经济评价指标与方法真题精选.docx
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经济评价指标与方法真题精选
[单项选择题]
1、生产成本加上相应的()称为完全成本。
A.营业成本
B.销售费用
C.运营费用
D.资金成本
参考答案:
B
参考解析:
生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本,亦称完全成本。
参见教材P171。
【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】
[单项选择题]
2、下列关于企业利润和收入的表达中,不正确的是()。
A.企业利润可分为经营利润、利润总额、税后利润和可分配利润四个层次
B.销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
C.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
D.可供分配利润=税后收入-未分配利润
参考答案:
D
参考解析:
可供分配利润=税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)。
参见教材P174。
[单项选择题]
3、对开发投资来说,房地产开发投资的经济效果主要表现为()。
A.租金收益
B.物业增值
C.股权增加
D.销售收入
参考答案:
D
参考解析:
房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入。
参见教材P176。
[单项选择题]
4、某开发商于2010年6月1日获得开发项目用地的土地使用权,2011年4月1日完成规划设计,2011年8月1日取得开工许可证,2013年2月1日项目建成并获发竣工证书,2013年8月1日销售完毕。
在计算该项目的财务内部收益率时,其计算期为()。
A.2010年6月1日至2013年2月1日
B.2010年6月1日至2013年8月1日
C.2011年8月1日至2013年2月1日
D.2011年8月1日至2013年8月1
日
参考答案:
B
参考解析:
出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。
开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期,包括前期和建造期;销售期是从正式销售(含预售)开始到销售完毕的时间周期。
参见教材P180
[单项选择题]
5、已知某投资项目折现率为11%时,净现值为170万元,折现率为12%时,净现值为﹣87万元。
则该投资项目的内部收益率是()。
A.11.12%
B.11.36%
C.11.66%
D.12.95%
参考答案:
C
参考解析:
FIRR=11%+170÷(170+87)×(12%-11%)=
11.66%参见教材P182。
[单项选择题]
6、某房地产开发项目采用18%的基准折现率计算出的项目净现值为10万元,该项目的财务内部收益率为()。
A.小于20%
B.满足目标收益率要求
C.大于18%
D.不满足目标收益率要求
参考答案:
C
参考解析:
财务净现值大于零,说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求。
参见教材P182。
[单项选择题]
7、动态投资回收期是反映()的重要指标。
A.开发项目投资成本大小
B.开发项目投资回收能力
C.开发项目资金流动速度
D.开发项目资金实力
参考答案:
B
参考解析:
动态投资回收期是指当考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间,是反映开发项目投资回收能力的重要指标、参见教材P187。
[单项选择题]
8、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元,流动资金为500万元,投资者的权益资本为2000万元,经营期内年平均利润总额为700万元,年平均税后利润为500万元,则项目的资本金利润率为()。
A.10.0%
B.14.0%
C.25.0%
D.35.0%
参考答案:
D
参考解析:
资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金=700/2000=35%。
参见教材P199。
[单项选择题]
9、相对于现金回报率来说,()中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值,还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。
A.投资利润率
B.投资回报率
C.资本金利润率
D.资本金净利润率
参考答案:
B
[单项选择题]
10、某置业投资者以10000元/㎡的价格购买了200㎡的商业店铺用于出租经营,购买价中的40%为自有资金,其余为按年等额还本付息的贷款,贷款期为10年,年利率为10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元,则其偿债备付率是()。
A.0.21
B.1.23
C.2.01
D.3.23
参考答案:
B
参考解析:
用等额序列现值系数公式求出当期应还本付息资本,再代入偿债备付率公式即可。
参见教材P202。
[单项选择题]
11、()是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。
A.流动比率
B.偿债备付率
C.资产负债率
D.利息各付率
参考答案:
C
参考解析:
资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。
参见教材P204。
[单项选择题]
12、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为8000万元,资产合计为12000万元,流动资产和流动负债分别为6000万元和8000万元,存货为3000万元。
则该房地产投资企业的流动比率为()。
A.37.5%
B.75%
C.150%
D.113%
参考答案:
B
参考解析:
流动比率=流动资产总额/流动负债总额=6000/8000=75%。
参见教材P204。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
[单项选择题]
13、方案经济比选存在的关系不包括()。
A.互斥关系
B.独立关系
C.相关关系
D.独立互斥关系
参考答案:
D
参考解析:
参见教材P206。
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
[多项选择题]
14、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入,不包括()。
A.销售收入
B.出租收入
C.营业外收入
D.补贴收入
E.自营收入
参考答案:
C,D
参考解析:
参见教材P173。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
[多项选择题]
15、房地产置业投资的经济效果主要表现为()等。
A.企业实力提升
B.租金收入
C.对社会贡献增加
D.物业增值
E.物业权益份额增加
参考答案:
B,D,E
参考解析:
参见教材P176。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
[多项选择题]
16、房地产开发投资的静态盈利指标有()。
A.成本利润率
B.销售利润率
C.资本金净利润率
D.资本金利润率
E.静态投资回收期
参考答案:
A,B,E
[多项选择题]
17、甲、乙两个项目均为出售型住宅项目,开发经营期为2年。
对这两个项目进行比选时,对于静态盈利能力比选指标不包括()。
A.销售利润率
B.投资利润率
C.资产负债率
D.财务净现值
E.偿债备付率
参考答案:
C,D,E
参考解析:
CE是清偿能力指标,非盈利能力指标。
D是动态盈利能力指标。
参见教材P188。
[多项选择题]
18、张某以400万元购买了一商铺用于自营,流动资金为50万元。
如果张某投入的资本金为240万元,经营期内的年平均经营收入为150万元,经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%,财务费用占年平均经营收入的10%,则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有()。
(2012年真题)
A.投资利润率为
16.67%
B.投资利润率为
22.50%
C.资本金利润率为
31.25%
D.资本金利润率为
37.50%
E.资本金利润率为
62.50%
参考答案:
A,C
参考解析:
投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资=[150x(140%)-150×10%]/(400+50)=
16.67%;资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金=[150×(1-40%)-150×10%]/240=
31.25%。
参见教材P199。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
[多项选择题]
19、房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有()。
(2012年真题)
A.备选方案差异原则
B.备选方案独立原则
C.最低可接受收益率原则
D.不行动原则
E.备选方案关联性原则
参考答案:
A,C,D
参考解析:
在对互斥方案进行比较选择的过程中,通常要遵循三个决策准则。
这些准则是:
备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。
参见教材P207。
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
[判断题]
20、在房地产开发中,开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。
所以对开发商来说,不论其开发模式如何,其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。
参考答案:
错
参考解析:
参见教材P171。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
[判断题]
21、财务净现值(FNPV),是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic,将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。
参考答案:
对
参考解析:
参见教材P173。
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[判断题]
22、房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。
参考答案:
对
参考解析:
参见教材P175。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
[判断题]
23、房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。
参考答案:
错
参考解析:
房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、销售利润率和静态投资回收期。
参见教材P178。
【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】
[判断题]
24、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。
同时意味着,到项目寿命期终了时,所投资得只可以部分被收回。
参考答案:
错
参考解析:
财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。
同时意味着,到项目寿命期终了时,所有投资可以被完全收回。
参见教材P182。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
[判断题]
25、经营期限很长时,计算开发成本利润意义不大,可通过计算项目投资动态盈利能力指标。
参考答案:
对
参考解析:
当项目建成后用于出租经营时,由于经营期限很长,计算开发商成本利润率就显得意义不大。
此时可通过计算项目投资动态盈利能力指标,来评价项目的经济可行性。
[判断题]
26、资产负债率属长期偿债能力指标,反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。
参考答案:
对
参考解析:
资产负债率属于长期偿债能力指标。
参见教材P204。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
[判断题]
27、对于房地产开发投资来说,投资回收主要表现为项目的开发利润。
(2012年真题)
参考答案:
错
参考解析:
房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收,而其投资回报则主要表现为开发利润。
参见教材P177。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
[填空题]28计算题:
公司花
4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。
该公司自有资金投入为购买价格的60%,其余为年利率
7.5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。
该写字楼可出租面积为36000㎡,前两年的租金均为150元/(㎡/月),以后租金每年递增5%。
另有地下停车位310个,租金为500元/(个/月)。
写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%,包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。
建筑物采用直线折旧,年折旧额为600万元,土地使用权等无形资产年摊销额为800万元,其他设备的年折旧额为200万元。
请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。
(2012年真题)
参考答案:
参考解析:
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
[填空题]29计算题:
某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡,规划建设用地面积为40000㎡,总建筑面积297000㎡。
已知楼面地价1280元/㎡,建造成本为4500元/㎡(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用),其他工程费为建造成本的10%,管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8%,贷款利率为17%,销售费用、销售税费分别为总销售收入的
3.5%、5.48%;项目的平均售价为18000元/㎡,可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年,购买土地使用权后即开工建设,地价款和土地管理费在开发初期一次性投入,建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入,试求该项目的开发商成本利润率。
参考答案:
(1)项目总开发价值:
①目总销售收入:
297000×95%×18000=507870(万元)②销售税费:
507870×
5.48%=
27831.276(万元)③项目总开发价值:
507870-
27831.276=
480038.724(万元)
(2)项目总开发成本:
①土地成本:
297000×1280=38016(万元)②建造成本:
297000×4500=133650(万元)③其他工程费:
133650×10%=13365(万元)④管理费:
a.土地管理费:
38016×8%=
3041.28(万元)
b.建设期管理费:
(133650+13365)×8%=
11761.2(万元)
C.管理费合计:
14802.48万元⑤销售费用:
507870×
3.5%=
17775.45万元⑥财务费用:
a.土地费用和土地管理费利息:
(38016+
3041.28)×[(1+17%)31]=
24700.593(万元)
b.建造费用/其他工程费/建设期管理费用/销售费用利息:
(133650+13365+
11761.2+
17775.45)×[(1+17%)3/2-1]=
46883.025(万元)
C.财务费用总计:
71583.618万元⑦项目开发总成本:
38016+133650+13365+
14802.48+
17775.45+
71583.618=
289192.548(万元)
(3)项目开发利润:
480038.724-
289192.548=
190846.176(万元)
(4)开发成本利润率:
190846.176/
289192.548=
65.99%
参考解析:
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
[填空题]30计算题:
一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000㎡的熟地50年的使用权,拟开发建设写字楼,建设期为2年,准备采用“滚动开发”的方式。
该开发商的初始资本金为300万元,项目总投资为1000万元。
第1年项目投资为600万元,其中资本金200万元,银行贷款为400万元,利率为10%,期限为2年,按年单利计息,期末1次还清本息。
第1年该办公楼预售了400㎡,预售均价为8000元/㎡。
第2年项目投资400万元,全部以自有资金的形式投入。
第2年该办公楼预售了600㎡,预售均价为7800元/㎡。
项目竣工时,开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。
假设该办公楼在出租经营期间,前3年的出租率分别为60%、70%和80%,之后各年保持90%的出租率。
假设在整个经营期内月租金不变,出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。
若开发商要求的目标收益率为16%,该办公楼的最低月租金为多少?
(假设投资发生在年初,收入和运营成本均发生在年末)
参考答案:
(1)设月最低租金为A元第1年:
年初支出200万元;年末收入400×8000=320(万元)第2年:
年初支出400万元;年末收入600×7800=468(万元)年末支出本息和:
P×i×n+P=400×10%×2+400=480(万元)第3年末:
净经营收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A第4年末:
净经营收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A第5年末:
净经营收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A第6-50年末:
净经营收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A
(2)净现值=0可求最低月租金水平:
,iC=16%,则:
0=[-200-(400-320)÷(1+16%)-
(480468)÷(1+16%)2]×10000+5040A÷(1+16%)3+5880A÷(1+16%)4+6720A÷(1+16%)5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)45]÷(1+16%)5则:
A=
86.45(元/㎡)
参考解析:
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
[单项选择题]
31、房地产开发项目用于出租或自营时,开发期的期间费用计入()。
A.开发建设投资
B.运营费用
C.财务费用
D.管理费用
参考答案:
A
[单项选择题]
32、基准收益率是导致投资行为发生所要求的()。
A.最低投资报酬率
B.最低投资利润率
C.平均投资报酬率
D.最低投资收益率
参考答案:
A
[单项选择题]
33、()是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
A.财务净现值
B.财务内部收益率
C.动态投资回收期
D.静态投资回收期
参考答案:
C
[单项选择题]
34、对于一般房地产投资项目,利息备付率指标应该大于()。
A.1
B.1.2
C.1.5
D.2
参考答案:
D
[单项选择题]
35、在国际银行上一般要求流动比率维持在()以上。
A.200%
B.150%
C.100%
D.250%
参考答案:
A
[单项选择题]
36、从某房地产投资项目的资产负债表上,我们可以得到如下项目信息:
负债合计为4000万元,资产合计为8000万元,流动资产和流动负债分别为2800万元和1250万元,存货为1800万元。
试计算该房地产投资项目的速动比率为()。
A.224%
B.80%
C.200%
D.50%
参考答案:
B
[单项选择题]
37、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税,视土地等级、用途按()征收。
A.土地出让金
B.占用面积
C.经营收入
D.销售收入
参考答案:
B
[单项选择题]
38、投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与()的比率。
A.总开发成本
B.项目投资的资本价值
C.项目总投资
D.总开发价值
参考答案:
C
[单项选择题]
39、对于一般的房地产投资项目,()指标值应该大于2。
A.利息备付率
B.偿债备付率
C.流动比率
D.速动比率
参考答案:
A
参考解析:
利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。
对于一般的房地产投资项目,该指标值应该大于2。
[单项选择题]
40、关于流动比率,下列说法不正确的是()。
A.流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%
B.又称之为"银行家比率"
C.又称之为"二对一比率"
D.在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上
参考答案:
D
参考解析:
在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上。
[单项选择题]
41、下列说法不正确的是()。
A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。
对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1
B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。
对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于
1.2
C.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上
D.一般来说,对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目,其目标成本利润率大体应为35%~45%
参考答案:
A
[单项选择题]
42、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元,资产合计为6000万元,流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元,存货为1500万元。
则该房地产投资企业的速动比率为()。
A.37.5%
B.75%
C.150%
D.113%
参考答案:
A
参考解析:
速动比率=(流动资产总额-存货)/流动负债总额=(3000-1500)/4000=
37.5%。
[多项选择题]
43、下列属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()。
A.投资利润率
B.投资报酬率
C.成本利润率
D.现金报酬率
E.资本金利润率
参考答案:
A,C,E
[多项选择题]
44、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入,包括()。
A.销售收入
B.补贴收入
C.出租收入
D.经营收入
E.营业外收入
参考答案:
A,C,D
[多项选择题]
45、下列指标可以按年计算,也可以按整个借款期计算的是()。
A.利息备付率
B.资产负债率
C.偿债备付率
D.流动比率
E.速动比率
参考答案:
A,C
[多项选择题]
46、对于出租或经营的房地产投资项目,清偿能力指标之中的()指标的计算非常重要。
A.利息备付率
B.资产负债率
C.流动比率
D.速动比率
E.偿债备付率
参考答案:
A,E
[判断题]
47、全部投资的内部收益率考虑了还本付息对现金流的影响。
()
参考答案:
错
参考解析:
全部投资的内部收益率没有考虑还本付息对现金流的影响。
[判断
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