土地管理概述.ppt
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第七章土地管理概述,土地评价与土地管理,管理:
管理者在一定的环境条件下,为有效地实现既定目标,运用一定的方式和手段所进行的一项综合性活动。
什么是管理?
为什么要管理?
一、土地管理的目的,合理配置土地资源,不断提高土地的社会、经济、生态效益,满足社会日益增长的用地需求,为什么要进行土地管理?
一、土地管理的目的,为什么要进行土地管理?
我国实行土地公有制,即国家土地所有制和集体土地所有制,权能分离性,二、土地管理的内容,土地管理管什么?
1.土地管理的客体,组织个人,二、土地管理的内容,土地管理管什么?
集体耕地新增国有建设用地,土地用途管制,土地征用,二、土地管理的内容,土地市场管理,土地信息管理,土地利用规划/计划土地利用监测,土地用途管制,三、土地管理的职能,土地管理怎么管?
1.计划职能:
为实现土地管理目标而拟定方案和措施的过程,预测决策计划编制计划实施,计划的形式:
策略,政策,规则,程序,预算,确定性,风险性,不确定性,三、土地管理的职能,2.组织-领导职能,
(1)建立土地管理机构,确定职责与职权,
(2)领导、监督、激励、协调相关人员开展土地管理活动,土地管理怎么管?
三、土地管理的职能,3.控制职能:
将现实工作成果与计划目标相比较,并纠正偏差的过程,确定标准衡量绩效偏差分析与纠正,预先控制,过程控制,后果控制,达到目标否,波动可接受否,标准合适否,土地管理怎么管?
1.行政方法(“行使政治权威”)运用行政权力,通过强制性行政命令,直接控制管理对象,四、土地管理的方法/手段,2.经济方法运用经济杠杆(地租地价、财政、金融、税收等),调节和引导土地利用活动,土地管理怎么管?
3.法律方法运用立法和司法手段,巩固和调整土地关系,4.技术方法运用科技手段,为土地管理提供指导性信息,四、土地管理的方法/手段,土地管理怎么管?
五、土地管理的主体(土地管理体制),土地管理谁来管?
1.土地管理部门的发展,国土资源部,2.国土资源部组织机构及职能,六、土地行政复议,行政复议的申请,程序,内容,时限,审查,并做出是否受理的决定,是否有事实根据;是否合法;是否基本公正,维持;补正;撤销,变更;责令赔偿,七、土地行政诉讼,行政诉讼的起诉,程序,内容,时限,审查,并做出是否受理的决定,行为主体、行为依据、行为程序;适用法律法规,维持;撤销或部分撤销;变更,被告负举证责任;诉讼期间不停止行为执行;不适用调解;不适用反诉,八、土地税收,我国现行的土地税收,八、土地税收,我国现行的土地税收,八、土地税收,我国现行的土地税收,土地评价与土地管理,第二节地权管理,一、我国的土地所有权,1.土地所有权:
土地所有权人在法律规定的范围内占有、使用、收益和处分土地的权利。
我国实行土地公有制,即国家土地所有制和集体土地所有制,一、我国的土地所有权,2.我国土地所有权的特性,主体特定性,交易限制性,权属稳定性,权能分离性,3.国有土地的范围,城市市区的土地,农村和城市郊区土地中已经依法没收、征收、征购为国有的土地,一、我国的土地所有权,依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其它土地,3.国有土地的范围,农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后,原属于其成员集体所有的土地,因国家组织移民、自然灾害等原因,农民不再使用的原属于农民集体所有的土地,一、我国的土地所有权,国家依法征用的土地,4.集体土地的范围,除了有法律规定的属于国家所有的土地之外的农村和城市郊区的土地,宅基地和自留山、自留地,一、我国的土地所有权,1.土地使用权:
土地使用者根据法律、文件、合同规定,对国家或集体所有的土地享有的占有、使用、收益及部分处分的权利。
二、我国的土地使用权,所有权人的使用权与所有权相分离的使用权,1.土地使用权:
土地使用者根据法律、文件、合同规定,对国家或集体所有的土地享有的占有、使用、收益及部分处分的权利。
二、我国的土地使用权,属于地面,不及地上地下,拓展,土地空间权:
以他人土地为依托但并不直接与地表相连接,在土地上面或下面建造建(构)筑物或维持工作物的权利。
拓展,土地空间权:
空间所有权,空间使用权,土地空间权:
地上空间权,地下空间权,国家所有/独占,有限利用,无害利用,拓展,土地/空间相邻权:
为自己不动产使用便利而对相邻不动产使用或限制使用的权利。
相邻土地通行关系,相邻截水排水关系,相邻疆界关系,提供支点、出口,2.国有土地使用权的取得:
依照法律或合同协议,通过划拨、出让、租赁等方式取得。
有偿取得的使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。
二、我国的土地使用权,3.集体土地使用权的取得:
依照法律、政策,或是承包合同取得,二、我国的土地使用权,自留地,自留山,宅基地,1.依法确认土地所有权和使用权,三、土地产权管理的内容,2.依法管理土地权属变更,3.依法调处土地权属纠纷,4.依法查处土地权属方面的违法行为,基本原则,三、土地产权管理的内容,依法原则,尊重历史的原则,土地所有权单向流动的原则,国有土地所有权性质不变更界线与面积不符以界线为准远期证据服从于近期证据重复征用或划拨,以后者为准尊重事实使用,专题:
农村土地家庭承包责任制,农村土地使用制度变革:
耕者有其田集体所有制家庭承包经营,利弊分析,专题:
农村土地家庭承包责任制,在土地家庭承包制度下进行农业适度规模开发,增产不增收?
如何解决?
使用权流转困难?
多种方式,土地评价与土地管理,第二节国有土地使用权流转管理,土地使用制度改革,无偿、无限期、无流动的政府划拨,有偿、有限期、可流动的市场配置,背景,1.土地使用权划拨:
县级以上人民政府批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。
特征:
无限期性,不得交易,用途不变,一、国有土地使用权的划拨管理,2.划拨土地使用权的适用范围,国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地,法律行政法规规定的其它用地,一、国有土地使用权的划拨管理,3.划拨土地使用权的管理,用途限定,流转限制,收回,公益用地需求,城市改造调整,单位撤销迁移,场地报废,一、国有土地使用权的划拨管理,土地出让,土地租赁,土地作价出资(入股),授权经营方式,保留划拨方式,国有企业改革中划拨土地使用权的管理,延展,二、国有土地使用权的出让管理,1.出让:
国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。
政府垄断,年限限制,有偿,二、国有土地使用权的出让管理,1.出让:
国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。
包括土地开发费用、业务费用和土地净收益,2.出让主体:
代表土地国家所有权的县(市)人民政府,出让客体:
国有土地,集体土地要先征用,不包括地下资源、埋藏物和市政设施,二、国有土地使用权的出让管理,3.出让期限,二、国有土地使用权的出让管理,4.出让方式,二、国有土地使用权的出让管理,4.出让方式,协议出让,定向议标,程序:
向受让方提供资料受让方申请协商、签协议审批,二、国有土地使用权的出让管理,4.出让方式,协议出让,适用:
工业项目、具公益性质的项目、产业扶持项目等用地,二、国有土地使用权的出让管理,4.出让方式,招标出让,根据出让方条件,符合者以书面投标形式,通过各投标者的竞争,确定受让方的方式。
分为公开招标、邀请招标。
二、国有土地使用权的出让管理,4.出让方式,招标出让,程序:
发招标公告投标开标、评标、决标签合同并履行,开始日前20天发布公告,集体决策确定标底,活动结束前保密,少于三个竞投人,中止招标,出让结果10日内向社会公布,二、国有土地使用权的出让管理,4.出让方式,招标出让,国有土地使用权招标公告(附投标须知),国有土地使用权投标书(附报名表),国有土地使用权招标中标通知书,国有土地使用权出让合同,二、国有土地使用权的出让管理,4.出让方式,招标出让,适用:
需要优化土地布局的大型项目、投资额度大的项目用地,二、国有土地使用权的出让管理,4.出让方式,公开拍卖,竞投,即就土地出让价格公开叫价竞投,并将土地使用权出让给出价最高者的方式。
程序:
拍卖公告领取应价牌拍卖签合同并履行,程序规定同招标,二、国有土地使用权的出让管理,4.出让方式,公开拍卖,适用:
盈利大、竞争性强的行业(商业、金融业、娱乐业、旅游业等),投资环境好、区位条件好的闹市区土地,二、国有土地使用权的出让管理,4.出让方式,挂牌出让,竞买,即就土地出让价格公开挂牌竞买,并将土地使用权出让给出价最高者的方式。
二、国有土地使用权的出让管理,4.出让方式,挂牌出让,程序:
挂牌公告挂牌公布竞买人报价更新挂牌价接受新的竞买价确定竞得人签合同并履行,挂牌时间不少于10个工作日,截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的,可进行现场竞价,出价最高者为竞得人,二、国有土地使用权的出让管理,背景,深化土地使用制度改革,出让方式,二、国有土地使用权的出让管理,背景,深化土地使用制度改革,2002年5月,国土资源部颁布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定,明确了招标拍卖挂牌出让的范围,四类经营性土地,必须采取招标拍卖挂牌的方式出让;规范了土地出让程序,以外用途的土地供地计划公布后,同一宗地有两个以上的意向用地者的,也应当,二、国有土地使用权的出让管理,商业、旅游、娱乐、商品住宅,背景,深化土地使用制度改革,2003年,国土资源部又出台了协议出让国有土地使用权规定,明确了协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地拆迁补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70,低于最低价时国有土地使用权不得出让,二、国有土地使用权的出让管理,背景,深化土地使用制度改革,19992006年,全国共出让土地94万公顷左右,收取土地出让收入约28200亿;约有1618%的国有土地实现了有偿使用。
二、国有土地使用权的出让管理,背景,深化土地使用制度改革,现状(2006年):
全国共出让土地面积23.25万公顷,出让价款7676.89亿元。
其中,招拍挂出让面积和出让价款分别为6.65万公顷和5492.09亿元,分别占出让总面积和总价款的28.6%和71.5%。
二、国有土地使用权的出让管理,协议地价:
供需方的动机招标地价:
部分取决于市场,部分取决于社会公共目标和政府拍卖挂牌地价:
土地最佳预期收益,价格形成机制,出让地价,深化土地使用制度改革,二、国有土地使用权的出让管理,不同用地类型:
工业用地收益最小,商业用地收益最大,深化土地使用制度改革,二、国有土地使用权的出让管理,背景,深化土地使用制度改革,变化:
招标拍卖挂牌出让的土地面积占全部出让土地总面积的不足1%(1992年)29%(2006年);同期,出让金额的比例从不足1%72%。
二、国有土地使用权的出让管理,二、国有土地使用权的出让管理,2006年,发布国务院关于加强土地调控有关问题的通知,明确要求,工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让价格不得低于公布的最低价标准,工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和,即所有工业用地都不能以低于成本的价格出让。
背景,深化土地使用制度改革,背景,深化土地使用制度改革,展望:
逐步把具有一定替代性、竞争性的工业用地等纳入招标拍卖挂牌出让的范围,展望:
国有土地市场配置或有偿使用达到4050,在有偿供地的总量中,招标拍卖挂牌供地面积比例达到40,二、国有土地使用权的出让管理,5.出让合同及管理,合同的内容,合同的管理,二、国有土地使用权的出让管理,6.出让的工作程序,(申请),二、国有土地使用权的出让管理,1.转让:
土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、附着物转移给他人的行为。
三、国有土地使用权的转让管理,2.转让条件:
根据土地出让合同已经取得使用证,并进行投资开发,义务和权利一起转移,使用剩余年限,转让价格明显低于市场价格的,政府有优先购买权,三、国有土地使用权的转让管理,3.转让方式:
出售、交换、赠与、继承,有偿,无偿,三、国有土地使用权的转让管理,4.转让的工作程序,(申请),三、国有土地使用权的转让管理,1.国有土地租赁:
国家将国有土地在一定年限内租给土地使用者使用,并按约支付租金的行为。
四、国有土地使用权的租赁管理,租赁期限:
长期租赁一般不超过15年,短期租赁一般为35年,2.土地使用权出租:
土地使用权者作为出租人,将土地随同地上物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
四、国有土地使用权的租赁管理,3.土地租赁合同的管理,租赁当事人;地块的坐落、四至范围和面积;地块的规划用地性质、建筑容积率和密度等各项规划要求;租赁年限;租金及租金的支付方式、支付期限和调整方式;租赁地块上原有的建构筑物、和其他附着物的处置方式及费用;地块基础设施建设的责任;地块的交付期限;项目建设的开工和完成期限;土地租赁合同终止时,地上物的处置方式;合同解除条件;违约责任;争议的解决方式;当事人约定的其他事项。
四、国有土地使用权的租赁管理,1.土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保的行为。
五、国有土地使用权的抵押管理,不发生使用权转移,不违背原出让合同,土地使用权和地上物同时抵押,2.抵押核准、登记管理,
(1)土地使用权抵押登记申请表;
(2)国有土地使用证(原件);(3)土地评估报告;(4)出让合同书;(5)营业执照复印件(需同原件核对);(6)企业股东章程(需加盖工商部门印章);(7)股东决议书;(8)贷款合同书;(9)总平面图,五、国有土地使用权的抵押管理,第二节农用地管理,农用地:
直接用于农业生产的土地,包括耕地、园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
农用地约69.1%,一、耕地利用(保护)管理,背景知识:
1998年8月29日修订通过中华人民共和国土地管理法,自1999年1月1日起施行,2.建设占用耕地的耕作层利用占用耕地单位将所占用耕地耕作层的土壤用于新开垦耕地、劣质地或者其它耕地的土壤改良,一、耕地利用(保护)管理,1.耕地补偿制度:
占补平衡,3.基本农田保护管理,基本农田:
为满足对农产品的需求而必须确保的耕地最低需求量。
基本农田占全国耕地的80%以上,一、耕地利用(保护)管理,全国在册的基本农田面积为15.89亿亩“总量不减少、用途不改变、质量不降低”,基本农田保护区的范围,已定的粮棉油生产基地内的耕地,有良好水利水保设施的耕地,改造中的中低产田,蔬菜生产基地,农业科研教学试验田,3.基本农田保护管理,基本农田的保护管理,不占用基本农田,数量不减少,不得进行建窖、建坟、挖沙、采石、取土、堆放固体废物等破坏农田的活动,禁止闲置荒芜基本农田,鼓励实施改造改良措施,禁止占用基本农田发展林果业、挖塘养鱼,3.基本农田保护管理,“十五”耕地保护原则:
一要吃饭,二要建设,兼顾生态。
“十一五”耕地保护目标全国耕地保有量到2010年不少于18亿亩,全国耕地保有量到2020年不少于18亿亩,小专题:
耕地保护的重要性与紧迫性,数量:
基本实现占补平衡,质量:
没有实现耕地生产力的平衡,开垦荒地数量最多的省区:
内蒙、新疆、云南、黑龙江、广西,谨慎开垦后备资源,一、耕地利用(保护)管理,1.耕地补偿制度:
占补平衡,提高现有耕地质量,控制跨地区搞“异地开发”,保收田40%,改造中低产田,占补耕地质量指数相近或相等,一、耕地利用(保护)管理,1.耕地补偿制度:
占补平衡,基本农田保护示范区116个县(市、区)被国土资源部正式确定为国家基本农田保护示范区,覆盖了我国主要农作物种植区。
示范区基本农田总面积为1.33亿亩,5年内将建设高标准、有特色基本农田2028万亩,占示范区总面积的15%,项目建设需要资金约320亿元。
2.基本农田保护管理,一、耕地利用(保护)管理,新规定(2006年11月),二、农用地开发整理复垦管理,1.农用地开发:
采用一定的现代技术和经济手段,开发未利用地来扩大农用地的有效利用范围。
农用地开发管理程序:
申请,许可,验收,登记,使用,二、农用地开发整理复垦管理,1.农用地开发:
采用一定的现代技术和经济手段,开发未利用地来扩大农用地的有效利用范围。
保证不破坏环境前提下的鼓励政策,在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下,二、农用地开发整理复垦管理,2.农用地整理:
对田、水、路、林、村等进行综合整治,改善土地利用结构以提高耕地质量、增加有效耕地面积、改善农业生产条件和生态环境的行为。
管理:
土地整理的规划、计划、监督、验收等工作,二、农用地开发整理复垦管理,3.土地复垦:
采用工程、生物等措施,对在生产建设中因挖损、塌陷、压占,和自然灾害等造成破坏、废弃的土地,进行整治,使其恢复可供利用状态的活动。
管理:
“谁破坏,谁复垦”“谁复垦,谁受益”,三、农用地转用管理,1.农用地转用:
农用地转变为建设用地的行为。
三、农用地转用管理,3.农用地转用的批准权限,能源、水利、矿山、交通、军事项目用地,国家级、省区级大型项目用地(含需要在城市建设区外单独选址的)大城市的建设用地基本农田,三、农用地转用管理,3.农用地转用的批准权限,除报国务院批准外的城市建设用地县级市、县建设用地地、市以下批准的建设项目,两级审批,三、农用地转用管理,3.农用地转用的批准权限,乡镇企业、农村公共设施、农民宅基地等占用农用地,可授权地(市)级人民政府审批,三、农用地转用管理,4.农用地转用的手续申请,方案编制,农用地转用呈报表农用地转用方案耕地补充方案,耕地总量动态平衡,切实保护耕地,实行耕地转用许可审批制度,小结:
耕地利用(保护)管理,土地评价与土地管理,第三节建设用地管理,建设用地的基本特征,承载性与非生态利用性,土地利用逆转困难性,土地利用的集约性,区位选择的重要性,再生性与空间性,一、建设用地的供应方式与政策,1.根据国家的产业政策,决定是否供地,鼓励,限制,禁止,限制供地项目目录,禁止供地项目目录,一、建设用地的供应方式与政策,2.根据有关法律,决定供地方式,划拨,有偿使用,依法使用,一、建设用地的供应方式与政策,3.根据规划,决定供地的具体位置,4.根据年度计划,决定供地的时间,5.根据用地定额,决定供地的数量,一、建设用地的供应方式与政策,根据规划、计划、用地定额,决定供地的位置、时间、数量,从严从紧安排用地,严把土地供应闸门区别对待、分类指导、有保有压,优先保障重点基础设施和产业政策鼓励发展的建设用地需要,合理安排新农村建设用地,二、建设用地审批制度,1.建设用地的预审,预审:
指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段(前),依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。
二、建设用地审批制度,1.建设用地的预审,2.建设用地审批,3.建设用地实施,农用地转用审批,征用地审批,供地方案审批,实施项目用地审批,完善手续,规范审批,集中权限,三、农村集体建设用地的管理,1.农村集体建设用地的使用方式,占用方式兴办企业修建住宅公共设施建设公益事业建设,三、农村集体建设用地的管理,入股、联营方式农村集体经济组织与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业或进行公共设施和公益事业建设,集体经济组织凭借土地所有权获取收益,1.农村集体建设用地的使用方式,三、农村集体建设用地的管理,2.农村集体建设用地的审批管理,乡镇企业用地,农村村民宅基地,乡村公共设施、公益事业建设用地,三、农村集体建设用地的管理,2.农村集体建设用地的审批管理,宅基地审批农村居民建设用地,经乡(镇)人们政府审核,由县级人民政府批准涉及占用农用地的,报省级人民政府批准,三、农村集体建设用地的管理,乡镇企业用地审批,三、农村集体建设用地的管理,公共设施、公益事业建设用地的审批,土地管理法六十一条规定:
乡(镇)村公共设施、公益事业建设,需要使用土地的,经乡(镇)人民政府审核,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准,三、农村集体建设用地的管理,3.集体建设用地使用权的收回,土地用途改变,企业撤销迁移,为公共设施、公益事业建设需要,经原批准用地的人民政府批准,收回,四、建设征地制度及其管理,2004年:
全国人大通过的宪法修正案中,其中规定将宪法第十条第三款“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用。
”修改为:
“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
”,背景,四、建设征地制度及其管理,1.征地:
国家为了公共利益的需要,依法将集体所有的土地转变为国有土地的强制手段。
特征:
主体特定性,强制性,补偿性,权属转移/变更性,公共目的性,2.征地的审批,国务院批准,基本农田,基本农田以外的耕地超过35hm2的,其它土地超过70hm2的,其它用地由省市区人民政府批准,报国务院备案,四、建设征地制度及其管理,3.征地的补偿和安置,土地补偿费青苗费地上附着物补偿费安置补助费,前三年平均产值*(610倍),新菜地开发建设基金,1/3季产值或一季度产值,按照需要安置的人口数计算:
前三年平均年产值*(46倍)*征用地面积/人均耕地面积,四、建设征地制度及其管理,关于完善征地补偿安置制度的指导意见,保证被征地农民原有的生活水平不降低,是征地补偿安置的基本原则,按法定上限,即30倍计算,2004.11.25规定,统一年产值标准的制定,当地人民政府从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴,四、建设征地制度及其管理,足额安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益,2007年10月1日开始生效物权法,3.征地的补偿和安置,四、建设征地制度及其管理,关于完善征地补偿安置制度的指导意见,规定(2004.11.25),拓宽安置途径,重新择业安置,农业生产安置,入股分红安置,异地移民安置,用地单位在同等条件下应优先吸收被征地农民就业,四、建设征地制度及其管理,建设项目预审,用地申请与审查,制定征地方案,上报审批,批复,实施,发布征地批准公告办理征地补偿登记发布征地补偿安置方案公告,征地补偿标准人员安置途径被征地的情况被征单位情况,4.征地的程序,四、建设征地制度及其管理,关于完善征地补偿安置制度的指导意见,规定(2004.11.25),严格履行法定程序,确认征地调查结果,告知征地情况,组织征地听证,知情权,四、建设征地制度及其管理,四、建设征地制度及其管理,主要问题,征地范围宽?
补偿标准不合理?
补偿费给谁?
安置无长期保障?
公共利益的界定?
剥夺土地增值收益权?
权利主体虚位?
缺乏配套制度?
“以租代征”?
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