溧阳商业市场住宅市场市调分析报告.pptx
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溧阳商业市场住宅市场市调分析报告.pptx
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,华府晶园,二O一五年八月,溧阳市住宅、商业市场调查报告(初稿),目录页,PART1溧阳城市概况,PART2溧阳住宅市场,PART3溧阳商业环境,PART4晶园项目概况,PART,溧阳城市概况,1,溧阳隶属于江苏常州,土地总面积1535平方公里。
距上海、杭州200公里(行车3小时),距南京、苏州、张家港百余公里(行车1.5小时)。
距南京禄口国际机场80公里,距常州机场60多公里。
地理位置,PART1,PART2,PART3,PART4,上海,杭州,泰州,溧阳,芜湖,宣城,扬州,镇江,南京,湖州,嘉兴,绍兴,黄山,合肥,南通,苏州,无锡,常州,临安,马鞍山,车程3小时,车程2小时,车程1小时,溧阳属亚热带季风气候,干湿冷暖,四季分明,雨量充沛,无霜期长,全年平均温度17.5。
按平均气温低于10开地暖,高于24开冷空调来计算,一年开地暖的月份为4个月,开冷空调的月份为4个月。
气候,PART1,PART2,PART3,PART4,装备制造业2014年,溧阳销售额超百亿元企业5家:
申特钢铁、金峰水泥、新时代控股、上上电缆、江苏国强,分别位列中国民营企业500强第76位、308位、341位、414位、432位。
溧阳已形成金属冶炼及加工、机械装备制造、输变电设备制造、新型建材四大传统支柱产业,其中输变电产业集群入选江苏省特色产业集群,农牧机械、电梯、风电和汽车零部件产业基地化加快形成,新能源新电源和节能环保、生物医药和健康养老加速崛起,轨道交通、机器人、通用航空等新兴产业也已经破题。
支柱产业,PART1,PART2,PART3,PART4,借助天目湖国家5A级旅游景区和国家生态示范区的成功创建,溧阳市旅游经济加速发展。
2014年共接待游客1341万人次(日均3.7万/人次),实现旅游总收入142.84亿元(1065元/人次),分别比上年增长12.8%和14.5%。
2015年曹山慢城游客中心(距离项目35公里,本身3A景区)全面建成并投运,南山漂流项目成功投运(距离项目20公里),天目湖玉枝颐养山庄、南山花园二期(森林树屋和森林温泉,距离项目25公里)和新四军江南指挥部纪念馆(距离项目22公里)等一批全市重点旅游项目稳步推进。
长荡湖湿地公园正式获批国家湿地公园(25公里),与天目湖国家湿地公园(10公里)南北呼应格局,溧阳成为全国唯一拥有两个国家级湿地公园的县(市)。
分析:
每日3.7万人次,相当于溧阳市人口的4%,如何将游客旅游景点外消费留在本商业中心是需要考虑的核心。
溧阳目前缺少都市化特色健康休闲、文化特色场所,缺少中高档特色餐饮的聚集地,本项目有望担负起大早溧阳城市特色休闲旅游商业项目的重任。
旅游业,PART1,PART2,PART3,PART4,天目湖,长荡湖,南山竹海,1、2014年末全市户籍人口达79.38万人,其中,男40.11万人,女39.27万人。
2、2014年总户数26.33万户,年内出生人口8852人,人口出生率为11.18。
3、2014年常住人口76.02万人,其中城镇人口43.41万人,城市化率57.1%。
分析根据人口出生率算出溧阳儿童(1-13岁)客群占比14.5%左右,在中国儿童消费在家庭支出占30%-50%。
本项目商业可以配置一部分儿童体验性商业,如:
主题餐厅、主题游乐园、电玩、儿童教育、儿童艺术培养、婴儿洗澡理发等。
儿童消费群体结构经常为1+2(父母),1+4(全家),在儿童消费的同时,带动了场外家长的消费。
针对以上群体,可以配置商业类型为亲子教育课,摄影讲座,美甲,儿童商品,SPA馆、瑜伽室、美发、电玩、室内球类、电影、养生足疗等。
城市人口,PART1,PART2,PART3,PART4,溧阳户籍人口统计2013年末,户籍人口79.01万;2014年末,户籍人口76.02万;可以从数据看到溧阳一年中人口流失近3万。
分析据统计,造成人口流失的原因如下:
1、溧阳市消费高,收入低,两者不成比例;就业机会和赚钱机会太少。
2、溧阳房价较高,一大部分人去周边常州购房定居了。
3、溧阳属于人口净流出城市,决定了溧阳未来房产升值空间有限,近几年溧阳出现一个现象,大龄女孩越来越多,而在溧阳工作的年轻小伙却越来越少,因为父母一般希望女孩留在身边,而男孩可以到外面闯荡江湖。
溧阳固定的常住人口还是有的,比如学区房概念的房子,在溧阳还是能起到一定的保值和增值作用的。
4、溧阳具有“中国建筑之乡”称号,建筑业从业人员达18.5万人,大部分建筑从业人员外出务工。
流动人口,PART1,PART2,PART3,PART4,2014年城镇居民人均可支配收入35531元,增长8.9,农民人均可支配收入18222元。
居民储蓄持续增加,年末全市城乡居民储蓄存款余额414.03亿元,人均储蓄存款54463元,比上年增加4185元。
居民消费水平提高。
2014年城镇居民人均消费性支出18900元,占收入53.2%,农村居民人均消费支出13701元。
2015年,溧阳在百强县市排名中列第37位。
人均收入,PART1,PART2,PART3,PART4,溧阳市总生产总值为716亿元,从三次产业完成情况看,第一产业(农林牧渔)增加值46.1亿元;第二产业(工业和建筑业)增加值373亿元,其中建筑业147.7亿元;第三产业(服务业)增加值297.3亿元,三次产业比重为6:
52:
42。
溧阳第二产业主要集中在溧阳经济开发区,第三产业分布在溧阳市区。
溧阳市有建筑企业246家,建筑业从业人员达18.5万人(占总人口23.3%),农民人均纯收入的28%来自建筑业。
收入来源,PART1,PART2,PART3,PART4,溧阳消费品市场繁荣活跃。
2014年全年实现社会消费品零售总额259.22亿元,同比增长14%。
从行业看,批发业实现消费品零售总额9.71亿元,同比增长13.5%;零售业225.63亿元,增长13.5%;住宿业4.62亿元,增长6.7%;餐饮业19.26亿元,增长21.6%。
餐饮业市场正在高速发展。
2014年全市亿元以上市场实现成交额138.56亿元,比上年增长8.3%,超10亿的市场有2家(江苏苏浙皖边界市场、溧阳市江南春市场),其中江苏苏浙皖边界市场成交额超110亿元。
分析:
根据溧阳人口、人均消费算出,溧阳2014年本地消费品总额为150.02亿元,外来人口及游客消费为109.2亿元,占总额的40%,大量的游客带动了当地的餐饮零售业。
边界市场一期以经营茶味为龙头的农副产品市场,二三四期是以经营建材、家具市场为主。
江南春市场主要经营轻纺产品、日用小商品、副食品、家具服装、鞋的零售和批发。
可见溧阳市人民大部分的消费还是在满足日常基本生活需求。
消费品市场,PART1,PART2,PART3,PART4,溧阳教育重点项目有序实施。
上沛小学、汤桥小学、强埠小学、戴埠初中、市六中5所学校校安工程和上黄中小学异地新建均进入竣工预验阶段;异地新建的中关村实验小学、竹箦中心小学、竹箦中心幼儿园已竣工交付。
2014年末,全市共有中小学75所,其中小学39所、中学36所。
中小学在校学生6.58万人,其中小学生3.8万人,小学学生毕业率100%;中学生2.78万人,初中学生毕业率98.6%。
中专学校2所,在校学生0.68万人;幼儿园60所,在园幼儿数1.86万人。
全市有高级中学7所,1所大学。
分析:
溧阳每年考大学走出城市的很多,但是毕业后回溧阳的人不多,人才流失较严重。
学生是具备消费潜力的顾客群,可以针对学生时尚、前卫的消费观念,大力发展休闲娱乐业态,如特色餐厅、咖啡茶饮、健康美容、健身娱乐、休闲书店、画廊艺馆、主题娱乐、游艺城、影院、KTV等。
教育现状,PART1,PART2,PART3,PART4,1、溧阳市到2020年城区社会经济发展水平达到中等发达国家平均水平,基本形成经济繁荣、文化发达的中等城市。
2、成为“中等城市规模、中心城市功能、山水城市风格”的生态旅游城市和苏浙皖边界地区工贸城市。
3、积极与上海、苏州、常州等城市接轨,引进技术、资本,全面提高城市发展质量,发展为具有综合功能的现代化中等城市。
4、科学引导城乡空间布局。
分析城市的发展重点正在从老城区商业中心向南逐步扩张,通过新城区,抵达燕山新区,燕山新区是未来的居住中心。
溧阳城市规划,PART1,PART2,PART3,PART4,老城区商业中心,新城区副中心,燕山新区发展核心,天目湖区,规划范围东至规划东环线,南至宁杭城际铁路,西至燕山南路,北至宁杭公路,总用地约552.86公顷。
主要功能规划区以商业办公、娱乐休闲和居住功能为主;规划区规划居住人口容量约为7.7万人。
规划区范围内以南大街为界划分为东、西两个居住社区,居住社区级配套主要沿南大街布置,配套内容有幼儿园、中小学、管理中心、青少年服务中心、特殊人群服务中心、医疗卫生服务中心、文化活动中心、健身场地、商业服务等。
规划片区总人口7.7万人,设置幼儿园共77班,小学共102班,初中54班,高中54班。
公交站点覆盖率按300m半径计算,应不小于50%,按500m计算,应不小于90%;公交车辆按14标台/万人的标准配置,预测至2020年燕山片区需配置106标台公交车。
燕山新区规划,PART1,PART2,PART3,PART4,PART,溧阳住宅市场,2,土地供应结构,PART2,PART1,PART3,PART4,近三年来土地供应结构(单位:
公顷),20142020年,溧阳尚有新增城乡建设用地空间13500亩左右,年均不足2000亩。
土地闲置情况:
2014年底全市各类批而未供土地13331.487亩、供而未用土地2790亩;其中两年以上批而未供土地3823.9785亩、供而未用土地1905亩。
分析溧阳的闲置建设用地存量已经不多,为了加快城市建设,避免开发商囤积土地,从2013年起,溧阳政府在控制土地供应量,加强房地产市场监管。
成交价格走势,8月份溧阳房价均价为7429元/m,市中心房价均价为8828元/m,别墅均价为12133元/m,写字楼均价为13333元/m,商铺均价为16797元/m。
PART2,PART1,PART3,PART4,商品房存量,PART2,PART1,PART3,PART4,分析:
以上供应量包括商业面积。
通过对近几年200套溧阳市商品房成交信息统计得出,商品房套均面积119.42,市场均价7438.64元/(符合调查数据)。
至今商品房的库存量=剩余套数*套均面积=217.4万,且每年在增长。
同时溧阳在未来几年计量入市的开发量还有约120万(不包括以前拿的未开发土地)。
项目周边楼盘分布,PART2,PART1,PART3,PART4,本案,奥体国际,华府天第,君悦豪庭,阳光城市,世纪名城,时代景城,金峰凤麟府,溧阳农房燕山1號,龙泉山庄,燕河湾,燕阳嘉苑,嘉丰新城三期,盛世家园,项目周边一手楼盘,分析:
溧阳高档住宅楼盘的毛坯房均价在10000元/平方米左右(不含别墅),物业费在1.8元/平米月以上。
PART2,PART1,PART3,PART4,项目周边二手楼盘,分析:
溧阳二手房由于地址不同,装修不同,业主售房心态不同,房价差异较大,市区二手均价在8000-10000元/平方米。
PART2,PART1,PART3,PART4,部分楼盘开盘价,分析:
溧阳楼盘的开盘价在逐年增高。
PART2,PART1,PART3,PART4,精装修房案例,PART2,PART1,PART3,PART4,溧阳碧桂园所属区域天目湖镇楼盘地址天目湖镇天目湖镇旅游大厦西侧开发商碧桂园集团物业类别住宅、别墅、洋房建筑类别板楼低层多层小高层项目特色低密居所,豪华居住区,特色别墅占地面积12.66万主力户型86-130总户数639户容积率1.05绿化率40%开盘时间2014-8-164栋别墅7栋洋房开盘交房时间4栋别墅7栋洋房2015-12-15交付物业费1.20元/平方米月均价6800元/别墅12000元/住宅销售情况别墅基本售完7栋洋房剩2栋商铺售价12000元/售完,分析右边为网上对该项目建造成本的估算,不包括商业和别墅的利润。
该项目距离市中心交通不方便,周边配套匮乏,自有社区商业。
由于价格优惠,销售速度很快,别墅只剩个别栋,7栋洋房现剩2栋房在售。
精装修房案例,PART2,PART1,PART3,PART4,精装修房案例,PART2,PART1,PART3,PART4,精装修房案例,PART2,PART1,PART3,PART4,精装修房案例,PART2,PART1,PART3,PART4,溧阳碧桂园反响的部分问题,扶手断裂,浴室移门未装,门里面是泡沫板,电源插口外露,绿化不完善,小区业主投诉,分析该精装房暴露问题较多,到处都是细节问题不完善,和实际意义上的拎包入住还有点距离。
一手精品房案例,PART2,PART1,PART3,PART4,金顶名都所属商圈溧城镇楼盘地址溧城镇南为平陵中路、东为煤建路、北为西后街建筑类别住宅、住宅别墅装修状况毛坯容积率2.30绿化率55%开盘时间2011年8月6日主力户型131-231占地面积52168平方米建筑面积120400平方米户数总户数500户物业费1.80元/平方米月开发商溧阳云海房地产开发有限公司均价11500销售情况90%卖出,一手精品房案例,PART2,PART1,PART3,PART4,一手精品房案例,PART2,PART1,PART3,PART4,一手精品房案例,PART2,PART1,PART3,PART4,阳光城市所属商圈溧城镇楼盘地址清溪路与天目路之间,北邻平陵中路,南临三河环岛建筑类别塔楼高层装修状况毛坯容积率2.00绿化率57%开盘时间2011年1月30日主力户型108-195占地面积320000平方米建筑面积770000平方米户数总户数4700户车位超过4000辆物业费1.80元/平方米月开发商江苏万恒房地产开发有限公司均价11000销售情况北香园95%南和园85%,一手精品房案例,PART2,PART1,PART3,PART4,一手精品房案例,PART2,PART1,PART3,PART4,一手精品房案例,PART2,PART1,PART3,PART4,溧阳板块区域分析,PART2,PART1,PART3,PART4,PART,溧阳商业环境,3,溧阳商业环境,PART3,PART1,PART2,PART4,溧阳现有大中型商业建筑一览,项目周边商业分布,PART3,PART1,PART2,PART4,本案,华府天第,嘉丰新城,水韵华庭,阳光硅谷,城中商城,锦汇广场,金谷广场,淘宝城,上河城*金鹰,大润发,八佰伴,平陵广场,南大街,江南春商场,扬子广场,新晨百货,大统华,边界市场,项目周边商业信息,分析:
溧阳街边商铺均价在15000元/,租金在1.3-2元/天。
商场周边商铺均价在20000元/,租金在2-5元/天以上,随着商铺地理位置,物业管理,人流量,面积大小,楼层的不同,商铺售价及租金上下幅度较大。
PART3,PART1,PART2,PART4,典型案列1:
八佰伴,简介溧阳八佰伴隶属于江苏华地国际控股集团有限公司,是按照香港华地国际集团的连锁化标准规划、布局和经营管理的全方位大型高档百货商场,总营业面积40000平方米。
溧阳华地百货于2002年8月8日开业。
2011年7月起,重装调整,升级为溧阳八佰伴。
楼层及零售分布1楼总品牌90家,其中女鞋(26%)、男鞋(18%)、男包(9%)、化妆品(23%)、滋补烟酒(2%)、黄金珠宝钟表(22%)。
2楼总品牌52家,其中少淑装(65%)、女包首饰(15%)、文胸(19%)。
3楼总品牌64家,其中女装(56%)、女士针纺(9%)、童品(34%)。
4楼总品牌53家,其中男士正装(77%)、男士休闲装(23%)5楼总品牌31家,其中运动品牌(71%)、床上用品(29%),PART3,PART1,PART2,PART4,人均消费470元。
(来源于大众点评网)分析八佰伴是溧阳所有百货商场中销售额最高的。
优势:
1、八佰伴原华地百货,开业2002年8月,至今营业期久远,拥有大量的忠实客户。
2、品牌年龄段从儿童到老人,适应人群范围大。
3、八佰伴商场折扣活动多,商家推出特殊活动(如唱歌跳舞比赛、模特比赛、表演、血拼折扣、节日活动等)大大的增加了人气。
4、其地理位置属于旧城区核心商业街交叉路口,交通非常便利。
5、推出购物卡、代金券,由企业及政府部门向高管等发放,拥有了固定人群。
劣势:
1、纯百货,无餐饮、休闲,娱乐,消费群体单一。
2、品牌对追求时尚且高消费的青年人(20-35年龄层)吸引力较小。
PART3,PART1,PART2,PART4,典型案列1:
八佰伴,简介阳光城市上河城金鹰12万平米国际shoppingmall靠近百万平米阳光城市精英居住区,是一座集娱乐、休闲、时尚百货,大型超市、步行街于一体的国际化现代商业中心,提供1040个地下车位。
上河城业态组合多元化,国际名品、各色美食、精彩娱乐缤纷荟萃,全面满足各年龄段消费者的不同需求。
人均消费上商河城餐饮品牌人均在15-150元/人不等,平均水平在70-80元。
租金1楼内侧位置商铺小面积的6元/天报价。
3楼小面积报价4.5元/天。
PART3,PART1,PART2,PART4,典型案列2:
上河城,开发商上河城的开发商是江苏万恒房地产开发有限公司,是溧阳唯一国家一级开发资质的企业,从03年的天目湖香樟茗岸,到07年的阳光城市,展现其雄厚的实力、良好的信誉。
人流量非寒暑假日均人流量15000人次,寒暑假日均人流量22000人次,节假日搞活动50000人次招商团队上河城招商团队是南京方凯,其成员、高管来自大洋百货、万达广场、金鹰百货、泰富百货等一线业品牌。
南京方凯企业管理有限公司是国内家具连锁巨头及商业机构投资者注资成立,以大型商业地产招商及运营管理、大型城市综合体的开发投资管理为主要经营业务,已成功运作南京、苏州、南通、扬州、镇江、常州、等十多个大型商业地产项目。
PART3,PART1,PART2,PART4,典型案列2:
上河城,PART3,PART1,PART2,PART4,典型案列2:
上河城,楼层及零售分类L7电影院(星美)L6健身房L5儿童教育培训L4餐饮(日料、海鲜自助)KTV酒吧咖啡吧娱乐(桌球、电玩)L3休闲餐饮(18家,75%)甜品(3家,12.5%)正餐(3家,12.5%)L2女装(16家,51%)童品(11家,35%)儿童娱乐(3家,10%)餐饮(1家,3%)L1餐饮(4家,11%)面包饮品(6家,17%)化妆品(8家,23%)服装(11家,31%)其他(银行、手机、家居、保健品6家,17%)B1国美电器地下停车场B2地下停车场分析上河城总体商业来看,1-4楼餐饮商业占比高达38%,娱乐商业占比30%,零售占比25%,上河城的餐饮品牌以知名连锁品牌占多,零售品牌以时尚的快销品牌占多。
高达30%占比的娱乐,让体验式消费深入人心。
PART3,PART1,PART2,PART4,典型案列2:
上河城,PART3,PART1,PART2,PART4,典型案列2:
上河城,PART3,PART1,PART2,PART4,典型案列3:
大润发,简介溧阳大润发于2005年12月开业,系大型购物广场,总面积达3.3万平方米,经营各类民生用品。
分析大润发体量较大,周边快餐类餐饮较多。
知名的品牌有肯德基、大娘水饺等,人均消费较低,周边沿街商铺有快餐、夜宵、手机维修、网吧等便民生活配套。
商场内商铺有服装、内衣、自行车、黄金珠宝首饰、小吃、饮料,等低档零售以及儿童娱乐场所。
大润发商场内灯光明亮,通道平均5米宽度,商场干净有序,系周边居民饭后采购、闲逛之场所。
相比大城市的百货超市,溧阳大润发多了办公用品(打印机、打印纸),书店、电脑、简易家具、运动按摩器材、观赏鱼等商品等,给人的感觉商品因有尽有。
营业员数量很多基本一个小分类1:
1,很热情,会主动营销。
PART3,PART1,PART2,PART4,典型案列3:
大润发,PART3,PART1,PART2,PART4,典型案列:
其他,江苏苏浙皖边界市场边界市场溧阳目前最大的综合性市场,总建筑面积27万平方米,有大规模的建材城和一个批发市场组成。
批发市场主要批发蔬菜、活禽、水果等批发,由于价格低廉顾周边市民去采购的人较多。
平陵购物中心广场平陵购物中心广场总建筑面积23万平方米,由于没有良好的商业管理,招商品牌杂乱,商家诚信度招质疑,现今B1美食广场关闭,商场内大面积空置,仅部分影院、KTV和餐饮还有客流。
PART3,PART1,PART2,PART4,典型案列:
社区商业,阳光城市社区商业,阳光城市南和园东小区门最内侧,110平米,1+2层,上下面积一样,报价30000元/。
阳光城市南和园东沿街中间商铺,178平米,1+2层,1层6070平方米。
报价25500元/。
阳光城市北香园南正门口转角,200平米,1层4间连铺,报价45000元/。
PART3,PART1,PART2,PART4,典型案列:
社区商业,阳光城市社区商业,PART3,PART1,PART2,PART4,典型案列:
社区商业,金顶名都社区商业(自持),金顶名都北面沿街商铺,68平米,1层,15万一年,6元/天。
PART,4,晶园项目概况,本项目地处溧阳燕山新区,北起罗庄河桥,南至燕鸣路,西邻锦绣路,东至南大街。
周边未来规划中生活配套齐全:
东侧是市三中,未来光华中学也将入驻;南侧有燕湖公园、待建的新区实验小学、传媒大厦。
再沿南大街南两侧是燕山码头水街及喜来登大酒店;目前西南侧为已建好的新区菜场;高铁站、长途汽车站分别在小区的东南与西北侧1.5公里位置,保证了小区住户在出前方便的前提下不受各站台的噪音影响。
作为江苏最大的敞开式城市公园燕山公园也在项目西侧不远处,距本项目只有步行十分钟的距离。
项目简介,PART4,PART1,PART2,PART3,项目周边竞争楼盘,燕山1号所属商圈燕山新区楼盘地址龙泉山庄南侧一号地块建筑类别小高层别墅装修状况毛坯容积率1.40绿化率50%开盘时间2015年9月30日交房时间2015年底主力户型90-230联排230-250平米占地面积120000平方米建筑面积6500平方米户数总户数1233户物业费1.90元/平方米月开发商农工商房地产(集团)均价9000元/销售情况仅拿出一栋房认筹中,PART4,PART1,PART2,PART3,项目周边竞争楼盘,燕山1号户型图,125平米,145平米,145平米,PART4,PART1,PART2,PART3,项目周边竞争楼盘,PART4,PART1,PART2,PART3,项目周边竞争楼盘,龙泉山庄,龙泉山庄,PART4,PART1,PART2,PART3,项目周边竞争楼盘,金峰凤麟府所属商圈燕山新区楼盘地址溧阳市104国道锦秀南路266号建筑类别花园洋房普通住宅商品房装修状况毛坯容积率1.80绿化率30%开盘时间2013年1月6日交房时间2014年主力户型90-230联排230-250平米占地面积33000平方米建筑面积60000平方米户数总户数408户物
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