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2.2长期投资决策的原则
长期投资决策是一项对企业发展影响深远的活动,该活动的进行必须遵循如下原则:
第一,具体问题具体分析的原则:
对于不同的企业、不同的项目,必须结合企业及项目的实际情况,进行全面有效的分析,才能够获得最佳投资决策。
第二,确保财务可行性原则:
企业长期投资活动必须以企业的财务能力尤其是现金流量为基础,超出企业财务承受范围的长期投资对企业而言不具备可行性或者其风险过高,可能对企业发展造成极大压力。
第三,分清主次指标原则:
长期投资决策的分析指标较多,财务和非财务指标等所得出的结论可能并不一致,这就需要企业结合自身情况,明确对该长期投
资影响最大的指标并以此为基础选择合理方案。
第四,讲求效益原则:
长期投资活动中,周期越长金额约稿的项目的风险和收益同样可能越大,但是企业必须注意到长期投资的资金占用可能存在较高的机会成本和风险,企业应该选择最具成本效益优势的方案,才能够确保长期投资与企业战略发展的协调进行。
三、长期投资决策的评价指标介绍
3.1非财务指标的可行性评价
长期投资决策的可行性评价包括财务及非财务指标,其中,非财务指标主要是行业发展的政策环境、市场环境等因素,对于不同行业及不同企业而言,非财务指标都需要结合自身实际情况合理全面的进行。
本文研究以房地产项目的投资作为研究案例,重点结合房地产企业长期投资的环境对非财务指标下的可行性评估进行介绍。
1.市场供求关系风险。
市场是不断变化的,市场上的供给与需求也在不断变化,而供求关系的变化必然造成商品价格的波动。
这种动态变化决定了市场中的投资者收入的不确定性。
这种需求关系的变动在房地产市场中显得更为敏感,因为房地产商品的价值受供求影响的幅度很大。
变现最为极端和严重情况是,当市场内结构过剩达到一定程度时,投资者将面临房地产空置或积压的严重局面,最终导致投资者的破产。
2.周期性风险
周期风险是指市场周期波动给投资者带来的风险。
正如经济周期的存在一样,房地产市场也存在周期波动的现象。
房地产市场周期波动可以分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。
研究表明,美国房地产市场的周期大约为18-20年,中国香港为7-8年,日本为约7年。
当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段时,房地产市场将出现持续较长时间的房地产价格下降、交易量锐减等情况,给房地产投资者造成损失。
3.政策性风险
(1)税收政策的调节。
国家经济调控的有效杠杆就是调节税收。
如国家想要抑制房地产市场的发
展,就会增加有关税收,给房地产投资增加风险。
相反,房地产税收的减免,则能促进房地产投资,给房地产业发展带来盈利机遇。
(2)投资限制政策。
国家针对房地产投资的政策变化也是形成房地产投资风险的原因。
如2013年国五条:
增加保障性住房和普通商品住房有效供给,合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求等,这一政策得出台表明了国家进一步抑制房地产市场的不正常发展,对房地产投资会有较大负面影响。
(3)法律制度的变化。
法律制度的完善是一个循序渐进的过程,当法律存在漏洞的时候,开发商就会有机可趁,钻法律的空子。
当法律填补了那些漏洞,或是出台了新的相关法律,那些钻漏洞的开发商必然要为曾经的投机取巧付出代价,酿成苦果。
4.利率风险。
当银行存款利率较低时,可使房地产开发的贷款成本减小,不仅如此,消费者认为存银行的回报太少,转而投向房地产投资,促进了消费,扩大了市场大量消费者可能会因为存贷款利率较低而乐意借钱购买房地产或者从储蓄转向房地产投资,进而促进了消费和投资,扩大了市场。
利率调高则会给房地产市场带来负面影响。
3.2财务指标的可行性评价
财务指标主要是引入与企业真实财务数据等重要数据为基础进行的分析方法,也是长期投资决策可行性评估的重要方法。
项目投资者必然在选择项目时,重点分析其在投资项目中整体可能面临的风险,并结合现有信息和资源,对可能存在的阶段风险进行确定,进而分析项目在一般情况下能否实现预期目标,这一过程就是项目的财务指标分析方法。
根据当前相关文献,可以讲财务指标分析法分解成如下内容,如下表3-1所示:
静态投资回收期
静态指标 投资利润率(ROI)
项目财务指标体系
投资利税率(PI)
动态指标
动态投资回收期
表3-1:
项目财务指标分析体系
净现值(NPV)
内部回报率(IRR)
结合上表3-1内容,静态指标的主要指标内容如下:
(1)投资利润(收益)率:
ROI=年利润总额(平均年利润)/项目总投资*100%
(2)投资回收期:
静态投资回收期就是项目净收益抵偿投资总额的时间,反应房地产项目投资在静态中的资金时间风险;
(3)投资利润率:
正常年利税总额(年利润均值)/项目总投资*100%动态指标内容如下:
n
(1)净现值(NPV):
NPV=
t0
Ft(P/F,i0,t) P
其中,i0=i+(r-i)β,i是无风险利率、r是资本市场平均收益率、β为风险系数。
当NPV>0时,代表项目投资的资金产出大于投入,可能盈利,NPV<0时,则代表亏本,NPV=0代表收支均衡。
一般情况下,净现值指标应用较多,并且净现值越高代表可能的净利润越高,风险相对较小。
(2)内部回报率:
IRR=
Ft/(1
i)r 0
其中,i为内部回报率,一般计算困难,当净现值小于0时,代表困孙,大于0代表盈利。
(3)动态投资回收期:
动态投资回收期就是考虑资金时间价值的情况下,计算项目投资的净现金流量现值抵偿初始投资现值的可能时间需求,期公式为:
(CI
CO)t(1
i)1 0
其中,(CI-CO)t是第t年净现金流量,N为动态投资回收期,i0为行业或设定的目标收益率。
其公式可解释为:
动态投资回收期=(累计净现金流量现值-1)+上期累计净现金流量折现绝对值/本期净现金流量现值
但是,一般情况下这一指标都没有考虑资本的盈利能力和资本回收后的收益情况,多用作辅助指标。
四、 长期投资的分析方法对比
4.1NPV指标与IRR指标对比
NPV指标与IRR指标在独立的项目间不存在项目影响,主要运用于方案的经济可行性研究。
使用NPV方法实际上与IRR所得出的结论一直,在NPV等于该项目总现金净流量的情况下,这个项目的再贴现率等于0则项目净现值最高。
项目净现值随着贴现率的升高而减低,其投资决策的均衡点就是净现值与横坐标轴的交点。
采取IRR指标进行评估,则投资报酬率高于内部报酬率企业会拒绝该方案。
在相互排斥的方案评估中,使用上述两种方案的结果也可能存在极大的矛盾性。
4.2NPV与PI指标
NPV指标与PI指标在独立项目的评估中结果也基本一致,仅仅是从不同方面反应项目的获利能力。
净现值NPV更注重项目的效益额,PI指标更注重项目效率。
NVP=(PI-1)*投资额,因此项目的净现值NPV实际上与投资规模及获利指数存在一定关系,如果在相互排斥的项目方案中规模相同,则评估指标一致,在规模不同的项目中结果可能存在矛盾。
在资本定额情况下,企业同时可以选择多个项目,则需要选择获利指数PI最高或较高的项目,确保资本剩余量最低进而保证项目收益最高。
4.3IRR与PI指标
内部报酬率IRR指标与获利能力PI指标都是根据同样的比率进行项目评估,知识IRR指标注重项目的内在收益,PI指标注重整体收益能力。
他们的区别主要在于内在报酬的核算是否事先选择贴现率,根据内含报酬率确定独立投资的优先次序,最终就能够选择一个更为合理的资本成本最大的可行方案。
PI指数在事先确定贴现率的情况下,方案以现金流量折算现值,不受贴现率的影响,其方案的选择一般快于IRR指标。
五、 案例分析
5.1案例简介
2013年,上海市百联集团置业有限公司拟近年开发一项目,选址在上海市
松江区,看重该地段近年来较快的发展速度,和相对较低的低价。
在最终方案选择前,该企业设计了三种不同的投资方案,并对这三种方案进行了初步的投资评估,以机会成本为核心要素,决策对企业而言更具成本效益优势的投资方案。
其过程如下:
机会成本=投资量*有价证券利息率(投资报酬率)
鉴于投资量决策中持有成本主要由机会成本及管理成本构成,企业将投资量的总成本计算方式确定为如下内容:
投资总成本=管理成本+机会成本+短缺成本
公司于2012年12月进行投资决策,其备选方案如下所示:
表5-1:
投资决策备选方案(单位:
万元)
备选方案
A方案
B方案
C方案
投资量
20000
25000
30000
机会成本率
10%
短缺成本
2500
1600
1300
结合上表5-1可以看出,A企业2012年12月进行的投资决策有3个备选方案,其管理成本一致,主要是公司财务成本的人力支出部分,此处不做对比。
而机会成本率同为证券利率,水平一致,这就使得投资量的金额与机会成本的大小形成明显正向关系,从机会成本的角度而言,投资量越低则机会成本越低。
但引入短缺成本后企业的投资总成本有了明显变化,企业的投资量越高时,短缺成本越低,企业的总成本将相对下降。
引入机会成本与短期成本后的投资决策存在较大差异,要科学选择企业的最佳投资决策,就必须对其进行全面衡量。
基于此,可以可到上表5-1中备选方案的相关预测结果,如下表5-2所示:
表5-2:
A企业最近投资决策方案预测结果对比(单位:
机会成本
除管理成本后的
总成本
2000
4500
4100
3000
4300
结合上表5-2内容可以看出,只有B方案相对于A/C两个方案能够将机会成本与短缺成本控制在一定范围内,形成总成本相对最优的模式,成为三个可选方案中A企业相对较好的投资决策。
最终选择B项目:
总建筑面积越115000平米,其规划如下:
A:
2-7层:
商用,面积10950平方米8-20层:
住宅,23750平方米
B:
2-20层;
住宅,34675平方米C:
住宅,34675平方米
其中ABC三栋大楼的设计均从地上1层开始到地上1层为车库设计,配置2556个车位,面积10950平方米。
5.2投资环境及风险分析
1.房地产政策及其对房地产投资活动的影响
近年来,随着国家不断宽松的宏观政策,房地产持续升温的同时也出现了一定程度上的过热现象,具备房地产泡沫的特征。
在这样的大背景下,国家不断根据变化发展的房地产市场出台一系列新政策,以进一步稳定市场。
2013年出台的国五条要求地方政府肩负促进房地产市场发展稳定,并抑制其过度增长的责任。
并进一步指出各城市政府都要在2013年切合当地实际经济发展方向、人均可支配收入以及居民对于住房的实际支付能力,合理制定并实施本地区的新建住房价格控制目标。
在此背景下,我国房地产行业投资过热现象得到了一定的控制,并呈现一定时期的下降趋势。
但是整体而言,我国房地产投资的整体规模仍呈现一定的上升趋势。
房地产新政对于房地产市场的投资有着很大的影响,一方面新政对房地产消费市场进行一定的控制,并严格要求多套住房的购买标准,有效加强房产税的征收,这对于限制房地产市场消费有着一定的影响。
另一方面新政对房地产相关的土地供应给予全面的控制,严格限制房地产市场的新投资及其规模,在很大程度上限制了房地产投资规模的扩大。
在这一情况下,房地产市场的投资盈利空间有所降低,并且为房地产投资带来了新的风险。
房地产投资风险的控制及投资利益的保证等需要企业正确的认识和分析房地产投资的各项成本费用,以及可能的
盈利情况,对其进行全面的分析和控制。
2.决策前期风险分析
(1)上海市近期经济形势的变化趋势
房地产市场的前景与国民经济运行现状密不可分,2013年是“国五条”的开局之年,上海市房地产市场的价格并没有显著的下降趋势,甚至一些中心房地产的价格明显走高,这表示房地产市场调控政策对市场的影响目前并不明显,政策可能存在时滞性也可能存在政策变动的问题。
占全
GDP
(购买
国
人均 人均 人均 占全国
年份
(本
(美购买力人均比重
(本币)(美元) 位次
①本市总体经济及产业呈小幅下降趋势,整体态势保持稳定,市场运行良好。
表5-3上海市2007到2012历年GDP列表
力平价
比重
(%)
币)
元)
平价)
201215,046.45
2,202.67
3,997.68
4.41
8
69,164
10,125
18,376
270
201114,069.87
2,025.87
3,682.25
4.48
7
66,932
9,637
17,517
282
201012,494.01
1,643.08
3,449.48
4.70
62,041
8,159
17,129
308
200910,572.24
1,326.20
3,050.98
4.89
54,858
6,882
15,831
332
20089,247.66
1,128.91
2,682.35
5.00
49,649
6,061
14,401
350
20078,072.83
975.36
2,372.13
5.05
44,839
5,417
13,176
363
(资料来源:
上海统计局网站,http:
//www.stats-
结合上表5-3内容可以看出,上海常住人口增加(直至2012年已突破2300万),收入水平提高,人均可支配收入持续增长,将带动房地产市场的钢性需求,尽管此类需求正被国家出台的一系列抑制房地产过快发展的政策束缚,一旦政策稍作宽松,房地产市场将逐步走出暂时性的低靡。
②本市近期通货膨胀水平较高,价格水平持续上升,不利于房地产市场稳定发展。
目前上海市居民可支配收入呈现增长状态,但需要注意的是,其增速远低
于物价增长及通货膨胀率,这就使得居民的实际消费能力不高,对于高房价的承受能力不足,在此情况下,该项目可能出现一定的市场收紧问题,导致投资回报风险加大。
(2)上海市近期房地产市场分析
①调控政策不放松,本市房屋限购政策在2013后半年可能出台。
②国家银根收紧使众多房地产投资者资金链紧张,融资困难。
③地方政策试探性放松以及房企以价换量来套现的做法,轰动一时,对消费者的心理预期造成了很大影响,对于整个市场也有一定程度的冲击。
④去年金九银十市场的反常表现,可以说是一个转折点,成交情况放缓直至下跌。
⑤土地买卖市场冷清和楼市的相对暗淡,对本市财政收入造成了不小的影响。
⑥2013年在调控政策的束缚之下,海外置业成为一种普遍的潮流。
在这一市场因素影响下,该项目可能出现市场需求低迷的问题,导致项目投资风险加大,因此,是否应该投资该项目,必须对项目的可能收支进行测算和比对,全面衡量其风险程度,确定合理应对策略。
2.规划内容及融资风险
项目中百联公司拟投资68970万元,其中公司自筹1.5亿元,预售收入进行
滚动投资3.487亿元,并申请2亿元银行信贷。
在此情况下,百联公司需要尽享
2亿元以上的银行信贷融资,这一融资势必加大百联融资成本,并且能否获得银
行授信,在2013年国内房地产市场逐渐陷入大幅度调控的现实因素影响下,也存在较大的不确定性。
由此,百联该项目的融资风险加大。
该项目用地性质为住宅和商用两用,总建筑面积约115000平方,并规划建设93100平方住宅,其余
10950平方建设商用房,10950平方用作车库和其他用房。
预计满足综合容积率
4.8,密度25%,限制高度60米,分三层塔式结构建设。
这一情况下,为符合政策要求及建筑要求,百联势必需要扩大基础设施投入,尤其是对于商用房和住宅房之间的隔音、交通、绿化等都需要进行重新投资,这就使得后续建设的资本压力进一步扩大,提升融资压力和融资风险。
3.投资压力及流动性风险
百联公司该项目投资总资金预算为68970万元,公司自筹15000万元,申请
20000万银行信贷,其余34870万元主要采取项目收入滚动投资的模式进行。
在这一资金分配中,公司自筹部分占据该公司总流动资本的89%,这将影响该公司项目建设期间的资本流动性,产生一定的流动性不足风险。
而银行信贷的申请将带来一定的债务压力及还款风险。
以项目预期收入为主要后续投资资金计划的情况下,企业项目的建设及收益将在很大程度上影响其资本的稳定性,并进一步影响项目运作,对项目投资风险产生更大的影响,导致其投资风险不确定性增加,并且提升项目建设压力。
5.3投资可行性指标评价
1.建设期间1.5年,经营3.5年
2.主要收入预测
表5-4:
A项目主要目标土地收入预测
项目
面积(平方米)
单价(万元)
金额(万元)
住宅
93100
0.6
55860
商用
10950
1
车位
12
3060
合计
115000
68970
根据上海市2010年市场和项目销售情况,以及该公司的销售战略,住宅预
售价格确定在0.6万元每平方米,商用和车位分为为1万元/平方米,12万/车位。
该项目的全部商品计划在2013-2017年5年时间内完成,包括建设期1.5年
和经营管理期限3.5年。
据此计算隔年经营计划收入为:
销售收入:
建筑面积*收入比率*单位售价
2014年:
住宅收入=93100*49%*0.6=27371万元;
商铺收入=10950*20%*1=2190万元;
车库收入=0;
为简便计算,笔者以H代表住宅收入,以S代表商铺收入,以B代表车库收入。
2013年:
H=93100*36%*0.6=20130万元;
S=10950*40%*1=4380万元;
B=60%12=720万元;
2016年:
H=93100*10%*0.6=5586万元S=10950*20%*1=2190万元B=90*12=1080万元
2017年:
H=93100*5%*0.6=2793万元;
S=10950*20%*1=2190万元;
、B=105*12=1260万元
总收入为68970万元,其详细情况如下表5-5所示:
表5-5:
预计建设经营期内收入明细
2014
2015
2016
2017
住宅收入(H)
27371
20130
5586
2793
商用收入(S)
2190
4380
车位收入(B)
720
1080
1260
29561
25210
8856
6243
69870
3.费用成本
根据上海市相关规定,以及此项目具体数据,其主要费用如下:
土地费用:
含拆迁补贴、搬家补贴、拆迁服务费和拆房费与土地出让金;
共计22341万元;
工程前期费用:
含设计、勘察、质检、招标和市政道路费等2810万元;
建筑安装费:
以每平方米2186元计算,共计25135万元;
管理费用:
含土地费用和建筑安装飞的3%,共计1424万元;
销售费用:
以总收入3%计算,共计2096万元;
财务费用:
以财务总带宽利息率5.85%计算,共计2340万元;
不可预测费用:
按照上述费用1.5%预留,共计476万元;
项目计划总投资费用为56622万元。
其明细如下表5-6所示:
序列 项目名称
面积/平方米 费用(万元)
1 土地费用
26372
22341
表5-6:
A项目费用明细
2 工程前期
11500
2810
3 建筑安装
25135
4 管理费用
1424
5 销售费用
2096
6 财务费用
2340
7 不可以见费用
476
8 合计
56622
4.成本预测
(1)依据销售计划,将A项目的投资分解成如下内容;
住宅成本:
45973万元
商用成本:
8134万元
车库及其他成本:
2506万元合计成本总额:
56622万元
(2)以公司经营管理计划,改项目的产品成本分期分摊情况如下:
住宅成本分摊:
45973*49%=22526万元商用成本分摊:
8143*20%=1628万元车库成本:
45973*
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