,比上年同期增长达44.1%,超过历史最高水平;商品房竣工面积为572.45万平方M,增长24.5%,其中,其中经济适用房竣工面积64.15万平方M;商品房销售面积419.26万平方M,增长达60.8%;人均居住面积仅为9.23平方M,远低于上海、北京、广州等发达城市,具有良好地发展前景.
据重庆市统计局最新统计资料显示,在去年快速增长地基础上,今年一季度重庆市房地产开发继续保持上升趋势,共完成投资12.5亿元,比去年同期上升22.4%.一季度,重庆市房地产开发市场呈现以下特点:
住宅建设进一步加快.新开工住宅面积128万平方M,比去年同期上升了60%,新开工住宅面积占新开工房地产开发面积地比重由去年同期地62.5%上升到77.1%,上升了14.6个百分点.住宅建设完成投资5.5亿元,比去年同期增长10.3%.房屋在建规模适度扩大.房地产开发房屋施工面积为1115万平方M,与去年同期相比增长42.4%,其中住宅增长43.7%,写字楼增长25%,商业营业用房增长52.5%.竣工面积大幅上升.在建地房屋建设工程一改过去主要集中在下半年竣工地状况,竣工总量为46万平方M,比去年同期增长120%.此外,商品房销售量继续增长.一季度销售商品房面积32万平方M,比去年同期增长28%.其中,私人购房比例大幅上升,面积达27.5万平方M,比去年同期上升了96.4%.私人购房占整个商品房屋销售面积地比重由去年同期地56%上升到85.5%,上升了29.5个百分点,预示重庆市房地产开发已进一步向“百姓化”地市场迈进.
住宅建设是目前重庆房地产开发地热点,相对于写字楼、商场等公建设施表现了良好地销售势头.但由于起步较晚,居住质量与沿海地区相比仍有相当地差距,住宅空置率居高不下,有效供给不足,相当多地住宅存在环境质量差、户型不合理、物业管理落后,尤其缺乏面向追求高生活品质工薪阶层者地中档精品物业.房产实际上也是一种产品,消费者必然会有消费偏好.通过市场调查和1998重庆房地产展示交易会了解到,除了房价地承受因素外,购房者对住房地选择更加挑剔,包括环境、位置、配套、户型,乃至物业管理均是消费者关注地热点.
重庆住宅价格走势呈上升趋势,北部新城更是消费者关注地焦点,许多无房户到这里买房,多数有房户更新换代也瞄准北部新城,使北部新城地住宅价格节节攀升,1998年北部新城住宅价格涨幅高达近40%,与渝中、南坪、沙坪坝等区房价升幅缓慢形成明显地反差,逐渐在重庆市民中树立了北部新城“好住处”地印象.
随着国家货币化分房政策地实施,住房消费地比例将会得到加强,近期统计调查资料表明:
居民储蓄存款地目地主要为了子女上学、养老和购房三大因素,其中购房约占26%;加之重庆房地产价格相对较低,仍具有相当大地市场购买力.
3.5工程市场定位及其特点
3.5.1工程市场定位
目前经济适用房地供应量比较少,且具有价廉地优势,在与一般商品房地竞争中处于有利地位.1998年国家下达三批经济适用房住房建设投资计划和信贷计划,年度建设规模总计达2亿多平方M,投资总规模为1700亿元,日渐成为商品住宅建设地主体.
根据重庆房地产市场发展情况,结合一般工薪阶层对经济适用房地需求特点,T-R工程地市场定位为面向政府公务员(处科一级)以及企事业单位中级管理人员地经济适用房(在经济适用房中属较高地档次).具体定位包括产品定位、客户定位、户型定位、价格定位和消费心理定位等.
3.5.1.1产品定位
T-R工程为中档住宅小区,配备比较齐全地服务配套设施、集中绿化广场、游泳池和必要地区内商业配套,全部为12—18层电梯公寓.服务设施如学校、诊所、托儿所等在片区内配套较好.
3.5.1.2客户定位
T-R工程面对地消费对象为改善居住环境地工薪阶层.
3.5.1.3户型定位
T-R工程户型主要以三房两厅两卫为主,建筑面积在100--120m2左右,辅之于两房两厅一卫,建筑面积90m2左右.
3.5.1.4价格定位
北部新城地楼市越烧越热,用市民地话说,北部新城地商品房“卖疯了”.在去年底举行地房交会上,北部新城地住宅小区成为重庆人首选之地,市民踊跃购买.同时,北部新城地楼市升值比率也高居各区之首.在去年底评选出地全市十佳住宅小区中,名列前茅地也是北部新城地几家住宅小区.
T-R工程地处新牌坊、观音桥和江北城地中心,交通又极为方便.目前北部新城小区住宅地价格基本处在2700—3800元/m2左右(见北部新城及临近地区部分房产价格一览表),根据T-R工程地地理位置,T-R工程地平均销售价格估计在2800至3300元/m2之间,容易获得市场地认同.
T-R工程地销售价格确定在2980元/m2左右,并采用银行按揭进行销售,首付款6—8万元,月供款900--1200元左右,适合于固定月收入在3000至4000元左右地家庭.
3.5.2工程地规划特点
前些年地楼盘开发,只要有好地段就能卖出去,随着楼市地发展,住宅地房型设计逐渐成为购楼主题,如今地楼市,市民地居住习俗和生活习惯受到都市新潮发展地影响,对住宅地质量和生活品位越来越讲究.现在消费者对某一楼盘地选择,决不会因某一单项优势而匆匆下定,差不多总是在货比三家或数十家之后,经过几近苛刻地挑剔,强调楼盘地综合优势.在现时地楼盘销售中,除了地理位置、房型设计、交通条件、售后服务等,客户对住宅小区地内部环境和外部环境地选择已成为选购楼盘地第一要素,楼市中那些受到消费者青睐地环境楼盘售势日见火旺,恰恰证明了这一点.回归自然,返朴归真,人们追求都市新潮之中地野趣生活,在领略都市繁华地同时祈求摆脱喧嚣.因而,在楼市中,绿色地生态型环境住宅越来越受到消费者地欢迎,人们对楼盘地选购已发生了深刻地变化,为生命、为健康、为环保.人们之所以争相看好和选择绿色地环境住宅,是因为他们已经意识到生活地质量不仅仅要有一个好地地段和好地房间,而是应该围绕一个以人为本地高品位地、高质量地居住条件和生活环境.
T-R工程是一个面向改善生活环境、追求高生活品质工薪阶层地中档住宅小区.为此目标地实现,工程应从规划构想上进行总体考虑.
3.5.2.1.工程规划布局
“以家为本”,高起点、高标准,努力营造一个与城市环境相协调、与自然环境相亲和地人居环境,并体现居住者“自我价值”地理想家园,是T-R工程规划布局地根本.
T-R工程在规划设计中,充分考虑自然环境地属性,应用生态学观念,结合社区文化地现代内容进行规划和设计,以创造体现居住特征、可持续发展地跨世纪温馨居住空间.
T-R工程规划设计理念是以家为本,从“家”地概念进行系统延伸,在设计构思上寓典雅于个性之中:
独特地规划布局,便利地交通网络,完善地配套设施,为工程提供了“家”地便利;智能化地安保系统以及酒店式物业管理,为工程提供了“家”地安全、温馨;新颖地室内设计,体现新生活地惬意,卫浴分离设置,给业主带来方便实用地生活感受;开敞式厨房,方便实用,把设计创意发挥到极值;底层大部分架空,引入绿化,创造邻里交往地社区空间,成为重庆经济适用房中地精品.
整个工程以5栋16--18层小高层电梯公寓组成,建筑体形依据用地形状以点式、板式或条式相结合,并注意顶部地处理,形成丰富地小区天际线空间.同时形成集中式绿化广场,并布置适当地娱乐活动设施:
如儿童游乐场、老年活动中心等,创造邻里交往地空间和社区文化.
3.5.2.2.配套设施规划
配套设施是住宅小区地必要配套工程,T-R工程经济适用房工程将建立齐全地配套设施,为业主提供完善地配套服务,其配套设施包括商场、幼儿园、会所、娱乐设施等,其他配套设施如学校、诊所等由XX开发区第三期配套解决.
①商场
T-R工程将引入24小时便利店,解决业主日常用品地采购问题,并实行送货上门式服务.商场可设置在底层或入口处.
②会所
T-R工程前期工程已设立专门会所供业主使用,对TFRS公司开发地其他工程所设立地会所,T-R工程地业主亦可享有优惠.
会所功能包括有羽毛球、桌球、健身室、室内网球场、棋牌室、卡拉OK、快餐厅等.
③娱乐设施
娱乐设施包括儿童游乐场、老年活动中心、嬉水游泳池等.
3.5.2.3.物业管理规划
T-R工程除了出色地设计创意、准确地市场定位、创新地营销策划和良好地施工质量以外,完善地物业管理更是“品牌形象”地重要内容.T-R工程将组织一套专业班子进行管理,确保从观念、行动和资金等三方面进行投入,让物业管理全面参与房地产开发地全过程,即在工程选项、规划设计、工程施工和物业销售等过程都认真考虑物业管理地相关问题,并妥善加以解决,给业主提供和保持一个优美整洁、舒适方便、文明安全地工作生活环境,从而也充分发挥房产物业地最佳综合效益,使物业保值、升值,延长其使用寿命,同时也有利于树立发展商地形象,增加物业在市场中地竞争力,加快其市场销售地速度,为发展商带来可观地社会效益和经济效益.
第四章建设地点选择及建设规模
4.1建设地点选择
T-R工程选址于重庆北部新城地中心地块,属渝北区龙溪镇辖区,背靠风景秀丽地金紫山,南临北部新城主干道----红黄路和五黄路,东临54M宽地金紫山大道,离建新北路仅数百M地距离.借助建新北路往南通过嘉陵江大桥,直通上清寺,与渝中区相连;借助建新北路往北通过人和、319国道直通江北机场;借助五黄路往东通过五里店立交、黄花园与解放碑相连,亦可通过王家坨大桥(规划中)与弹子石组团联系;借助红石路通过石门大桥与沙坪坝连接,交通四通八达,成为最理想地“闹中取静”居住场所,既可留住田园地宁静、安详,也可以领略都市地繁华、热闹.
4.1.1地块自然条件
工程用地东西长约150M,南北长约330M,呈长方形,规划总用地50318平方M,经济适用房占地面积约25000平方M.地势较为平坦,仅高尔夫球练习场地势较低.
4.1.1.1气温:
月平均气温,最低在1月,为6.4~8.0℃;最高在7月或8月,为26.9~28.8℃.
4.1.1.2降水:
年平均降水为986~1282毫M.主要降水时段出现在5~9月,占全年降水量地70%.
4.1.1.3日照:
年平均日照数为1133~1280小时,10~3月地冬半年,日照时数为352.2小时,占全年日照时数地28.8%.年平均风速为0.9~2.0M/秒,湿度大,全年各月平均湿度在80%左右.雾日较多,年平均雾日数为51天.
4.1.2社会条件及交通条件
北部新城是重庆未来地行政中心、信息中心、科技文化中心和交通枢纽,根据规划以及目前已动工地状况,未来北部新城地道路将是“两横三纵”:
即红石路至红黄路、人和至冉家坝和红旗河沟至嘉陵江大桥连接上清寺、五里店至黄花园大桥连接石黄隧道通南坪、龙溪立交桥至华村大桥连接大坪快车道,这将大大缓解目前北部新城与渝中老城区交通联系地塞车现象,成为重庆唯一具有环线道路地地区,其整体规划地完善性与渝中老城区规划地混乱形成鲜明地对比.
该地块位于重庆最具开发潜力地北部新城中心地带----红旗河沟,北有新牌坊,为未来重庆国际金融贸易区,领事馆亦在此处,建有重庆目前最高档次地住宅小区---龙湖花园、锦绣山庄和加州花园等,但办公、商业配套等仍有待完善;南有观音桥,为目前江北区商业闹市区,虽然规划较为混乱,但已形成一定地商业氛围,有家乐福、重庆百货、世纪新都、北城天街、等商业办公设施;西南为江北城,重庆未来地行政中心、政府办公所在地,是重庆最具发展潜力地地区,誉为重庆地“浦东”.从城市建设环境分析,T-R工程处于新牌坊、观音桥和江北城三个组团地中心地带,为T-R工程地大环境配套提供了有利地保障,是北部新城十分理想地住宅用地.
红旗河沟洋河一带,建有洋河小区、洋河体育场、满堂红小区、新原兴住宅区、海底世界公园等,加之正在开发建设地XX开发区前期工程工程、佳华花园等,形成良好地居住环境.
4.1.3规划条件
根据重庆市规划局所发重规定(1993)61号文,该工程所在23号地与28号地地规划条件分别为:
23号地为居住及商业服务用地,地块面积约50亩,地块容积率为3.5,建筑覆盖率≤40%,绿地率≥25%,停车泊位68辆,车辆出入口限在东边.28号地位医疗卫生
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