上半年广西房地产估价师《制度与政策》物业服务定价成本的构成试题.doc
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2016年上半年广西房地产估价师《制度与政策》:
物业服务定价成本的构成试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、__资料是调查的起点,其优点是成本低及可以立即使用。
A.一手
B.二手
C.原始
D.基础
2、按照规定,采取协议出让的土地使用权出让金__。
A.不得低于评估价格的50%
B.不得高于评估价格的50%
C.由政府决定
D.不得低于按照国家规定所确定的最低价
3、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2,总预算为400万元,估价时,建筑工程中的基础工程已完成,结构工程完成50%,设备安装工程尚未进行。
另据调查得知,基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%,该在建工程在估价时点的完工程度是()。
A.30%
B.45%
C.65%
D.75%
4、《房地产估价机构管理办法》规定,二级资质房地产估价机构不得从事估价业务。
A:
城市房屋拆迁
B:
课税
C:
企业清算
D:
司法鉴定
E:
执行层的组织协调
5、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的,应当由确认。
(2009年试题)
A:
房地产行政主管部门
B:
房屋拆迁管理部门
C:
城市规划行政主管部门
D:
房屋登记机构
E:
房地产估价机构必须加盖公章
6、某套住宅总价为30万元,套内建筑面积为125㎡,套内墙体面积为20㎡,分摊的共有建筑面积为25㎡。
该套住宅每1㎡建筑面积的价格为元/㎡。
A:
1667
B:
1765
C:
1875
D:
2000
E:
工业用地的监测点评估价格
7、若名义利率为10%,通货膨胀率为4%,则实际利率为__。
A.5.77%
B.6.00%
C.10.00%
D.14.40%
8、划拨土地使用权可以出租,租赁时间超过__的,应办理租赁合同,合同期限不得超过出让年限。
A.3个月
B.6个月
C.1年
D.2年
9、股票可以在股票市场上作为买卖对象或抵押品随时转让,这体现了股票的__。
A.风险性
B.营利性
C.价格的波动性
D.流通性
10、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定,估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示日,并进行现场说明,听取有关意见。
A:
3
B:
5
C:
7
D:
15
E:
房地产估价机构必须加盖公章
11、下列不属于建筑安装工程费用的是__。
A.各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用,列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用
B.设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用
C.为施工进行的场地平整而发生的费用
D.土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用
12、以下数值中,不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是。
A:
测算待开发房地产的最高价格
B:
测算后续必要支出及应得利润
C:
测算房地产开发项目的预期利润
D:
测算房地产开发中可能出现的最高费用
E:
工业用地的监测点评估价格
13、在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/㎡、6700元/㎡和6300元/㎡,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。
如果分别采用加权算水平均法和中位数法测算最终的比准单价,则前者与后者的差值是元/㎡。
A:
-100
B:
-50
C:
50
D:
100
E:
工业用地的监测点评估价格
14、建筑物是否属违章建筑,应由该建筑物所在地的__认定。
A.房屋权属登记机关
B.县级以上人民政府
C.房屋拆迁管理部门
D.城市规划行政主管部门
15、某宗房地产土地面积300m2,建筑面积250m2,建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建,估价拆迁费用每平方米建筑面积300元,残值每平方米建筑面积50元,则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。
A.62500
B.62000
C.61000
D.61500
16、在市场细分的阶段中,市场营销人员要进行探讨性面访,主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。
A:
目标确定
B:
调查
C:
分析
D:
归纳总结
E:
借款合同
17、随着临街深度的递增,临街深度价格的修正率递增的是__。
A.单独深度价格修正率
B.累计深度价格修正率
C.平均深度价格修正率
D.加权深度价格修正率
18、某高层楼房占用的土地总面积为800㎡,房地总价值为4000万元,甲公司拥有其中的写字楼部分此部分的房地价值为2500万元;乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分,此部分的房地价值为1500万元.如果按房地价值分摊方法计算,则甲公司拥有的土地数量为。
A:
466㎡
B:
496㎡
C:
506㎡
D:
596㎡
E:
工业用地的监测点评估价格
19、居住用途房地产的位置优劣,主要是看和安宁程度。
A:
周围环境状况
B:
繁华程度
C:
临街状况
D:
附近是否有矿产资源
E:
工业用地的监测点评估价格
20、闲置土地的处置方式中,延长开发建设时间,但最长不得超过年。
A:
1
B:
2
C:
3
D:
4
E:
房地产估价机构必须加盖公章
21、申请房地产估价师初始注册的,申请人应向__提交申请材料。
A.人力资源和社会保障部
B.住房和城乡建设部
C.所在地省级人事行政主管部门
D.所在地省级房地产行政主管部门
22、有甲、乙两宗房地产,甲房地产的收益年限为50年,单价为3500元/㎡,报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年,单价为3000元/㎡,报酬率为6%。
那么,甲的价格乙的价格。
A:
高于
B:
低于
C:
等于
D:
条件不足,无法确定
E:
工业用地的监测点评估价格
23、某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权,转让收入为2900万元,工地增值税规定的扣除项目金额为1800万元,土地增值税应纳税额为万元。
(2008年试题)
A:
330
B:
350
C:
440
D:
870
E:
执行层的组织协调
24、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的__。
A.时间类参数
B.融资相关参数
C.收益相关指标
D.评价标准类指标
25、一厂房建成8年后被改造为超级市场,并补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年,建筑物的经济寿命为50年,则计算该建筑物折旧的经济寿命为__年。
A.40
B.42
C.48
D.50
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、商品房销售计价方式包括。
A:
按均摊建筑面积计价
B:
按套内使用面积计价
C:
按建筑面积计价
D:
按套(单元)计价
E:
按套内建筑面积计价
2、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。
A.质量控制
B.进度控制
C.合同管
D.成本控制
3、某宗房地产交易,买卖双方约定:
买方付给卖方2385元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格约为__元/m2。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659
4、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格,在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下:
成交价格为4000元/m,成交日期为2004年5月1日,成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1.087,已知从2004年5月1日到16月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%,则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于__。
A.3790元/m2
B.4238元/m2
C.4658元/m2
D.4663元/m3
5、某物业的购买价格为60万元,其中20万元为金融提供的抵押贷款,在正常经营期内,年租金收入为10万元,年运营费用为5万元,年还本付息额为2万元,所得税率为33%,则该项投资的税前现金回报率为__。
A.7.5%
B.8.3%
C.12.5%
D.16.7%
6、某宗房地产的总建筑面积为6000m2,房地总价值为2400万元,其中土地价值为800万元。
某人购买了其中300m2,该部分的房地价值为126万元。
假如按土地价值进行分摊,则此人应占有的土地份额为__。
A.5.00%
B.5.25%
C.5.42%
D.5.75%
7、若某房地产投资项目的表面收益率为20%,年租金增长率为9%,通货膨胀率为8%,则该项房地产投资的实际收益率为__。
A.9.26%
B.10.09%
C.11.11%
D.12%
8、已知某投资的净现金流量如下表所示,如果投资者目标收益率为10%,此项目的财务净现值是()万元。
A.-41.8
B.200
C.158.2
D.-241.8
9、某房地产在正常情况下,每年可获得有效毛收入30万元,运营费用需要10万元,资本化率为10%,该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的,在估价时点剩余的使用权年限为40年,则该宗房地产的收益价格为__万元。
A.180
B.196
C.200
D.300
10、关于长期趋势法的作用,下列说法正确的有。
A:
长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测
B:
长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算
C:
长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整
D:
长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏
E:
长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势
11、下列属于《土地管理法实施条例》明确的国有土地(建设用地使用权)范围的有。
A:
农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地
B:
国家依法征收的土地
C:
依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地
D:
农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原不属于其成员集体所有的土地
E:
因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地
12、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套,其中空置待售住房5万套,本年新竣工住房13万套,销售住房8万套,则吸纳周期为年。
A:
0.63
B:
1.63
C:
2.25
D:
12.50
E:
借款合同
13、业主大会议事规则由__制定并修改。
A.业主大会
B.业主委员会
C.政府物业管理部门
D.业主和物业管理企业共同
14、股票与股单的相同点是__。
A.适用范围相同
B.性质相同
C.都属于证据证券
D.表现形式相同
15、人文环境的变化是指由于社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等,使得人们对住宅的认识产生了巨大变化,老年人住宅,第二住宅和__住宅等概念应运而生。
A.酒店式
B.期贷式
C.季节性
D.概念型
16、下列有关统计学基础知识的表述中,不正确的有__。
A.随着研究目的的改变,统计总体和总体单位可以相互转化
B.反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标
C.调查对象就是被调查和访问的具体单位
D.调查单位与报告单位可以一致也可以不一致
E.相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比
17、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述,不正确的是。
A:
定额计价方式实行全国统一的编码,项目编码采用十二位阿拉伯数字表示;工程量清单计价方式的项目编码不统一,各省、市采用的定额子目并不相同
B:
对定额计价投标,一般采用百分制评分法;而对工程量清单计价投标,一般采用合理低报价中标法,既要对总价进行评分,还要对综合单价进行分析评分
C:
定额计价方式是在发出招标文件后(招标与投标人同时编制或投标人编制在前招标人编制在后)编制工程量清单;工程量清单计价方式要求必须在发出招标文件前编制工程量清单
D:
定额计价方式的合同价调整方式主要是索赔;工程量清单计价方式的合同价调整方式有变更签证、定额解释、政策性调整
E:
定额计价方式由各投标单位各自计算工程量,计算的工程量结果不一致;工程量清单计价方式由各投标单位都按统一的工程量清单报价,达到了投标计算口径的统一
18、下列关于房地产价格影响因素的表述中,正确的是.【2005年考题】
A:
不同的房地产价格影响因素,引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
B:
房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C:
理论上,房地产价格与房地产价格利率因素成负相关
D:
房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化
E:
汇率因素对房地产价格影响的表现是:
本币汇率上升会导致房地产价格上涨;相反,则导致房地产价格下降
19、直接资本化法的优点不包括()。
A.不需要预测未来许多年的净收益,通常只需要测算未来第一年的收益
B.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和,这既是预期原理最形象的表述,又考虑到了资金的时间价值,逻辑严密,有很强的理论基础
C.每期的净收益或现金流量都是明确的,直观且容易被理解
D.不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E.资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系,能较好地反映市场的实际情况
20、在房地产市场调查中,收集一手资料的方法有。
(2005年试题)
A:
文献查阅
B:
观察
C:
专题讨论
D:
问卷调查
E:
实验
21、获取房地产估价业务的措施可以有。
A:
突破专业能力限制,接受各种估价要求
B:
提高服务质量
C:
恰当的宣传
D:
低收费
E:
最大限度压缩估价作业期
22、房地产市场是一个地区性市场,主要体现在它的__。
A.独一无二
B.不可移动
C.流动性差
D.易受限制
23、在政府授权开发企业负责实施土地开发时,由负责筹措资金,办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。
A:
政府部门
B:
建设部门
C:
房管部门
D:
开发企业
E:
借款合同
24、省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是。
(2007年试题)
A:
地方性法规
B:
政府规章
C:
部门规章
D:
自治条例
E:
执行层的组织协调
25、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是。
A:
支付土地出让金的贷款
B:
支付开发费用的短期资金或“建设贷款”
C:
用于土地储备的贷款
D:
项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”
E:
购房贷款
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- 制度与政策 上半年 广西房地产 估价师 制度 政策 物业 服务 定价 成本 构成 试题