0四川省XX市XX区XX镇城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点项目实施规划.docx
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0四川省XX市XX区XX镇城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点项目实施规划
第一章项目规划
1·1前言
1·1·1项目建设背景
XX镇农村建设用地(主要指农村宅基地,下同)零星分散,点多量大,利用粗放。
据2004年土地变更调查统计,全镇农村现有宅基地总面积9483亩,按乡村人口统计,人均用地达到146平方米。
根据建设节约型社会的需要,为把《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》落到实处,切实保护和节约、集约利用土地资源,努力实现土地效益最大化,盘活用好农村建设用地,推进农村“三大工程”建设和“三个集中”,改善农民生产条件和生活环境,加快全区城乡一体化进程,建设社会主义新农村,积极探索通过“拆旧建新”实现城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩周转使用建设用地的新途径。
按照国土资源部《关于印发〈关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见〉的通知》(国土资发[2005]207号)和四川省国土资源厅《四川省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点管理暂行办法》及《四川省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点实施规划编制技术要点》的有关规定,编制《四川省XX市XX区XX镇城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点项目实施规划》。
1·1·2项目规划依据
1、《中华人民共和国土地管理法》;
2、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号);
3、《关于印发〈关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见〉的通知》(国土资发[2005]207号);
4、《四川省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点管理暂行办法》;
5、《XX市XX区土地利用总体规划(1997-2010年)》;
6、《XX市XX区土地利用总体规划大纲(2004-2020年)》;
7、《XX市XX区社会经济发展”十一五”规划》;
8、《XX市XX区城镇、村镇规划》。
1·1·3规划原则
1、符合土地利用总体规划、城镇规划、产业布局规划的原则;
2、符合“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的“二十字”方针原则;
3、尊重群众意愿,维护集体和个人合法权益的原则;
4、原则上不与土地整理项目相重合的原则;
5、规划基期数据原则上采用2004年地籍变更调查数据。
1·1·4规划目的和任务:
通过挂钩试点项目工作,将分散居住的农村院落通过整理拆除,集中居住,彻底改善农民生产、生活条件,推进社会主义新农村建设,使土地利用布局更加合理,结构更加优化,农村建设用地集约水平进一步提高,增加有效农用地面积,保证建设用地总量不增加,耕地总量不减少,基本农田质量不下降,大幅度提高农业生产率,实现农业产业化、规模化经营的目的。
1·1·5项目建设期
本项目建设期为二年,即从2006年12月—2008年12月,周转指标归计划详见附表1。
表1:
四川省XX市XX区XX镇城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点项目周转指标归还计划表
单位:
亩
归还年限
拆旧地块编号
整理面积
归还指标
2007年12月
1-48号
536.51
532.00
2008年12月
49-86号
506.10
500.00
1·2项目区概况
四川省XX市XX区XX镇城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点项目在XX镇境内,由建新区和拆旧区共同组成。
建新区中城镇建新区地块安排在XX镇小城镇规划区范围,为XX镇小城镇土地利用总体规划确定的预留发展用地区;拆旧区安排在本镇北部地区的8个村,为XX镇土地利用总体规划确定的可整理区。
城镇建新区地块与拆旧区之间相隔新升、报恩、鱼凫等村,平均相隔约5-6公里。
XX镇位于XX区东部边缘,东连郫县,西接和盛,北靠寿安,南界柳城,全镇土地总面积53.34平方公里,现辖19个行政村和4个社区居委会,乡村总户数13964户,乡村总人口43288人。
区域内建设用地总面积16108亩,其中农村居民点面积9483亩,按乡村人口计算,人均宅基地面积达146平方米。
XX镇地处四川盆地中亚热带湿润季风气候区,四季分明,雨热同季,农作物一年三熟不足,两熟有余,属都江堰自流灌溉区,地势平坦,土层深厚,土壤肥沃,灌溉渠系纵横交错,水旱从人,盛产水稻、小麦、油菜、大蒜和花卉苗木,是XX区农业生产较发达的乡镇之一。
镇域范围内已形成省、县、乡、村四级公路网络,交通四通八达。
成温邛高速公路由东向西从XX镇南部通过,温郫公路和温灌公路由南向北纵贯全镇,物流大道与花卉大道由西向东横向与芙蓉大道和光华大道连结,形成了两横两纵的网状格局,为本镇的花木内运外销创造了良好的条件。
早在1989年,XX镇即被建设部列为重点小城镇,由于优越的自然地理条件,先后被四川省人民政府和XX市人民政府列为省级试点小城镇和XX市优先发展的14个重点小城镇之一。
XX镇历史文化底蕴丰富独特,自然田园景观浓郁,曾是3000多年前古蜀鱼凫王故都。
由于城镇建设发展快,基础设施和社会服务体系完善,现是国家级的生态示范区,又是XX区柳城镇的近郊区(北部新城)。
商贸交易繁华,个体经营经济发展较快。
近年来,随着旅游业的兴起,前来万春休闲、度假的人越来越多。
全镇花木产业十分发达,种植面积达3万亩以上,曾经成功举办了全省首屈“花木交易会”,创造出了“温江绿化苗木”和“川派桩头盆景”两大知名品牌。
花卉苗木这一特色产业的发展,进一步带动农家旅游、生态观光农业的发展,现正逐步朝生态、高效型城郊农业发展。
2004年全镇实现农业总产值33522万元(现价),农业商品产值达到32093万元,农民人均纯收入4446元,高出全区平均值2.3个百分点。
1·2·1拆旧区基本情况
1·2·1·1拆旧区基本情况
拆旧区位于XX镇北部XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX八个村。
为方便图件制作,将其分为XX、XX两个拆旧项目区。
XX拆旧区包括XX、XX、XX、XX4个村;XX拆旧区包括XX、XX、XX、XX4个村,八个村共涉及总户数3414户,总人口9389人,其中纳入挂钩试点项目拆旧地块户数为1542户,4553人。
农民集中度达48.49%。
拆旧项目区南北长3.2公里,东西宽5.7公里,介于东经103045′23″-103049′29″和北纬30045′41″-30047′59″之间,涉及H-48-40-(36)、(44)、(45)三幅标准分幅图。
XX河由北向东南从XX、XX村中间流过,XX公路由南向北穿越项目区,项目区内公路现已实现村村通,宽度在2.5-4.5米之间。
区域内通电、通讯、农户照明、家用电器和农副产品加工已实现电气化;村民生活用水水源为地下水,通过钢管井从地下抽取;目前尚无天然气等清洁能源,主要燃料为煤和农作物秸杆,人畜粪便均作为肥料施入农田。
1·2·1·2拆旧区土地利用现状
拆旧项目区8个村土地总面积12.52平方公里(合18775.57亩),其中农用地15959.99亩,占拆旧项目区总面积85%;建设用地2480.18亩,占拆旧项目区总面积13.21%;未利用地335.4亩,占拆旧项目区总面积1.79%。
农用地中,耕地面积为12201.94亩,占农用地总面积(下同)76.45%;园地面积1855.67亩,占11.63%;林地面积20.0亩,占0.13%;其他农用地1882.38亩,占11.79%。
建设用地中,主要为农村居民点用地,面积2247.06亩,占90.6%,其他仅占9.4%。
未利用地中,主要为河流水面,面积335.3,约占100%
拆旧项目区土地利用现状详见表2
表2:
XX区XX镇城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点
项目拆旧区土地利用现状表
单位:
亩
土地分类
项目区基本情况单位:
亩
一级类
二级类
三级类
晶光项目权属单位面积
镇江项目区权属单位面积
合计
XX村
XX村
XX村
XX村
小计
XX村
XX村
XX村
XX村
小计
总面积
3165.62
2211.50
2027.36
2625.79
10030.27
2074.49
2540.68
1582.50
2547.63
8745.3
18775.57
农
用
地
合计
2648.57
1869.60
1761.7
2168.87
8448.74
1645.16
2257.5
1373.96
2234.63
7511.25
15959.99
耕地
小计
2257.49
1621.20
1551.78
1752.10
7182.57
1269.36
1565.89
719.46
1464.66
5019.37
12201.94
灌溉水田
2004.21
1482.75
1449.66
1610.29
6546.91
1209.4
1472.3
624.17
1287.71
4593.58
11140.49
水浇地
5.56
56.47
14.43
3.31
79.77
1.60
1.50
8.87
4.70
16.67
96.44
旱地
247.72
81.98
87.69
138.50
555.83
58.36
92.09
86.42
172.25
409.12
964.95
园地
小计
18.60
29.20
12.10
175.70
235.60
168.8
422.27
524.80
504.2
1620.07
1855.67
园地
13.90
18.30
9.60
0
41.80
0.90
1.20
0
4.90
7
48.80
其他园地
4.70
10.90
2.5
175.70
193.8
167.90
421.07
524.80
499.3
1613.07
1806.87
林地
小计
11
11
1.80
7.20
9
20
有林地
11
11
11
未成林造林地
苗圃
1.80
7.20
9
9
其他农用地
小计
361.48
219.20
197.82
241.07
1019.57
207
267.54
129.70
258.57
862.81
1882.38
农村道路
27
52.37
32.50
45.40
157.27
43.70
75.34
37.08
73.24
229.36
386.63
坑塘水面
100.80
0.50
0.50
101.80
3
1.80
0.70
3.60
9.10
110.90
农田水利用地
80.40
55.80
59.30
75.90
271.40
73.50
83.40
42.90
74.70
274.50
545.90
田坎
153.28
110.53
106.02
119.27
489.10
86.8
107
49.02
107.03
349.85
838.95
建设用地
合计
350.65
281.90
265.66
348.02
1246.23
429.33
283.08
208.54
313
1233.95
2480.18
居民点及独立工矿用地
小计
350.65
281.90
233.44
343.12
1155.29
368.27
276.51
142.52
313
1100.3
2309.41
建制镇
15.9
15.90
15.90
农村居民点
350.65
281.90
220.94
338.92
1192.41
323.07
276.51
142.52
312.55
1054.65
2247.06
独立工矿用地
12.5
12.5
29.3
29.3
41.8
特殊用地
4.20
4.2
0.45
0.45
4.65
交通运输
公路用地
32.22
4.9
37.12
61.06
6.57
66.02
133.65
170.77
水利设施
水工建筑有地
未利用地
合计
166.40
60
108.90
335.30
0.10
0.10
335.40
未利用地
荒草地
0.10
0.10
其他用地
河流水面
166.40
60
108.90
335.30
335.30
滩涂
1·2·1·3拆旧区农村建设用地潜力分析
XX镇城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点项目拆旧区所涉及的镇江、衡宁、黄竹、红专、新河、永义、晶光、先锋8个村范围内建设用地总面积为2480.18亩,主要由农村居民点构成,面积为2247.06亩,占建设用地总面积90.6%,人均宅基地面积达到169.6平方米。
按照“三个集中”原则,八个村农民全部集中居住,整个拆旧区通过整理新增耕地的潜力可以达到1402.05亩。
千百年来,由于历史的原因,整个川西平原包括XX镇拆旧区农村住宅至今仍保留着星罗棋布、零星分散的散居格局。
其优点是保持了较为良好的农田生态环境,但由于分散布局,基础设施很难配套,综合功能不明显,生活垃圾和污废水随意倾倒排放,容易造成环境污染,加之林盘占地面积过大,林盘中竹、树经济价值低,道路分布零乱,不利于集约利用土地,制约了农村经济发展和农民生活质量的提升。
随着农村精神文明和物质文明建设,农民物质文化生活水平不断改善,村民对居住环境和基础设施条件提出了更高的要求,村民们积极响应党中央关于建设社会主义新农村的决定,为推进城乡一体化战略,实现市委、市政府提出的“三个集中”,按照国土资源部《关于印发〈关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见〉的通知》(国土资发[2005]207号)要求,开展建新拆旧挂钩项目工作的条件已经成熟,本实施规划拟通过建新拆旧和土地复垦,最终实现建新拆旧项目区内建设用地不增加,耕地不减少,用地布局更加合理,集约化水平大幅度提高的目的。
根据国土资源部《关于天津等五省(市)城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩第一批试点的批复》(国土资函[2006]269号),分配给我区XX镇增减挂钩项目1032亩周转指标,经实地调查,规划拆旧区拆旧地块86个,合计面积1049.52亩,经拆除复垦后可新增耕地1032.0亩,并将其作为周转指标。
项目共需搬迁1542户农户,搬迁4553人,搬迁农户占拆旧项目区总人数48.49%,即聚集度为48.49%。
1·2·2建新区基本情况
为认真贯彻《中共XX市委XX市人民政府关于加快农民向城镇集中若干问题的意见》,加快实施城乡一体化战略和“三个集中”,推动社会主义新农村建设步伐,区委、区政府出台了《中共XX市XX区委XX市XX区人民政府关于鼓励农民向城镇和规划聚居区集中的试行意见》(温委发[2006]66号)以及与之配套的5个文件,对农民自愿放弃宅基地使用权,自愿放弃土地承包经营权(以下简称双放弃)所涉及的土地承包经营权流转、社保、国有土地出让收入管理等有关问题都作出了明确的规定,对自愿双放弃的农户可以实行跨区域安置,并在全区农村进行了广泛的宣传,引起了强烈的反响,受到了农民群众的普遍欢迎。
根据以上情况,本实施规划中农民集中居住区规划按以下原则进行:
一是对拆旧区8个村实施全幅员规划,并将本实施规划中需要搬迁的农户和需要建设的集中居住区作为近期实施规划;二是实行跨区域安置,鼓励拆旧区农民进入城镇或政府引导指定的安置小区,在充分尊重农民意愿的前提下,按照不离土不离乡、离乡不离土和离乡离土等多种形式进行安置。
1·2·2·1农民集中居住区规划情况
本实施规划农民集中居住区在拆旧区内就地建设,在集中居住区的规划上,按照有利生产、方便生活和集约、节约利用土地的原则,生产半径控制在1-2公里左右。
集中居住区规划要高起点,并按4-5楼的高层进行规划,综合考虑基础设施和公共设施,人均用地60平方米,人均住房面积35平方米,人均配套养殖和杂物房面积8平方米,共规划3个集中居住区,1号居住区选择在镇子场场镇,2号居住区选择在新河和XX村之间,3号居住区选择在XX村和XX村之间,并将其中近期实施规划作为拆旧区8个村全幅员规划的一部分进入本实施规划,详见下表。
附表3:
XX区XX镇城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点项目农民集中居住区规划人口、面积情况表
单位:
人、亩
集中居住区编号
集中居住区人口
集中居住区面积
涉及村
远期规划安置人口
其中:
近期安置人口
远期规划安置用地
其中:
近期安置用地
1
6135
2575
506.16
231.75
镇子场场镇
2
2611
1059
215.38
95.31
XX村、XX村
3
3586
919
295.86
82.71
XX村、XX村
合计
12332
4553
1017.4
409.77
1·2·2·2城镇建新区情况
按照优化配置和实现土地资产效益最大化原则,XX镇城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点项目城镇建新区地块安排在XX镇小城镇规划区范围内,符合XX镇土地利用总体规划。
建新地块总面积838.19亩,其中建设用地143.67亩,农用地694.52亩,农用地中耕地628.62亩,其他农用地65.9亩。
共分二个地块,分别为:
1号地块在XX镇卫星社区、南岳社区和柳城镇鱼凫路社区,总面积423.71亩,其中建设用地73.07亩,农用地350.64亩,农用地中耕地326.73亩,其他农用地23.91亩;2号地块在XX镇五里村,总面积414.48亩,其中建设用地70.60亩,农用地343.88亩,农用地中耕地301.89亩,其他农用地41.99亩。
共需搬迁农户280户,754人,需要安置用地67.86亩,XX镇小城镇规划中已作了安排,并建设成功具有川西民居特色的“花香民居”进行安置,所需建设用地不占用本项目建设用地周转指标。
城镇建新区中原有建设用地经实际测量总面积为143.67亩,不包括在本实施规划的建设用地中,应与规划的建新地块一同打捆上报审批征收。
城镇建新区总面积为838.19亩,经依法征收后,拟作为经营性用地进行拍卖,其收益首先用于抵扣实施规划的各项成本,节余部分作为增减挂钩项目专项资金,用于增减挂钩项目滚动使用。
1·2·3项目区地类平衡
本实施规划拆旧区86个拆旧地块总面积1049.52亩,通过整理复垦,将其开垦为耕地,共新增耕地1032.0亩。
经审批后,将其作为挂钩周转指标,用于城镇建设和农民集中居住区建设。
其中建农民集中居住区使用337.48亩。
城镇建新区使用694.52亩。
从附表5中可以看出,城镇建新区和农民集中居住区的农用地面积为1032.0亩,耕地面积为906.72亩,其中的农用地面积即为实施规划的周转指标,而本实施规划拆旧区中拆除建设用地经复垦新增加的农用地为1049.52亩(其中净耕地为1032.0亩,田坎、沟渠等10.61亩),实现了拆旧建新的地类平衡。
项目挂钩前,原建设用地1258.57亩,原耕地面积906.72亩,原其他农用地面积125.28亩;项目挂钩后建设用地面积1247.96亩,耕地面积1032.0亩,其他农用地10.61亩。
从而保证项目实施后,耕地面积不减少,建设用地不增加。
详见表4、表5、表6。
表4:
XX区XX镇城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点项目拆旧区拆旧地块统计表
单位:
亩、人、户
拆旧地区
所涉及户数
所涉及人口
折旧地块编号
所在图幅号
图斑号
拆旧地愉土地利用现状
类型
面积
合计
H-48-40-(37)、(45)、(46)
86
农村居民点
1049.52
1542
4553
注:
详表见附表一。
表5:
XX区XX镇城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点
项目区地类情况表
项目编号:
0123002单位:
亩
建新区
拆旧区
编号
位置
总面积
建设用地面积
农用地
编号
位置
建设用地面积
(7)
小计
耕地面积
其他农用地面积
未利用地
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
城镇建新区
建1
XX镇卫星社区、南岳社区、鱼凫社路社区
423.71
73.07
350.64
326.73
23.91
/
镇江、衡宁、黄竹、红专、晶光、先锋、新河、永义
建2
XX镇五里村
414.48
70.60
343.88
301.89
41.99
/
小计
838.19
143.67
694.52
628.62
65.90
/
86个拆旧地块
八个村
1049.52
农民集中居住区
1号
镇子场
231.75
29.20
202.55
158.94
43.61
/
2号
新河、XX村
95.31
16.2
79.11
69.96
9.15
/
3号
晶光、XX村
82.71
26.89
55.82
49.20
6.62
/
小计
409.77
72.29
337.48
278.10
59.38
/
总计
1247.96
215.96
1032.0
906.72
125.28
1049.52
表6XX区XX镇城镇建设用地增加与农村建设用地减少相
挂钩试点项目区地类平衡表
单位:
亩
原建设用地面积
原耕地面积
原其他农用地面积
原未利用地面积
(2)+(7)
(3)
(4)
(5)
1258.57
906.72
125.28
/
挂钩后建设用地面积
(1)
挂钩后耕地面积(6)
挂钩后其他农用地面积(4)
挂钩后未利用地面积
1247.96
1032.00
10.61
/
第二章项目规划方案
2·1规划目标
紧紧抓住实施增减挂钩试点项目这一有利契机,对项目拆旧区进行综合整理,将分散居住的农户旧宅进行拆除复垦,集中居住,达到集约、节约利用农村建设用地,改善农民生产、生活条件及生态环境,实现社会主义新农村建设总目标。
2·2总体布局
四川省XX市XX区XX镇城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点项目区实施规划由拆旧区和建新区共同组成,空间位置均在XX镇域范围内,拆旧区安排在该镇北部的晶光、先锋、新河、永义、镇江、衡宁、黄竹、红专八个村,远期规划复垦农村宅基地面积2344.26亩,在拆旧区建设农民集中居住区,占地1017.4亩,城镇建新区总面积1673.13亩(其中原有建设用地209.45亩)安排在XX镇小城镇规划区内,涉及五里、七里、清油4个村;本次实施的近期规划复垦
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