王健林论商业地产.doc
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王健林论商业地产
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2006年12月19日11:
48
调控也是一种机会
很高兴有机会跟银行界的朋友们交流,讲讲房企怎样适应宏观调控,我今天题目是《调控也是一种机会》。
一、中国房地产市场出现新的特点
房地产调控到现在已经进入第三年了,先后发了三个文件:
04年是《关于房地产的若干意见》,05年是“国八条”,06年6月份发了一个“国六条”,7月份又出了一个《补充的十五条意见》。
调控到今天,房地产市场究竟怎么样呢?
中国这三年房地产调控,第一年是降低投资,缓解煤、电、油、运过于紧张的矛盾;去年国六条提出稳定房价;今年的口号是调整住房结构,每一年都是不同的。
这三年房地产调控的目的究竟是什么?
究竟要解决什么样的问题?
只有把这个说清楚,才能回答宏观调控是否达到目的这个问题。
究竟是稳定房价,还是把投资的速度降下来,还是解决所有人都买得起房的问题?
现在社会上、老百姓当中有一些误解,好像我们中国这三年调控就是要解决大家买得起房子的问题。
究竟什么是稳定房价?
是涨幅处在我们人均收入可接受范围之内叫稳定房价?
还是房价一点不涨叫稳定房价?
这些问题总得有一个清晰的回答讲。
调控也是一种机会
2006年11月12日上午10:
12:
00
发表者:
王健林
很高兴有机会跟银行界的朋友们交流,讲讲房企怎样适应宏观调控,我今天题目是《调控也是一种机会》。
一、中国房地产市场出现新的特点
房地产调控到现在已经进入第三年了,先后发了三个文件:
04年是《关于房地产的若干意见》,05年是“国八条”,06年6月份发了一个“国六条”,7月份又出了一个《补充的十五条意见》。
调控到今天,房地产市场究竟怎么样呢?
中国这三年房地产调控,第一年是降低投资,缓解煤、电、油、运过于紧张的矛盾;去年国六条提出稳定房价;今年的口号是调整住房结构,每一年都是不同的。
这三年房地产调控的目的究竟是什么?
究竟要解决什么样的问题?
只有把这个说清楚,才能回答宏观调控是否达到目的这个问题。
究竟是稳定房价,还是把投资的速度降下来,还是解决所有人都买得起房的问题?
现在社会上、老百姓当中有一些误解,好像我们中国这三年调控就是要解决大家买得起房子的问题。
究竟什么是稳定房价?
是涨幅处在我们人均收入可接受范围之内叫稳定房价?
还是房价一点不涨叫稳定房价?
这些问题总得有一个清晰的回答讲。
这几年的宏观调控,我认为部分专家舆论给老百姓造成一个误解,调控就是要让大家买得起房子。
他们说,调控了三年,房价还在涨,我还是买不起房子,就说调控失败。
实际上这是对调控目的的一种误解,我相信中央的调控不是让所有人买得起房子,如果产生这种误导,或者让老百姓产生这种期望值,就麻烦了。
我查了一些资料,世界上没有一个国家的自有住房率超过70%,这意味着并不是所有的居民都有自己的住房。
这三年调控的措施,再加上02年开始实施的一个根本性制度改革——土地制度的改革,现在中国的房地产可以说进入了一个平稳的发展期。
大家可以看,连续三年调控下来,房地产的投资额和交易额绝对值都没有下降,每一年还有增加。
去年全国房地产的总投资额是1.55万亿元,这是国家统计局公布的一个数字。
我预计到2006年结束的时候,这个数字可能还会有所突破。
大家可以看到,1到8月份,国家统计局公布的数字,房地产的投资增长在20%左右,虽然低于整个固定资产的增幅,但绝对值还是在增加。
销售这一块,去年是1.8万亿元的销售额,从投资和销售的数字可以看出来,房地产行业整体利润率并不是太高,1.55万亿的投资,1.8万亿的销售,大概销售利润率全国平均在11%左右。
当然投资利润率和项目销售利润率有所不同,投资不可能是百分之百自己拿钱,还有一部分是贷款,有一些是预售款,像万达、万科这些的企业可能预售接近50%,预售比较好,投资回报率可能就高一些。
今年七月出了关于二手房的非常严厉的政策,“国八条”去年说两年之内转手要征营业税,今年改为五年,还要再征所得税,算在一起大概有百分之十的税率。
即使这样,只有7月份一个月全国的二手房交易减少了一半,8月份全国是以往水平的70%左右,估计到今年年底,二手房的交易依然会超过去年。
这说明什么问题呢?
经过三年调控以后,房地产投机基本上被挤出来了,投资的这一部分也减少了,所以我相信即使再调控两年,中国的房地产投资与销售的绝对值,二手房交易的绝对值不会下降太多,这一块确确实实是中国房地产市场的刚性需求,只有这样才有利于专家、舆论和企业家对中国的房地产做出一个准确判断。
整个中国经济要放在全球经济一体化的角度来考虑。
这几年全球经济比较好,美国、欧洲都在加息,全球的资产价格都在涨,在全球经济比较好的宏观背景下,对中国现在的经济增长速度应该有一个基本的判断,中国房地产市场是趋好的。
我个人认为,房地产市场肯定会长期处在一个稳步上升的局面中。
那么经过这三年的调控,整个房地产市场出现一种什么现象呢?
一是房地产市场越来越体现为大城市市场。
房地产开发初期的时候,县城、地市、省会、直辖市都在搞房地产,那个时候直辖市以及省会城市占的市场份额并不是偏大。
但是随着这几年经济的发展,随着户籍制度的松动,随着人们收入的增加,人的流动性加快,房地产市场出现了一个趋势,就是越来越向大城市和特大型城市集中。
国家发改委统计司、国家统计局统计司以及建设部的房地产业司共同搞的一个房地产调查指数,只统计了40个城市,就是31个省会城市加5个计划单列市,另外4个是地级市:
苏州、无锡、东莞、温州。
这40个城市的份额占中国整个房地产投资的比例接近八成。
北京、上海这两个城市就占了四分之一,3000多亿的投资额,接近4000亿的销售额。
所以说作为一个银行家,你判断中国房地产市场风险和工作的重点就应该向这40个城市集中。
房价越低的地方市场风险越大,这是我的一个看法。
现在中国房地产市场就是这么一种趋势,而且这种趋势越来越明显,这40个城市房地产市场我相信会越来越大。
人也是一样,中国人发展的终极目标就是到北京、上海去,钱少一点的到地级城市、到省会城市。
二是市场集中度逐渐提高,呈现出强者愈强、弱者愈弱的现象。
过去的房地产市场,尤其是在02年6月份出台土地一级市场招拍挂政策以前,什么人都可以搞房地产,拿一个批文倒出来就能搞房地产。
随着招拍挂的实行,需要缴付土地出让金才能拿到土地证,拿到土地证才能办“四证”,才能有银行贷款;再加上银行风险意识的提高,资金向优势企业倾斜,整个房地产市场的集中度越来越高,这就是强者越强,弱者越弱。
尤其这一轮的宏观调控加速了这种倾向,万科、万达这样的大公司占了整个全国市场份额约百分之一左右,在有些城市,比方说京沪,大概各有超过2000家房地产企业,但他们的50强大概就占了40%的份额,就是几十个公司基本上占一半,要是算到100强就差不多占了七成的份额。
比方说大连,有三大家,万达、亿达、新型,这三家企业基本上占了全市市场份额的30%。
现在每个城市里房地产企业总数和有项目企业的数字相比,真正每年都能开发、有持续开发能力的公司大概占整个比例最多也就是百分之十到二十,所以每个城市基本上每年都清理掉一大批房企。
我预计,随着招拍挂制度的坚持实行,国家宏观调控逐年加大对房地产市场的干预,可能再有十年,不排除中国会出现上百家每年几百亿的销售、几百万开发量企业。
从万达的发展来看,这两年是万达成立18年以来发展速度最快的两年,今年的商业地产项目,我们现在叫城市综合体,新开了7个,住宅项目新开了2个,因此新开的项目达到了9个。
我估计到年内商业项目还能再开3个以上,再加上2个住宅项目,今年我们新开工的面积会超过400万平方米,一半以上是商业地产,是历史上最多的。
我估计今年万科、合生创展、华润、中海这些企业开发量也在逐年地加大。
三是非住宅类产品的份额增加。
这个也符合中国经济发展的趋势,前些年的房地产市场实际上是解决有无的问题,能不能住得起房子,然后再解决好差的问题,但都是住宅。
国外的房地产市场跟国内的房地产市场不一样,住宅和非住宅类产品,各占50%。
现在的中国市场,按照2005年国家公布的数字,住宅开发量还是占了85%以上,这个份额还是偏大,这和富裕程度,内在的消费力不强都是有关系的。
但总体来看,这几年非住宅类产品比方说商业地产、工业地产逐渐在增加。
一是因为调控的原因,对住宅控制得比较严了,对商业地产限制少一些;第二是中国经济发展,人们的收入在增加,有的人可能去持有一些物业;再加上中国零售业的发展在加速。
根据1995—2005年国家统计局的数字,这十年期间,中国零售业的平均发展速度接近百分之十八,这是什么概念呢?
就是零售业增长的速度几乎两倍于GDP的增长速度,而且我认为这种现象还会持续20年以上。
1995—2005年,美国零售业的增长是百分之七点几,也是GDP增长的两倍,美国都发达到这种程度了,零售业市场增长还能达到GDP的两倍,所以我觉得中国零售业的增长速度是非常正常的。
零售业增长,这些企业就需要找零售场地,就会增加对租赁物业的需求,另外零售业是中国唯一完全开放的行业。
中国02年入世以后首先开放零售业,没有地域没有行业的限制,不管是家电、家居、百货都是没有限制的,可以完全的投资。
这多种因素的综合,使中国现在商业地产的开发比例在逐渐增加。
02年万达最先提出商业地产概念的时候,中国几乎没有企业搞商业地产,现在来讲做商业地产的企业占总体比例也不是太大,据我们统计,全国真正从事商业地产的开发商大概不超过200家,和中国现在4万多家房地产企业相比还是太少。
二、房企应对宏观调控的措施
应对宏观调控,各个企业有自己不同的特点,有自己不同的竞争力,也有不同的方法,我只能讲讲万达自己在这三年来是怎么做的。
万达的措施叫做一个调整、四个加强。
(一)调整发展区域
宏观调控之前万达就已经进入到长三角和其他一些地区,在调控当中发现这些地区受到的打击是比较大的。
万达有意识的把发展重点转向了中部和西部,比如说成都、重庆、武汉、南昌这一类的城市,重点向那里走,有这么四点原因:
一是地价比较低,启动资金比较少。
不像北京、上海一动就是十亿、二十亿,把这些钱拿到其它城市做,也许可以做10个项目。
二是房价低,上升空间大。
比方说我们刚进武汉的时候,市中心豪宅大概也就是2500左右,现在武汉沿江的房子已经可以卖到六七千元了。
成都我们刚进去的时候,最早开发了一个TOWNHOUSE,最核心的位置,三面环水,正好成都有两条河,我们在中间。
那么好的地方,03年刚开发出来的时候,只能卖到5500,现在可以卖到1万元。
整体房价,成都武汉现在还不到4000块钱,中部地区的房价最高的城市恰恰是太原。
三是泡沫少。
中央一开始调控,矛头就指向了长三角地区,因为开发量比较大,投机者比较多,而中部这些城市因为很少有人关注,房价始终也不是太高,投机投资都比较少。
举个例子:
成都、南昌、济南这些城市都几乎没有空置房,尤其是住宅。
成都2005年住宅开发面积是700万平米,实际上销售了1000万,把很多年都没有消化掉的旧房子都消化掉了。
可能因为成都经济发展比较好,再加上周边区域的改造,去的人比较多了,喜欢那里的人也比较多了,外商也在那里投资发展。
四是投资利润率与大城市基本相同。
项目的绝对利润额肯定是比不上北京、上海,但是从回报率讲,在中西部发展和在东部发达地区、和在北京上海这些城市,没有什么太大的区别,因为启动资金少。
(二)调整发展战略
1、企业定位中国最大的不动产商
我们02年进入到商业地产,万达给自己一个定位,就是要成为中国最大的不动产商。
这和成为中国最大的开发商是有区别的。
04年我们集团做了一个明确的决定,就是从住宅开发向商业地产转型。
到今年万达商业物业的开发量首次超过了住宅,今年的400万平米中,住宅不到200万平米,企业成功实现转型。
而且我们定下目标,两年内,到08年的时候万达集团每年开发量的三分之二以上都是商业物业,我们甚至说,到2010年企业原则上不做纯粹的住宅项目了。
现在我们商业地产已经有200万平米,再建的也有200万平米,目前年租金收入可以超过10个亿。
我们有一个目标,这是今年7月份集团的半年总结会上正式提出来的,到2010年的时候万达集团大型购物中心力争50个,五星级酒店力争15个,收租物业面积要达到700万平方米,租金收入约50亿元。
去年8月份“国六条”出来后,国务院在大连召开了一个“房地产形势座谈会”,就是听听各个房地产企业和有关部门的心声,我们也参加了会议。
在会上听到我们的情况介绍后,汪光焘部长给了我们一个评价,万达是中国唯一的不动产商。
当时他提出一个问题,让所有在座的来回答,什么是中国的房地产企业,什么是外国的房地产企业,什么是中国房地产市场,什么是外国房地产市场。
汪部长讲,外国的房地产企业叫不动产商,中国的房地产企业叫做开发商,只会开发房子、卖房子。
我们企业发展向不动产转型,也有我们自身的原因。
经过这几年的发展,我们万达已经从最早的第一代模式发展到现在提出的第三代模式,我们起个名字叫城市综合体,什么意思呢?
就是购物中心、酒店、写字楼、公寓的一个综合体。
从05年到现在,包括今年新开的10个,全部都是综合性开发,每个项目都超过30万平米,租金收入会超过1个亿,年回报率10%以上。
万达最早做的第一代商业地产就是一栋楼,这个模式发展到第二代,就是一个组合体,有三四栋楼,不同的业态,超市、百货等组合在一起,但都是单一的商业,后来发现单一的做商业也有不少缺点。
所以我们从05年开始调整,发展综合体的开发,一个项目,有酒店、写字楼,允许的话再搞点公寓,销售出去。
这种产品是比较受欢迎的,因为酒店、商业什么都有,比较方便,完全符合中央发展中小户型的精神,也可以提升整个项目的回报率,所以我们现在做的基本上都是这种类型。
2、万达战略转型的原因
一是百年企业目标的需要。
我们在02年年会上提出要做百年企业,是中国大型房地产企业当中第一家提出做百年企业的。
房地产企业是很难做百年企业的,因为任何一个国家房地产市场都是有阶段性的,一般就是二三十年。
所以房地产企业提出做百年企业的确实不多。
什么是百年企业?
我们提出三个必备条件,一是有现代的企业制度;二是要有企业文化;三是要有强大的物质基础。
什么是物质基础?
02年之前万达做了很多行业,我们有三个工厂的投资,制药厂、电梯还有LG的变电站设备。
其实就是搞房地产开发老觉得不踏实,所以搞了这么几个工厂,后来觉得这也不是路子。
搞合资电梯,占的股份是40%左右,自己说了不算,又没什么技术,工业方面对手也强,动不动就是世界500强。
所以还是转过头来做传统的老本行,研究来研究去,从企业追求长期稳定现金流的角度,决定转型做商业地产。
收租物业以前也做过,搞了很多的商铺、商店去经营,收不到租金,成天打官司。
那么既然要做收租物业,首先就要选择稳定的租户,所以万达搞了一个战略合作协议。
要么是世界500强企业,要么是国内行业龙头,和他们签一个战略性的协议。
有什么好处呢?
我们去一个地方开发都预先告诉他,他根据自己的企业发展战略,在哪个城市哪个区域发展,60天时间内做出选择去还是不去。
再加上其它的一些内容,我们叫做订单地产。
很多发展商在02年我们开始做的时候不理解,房地产那么火那么好为什么不去赚快钱?
我们研究,快钱、慢钱,实际上是一种相对的东西,也很难说商业地产是慢钱。
做了这几年,我们觉得越来越好,一个商业地产项目经过两三年的培育期后,回报率绝对不是开始的10%,会逐年增加租金回报率。
二是争取资产价格升值利润。
从全球来看,资产价格是处于不断升值的趋势当中。
伦敦一套房子,02年到现在已经翻了一倍了,英国的市场多成熟啊,400多年的工业史,但总体上看,20年前的房子,价值还是升了好几倍,更不要说中国这种发展中的国家。
但我们以前开发房地产,升值的空间在业主手上,我们是享受不到的。
物业收费,管理得好,像万达这样的企业收取率超过九成,有的企业物业费收取率比较低,维持都困难。
举个简单的例子,万达在南京新街口买了一块地,当时南京市一号地,南京市的一家开发商买的,手里捂了好几年。
我去看了,和老总一商量,我说多少钱给你,老总一看比原先买的时候多,就卖给我了。
我买的时候660万一亩,现在2000万一亩都买不到。
三是追求相对高额利润。
君子爱财、取之有道,只要是正当渠道来的,企业就应该追求高额利润,这是企业的定律。
万达获得利润之后有一部分是回馈社会的,我们是民营企业,从成立到现在不到20年的时间,捐赠了8个多亿,我们每一年企业做计划的时候都至少有几千万的现金安排做捐赠。
万达去年交税10亿8千万,我还养很多人。
有人说我有负罪感才捐钱,我说好多人什么都没捐不也是一样吗?
其实做企业不追求利润恰恰是不道德的,把企业做垮做死就是好吗?
我们进入商业地产后,四万多家企业在还走住宅地产这个独木桥,谁被挤下桥谁就会被淹死。
做商业地产全国不到200家企业,专门在全国跨区域做购物中心开发的,在中国内资企业中仅有万达1家,还有一家外资企业,叫凯德置地,新加坡的。
包括香港的大企业,在中国这么多年,都没有做好。
为什么这么多有实力的企业都不去做商业地产,因为商业地产很复杂,我总结为五难:
定位难,规划难,招商难,管理难,资金难,我有一个比喻,做住宅开发是小学生,做商业地产是大学生,就是说商业地产难做。
因为难,所以真正的竞争对手也少,竞争对手少我的利润就可以拿得多一点。
四是政府支持,容易拿项目。
尤其我们转型做城市综合体开发以后,走到哪个城市都受欢迎。
一去说搞一个购物中心再加五星级酒店、写字楼,相当于小型的商务区,都很欢迎,尤其在政府规划的项目中,更容易拿到项目。
现在万达在全国发展,像今年已经开工的7个,大多来自于政府的邀请。
每个月邀请我们的项目好几个,我选一选,觉得还不错就去谈一谈。
当然也走招拍挂的程序,但政府支持你的情况下,就会容易一些。
3、万达的核心竞争优势
一是订单地产
01年跟沃尔玛提出签订战略协议的时候,他们的亚太地区总裁一笑,那是一种很蔑视的笑法,他说能不能搞一个是一个,不要签。
最后经过一年多谈判,沃尔玛和我签了。
我们把这种方式扩大到百货、家居、文化娱乐行业,现在我们有30多家签约的战略合作伙伴,其中12家是世界500强企业。
其他的都是国内的前三强企业。
我们这样做的好处在哪里呢?
首先他们想去哪个区域我了解,每个城市想发展几个我清楚。
第二我要去一个地方,我要拿这块地,问他们去不去,最多两个月就可以回复信息。
可能这个企业想去,那个企业不想去,那么分析一下想去的企业,挑不同类型的组合在一起。
我根据他们的需求做一个规划,规划做出来后,平衡一下每个企业的位置,谈好以后,这个企业就要给我一个正式的具有法律效力的确认书。
确认书签订后,一般都会交一笔保证金,这个时候我再投钱进去。
如果我投钱进去你不来,按照规定保证金没收,还要支付赔偿金。
从我们执行这个订单地产以来,到目前为止还没有一家企业签了合约要进来,最后建好的时候没来。
这种订单地产的优势在哪里呢?
首先招商在前,家居、超市、电器各要多少,根据他们需要的面积建设,基本上建设的面积全部都能出租,不会出现有的企业建设完了后再去招商的情况,就会处于弱势地位,谈判就不对等。
其次如果所有的企业都不看好一个项目,而我对这个项目非常的看好,就说明我的判断还没有达到业内企业的标准,这样我就放弃投资,可以避免投资风险。
三是约定拿到工程验收证的90天开始计租,我不管你开业不开业,我的收入是非常有稳定的。
这些企业在我的计租期之前拼命争取开业,有极个别企业没来得及开业,到期租金也得交来,所以这一系列的风险就可以回避了。
在这方面我们有很多的经验心得,我总结出来的名字叫订单地产。
从02年起,我在所有的论坛、协会和行业的会议上都大声疾呼,所有想做商业地产的企业,首先要做对程序,就是招商在前,开发在后。
所以订单地产是我们第一个竞争优势。
二是城市综合体开发
我们城市综合体开发在国内可以讲是绝无仅有,独此一家。
当然很快就会有人来模仿,但到目前为止,我还没有发现和我们同时做的。
至少在两三年内我这块的利润可以多享受一点。
三是商业地产的招商与运营管理
我们专门做商业地产,再加有了五六年的经验,人才结构就发生了变化。
目前商业开发这个系统人才的比例基本是4比6,地产类的人才占6成,其他零售类营销类的人才占4成。
我的目标是将来变成倒四六,两个反过来。
各种各样的人才结合在一起,再加上运营了这么多年,招商营运的能力就提高了。
举个例子,上海的五角场,是上海市规划的副中心。
五角场地区政府有意识的规划,投了很多钱,交通做了四层,叫做四层立体交通,地下两层,地上两层。
刚开始做这个项目的时候,市政府、尤其是杨浦区政府非常担心我们的招商,因为我们项目做得大,有34万平米,怕我们招商有问题。
和我们一道之隔,就是上海最大的一家零售企业开发的一个12万平米的购物中心,他这个项目比我们早拆迁1年,早开工10个月,但到现在还没有竣工。
我今年12月就可以开业,而且在8月份的时候,我招商就全部结束了,而且我现在招商的租金和一道之隔的购物中心的租金至少超过30%。
经过了这几年专业的发展,万达尤其重要的是我们商业地产的运营能力在增加。
招商招得好和今后经营得好是完全不同的。
我曾经在一个论坛上讲过,做商业地产绝对不是开业大吉。
商业地产开业绝不是顺利的开始,而是麻烦的开始。
开业以后就会有很多店铺的调整,租金能不能收上来,管理能不能到位,资产能不能增值,租金能不能增加,一系列麻烦的问题。
万达现在有一个一千多人的专业管理团队,我们叫做万达商业管理有限公司,这也是中国目前唯一一家冠以商业管理名称、跨区域进行商业管理的企业。
我们也是被逼出来的,一开始我们做购物中心时候,想请别人来管,一谈管理费高的要命,只好自己管,一开始的时候手忙脚乱的,五六年的时间我们练出来了这种能力。
今后营运管理能力就是万达的核心竞争优势,而这种核心竞争优势是很难克隆的。
几千人的团队你说挖两个人走就能解决问题吗?
商业管理有了这种核心竞争优势,赢利的空间就出来了。
商业管理原来只想着管好自己的物业,也没有想到做商业管理本身也能产生利润。
经过这几年的发展,我们的商业公司开始盈利了。
我举一个例子,我们上海项目的商业管理公司,大概利润可以达到2000万;北京万达广场的管理公司,利润可以超过1000万,按照现在的速度发展走下去,如果干到50家,可能我们的商业管理公司年利润就有几个亿。
四是完整的不动产产业链
商业地产产业链的最高端的是金融。
在国外,购物中心、酒店这类资产,九成是由信托基金持有的。
国外的商业地产开发商,实际上是打工者。
在国外,房地产资金大多来自于信托资金,第二位是直接融资,第三位才是银行贷款。
经过两三年的谈判,万达找到一家基金,叫麦格理,是澳大利亚最大的基金公司,管理着几千亿美元的资产,我们和他在境外建立了我们自己的信托基金,但还没公开上市。
我建立这个基金,去年从国外拿到的资金大概是30多个亿,今年也可以有超过40个亿的资本收入。
按照这个趋势下去,每一年会有超过几十亿的资金进来。
加上银行贷款,融资渠道就多元化了。
万达建立这种基金的模式,可以说把整个商业地产的产业链完全的打通了,商业地产只有打通了金融渠道,才算是形成了完整的产业链。
海外的财团能信任我们,能把钱投给我们,说明万达经受住了资本市场的严格检验,形成了自己的核心竞争力和竞争优势。
刚才讲了万达核心竞争力有四点,这一点是最重要的,而且也是很难被克隆、被模仿的。
你想把资产卖到境外去,得不得经过资本市场的严格检验?
资产的回报率不好,或者是收租率不高,投资者会买你的吗?
上面四点合在一起,形成了万达商业地产的核心竞争力,也使我们更加坚定了做商业地产的决心。
(三)调整融资手段
调整融资手段要“四管齐下”
1、打通海外融资渠道
刚才讲了,海外融资手段的打通使我们能够更加自如地应对宏观调控,尽管政府发布了六部委关于《规范外资投资房地产的意见》,按照规定,每一个项目都要设立公司。
国外专业会计师分析,国家规定并没有使利润的回报减少太多。
没有出台这个规定之前,外资收购商业项目可以不成立公司,一个境外公司就可以收购几十个国内的商业项目,这样做营业税、所得税、租赁税全部加一起,
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