福建省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》:房地产交易管理机构及其职责试题.doc
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福建省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》:
房地产交易管理机构及其职责试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目,已知该项目的综合开发成本为3000元/m2,项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2,如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85,经营成本为租金收入的30%,则该写字楼项目投资的成本收益率为__。
A.23.80%
B.20.23%
C.19.70%
D.18.96%
2、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元,该类房地产的报酬率为8%。
该房地产的价格为__万元。
A.695.83
B.681.25
C.715.83
D.718.75
3、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房,估价对象的建筑面积为1200m2,现空置。
估算估价对象的租金时,最适宜作为可比实例的为__。
A.建筑面积1800m2,两年前出租,年租35万元,位于同一工业区
B.建筑面积1100m2,近期出租,年租150元/m2,位于20km外
C.建筑面积10000m2,近期出租,年租180万元,位于同一工业区
D.建筑面积1000m2,近期出租,年租20万元,位于同一工业区
4、有一房地产,未来第一年净收益为20万元,预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元,收益期为无限年,该类房地产资本化率为10%,则该房地产的收益价格为()万元。
A.400
B.450
C.500
D.540
5、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡,出租率为85%,运营费用占有效毛收入的35%,报酬率为2%,商场建筑面积为40000㎡,可供出租的比例为95%,运营期为38年,该商场的收益价值为__万元。
A.690.40
B.8284.79
C.8720.83
D.9746.81
6、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于.【2007年考题】
A:
市场价值
B:
清算价值
C:
快速变现价值
D:
投资价值
E:
工业用地的监测点评估价格
7、房地产开发企业销售商品住宅,其保修期从__之日起计算。
A.工程竣工
B.物业验收合格
C.购房人实际入住
D.开发企业向购房人交付房屋
8、防范估价风险的最后一道防线是__。
A.撰写估价报告
B.审核估价报告
C.出具估价报告
D.估价资料归档
9、某宗房地产交易,买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉,该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。
该宗房地产的正常成交价格为__。
A.2000元/m2
B.2200元/m2
C.2400元/m2
D.2500元/m2
10、房地产开发项目投资估算时,如为委托销售代理的,则代理费应列入__。
A.管理费
B.销售费用
C.前期费用
D.其他费用
11、房地产供给有限特性的本质是。
A:
土地的总量有限
B:
房地产的不可移动性
C:
房地产的独一无二性
D:
房地产的价值量大
E:
工业用地的监测点评估价格
12、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时,其中最重要的是选取。
A:
最佳用途
B:
最佳规模
C:
最佳集约度
D:
最佳开发时机
E:
工业用地的监测点评估价格
13、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0.8y,则该国此时的引致消费是(公式中C表示消费,Y表示收入)。
(2006年试题)
A:
0.8
B:
0.8y
C:
1000
D:
1000+0.8y
E:
执行层的组织协调
14、关于房地产市场吸纳周期的说法,错误的是__。
A.吸纳周期是捐房屋从准备租售到租售完成所需的时间
B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间
C.在新建商品房销售市场中,吸纳周期又称为销售周期
D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数
15、某写字楼的剩余收益年限为38年,预计5年后售出时价格将上涨20%,销售税费率为6%,已知持有期内年有效毛收入为400万元,运营费用率为30%,报酬率中无风险报酬率为6%.风险报酬率为无风险报酬率的25%,则该写字楼目前的收益价格为万元。
A:
5286.72
B:
7552.45
C:
9939.23
D:
14198.90
E:
工业用地的监测点评估价格
16、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元,假设在某报告期内的出租率为80%,所有承租人都能按时交纳租金,物业其他收入为2万元,则物业在该报告期的有效毛收入为__万元。
A.22.0
B.24.0
C.25.6
D.26.0
17、在假设开发法的传统方法中,一般不计利息的项目为。
A:
待开发房地产价值
B:
管理费用
C:
销售税费
D:
购买待开发房地产应负担的税费
E:
工业用地的监测点评估价格
18、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起__的增加。
A.总销量
B.价格
C.价值
D.总效用
19、某估价机构接受保险公司的委托,对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定,为保险理赔提供参考价值,估价时点为现在,则其估价对象状况和房地产市场状况分别为__。
A.估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去
B.估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在
C.估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在
D.估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去
20、在城市规划区范围内,以出让方式取得土地使用权,闲置1年以上按出让金的__以下征收土地闲置费。
A.10%
B.15%
C.20%
D.25%
21、某房地产开发企业经过市场调研后,决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”.那么,开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。
A:
选择专业化
B:
产品专业化
C:
大量定制
D:
市场集中化
E:
借款合同
22、空置率是准备出租,但还没有出租出去的__占全部可出租建筑面积的比例。
A.使用面积
B.建筑面积
C.公摊面积
D.规划设计面积
23、下列房屋不得出租。
A:
依法取得《房屋所有权证》的
B:
权属无争议的
C:
共有房屋,取得共有人同意的
D:
属于违章建筑的
E:
执行层的组织协调
24、某房产开发企业经过市场调研后,决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。
那么,开发商在目标市场选择过程中采用的是()模式。
A.选择专业化
B.产品专业化
C.大量定制
D.单一市场集中化
25、C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的耕地,欲建一住宅小区。
2009年5月1日,C房地产开发公司签订了出让合同,按照规定,C房地产开发公司应在前,支付全部地价款。
A:
2009年7月1日
B:
2009年8月1日
C:
2009年9月1日
D:
2009年10月1日
E:
房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、享受免征房产税、城镇土地使用税优惠政策的铁道部所属的铁路运输企业是指__。
A.铁路局及国有铁路运输控股公司
B.铁路办事处
C.中铁集装箱运输有限责任公司
D.中铁特货运输有限责任公司和中铁快运股份有限公司
E.青藏铁路公司
2、投资者进行房地产投资的主要目的是。
A:
财富最大化
B:
保值增值
C:
降低投资组合的总体风险
D:
降低通货膨胀的影响
E:
借款合同
3、基准收益率是导致投资行为发生所要求的__。
A.最低投资报酬宰
B.平均投资报酬率
C.最低投资利润率
D.平均投资利润率
4、政府的土地供应政策直接影响房地产开发的。
A:
产品质量
B:
产品性价比
C:
规模和结构
D:
产品档次
E:
借款合同
5、某时点相对另外一个时点的定基增长速度为230%,则定基发展速度为__。
A.30%
B.100%
C.130%
D.330%
6、某块土地总面积为200m2,建筑物的各层面积相同,共10层,其建筑密度为60%,则总建筑面积为__m2。
A.1200
B.120
C.3333
D.333.3
7、对房地产市场结构进行分析,除了要分析供求结构,通常还分析。
A:
价格结构
B:
总量结构
C:
档次结构
D:
投资结构
E:
租买结构
8、某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。
之后,有关方面对其估价结果有异议。
现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实,则重新估价的估价时点应为__。
A.2004年4月6日
B.现在
C.重新估价的作业日期
D.要求重新估价的委托方指定的日期
9、房地产具有易受限制性,政府对房地产的限制通常通过__来实现。
A.充公权
B.管制权
C.征税权
D.征收权
E.出让权
10、商业银行的职能包括。
A:
充当信用中介
B:
变货币资本为货币收入
C:
充当支付中介
D:
创造派生存款和信用流通工具
E:
变货币收入为货币资本
11、拆迁入与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限,经协商达不成协议,经当事人申请,由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。
裁决部门应当在受理裁决申请之日起日内做出裁决。
A:
10
B:
20
C:
30
D:
45
E:
执行层的组织协调
12、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格,选取了可比实例甲。
其成交价格为3000元/m2,成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元/m2。
A.3314
B.3347
C.3380
D.3033
13、现代营销战略的核心可以称为STP营销,即__。
A.广告促销
B.营业推广
C.细分市场
D.选择目标市场
E.产品定位
14、关于房地产贷款担保的说法,正确的是__。
A.担保能确保贷款得以足额偿还
B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险
C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押
D.贷款质押不转移财产的占有权
15、因取得收入而可能发生变化的会计要素有__。
A.负债
B.收入
C.费用
D.资产
E.所有者权益
16、下列会计科目中,属于资产类的有。
A:
短期投资
B:
累计折旧
C:
实收资本
D:
委托加工材料
E:
坏账准备
17、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应,可以将竞争者划分为__。
A.随机型竞争者
B.凶猛型竞争者
C.选择型竞争者
D.从容不迫型竞争者
E.软弱型竞争者
18、是指以最高应价购得拍卖标的的竞买人。
A:
拍卖人
B:
委托人
C:
竞买人
D:
买受人
E:
执行层的组织协调
19、下列指标可以按年计算,也可以按整个借款期计算的有。
A:
利息备付率
B:
资产负债率
C:
偿债备付率
D:
流动比率
E:
速动比率
20、股单的特点有()。
A.可以获取股息和红利
B.必须记名
C.可以自由转让
D.是一种股份证书
E.每份股单所代表的金额都相等
21、需求规律的例外是炫耀性物品和__物品。
A.特殊
B.另类
C.吉芬
D.个性
22、关于国家实行土地登记制度,下列说法正确的是。
A:
依法登记的土地所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯
B:
属于国有土地的,核发《国有土地所有证》
C:
属于国有土地的,核发《国有土地使用证》
D:
属于集体土地的,核发《集体土地所有证》
E:
使用集体土地的,核发《集体土地使用证》
23、在房地产抵押估价实务中,遵循谨慎原则的具体要求包括。
A:
在运用市场法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应对可比实例进行必要的实地查勘
B:
在运用收益法估价时,估价未来收益可能高也可能低时,应采用居中的收益估计值进行估价
C:
在运用收益法估价时,不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D:
在运用成本法估价时,不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润,不应低估折旧
E:
在运用假设开发法估价时,不应高估未来开发完成后的价值,应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正
24、我国房地产业的发展主要得益于三项重大制度和体制的改革。
A:
城镇住房制度改革
B:
城市土地使用制度改革
C:
房地产生产方式改革
D:
社会体制改革
E:
政治体制改革
25、下列关于集体土地征收或者征用的表述中,正确的有。
A:
征收或者征用都是为了公共利益需要
B:
征收或者征用都要依法给予补偿
C:
征收是国家行为,征用是企业行为
D:
征收是土地所有权发生改变,征用是土地使用权发生改变
E:
征收是强制性的,征用是非强制性的
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