标杆房地产企业成本控制12大阶段管理体系层级划分关键点控制.ppt
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标杆房地产企业成本控制12大阶段管理体系层级划分关键点控制.ppt
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标杆房地产企业成本控制12大阶段管理体系层级划分关键点控制,目录,一、立项阶段成本控制重点二、规划环节成本控制重点三、可研阶段成本控制重点四、设计阶段成本控制重点五、招标阶段成本控制重点六、合同履约阶段成本控制重点、措施、案例七、三边工程成本控制重点八、设计变更洽商成本控制重点九、施工索赔管理控制重点、原则十、如何实行成本动态控制十一、竣工结算阶段成本控制重点十二、销售阶段成本控制重点十三、总公司、项目公司二级管理体系,第一篇、立项阶段成本控制重点,5,1,一、立项阶段特点,1、特点:
(1)受国家法规政策限制,可控度有限
(2)运作灵活度小(3)随开发方式的不同成本控制手段不同(4)集团或总部投资决策部门为成本控制主要责任人,二、控制原则,在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。
2023/5/18,三、本阶段对造价的影响,购地阶段的成本控制是整个项目成本控制的第一步,一般占房价的23%左右,占总成本的3050%。
购地费用的合理与否,对项目整个成本控制有直接影响。
2023/5/18,四、不同开发形式的成本控制重点,6、立项阶段成本控制案例,第二篇、规划环节成本控制重点,规划环节成本控制要点,规划方案成本控制重点,规划报批成本控制重点,案例分享,扩初到功能成本控制重点,控制要点:
“一锤定音”的地位和作用周密规划,科学讨论,严格审批设计部和各类专业评审委员会承担成本控制任务,规划方案成本控制重点,建筑方案成本优化重点关注:
1、总图定位:
价值差别巨大2、主、客观资源善用3、容积率、层数4、车均面积与公摊面积5、平面优化与精细化6、门与窗7、建筑外观设计,案例分享,1、总图定位:
价值差别巨大,下图是一个产业园项目总图的比较,35个亿的差别,案例分享,2、主、客观资源善用一是因地制宜量身定制,资源利用最大化景观、朝向、间距、商业界面等资源用足,道路、噪音、空气和视觉污染等不利因素最小化。
下图项目位于深圳,优化为规划与建筑平面紧密结合的设计,量身定做户型,用足每一寸土地和面宽。
增加舒适性,如价格差为500元/平方米,则价值增加:
667520.05=3337.6(万元),案例分享,二是教育、交通、医疗等资源利用最大化,案例分享,3、容积率、层数一是做够容积率。
提高容积率的办法有:
加大进深,精细化日照设计,把东西面宽用足顶层局部复式等。
下面项目为顶层局部复式的实际案例。
北面退台4.5米,南面做复式,不影响日照,可增加面积:
13413平方米,假如每平方米利润0.12万元,则价值:
134130.12=1609.56万元。
案例分享,案例分享,二是控制建筑层数需要注意公共建筑24、50、80、100米几个高度,以及住宅建筑6、11、18、27、33几个层数,不要因为恰好超过一点而多花冤枉成本。
例如高铁明珠项目为限价房,成本最低即利润最高。
优化设计通过控制层数,方案四在相同间距、空间等品质指数的情况下减少8个单元100米建筑,节省成本约:
4203380.02=2217.6万元。
案例分享,4、车均面积与公摊面积一是车均面积,动辄节约上千万成本。
按照每100平方米地上面积一个车位估算,如每个车位32平方米,则地下车库的面积比例约为25%,因此,地库的设计是非常重要的,可以说地库是住宅建筑以外的最大建筑类型。
车库需要与地上建筑协调规划设计,那怕优化出一个车位,也是相当于节省30来平方米的面积,或6万元以上的造价。
很多项目的车均面积在40平方米左右,同样是1000个车位,车均面积为30和35平方米将相差5000平方米面积,成本为1000万以上。
合理地库车均面积应该控制在30平方米左右。
车库设计需要注意:
最合理的柱网,车道需两边停车,尽量减少地下停车,尽量抬高车库,避免设计双层地下车库,严格控制设备用房面积,设备用房及楼梯宜集中布置在角落或不宜停车之处。
案例分享,下图是一个小项目地库优化示意图,仅仅微调平面,优化出50个车位,成本价值也有300万以上。
案例分享,二是公摊面积,可压缩成千上万平米。
很多高层住宅户型公摊面积太大,特别是北方户型,核心筒经常是7080多平方米,好的设计都是可以控制在60平方米左右。
如果每户增加3平方米套内面积,则可以把两间卧室的边长拉大0.4米,原来放不了电视台或衣柜的卧室就都可以放了,每节约一平米就可以舒适一间房。
公共建筑售价往往比住宅更高,也同样需要严格控制公摊面积,当然特别追求舒适的除外。
2014年华南城三地住宅项目优化设计,增加套内面积3万多平方米,折算价值是1.8亿多,换算建造成本也有约0.5亿。
案例分享,5、平面优化与精细化平面优化,功能合理化是优化的重点,有的户型一优化就可以多出玄关、卫生间、餐厅等空间,或者提高空间的使用效率,哪怕挪动一处墙体、改变一下开门的位置,都可能大大改善使用效果。
另外在形式上也可以结合装修设计。
案例分享,第一,外形更加规则。
对车库、商业和造价有利,北部可增加商业面积:
20.522层4栋=164.16(平方米),价值:
164.161万元/平方米=164.16万元,地下室面积的节约更加是不可估量。
第二,标准层公摊面积减少11.08平方米。
增加套内面积:
11.08平方米30.33层12栋=4032.68平方米,价值:
4032.68平方米0.5万元/平方米=2016.34万元。
第三,核心筒品质相当。
电梯厅虽然稍暗,但通风可对流,另外入户处更加明亮。
案例分享,6、门与窗减少角部开门,可产生增加数平米的效果。
角部开门会使角部两边墙壁无法摆放家具,如门垛加长到0.6米左右,则可以减少一边墙体被门占用,增加可能的家具空间,实现“U”形布局,产生一平方米的使用效果,整套数扇门的改善则相当于增加数平方米的使用效果,这对于小户型的居住非常有利。
案例分享,卧室两方向开窗,人生三分之一的时间呼吸好空气。
可开发产品包括房间百页门、装饰型排气风扇等。
案例分享,7、建筑外观设计一是同成本也有天壤之别的效果。
控制外墙表面积、通过设计用普通的材料和工艺实现比较经典的效果。
好的建筑形象可以产生大的吸引力,提高收益。
下面是一个五星酒店的立面优化前后对比,造价相差不大,效果却是天壤之别。
案例分享,二是艺术化创新的惊艳。
在传统建筑的基础之上,通过设计艺术化地创新,基本不增加成本,可以产生很有新意的惊艳效果,甚至可以变普通建筑为旅游景点或历史文物,如上海、天津、武汉租界的欧式建筑,黄山宏村,贵州遵义夜郎城等。
下面为陈氏宗祠的设计。
案例分享,三是中国建筑师也能做地标。
南昌华南城CBD的优化设计,通过取消规划和建筑单体弧线,节约大量成本和工期,两外观优化方案分别通过“彩色玛瑙塔”和“庐山瀑布”的概念,低成本地实现了美轮美奂的艺术化效果,充满烂漫色彩,达到标志性建筑的目的。
原设优化计设计,案例分享,四是低成本也可能更艺术性。
下图为映山红主题的项目优化。
纯雕塑、节约造价、不需要运营;绿叶商业,规则坡屋顶。
避免主题建筑2.8万平方米的体量,雕塑更容易做出足够的体量,造价低廉,节约2.2亿。
原设计,案例分享,优化设计,案例分享,8、另辟蹊径的优化设计一是公寓设计住宅化,提高品质对小区内部通风更加有利,也避免南面一堵墙,设为小户型住宅,有更多的端部高品质户型,同时也更加有利于结构,便于销售。
如价格差为3000元每平方米,则价值增加:
217280.3=6518.4(万元)。
案例分享,二是伸缩隔断,客厅、餐厅晚上变卧房。
户型每多一房间,面积大概需要增加15平方米,通过在客厅和餐厅安装伸缩隔断,再配合一些可变家具,晚上把客厅、餐厅变为卧房。
对于业主可以大大提高其使用效率,出租提高租金;对于开发商,通过装修也可以提高其销售价格,特别在一二线城市,价值巨大。
可开发产品包括美观隐形的伸缩隔断、可变家具、收纳墙体材料安装服务等。
案例分享,案例分享,案例分享,第三篇、可研阶段成本控制重点,一、可行性研究的概念,二、可研报告的结构和内容,三、可研重点,四、案例分享,一、可行性研究的概念,一、可行性研究的概念运用多种科学手段综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠,在财务上是否赢利;作出环境影响、社会效益和经济效益的分析和评价,及工程项目抗风险能力等的结论;为投资决策提供科学的依据。
二、可研报告的结构和内容(1-5),1.总论:
项目背景、概况、问题和建议,2.市场调查与预测:
为可研的重要环节,内容包括:
市场现状调查、产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析,3.资源条件评价:
资源可利用量、资源品质情况、资源赋存条件、资源开发价值,4.建设规模与产品方案:
建设规模与产品方案构成、建设规模与产品方案比选、推荐的建设规模与产品方案,5.场址选择:
场址现状、场址方案比选、推荐的场址方案,7.原材料燃料供应:
主要原材料供应方案、燃料供应方案.,8.总图运输与公用辅助工程:
总图布置方案、场内外运输方案、公用工程与辅助工程方案,9.节能措施:
节能措施、能耗指标分析,10.节水措施:
节水措施、水耗指标分析,6.技术方案、设备方案和工程方案:
方案选择,二、可研报告的结构和内容(5-10),12.劳动安全、卫生与消防:
危险因素和危害程度分析、安全防范措施、卫生保健措施、消防设施,13.组织机构与人力资源配置:
组织机构设置及其适应性分析、人力资源配置、员工培训,14.项目实施进度:
建设工期、实施进度安排,15.投资估算:
建设投资估算、流动资金估算、投资估算表,11.环境影响评价:
环境条件调查、影响环境因素分析、环境保护措施,二、可研报告的结构和内容(11-15),17.财务评价:
财务评价基础数据与参数选择、销售收入与成本费用估算、财务评价报表、盈利能力分析、偿债能力分析、不确定性分析、财务评价结论,18、国民经济评价:
影子价格及评价参数选取、效益费用范围与数值调整、国民经济评价报表、国民经济评价指标、国民经济评价结论,19.社会评价:
项目对社会影响分析、项目与所在地互适性分析、社会风险分析、社会评价结论,20.风险分析:
项目主要风险识别、风险程度分析、防范风险对策,16.融资方案:
融资组织形式、资本金筹措、债务资金筹措、融资方案分析,21.研究结论与对策:
推荐方案总体描述、推荐方案优缺点描述、主要对比方案、结论与建议,二、可研报告的结构和内容(16-21),市场调查,产品方案,财务评价,三、可行性研究的重点,1.项目成本盈利预测表,3.项目现金流量预测表,2.建安成本目标控制表,4.项目建安成本预测明细表,四、可研阶段成本控制重点,现场踏勘+实地调研在可研阶段,成本部的主要工作是完成目标成本(可研版)测算,以及配合设计方案对比提供相应的成本测算数据。
由于可研阶段设计信息粗浅,大部分成本指标可以使用“数据库+修正”的方式获取,唯有市政配套和地下工程的成本需要重新测算。
如大市政、地基处理、桩基础、基坑支护等。
特别小心:
高压电、地形地貌、地质条件、市政条件、交通、防洪排水、地下采空、古墓、坟、山洪。
五、可研阶段成本重要工作内容,五、案例分享,第四篇、设计阶段成本控制重点,执行设计标准,01,推行标准设计,02,合同措施管控,04,价值工程应用,05,06,推行限额设计,03,14,16,15,07,08,主要限额指标,案例分享,项目设计的经济评价,设计阶段成本控制重点,设计阶段对成本的影响设计阶段是成本控制的关键阶段。
设计一条线,投资千千万。
初步设计阶段:
影响投资75%95%技术设计阶段:
影响投资35%75%施工图设计阶段:
影响投资5%35%,01,执行设计标准,5)减少设计工作量,提高设计效率,设计标准的作用,6)促进建筑工业化、装配化,加快建设进度,4)提供控制工程投资的方法和依据,2)保证安全性和使用功能,3)提供设计必要的指标、定额、计算方法和构造措施,1)对规模、内容、建造标准进行控制,6个标准,推行标准设计,02,通用的标准图、通用图和复用图。
采用标准设计可加快设计进度12倍,节约建设投资10%15%。
推行限额设计,03,按批准的投资估算控制初步设计,按批准的初步设计总概算控制施工图设计。
即将上阶段设计审定的投资额和工程量先行分解到各专业,然后再分解到各单位工程和分部工程。
各专业在保证使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更。
限额设计是按照投资或造价的限额进行满足技术要求的设计。
它包括两方面内容,一方面是项目的下一阶段按照上一阶段的投资或造价限额达到设计技术要求,另一方面是项目局部按设定投资或造价限额达到设计技术要求。
限额设计是建设项目投资控制系统中的一个重要环节,一项关键措施。
在整个设计过程中,设计人员与经济管理人员密切配合,做到技术与经济的统一。
设计人员在设计时以投资或造价为出发点,做出方案比较,有利于强化设计人员的工程造价意识,优化设计;经济管理人员及时进行造价计算,为设计人员提供有关信息和合理建议,达到动态控制投资的目的。
5)设计方案优选:
如基础形式的比选,4)强化指标管理:
如结构专业的混凝土含量、钢筋含量、窗墙比等;安装工程设备的国产化;园林工程中的软硬比、乔木灌木比等;,3)加强设计变更管理,2)严格控制施工图预算:
重点在工程量控制方面;,5大内容,1)重视初步设计的方案选择,限额设计控制工作的主要内容,合同措施管控,04,采用合同措施,有效控制造价针对目前设计人员经济观念淡薄,设计变更随心所欲。
应在设计合同经济条款上,增加设计变更及修改的费用额度限制条款,如设计变更费超出施工合同价的某一比例(如5%)时,则扣罚一定比例的设计费(设计质保金)。
采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。
优化设计方案价值工程(ValueEngineering,VE)又称为价值分析(ValueAnalysis,VA)是一门新兴的管理技术,是降低成本提高经济效益的有效方法。
所谓价值工程,指的是通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析,使目标以最低的总成本(寿命周期成本),可靠地实现产品或服务的必要功能,从而提高产品或服务的价值。
价值工程的主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析,提高对象的价值。
这里的价值,指的是反映费用支出与获得之间的比例,用数学比例式表达如下:
价值功能成本,即“VF/C”。
这条提示了“用最少的投资,争取最大效益”的五条方法:
价值工程应用,05,价值工程5大应用,建筑的设计有技术性,更包含设计的科学性和经济性,研究和分析设计经济的影响因素,对寻求工程设计经济效果的途径,降低工程造价有着极其重要的作用。
影响建筑设计方案经济性的主要因素有以下八个方面。
06,项目设计的经济评价,8个因素,6、建筑的单元组合:
合理安排建筑的单元组合,能提高设计方案的经济效果,单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价;,4、层数:
高层建筑可以节约用地,节约市政投资。
2、户型:
小户型单方造价比大户型高,因为小户型内墙多,相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高;,8、建筑结构形式:
框架剪力墙结构体系造价最高,框架结构体系次之,砖混结构造价最低。
因此,建筑结构的选择,是影响建筑设计方案经济性的一个重要因素;,7、结构配筋:
结构工程师的设计水平,直接决定了建筑钢筋含量的高低,从而影响工程造价;,3、层高:
室内净高直接影响建筑造价。
降低层高可以:
直接节省投资;节约建筑材料和劳动消耗,减轻建筑自重,提高抗震能力;降低采暖能耗,节约能源,提高建筑密度;节约用地,同时,也有利于节省市政投资。
1、建筑造价构成比:
建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值。
分析这个可以找出降低造价、提高经济效果的方向;,项目设计的经济评价,5、建筑的平面形状:
一般来说,建筑的平面形状越简单,其造价相应地越低,施工也经济;,项目设计的经济评价,项目设计中的关键词概念设计阶段关键词“选择大于努力”“决策挣大钱、技术挣小钱”。
总图定位是核心,货值、适销、现金流多方案比选最优是目标。
项目设计的经济评价,方案设计阶段关键词“掏干挖尽”对已确定的规划指标要“掏干”(对内),对可用的资源要“挖尽”(对外)。
容积率以“货值最大化、利润最大化、现金流最优”为目标,“掏干、榨尽”土地价值。
对建筑密度指标“挖尽”项目周边环境价值,如“底商寸土寸金”,结合不同周边资源、布置不同商业形式,不浪费一平米商业用地,商业货值的最大化。
项目设计的经济评价,体型系数和建筑风格对成本的影响体形系数:
建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积之比。
影响了谁,项目设计的经济评价,几个重要数据:
(1)常规的体型系数(各地标准不一样),项目设计的经济评价,
(2)超常规后的成本影响一般情况,当体型系数由0.35变为0.38即增加0.03时,在结构不超限的情况下,成本+100元/平(其中结构成本约30元/平)。
项目设计的经济评价,建筑风格与成本关系:
项目设计的经济评价,施工图设计阶段,关键词“指标”。
施工图设计阶段指标控制为核心内容,重点为砼、钢材含量、窗地比、外立面用材、景观配比、精装标准等。
07,8大主要限额指标,1、设计费,本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。
其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计(含公共部位、会所、样板房装修)、专项设计(含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等)、审图及专业设计顾问等费用。
2、营销费用限额,本指标为项目为了销售而发生的各类费用,包括营销管理费、营销推广费、卖场营造费、中介销售代理费、物业管理及客户服务等相关费用。
营销费用计算以销售收入为基数。
3、钢筋、混凝土限量设计
(1)地下室指标(万科),
(2)标准层指标(万科),4、外立面门窗标准限额,本限额适用于住宅和商业产品。
影响门窗成本构成的因素包括铝合金材料断面选择、铝合金材料表面处理、玻璃选择、五金选择、门窗地面面积比等。
铝合金的成本限额需要从材料选择及开窗率等方面综合考虑,合理控制在合适水平。
本限额指标由窗地比及参照标准化研究成果的铝合金门窗综合价格共同构成。
5、外立面用材,影响成本的主要要素包括外立面材料选择、施工工艺、外墙地面面积比等。
外墙的成本需从外墙的材料选择和外墙地面面积比两个方面控制,以地上建筑面积单方成本作为限额控制上限。
外立面用材综合指标及墙地比控制指标(按地上建筑面积计算)(万科),6、景观工程费限额,实施景观工程而发生的工程费用,包含硬景(消防道路、园路及广场等)、绿化、水景、景墙园建、外围墙、组团围墙、雕塑小品、室外照明泛光、室外照明、标识、人工湿地、500mm以内厚种植土回填等。
软硬景及按照景观面积单价均为刚性指标。
7、公共部位装修标准限额,按照装修区域分为大堂、地下室电梯厅(大堂)、标准层电梯厅、标准层过道、会所及公共卫生间六个区域。
在装修标准上按照豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住宅区分。
对不同区域的单个大堂及会所面积确定合理值,避免盲目做大公共区域。
8、销售展示装修标准限额(万科),08,案例分享,案例一,某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离,其间又无防火分区,就设了三只消防箱,而按消防规范要求,只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。
这种设计不合理,造成了一定浪费,显然是对工程的各种经济指标不够重视。
案例三,案例二,08,案例分享,案例三,08,案例分享,第五篇、招标阶段成本控制重点,一、要点,二、招标方式的选择,三、合适的合同价格,四、影响合同计价方式选择的因素,五、编制标底时成本控制重点,六、评标时成本控制重点,七、案例分享,2、有针对性选择招投标评审委员,1、涉及到工程、设计、审算、销售等多部门运作,3、难点在于标书制定,重点在于评标,一、要点,二、招标方式的选择,一般分为:
公开招标和邀请招标:
公开招标:
指招标任一招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。
其特点是招标人有较大范围的选择,可在众多的投标人中选择报价合理,工期较短,信誉良好的承包商,有助于打破垄断,实现公平竞争。
邀请招标:
指投标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他的组织投标。
招标人采用邀请招标的方式应当向三个以上具备承担招标项目的能力和资信良好的特点法人或者其他组织发出投标邀请书。
邀请招标虽能邀请到有经验的和资信良好的投标者投标,保证履行合同,但是限制了竞争范围,有可能会失去技术上和报价上的竞争力的投标者。
对于私营企业招标方式国家并没有严格限制招标形式,一般还包括议标和直接委托。
三、合适的合同价格,1、确定合适的合同价格:
固定价、可调价、成本加酬金。
固定价:
固定总价、固定单价可调价:
可调总价、可调单价成本加酬金:
成本加固定百分比酬金、成本加固定金额酬金、成本加奖罚、最高限额成本加固定最大酬金2、各种合同价格的适用条件
(1)固定总价:
发承包双方均不能以工程量、设备和材料价格、工资等变动为理由,提出对总价调值的要求。
适用条件:
设计深度已达到施工图设计要求,图纸完整齐全,项目范围及工程量计算依据确切,不会出现较大的设计变更,报价工程量与实际工程量无较大的差异;规模较小,技术不复杂的中小型工程;工期较短,一般在一年以内。
(2)固定单价:
1)估算工程量单价:
在实际工程量与报价工程量相差超过正负10%时,可以调价。
适用条件:
工期长,技术复杂,不可遇见因素较多的工程;或施工图不完整或工程项目内容、技术经济指标不能明确、具体予以规定时。
2)纯单价:
适用于没有施工图,工程量不明,却急需开工的紧迫工程。
3、可调价1)可调总价:
因通货膨胀而使工料成本增加,可对合同总价进行调整。
合同中需注明调价条件约定,如钢材等大宗材料的调价条件为正负5%到10%,基价如何确定?
超过部分是否取费?
风险如何分摊?
适用条件:
工程内容和经济技术指标规定很明确的项目,合同工期一般一年以上2)可调单价:
由于物价发生变化或招标、签约时,因某些不确定因素而在合同中暂定某些分部分项工程的单价,结算时根据合同约定对单价进行调整,如地质复杂的土石方工程。
4、成本加酬金:
直接成本费由发包方实报实销,给承包方相应报酬。
适用于工程内容及技术经济指标尚未全面确定,投标报价依据尚不充分的情况下,发包方因工期要求紧迫,必须发包的工程;或双方有着高度的信任,承包方在某些方面有独特的技术、特长或经验。
缺点:
发包方对工程总价不能实施有效地控制;承包方对降低成本也不感兴趣。
1)成本加固定百分比酬金:
成本越高,酬金越高,极少采用。
2)成本加固定金额酬金3)成本加奖罚4)最高限额成本加固定最大酬金,合适的合同价格,1)项目的复杂程度,三、影响合同计价方式选择的因素,2)工程设计工作的深度,3)工程施工的难易程度,4)工程进度要求的紧迫程度,四、控制重点,五、编制标底时成本控制要点,1、标底作为业主的期望价格,应力求与市场的实际变化吻合,要有利于竞争和保证工程质量;2、标底应由直接工程费、间接费、利润、税金等组成,一般应控制在批准的总概算(或修正概算)及投资包干的限额内;3、标底必须适应建筑材料采购渠道和市场价格的变化,考虑材料差价因素并将差价列入标底;4、标底价格应根据招标文件或合同条件的规定,按规定的工程发承包模式,确定相应的计价方式,考虑相应的风险费用。
5、以定额计价法编制标底。
定额计价法编制标底采用的是分部分项工程量的直接费单价称为工料单价法,仅仅包括人工、材料、机械费用。
直接费单价又可以分为单位估价法和实物量法两种:
(1)单位估价法。
其具体做法是根据施工图纸及技术说明,按照预算定额规定的分部分项工程子目,逐项计算出工程量,再套用定额单价(或单位估价表)确定直接费。
然后按规定的费用定额确定其他直接费、现场经费、间接费、计划利润和税金,还要加上材料调价系数和适当的不可预见费,汇总后即为标底的基础。
单位估价法实施中,也可以采用工程概算定额,对分项工程子目作适当的归并和综合,使标底价格的计算有所简化。
采用概算定额编制标底,通常适用于初步设计或技术设计阶段进行招标的工程在施工阶段招标,也可按施工图计算工程量,按概算定额和单价计算直接费,既可提高计算结果的准确性,又可减少工作量
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