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,潼南45亩项目全程策划初步建议,二一年十二月十三日,一项目背景及市场研究,潼南概况,潼南地处重庆西北部,距重庆主城区92公里,东邻重庆合川区、西靠四川安岳、南连重庆铜梁县、北接四川遂宁县,幅员面积1594平方公里。
潼南是重庆市规划建设“一小时经济圈”的重要板块,成渝经济圈的桥头堡。
遂渝高速公路穿境而过,紧邻渝遂快速铁路,至重庆、成都均只需1小时。
南接国道319线,西接国道205线,省道国道四通八达。
涪江二桥进一步拉通老城与新城的距离,促进县内发展。
“一圈两翼”发展战略对潼南县的影响,潼南发展空间无限广阔,潼南是连接四川的桥头堡,潼南经济的发展,分析:
潼南在经济危机中所受的影响与发达地区相比较小,经济走势平稳;另外,投资增长未达到重庆市(35.2%)平均水平。
GDP,潼南人口构成及发展,据公安户籍人口年报统计:
2008年末,全县总人口932603人,其中:
农业人口812705人,比上年下降0.7%;非农业人口119898人,比上年增长6.7%。
从目前潼南县人口结构来看,潼南的非农业人口主要集中在老城区,而江北新城的非农业人口数量也在逐渐增加。
城镇化进程对潼南发展的推动,目前潼南县城市常住人口不到18万,城市化率不足20%。
根据重庆市城乡总体规划(2007-2020年)将潼南定位为中等城市,到2015年城市人口应达35万人,城市化率应达37%,七年时间每年的城市化率必须提高2.4%。
按全县总人口95万人计算,每年进城人口必须达2.2万人,每人按标准居住面积约27平方计算,每年全县必须竣工住宅面积达59.4万平方米才能满足需求。
分析:
从潼南的城市化率和城市进程来看,是“一小时经济圈”里比较差的,由于城市化进程势不可挡,因此,潼南的房地产市场有很大的潜力和巨大的商机。
潼南县总体规划(2002-2020年),分析:
从潼南的现状和未来规划看,潼南的地理位置得天独厚,内外交通衔接通畅,江北新城的崛起为潼南的发展带来了更多的机会。
新增的交通为城区内、外的潜在客户提供了便捷的交通。
分析:
潼南居民消费潜力巨大,“有钱人”逐渐增多。
主要拉动经济增长的主要还是为批发和零售业,其房地产的领军业尚未显现,房地产业发展空间仍然巨大。
潼南发展的推动力,潼南房地产市场发展现状,潼南楼市总体现状,2010年4月份潼南房地产指标,潼南的房地产总体情况可概括为供给与需求两旺,市场交易活跃,呈现出健康均衡发展的态势。
近3年房地产开发投资(单位:
万元),潼南商品房投资呈上升的趋势。
2008年房地产开发投资略减,但是从2009年开始,房地产开发投资增长,潼南的房地产开发投资更上了一个台阶。
潼南房地产市场发展现状,近三年商品房施工面积(单位:
平方米),从近三年的施工面积走势来看,潼南的房地产市场呈现了一个稳定发展的阶段,但潼南房地产市场尚不成熟。
潼南房地产市场发展现状,房产消费市场分析,随着居民收入、购买力的增加,其对生活环境的要求也将提高,届时,对物业的要求自然会提高。
潼南房地产市场格局,目前潼南的房地产主要分三大块:
第一块是江北新城,现县政府所在地;第二块是凉风垭梓潼镇镇府及一中地块;第三块是规划中的滨江片区,原潼南老街;,潼南火车站片区控制性详细规划,功能定位为:
以高新技术产业、物资集散为主体功能,配套发展商贸、居住,设施完善的新型城市区。
三区:
生活配套区、物流园区、高新技术产业区。
一轴:
景观大道。
二,地块解读,项目SWOT分析,项目认知及SWOT分析,地块解读,项目属性及印象,3,2,1,经济指标,位置:
潼南县江北新区东一路与东二路之间占地面积:
45亩建筑面积:
75000容积率:
2.5用地性质:
居住用地现状:
生地(无需拆迁),项目四至,4,周边配套,地块解读,项目属性及印象,3,项目四至,2,1,经济指标,项目占地面积13975.7,约合45亩,地块形状类似于一个大矩形在东南角切割掉一个小矩形,东西向宽度分别为255m,153m,南北向长度分别为163.5m,53.66m。
项目四至东:
东二路,西:
临近东一路,与30m*小地块接壤,南:
部分紧挨主干道北三路,部分靠近消防中队。
北:
未开发小区。
周边配套,4,地块解读,项目属性及印象,3,项目四至,2,1,经济指标,地形地貌:
与主干道及周边道路形成一定高差,地块上部较为平坦,土壤中有大量鹅卵石,土质、地质均较好。
地表上无构筑物、附着物,有少数农作物,无高压电线穿过。
项目开口位置在主干道一侧。
项目红线情况不明,周边道路情况不明,建议开发商尽快落实红线图。
地块较为规整,规模较小,有一定的规划设计难度。
周边环境:
周边建筑物尚未形成,规划情况不明。
初步判定西部小地块的构筑物高度不会超过30m。
景观资源:
周边无景观资源可供利用。
周边配套,4,地块解读,项目属性及印象,3,项目四至,2,1,经济指标,周边配套,4,地块解读,项目属性及印象,3,项目四至,2,1,经济指标,周边配套,4,银行:
工商银行、重庆银行、三峡银行、邮政储蓄、农村商业银行中小学:
重庆潼南小学、潼南县永康小学、潼南蓝天希望小学潼南县卧佛小学、潼南县实验小学校、潼南中学农贸市场:
江北农贸市场商业:
江北新城中心商业广场医院:
潼南中医院、潼南仁义医院、潼南桂林街道社区医院休闲娱乐:
江北城中心广场邮局:
潼南县邮政局交通车站:
江北车站、潼南火车站网球场、羽毛球场、篮球场、健身步道、儿童娱乐设施,项目S.W.O.T.分析,1、优势2、劣势3、机会4、威胁,优势-Strength区位:
市政部门的迁入、火车站的建成等催生了江北新城板块的迅速发展,客户对江北新城片区的认可度越来越高。
地块较为规整。
交通较为方便,与短途汽车站、火车站均较近。
物价的飞涨使得地价快速升值。
周边市政配套较完善,有潼南中学,小学,幼儿园,潼南中医院等。
劣势-Weakness项目规模较小,景观环境等难以形成,与人们越来越追求高品质的生活趋势相背离。
项目四周只一侧临近主干道,其余三边均有物业,且项目规模较小,。
项目的主出入口设计、规划设计及布局等均有难度。
周边物业不明,退间距情况不明。
项目面积限制,自身配套不易形成。
机会-Opportunity潼南返乡群体多,旧城密度大,以及旧城换房城的人群较多。
(目前周边楼盘销售情况良好)潼南房地产市场发展缓慢,后劲足,刚性需求大,相比其他区县其发展空间大。
改善性需求由于国家相关政策受到抑制。
产品档次低,多层普遍为一梯四户,普通高层为一梯八户居多,洋房、类洋房(包装成洋房)及各种风格的物业是潼南房地产产品的空白点。
可采用创新的营销手段,目前潼南房地产营销水平低,宣传单、售楼部等都不足以提升物业的档次。
据统计,好的营销手段至少可提高10%的物业档次。
威胁-Threat政府宏观政策以抑制房地产过快发展为主,预计2011年将出台一系列财政政策和货币政策。
江北新城片区尚未成熟,周边地块的未开发物业将在1-2年内呈现,在周边项目规划不明的情况下,给本项目的定位和销售均带来压力。
老城区的住宅对本案带来的威胁:
潼南老城区住宅整体品质不高,但其生活配套相对新区及本案而言具有较大的优势,势必会造成部分客户分流。
潼南房价以及新开发量的快速增长,将会让置业人士的选择面更广,销售落单的速度将会较高峰期有所放缓,从而增大项目的风险。
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