签了居间合同毁约要赔多少Word格式.docx
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4.由于吴某的违约行为,导致王某不能购买该房屋,也错失了购买房屋的机会。
导致王某现在要以更高的价高买同样的房屋,造成了王某实际损失25%。
(作者奚正辉律师/赫少华律师)
5.其他辩论意见。
法院意见:
鉴于吴某要求降低违约金,法院综合考虑合同的履行情况,判决如下:
解除双方签署的《房地产买卖协议》,吴某退还定金20万元,并赔偿王某违约金70万元。
:
买卖双方签署了居间协议,通常法院是不会判决继续履行的,不会判决签署《上海市房地产买卖合同》,除非有特殊情形。
在房价快速上涨期间,发生类似案件,买受方如何最大限度地维护自己的权利,要求赔偿最高的违约金。
出售方如何最大限度地维护自己的权利,降低损失。
奚正辉律师在长期代理房地产纠纷案件中积累了丰富的经验,可以最大限度地维护当事人的权利,具体细节不再赘述。
注:
欢迎,但是务必注明作者,否则追究侵权责任!
篇二:
签订该居间合同时注意事项
签订该居间合同时注意事项:
1.签订该居间合同场所照片、包厢及消费发票照片;
2.相关人员身份证复印件;
3.签约现场照片;
4.资质证件照片;
5.法人证件照片;
6.小票照片其;
7.他相关资料信息;
8.居间方都签字认可的书面居间合同
篇三:
居间合同(标准)
居间合同
合同编号:
_______________
合同当事人
委托方:
(以下简称“甲方”)
地址:
联络人:
职称:
电话:
分机:
传真:
电邮:
受托方:
(以下简称“乙方”)
职称:
电邮:
为了有效发挥各自的资源优势,根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定,兹甲方委托乙方为其提供居间服务,促成甲方获得目标项目的最终合作权,甲乙双方就居间合作具体事宜,经充分友好协商一致,达成如下条款约定,以资共同遵守:
第1条委托事项
乙方接受甲方委托,负责就项目,引荐甲方与目标项目之建设
方/业主方进行直接洽谈,提供关于项目实施的重要信息,协调并促成甲方获得项目的最终合作权,且由甲方与建设方/业主方以合作模式签订项目合作合同;
同时,为甲方实施项目的具体活动及合同履行的各项事宜提供必要的沟通、协调服务等。
“居间成功”是指乙方严格依本合同约定,有效完成甲方所要求的全部委托事项。
若
出现下列情形之一,均视为居间不成功,委托事项未完成:
甲方未能与建设方/业主方签订正式的项目合作合同;
乙方仅提供项目的信息,或联络、协助等一般性服务;
对甲方获得项目合作权,乙方未提供实质性帮助。
第2条乙方权责
乙方承诺充分利用其掌握的自有资源,投入相当的人力、财产及人际关系成本,积极
完成甲方委托事项,促成甲方获得项目合作权,并签署正式合同。
包括但不限于:
负责项目合作的关系对接、提供合作条件及商务信息、参与投标活动并促成甲方中标、协助甲方与建设方/业主方签订项目合作合同、配合甲方实施项目及履行合作合同、确保甲方收取项目款等。
项目前期,乙方应认真分析研究相关的市场信息,及时将项目信息或建设方/业主方的
项目要求提供甲方予,如项目情况、招标文件、实施内容、合同条件、质量要求、工程量清单总价及子目单价、供应材料等。
甲方认为有必要对项目进行实地考察的,乙第1页
方有义务予以协助。
乙方提供予甲方的与项目相关的各种文件资料、信息等,乙方保证完全满足如下要求:
项目情况切实可行、资金到位,施工手续齐备,已能够正常实施。
能对甲方取得项目合作权产生实质性影响且构成正式合作合同的重要组成部
分;
各种文件资料、信息等完整准确、真实可靠。
若前述文件资料或信息出现任何不符合要求之情形时,甲方可迳行解除本合同,并对其因此所受之损失主张赔偿;
且乙方无权取得居间报酬。
在项目初步磋商洽谈、招投标活动、合作合同谈判签署过程中,乙方应尽居间人之最
大审慎和诚信义务,积极协助甲方进行参与项目、信息沟通、关系对接、业务公关,全力配合提供相关文件信息,辅助具体的商务谈判,为甲方提供一切可能的支持,帮助甲方获得项目合作权并签署正式合作合同。
项目实施过程中,乙方仍有义务提供包括但不限于以下情形的居间服务,以确保甲方
能全面有效实施及顺利处理完结项目全部事宜:
协调甲方与建设方/业主方在整个履约期间保持良好的合作关系;
代表甲方在项目现场负责货物交接,调试、验收等甲方要求的工作并承担相关
费用;
协助甲方向建设方/业主方提供完整的项目技术方案,协助甲方参与项目技术方
案论证,向甲方转达建设方/业主方提出的意见。
积极协调建设单方/业主方依约履行其应负之义务,如项目验收、款项支付等。
在提供居间服务咨询期间,乙方有义务及时向甲方通报与项目相关事项的最新进展。
收集反馈信息,解释有关问题。
乙方应勤勉尽责,全面履行甲方所委托之全部事项,不得有以下情形之一:
以欺诈手段、与第三方恶意串通方式骗取甲方资料信息、其他不正当方式使甲
方丧失项目合作权的;
冒用甲方名义从事任何违法违规或损害甲方利益的;
怠于提供居间服务或提供的资料信息失真、不完整的;
使用行贿、内幕交易、不正当竞争等非法手段提供居间服务的;
任何其他损害甲方权益或违法违规情形的。
若有违反的,由此所产生的一切后果概由乙方承担,并赔偿甲方因此遭受的全部损失,乙方亦丧失居间报酬取得权。
居间成功且乙方无任何违约情形,乙方可依本协议约定取得相应居间报酬,但相应的
所得税及其他税费由乙方承担。
第3条甲方权责
为取得项目合作权,甲方应按乙方及建设方/业主方要求,负责提供项目所必备的市场
资料、技术资料、资质证书、营业执照及招标公告要求各种文件资料。
若乙方申请并经甲方审查批准,甲方可派人协助参加为争取项目所举办的专题讲座,并
同乙方一道拜访建设方/业主方或客户。
提供项目所涉及的技术支持,包括提供项目技术方案,为乙方提供技术方案论证会。
第2页
甲方负责开展项目合作的实质性活动,如参与完成项目投标文件的制作、领取和投递
等工作,以及与建设方/业主方进行项目合作合同的前期磋商、协商谈判、正式签署等。
若居间成功,则由甲方全面履行与建设方/业主方所签订的合作合同。
甲方因履行此合
同而产生的权利和义务,与乙方无关。
居间成功后,甲方已收到建设方/业主方支付的相应项目款项,则甲方按本合同约定向
乙方支付居间报酬。
第4条居间报酬
甲乙双方一致同意,经乙方成功提供居间服务的项目,由甲方将与建设方/业主方所签
订的合作合同提交予乙方备案,甲方按照以下给付标准向乙方支付居间报酬:
。
以乙方完全严格履行其应负之合同义务且无任何违约情形有权取得居间报酬为前提。
本合同约定的付款条件成就,甲方按照以下方式向乙方支付居间报酬:
支付居间报酬前,乙方须依甲方要求先行提供合法税务发票予甲方请款,否则,甲方
有权暂不支付相应的居间报酬,且不承担任何违约责任。
甲方在扣除应由乙方承担的相应(个人为%,企业为17%)税费后将剩余金额的
居间报酬支付予乙方。
乙方收款银行信息为:
户名:
开户银行:
账号:
第5条居间费用承担
居间费用是指乙方为完成委托事项而实际支出的必要费用。
除非甲方实现明确同意承
担该居间费用之部分或全部;
否则,乙方无论是否完成本合同的全部委托事项,将由乙方自行承担居间过程中支出的一切费用。
第6条居间期限
居间期限自本合同生效起至甲方与建设方/业主方签订的项目合作合同履行完毕或终
止之日止。
超过前述期限仍需要提供居间服务的,双方应另行签订居间合同或以书面形式延长委托期限。
第7条合同终止
本合同经双方签字盖章生效后,若至年月日,乙方仍未完成委托事项。
即未促成甲方与建设方/业主方签订正式项目合作合同,则本合同即行终止。
居间成功的,双方依约履行完毕各自应负之权利义务,本合同自动终止。
合同执行过程中,经双方协商解除或遇有法定解除事项的,本合同亦终止。
第8条保密事项
甲乙双方均应充分保守本合同所涉及的商业秘密,非经对方书面同意,不得使用、允第3页
许他人使用或泄露该商业秘密于任何第三人。
乙方为完成甲方委托事项中获悉的与甲方有关的商业资料以及甲方提供的各种信息、
成交机会、项目合同订立的情况等属于甲方之商业秘密;
乙方应严守保密义务,不得利用其在居间服务过程中知悉的甲方商业秘密而做出任何不利甲方的行为。
乙方违反保密义务的,应依居间报酬标准向甲方支付违约金,若违约金不足以补偿甲
方因此遭受的全部损失,乙方仍应继续承担赔偿责任;
同时甲方有权不支付居间报酬。
第9条转委托禁止
乙方不得将本合同委托的事项进行转委托予任何第三人。
第10条其它约定
合同履行过程中,因任何一方违约导致合同无法继续履行或合同目的不能实现的,另
一方可通知对方办理终止协议,并由责任方承担违约责任并赔偿对方所受之全部损失。
本合同的签署并不构成双方之间雇佣和被雇佣或代表和被代表的授权关系,乙方亦不
得对外宣称与甲方存在相同或类似关系。
双方为便于开展业务合作,相互间提供的名片、文件或针对具体项目出具的书面文件仅为实现本合同目的之用,不得滥用;
否则,由违反方承担一切不利后果。
本合同履行过程中发生的任何争议,双方应在不影响项目进度的前提下,采取协商解
决或提请有关部门调解。
若不愿协商、调解或者经协商、调解无法解决的,双方同意将该等争议提请广州仲裁委员会东莞分会按照该仲裁委员会现行有效之仲裁规则仲裁,费用由乙方负担。
本合同经双方签字盖章即生效,合同文本一式贰份,甲乙双方各执一份为凭,具有同
等法律效力。
(以下无正文)
双方签署:
甲方(章):
乙方(章):
法定或授权代表(签章):
法定或授权代表(签章):
签署日期:
年月日签署日期:
年月日
第4页
篇四:
居间协议中“不管买卖合同能不能签定,中介都将如数得到佣金“条款有效性分析
居间协议中“不管买卖合同能不能签定,中介都将如数得到佣金“
条款有效性分析
中介在居间协议约定,不管买卖合同能不能签定,中介都将如数得到佣金,实践中这样的条款被称为“保底条款”,审理中基本都被认定无效。
那么,是不是买卖合同签定后,中介就取得了收取佣金的权利呢本案法官认为,也不尽然。
一般来说,居间人全面履行居间义务并促成双方订立合同的,有权向委托人收取报酬;
由于居间人自身原因导致合同成立后未能履行的,仍然不能要求全额支付。
另外,法官就另一个疑难问题表明了立场,认为中介的责任包括:
1、如实报告,不得隐瞒或提供虚假资料;
2、应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查,以确保其提供信息的真实性;
3、积极寻找符合要求的买家,促成双方订立合同;
4、为客户提供必要的专业意见并释明房地产交易方面的政策法规。
案例
居间报酬的获取需以促成合同成立为前提——罗某某诉上海某某房地产经纪事务所九亭分部居间合同纠纷上诉案
【案例要旨】
房地产中介公司在定金协议中约定签订协议即视为居间成功,并据此向委托人主张居间报酬。
但是,《合同法》明确规定居间人未促成合同成立不得要求支付报酬,故该约定违反《合同法》规定,应认定无效。
在未促成合同成立的情况下,中介公司无权获得居间报酬,但委托人应支付必要的费用。
本案的审理对于准确适用合同法、规范中介公司的居间行为和正确审理此类案件具有一定的借鉴意义。
【案情简介】
上诉人(原审被告、反诉原告)罗某某
被上诉人(原审原告、反诉被告)上海某某房地产经纪事务所九亭分部(以下简称某某事务所)
20XX年5月24日,某某事务所、罗某某与案外人李涛三方签订了定金协议,该定金协议约定:
经某某事务所中介服务,罗某某将上海市松江区九亭镇九亭大街某弄某号某室房屋一套出售给案外人李涛,房屋购买总价款为363,000元(人民币,下同),买卖过程中所有交易税费及中介佣金7,260元均由购买方承付。
协议第三条约定,买卖双方应于十日内依某某事务所之安排签订商品房预、出售合同或房屋买卖合同等。
协议第五条约定,若罗某某有反悔不卖或不按约定前来签订房屋转让合同及其他违约行为,致使无法完成签订合同之情形,则罗某某应双倍返还已收之定金给买方,另外罗某某仍应向某某事务所支付房产成交价的2%作为中介服务佣金或违约金,某某事务所随时可以主张权利并追索上述相关费用。
协议
第六条约定,签订本协议即视为某某事务所居间成功,罗某某及购买方双方均不得单方违约;
罗某某及购买方各自履约责任由签字人承担。
协议并对房款的支付方式、房屋的交付、产权的过户等作了相应的规定。
20XX年6月5日,罗某某出具确认书,确认因对原定金协议存有异议,不同意按原协议继续履行,决定不再对所涉房屋进行买卖。
现某某事务所起诉要求罗某某支付居间费7,260元;
罗某某则反诉要求确认定金协议无效,某某事务所赔偿其精神、经济损失2,000元。
【判决结论】
一审判决:
一、罗某某给付某某事务所居间服务费7,260元;
二、驳回罗某某的反诉请求。
二审判决:
一、维持原审判决第二项;
二、撤销原审判决第一项;
三、驳回某某事务所的诉讼请求;
四、罗某某一次性给付某某事务所人民币1,000元。
【评析意见】
一、房地产居间合同的性质及中介公司的权利义务
《合同法》第424条规定:
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。
居间分为报告居间和媒介居间两种形式,报告居间指居间人受委托人的委托,为其寻找合乎要求的第三人,从而为合同的订立创造机会;
媒介居间指介绍双方当事人即委托人和第三人订立合同,即居间人作为中间人来往于委托人与第三人之间,促使双方订立合同。
房地产中介合同是典型的居间合同,且这种居间是报告居间和媒介居间的结合,由中介公司根据卖方的委托发布房源消息寻找符合要求的买家,再促成买卖双方签订房屋买卖合同。
根据合同法的相关规定,居间人的义务是如实向委托人报告有关订立合同的事项,而基于房地产中介市场的行业特殊性,笔者认为中介公司的居间义务应当包含以下几个方面:
一是对于委托人提供的资料应当如实报告,不得隐瞒或提供虚假资料;
二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查,以确保其提供信息的真实性;
三是根据委托人的要求积极为其寻找符合要求的买家,促成双方订立合同;
四是居间过程中为客户提供必要的专业意见并释明房地产交易方面的政策法规。
而中介公司的权利就是在促成交易的情况下收取相应的中介报酬。
二、居间人促成合同成立是其获取居间报酬的必要前提
根据《合同法》的相关规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付居间报酬;
居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬。
因此,在房地产交易市场,中介公司获取中介报酬的必要前提应当是促成交易双方的买卖合同成立。
本案中,买卖双方及中介公司签订的定金协议中约定“签订本协议即视为某某事务所居间成功,罗某某及购买方双方均不得单方违约”,这种约定的结果是,只要签订了定金协议,中介公司的居间活动就已视为成功,无论买卖双方最终是否成功订立房地产买卖合同,中介公司都有权收取中介报酬。
这一条款的规定事实上限制了委托人权利的行使,加重了委托人的责任,有悖于委托人委托中介公司居间的初衷,且与《合同法》所规定的“居间未促成合同成立不得要求支付报酬”原则相违背,因此该条款应当认定无效。
本案中虽然某某事务所为了促使罗某某与购房人交易成功履行了向委托人报告或者媒介的义务,但交易双方的房屋买卖合同最终没有订立,罗某某没有达到居间合同的目的,因此根据法律规定其有权不支付中介报酬。
本案的情况尚属简单,因为交易双方最终未订立买卖合同。
目前审判实践中还存在大量买卖双方签订房地产买卖合同但最终未能履行的情况,这种情况下对于应否认定中介公司居间成功、应否判令委托人支付中介报酬存在不同意见。
一种意见认为,买卖双方已经签订买卖合同,应当认定中介机构居间成功,已经促成合同成立,故委托方应当按约支付居间报酬。
另一种意见认为,房地产居间合同是一种特殊的居间合同,买卖合同的订立不代表交易一定能够完成,中介机构全面规范履行居间义务也是其获取佣金的必要条件,故对于类似纠纷,应全面审查合同未能履行的责任以及居间人在此过程中是否依据诚实信用原则,按照法律规定和行业规范全面履行了居间义务,以此作为中介机构是否应获取佣金的衡量标准。
笔者认为,单纯地以买卖双方签订房地产买卖合同或者产权过户作为衡量委托人应否支付居间报酬的标准,都存在一定的不合理因素,还应当综合考虑在居间过程中中介机构是否充分履行了自己应尽的义务,如果中介机构已经全面履行了居间义务,促成双方签订买卖合同,此后的履行不能并非中介机构的责任,那么委托人不能以合同未履行为由拒付中介报酬。
相反,如
果产权无法过户是由于中介机构的原因,如未能如实告知房屋的相关事宜、未能告知相关法规政策,那么即便双方签订了房地产买卖合同,也不能视为居间成功,中介机构无权获取报酬。
因此,较为可行的标准可以是:
居间人全面履行居间义务并促成双方订立合同的,有权向委托人收取报酬;
由于居间人自身原因以外的因素导致合同成立后未能履行的,应当由合同双方自行解决。
二、驳回罗某某的反诉请
求。
三是
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