房地产估价师案例与分析常见错误估价结果报告书漏项考试试卷.doc
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房地产估价师案例与分析常见错误估价结果报告书漏项考试试卷.doc
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2015年房地产估价师《制度与政策》:
第三章一节试题
一、单项选择题(共24题,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给__,并由其预付定金或房价款的行为。
A.购房者
B.承购人
C.预买客户
D.潜在客户
2、在某商业街深度30.48m(即100英尺),临街宽度20m的矩形土地,总价为1200万元。
根据四三二一法测,与其相邻、临街深度为45.72m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为万元。
A:
1504
B:
1404
C:
1304
D:
1204
E:
工业用地的监测点评估价格
3、__是由房地产估价工作的性质决定的,是房地产估价的最高行为准则,是房地产估价师的天职。
A.独立、客观、公正原则
B.合法原则
C.最高最佳使用原则
D.估价职业道德
4、运用平均增减量法进行估价的条件是__。
A.房地产价格时间序列逐期升高或下降
B.房地产价格的变动呈现出一定的规律性
C.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的,且市场升或下降的波动幅度大致相等
D.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的,且各期上升或下降的数额大致接近
5、投资额不足总投资额__且未经批准中止开发建设连续满1年的土地属于闲置土地。
A.25%
B.20%
C.15%
D.10%
6、建筑面积误差绝对值超过3%的房价款应由房地产开发企业__倍返还。
A.1
B.2
C.3
D.4
7、__不属于对外交通用地。
A.管道运输
B.港口
C.企业内铁路
D.机场
8、采用收益法测算房地产价格时,公式表示。
A:
房地产净收益按一固定数额逐年递增
B:
房地产净收益按一固定数额逐年递减
C:
房地产净收益按一固定比率逐年递增
D:
房地产净收益按一固定比率逐年递减
E:
工业用地的监测点评估价格
9、设立地役权通常会使。
A:
供役地的价值下降
B:
需役地的价值下降
C:
供役地与需役地的价值都下降
D:
供役地与需役地的价值都上升
E:
工业用地的监测点评估价格
10、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。
A.独一无二和供给有限
B.独一无二和价值量大
C.流动性差和价值量大
D.不可移动和用途多样
11、利率和通货膨胀,属于房地产市场运行环境中的__因素。
A.社会环境
B.政治环境
C.经济环境
D.金融环境
12、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明。
A:
本估价机构所有
B:
所有参加该估价项目
C:
对该估价项目负第一责任
D:
任本估价机构法定代表人
E:
工业用地的监测点评估价格
13、某高层楼房占用的土地总面积为800㎡,总建筑面积为2000㎡,某人拥有其中120㎡的建筑面积。
那么如果按建筑面积进行分摊计算,该所有人拥有的土地数量为㎡。
A:
40
B:
45
C:
48
D:
50
E:
工业用地的监测点评估价格
14、按照公司法的规定,可以发行股票的公司是__。
A.投资公司
B.股份有限公司
C.有限公司
D.股份公司
15、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/㎡、2450元/㎡、2650元/㎡、2830元/㎡和3000元/㎡,其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4,按平均增减量趋势法估计,以2001年初为预测基期,则该类房地产与2006年初的价格最接近于.[2005年考题]
A:
3100元/㎡
B:
3195元/㎡
C:
3285元/㎡
D:
3300元/㎡
E:
工业用地的监测点评估价格
16、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营,其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。
如店铺在第4年的租金收入为5万元,各项成本费用为3.4万元,其中支付银行利息1.5万元。
则张某的这项投资在第4年的利息备付率是。
A:
1.07
B:
1.47
C:
2.07
D:
3.33
E:
借款合同
17、若拆迁当事人对裁决不服,可以在接到裁决书之日起13内向人民法院起诉。
A:
15
B:
20
C:
30
D:
60
E:
执行层的组织协调
18、下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因素的是。
A:
房地产投机
B:
物价变动
C:
财政收支状况
D:
居民收入水平
E:
工业用地的监测点评估价格
19、房地产泡沫产生的基础是__。
A.投机需求膨胀
B.金融机构过度放贷
C.房地产市场中的过度开发
D.土地资源的稀缺性
20、下列估价基本事项中,仅由委托人决定的事__。
A.估价对性
B.估价目的
C.估价时点
D.价值类型
21、房地产估价的要求是独立、客观、公正,体现了房地产估价的__。
A.根本准则
B.最高行为准则
C.基本行为准则
D.重要准则
22、我国房地产权属登记制度的特点不包括__。
A.房地产权属登记由不同的登记机关分别登记
B.房地产权属登记为房地产权利动态登记
C.房地产权属登记实行申报登记制度
D.房地产权属登记具有公信力
23、某商业大楼建造期2年,建成8年后补办了土地使用权出让手续。
土地使用年限为40年,建筑物的经济寿命为35年,评估时该建筑物的折旧年限应取__年。
A.35
B.45
C.48
D.50
24、保险的派生职能不包括__。
A.防灾防损
B.融通资金
C.组织经济补偿
D.分配
二、多项选择题(共24题,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
)
1、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%,国债的投资收益率为10%,市场整体的平均收益率为20%,则房地产业的系统性市场风险相关系数是。
(2005年试题)
A:
0.25
B:
0.50
C:
1.5
D:
2.00
E:
借款合同
2、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险,下列属于个别风险因素的是。
(2008年试题)
A:
变现风险
B:
时间风险
C:
或然损失风险
D:
通货膨胀风险
E:
借款合同
3、房地产开发项目策划的主要工作内容有。
A:
开发内容和规模的分析与选择
B:
评价方案构造
C:
区位分析与选择
D:
开发时机的分析与选择
E:
融资方式的分析与选择
4、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是。
A:
动态投资回收期大于静态投资回收期
B:
动态投资回收期等于静态投资回收期
C:
动态投资回收期小于静态投资回收期
D:
动态投资回收期可能人于、等于或小于静态投资回收期
E:
借款合同
5、某宗面积为3000m2的仓储用地,容积率为0.8,楼面地价为700元/m2。
现按城市规划拟变更为商业用地,容积率为5.0,楼面地价为960元/m2。
则理论上应补地价__万元。
A.1270
B.1271
C.1272
D.1273
6、影响房地产市场发展的__因素,是指传统观念及消费心理、福利、人口数量等内容。
A.家庭
B.社会
C.文化
D.政策
7、开发商若委托物业代理进行物业销售,则开发商要支付相当于售价__的佣金。
A.1%~3%
B.0.5%~0.9%
C.3.5%
D.4%
8、某银行存款的计息方式采用单利,假设其一年期存款的年利率为2.25%,为吸引5年期的储户,则其5年期的年利率应大于__。
A.2.50%
B.3.5%
C.2.38%
D.3.25%
9、关于征收耕地的补偿费用的说法,正确的有。
A:
土地补偿费归农村集体组织所有
B:
土地补偿费归农民个人所有
C:
地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体所有.
D:
地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有
E:
安置补助费一定归农村集体组织所有
10、关于商用房地产抵押贷款,下列说法不正确的是。
A:
贷款价值比率(抵借比)通常不超过50%
B:
贷款期限最长不超过10年
C:
贷款利率通常高于个人住房抵押贷款
D:
仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放
E:
借款合同
11、城市的总体规划由__负责组织编制。
A.市人民政府建设行政主管部门
B.市人民政府城市规划行政主管部门
C.市人民政府土地行政主管部门
D.市人民政府
12、某宗房地产的收益期限为30年,通过调查判定其未来每年的净收益基本不变,通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元、24万元、23万元、25万元,报酬率为10%,则该宗房地产每年的固定净收益价格为__万元。
A.23.75
B.24
C.23
D.23.69
13、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目,也可用来评价置业投资项目,但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是__。
A.财务净现值
B.投资利润率
C.动态投资回收期
D.财务内部收益率
14、金融机构进行项目贷款审查时,要进行__工作。
A.客户评价
B.项目评估
C.担保方式评价
D.贷款综合评价
E.环境评价
15、由企业签发,承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是__。
A.汇票
B.本票
C.支票
D.银行券
16、计量估价合同是以__和单价表为计算包价依据的合同。
A.总工程量
B.实测工程量
C.工程量清单
D.最终工程量
17、如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害,诉讼时效期间即不应开始。
但是,从权利被侵害之日起超过年的,人民法院不予保护。
A:
5
B:
10
C:
15
D:
20
E:
执行层的组织协调
18、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格,选取的可比实例成交价格为2500元/m2,成交日期为2004年1月末,该类房地产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增l%,2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。
该可比实例在2004年10月末的价格为__。
A.2648元/m2
B.2688元/m2
C.2708元/m2
D.2734元/m2
19、城市房屋拆迁的裁决应当由__做出。
A.仲裁机构
B.人民法院
C.公安机关
D.房屋拆迁管理部门
20、__增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。
A.《中华人民共和国土地管理法》
B.《中华人民共和国土地管理法实施条例》
C.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
D.《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
21、动态投资回收期是指项目以__所需的时间。
A.经营收入抵偿全部投资
B.全部现金流入抵偿全部现金流出
C.净收益抵偿全部投资
D.净收益现值抵偿全部投资
22、报建审批管理主要包括审批核发__。
A.项目选址意见书
B.建设用地规划许可证
C.建设工程规划许可证
D.国有土地使用证
E.施工开工证
23、房地产泡沫的成因,主要有__三个方面。
A.土地的有限性和稀缺性
B.开发商的因素
C.投机需求膨胀
D.金融机构过度放贷
E.领导的决策
24、下列属于房屋租赁合同自然终止情形的有。
A:
租赁合同到期,合同自行终止
B:
符合法律规定可以解除合同条款的
C:
符合合同约定可以解除合同条款的
D:
承租人利用承租的房屋从事非法活动的
E:
因不可抗力致使合同不能继续履行的
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