由一起抵押权纠纷案件引发的分析思考Word格式文档下载.doc
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这便要求我们进一步加强对抵押担保制度的认识和学习,用以解决日常生活中复杂多变的抵押权纠纷问题。
一、案件基本情况
(一)案情介绍
1.案件事由
2009年7月28日第三人夏某在无偿还能力的情况下,以做生意需借用房地产证向顾某抵押借款为由,向其亲友马某借用位于A市向阳区西丰路六弄6号302室的房地产权证进行抵押借款,马某同意后便与顾某办理了房产抵押手续并向顾某出具了人民币60万元的借条。
后第三人夏某有采用欺骗方法使得原告马某向顾某出具人民币15万元的借条并在一张总额为75万元的西丰路六弄6号302室购房款的收据上签名。
2009年8月底,被告顾某获得原告马某的委托书一份,后被告顾某与A市悦荣房地产经纪事务所签订居间合同,委托其出售系争房屋,但因该房产被查封未能过户成功。
2.原告主张
原告马某诉称:
2009年7月28日,第三人夏某欺骗原告以做生意需借用房地产权证向被告抵押借款为由,向原告借用了位于A市向阳区西丰路六弄6号302室房地产权证进行借款抵押。
原告同意后便与被告顾某办理了房产抵押手续并向被告顾某出具了人民币60万元的借条,第三人夏某则向马某出具了60万元的借条。
后第三人夏某又采用欺骗方法使原告向被告出具15万元的借条并在一张总额为75万元的西丰路六弄6号302室购房款的收据上签名。
原告马某称,原告并没有拿过被告顾某的钱款,只是在受欺骗情况下在收据上签字,第三人夏某要求原告马某抵押担保的行为属于欺诈行为,并已受到刑罚处罚。
原告认为其为夏某向被告借款所做的抵押担保属于被骗应予撤销,请求法院判令撤销西丰路六弄6号302室房屋上的抵押登记,诉讼费由被告承担。
3.被告主张
被告顾某辩称:
2009年7月夏某向被告提出要向被告借款60万元,并称可以用其哥哥马某的房产证做抵押,被告同意。
2009年7月29日,被告与原告马某、第三人夏某到青浦房产交易中心在马某所有的西丰路六弄6号302室房产权证上登记了60万元的债权,债权所有人为被告。
之后,三人到青浦悦荣房产中介公司,原告马某当场写了一张60万元的借条给被告后便离开了。
因为原告写借条时被告已向原告说明将借款直接交给夏某,原告当时是同意的,所以当天夏某来到被告经营的乐线旅游公司时,被告便将事先准备好的60万元现金交给夏某。
2009年8月,夏某再次向被告提出借钱,当天在青浦悦荣房产中介公司原告马某写了一张15万元借条给被告。
被告考虑到被告都是将钱直接交给夏某的,怕说不清楚,就让原告出具了一张总的75万元的收据给被告。
之后,在夏某来到乐线旅游公司时将15万元现金给了夏某。
被告顾某认为,被告确实将钱借给了第三人夏某,原告马某提供抵押是自愿的,抵押登记也是原告自愿并亲自办理的。
若说欺骗也是第三人夏某欺骗原告马某,而不是被告顾某欺骗原告,被告对此是不知情的。
第三人夏某声称:
2009年7月份,当时夏某欠顾某连本带利80多万元,在顾某一直催促还债的情况下,2009年7月底夏某找到马某,谎称,公司有急事需要用钱,要借用原告马某的房产证做抵押向他人借款60万元,马某同意。
之后夏某便与马某、顾某一起去房产交易中心办理了抵押借款手续,由马某家的西丰路六弄6号302室房产做抵押向顾某借款60万元,并写了借条,而夏某则写了60万元的借条给马某,并去房产交易中心办理了抵押登记手续。
后顾某交给夏某13万元现金,并称余下47万元是先前80万元借条借款至2009年底的利息,剩下的13万元还给夏某。
过了一段时间,顾某声称怕马某的房子不值60万元,要求夏某加15万元的借条,并叫夏某办个公证,两方都不能单独卖这套房产。
第三人夏某表示:
原告当时知道房子抵过去是为了借钱,但并不知道夏某无力偿还借款,其他手续的内容原告在签字时也是不知情的。
(二)本案的争议焦点
1.本案所涉75万元借款合同是否生效
案例中载明,本案中被告顾某称,自己实际出借了75万元借款给原告,以原告马某出具的两张借条、一张购房款收据及顾某本人的陈述为证;
并且称,在原告马某写借条时已经向其说明将借款交给夏某,原告同意。
对于顾某主张的75万元借款,原告马某述称,自己并未拿被告顾某的钱款,只是在受骗情况下在收据上签字。
第三人夏某述称,原告所述均属事实,但只承认拿到现金13万元,其余作为之前借款借条的利息。
据此可见,本案所涉75万元抵押借款是否生效问题是争议焦点之一。
2.本案抵押合同的效力问题
本案中,原告马某诉称,其为第三人夏某向被告借款所做的抵押担保属于被骗应予撤销,请求法院判令撤销西丰路六弄6号302室房屋上的抵押登记;
而被告辩称,原告马某提供抵押是自愿的,抵押登记也是原告自愿并亲自办理的,抵押担保合同合法有效。
原被告双方就抵押合同的效力问题未能达成一致,故此认定该抵押合同的效力问题是本案的另一个争议焦点。
二、本案争议焦点的法理分析
(一)本案所涉75万元借款合同是否生效的分析
1.自然人之间借款合同的有关法理
《合同法》第44条规定:
“依法成立的合同,自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。
”《合同法》第196条规定:
“借款合同是借款人向贷款人借款,到期返还借款并支付利息的合同。
”《合同法》第210条规定:
“自然人之间的借款合同,自贷款人提供贷款时生效。
”根据上述法律规定,并结合相关法理可知,民间借贷合同应当自贷款人提供借款时生效;
“提供借款”可解释为自然人之间借款合同的生效要件,即如果没有提供借款这一行为,自然人之间的借款合同仅系成立,而未生效。
同时,民间借贷合同还具有以下特征:
不要式合同;
实践合同;
合同应当自贷款人提供借款时生效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条第1款规定:
“在合同纠纷案中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。
”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定:
“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由举证人承担不利后果。
”可见,主张合同关系成立并生效的一方负担举证责任,并由举证人承担不利后果。
因此,自然人借款合同中,主张借款合同成立并生效的一方负举证责任。
2.本案所涉75万元借款合同是否生效的分析
本案中的借款合同当为自然人之间的借款合同,被告顾某与第三人夏某之间的借款合同属于不要式合同,是实践性合同,因此该借款合同应当自顾某提供借款时生效,顾某是否提供了75万元借款则是本案中75万元借款合同的生效要件。
理论上,只有“借款合同加上收款凭证”这两个要素才能充分证明借款的“合意”和已经“提供”了借款;
而日常生活中简单的做法则是在借款合同或者借条、欠条、收条上写明借款人已经收到了借款,否则只有借款合同只能证明双方达成了借款“合意”而不能证明已将款项交付给了借款人,此时借款合同(借条)还未生效。
结合前文《合同法》第44条、第210条相关规定可知,顾某与夏某的借款合同应当自顾某提供借款时生效,借条只能证明双方达成借款合意而不能证明借款已交付,因此不能认定75万元借款合同生效。
要对本案所涉75万元借款合同是否生效进行分析,首先需要确认的是75万元借款的提供情况。
本案中,对于是否提供借款以及具体提供的借款数额被告顾某与第三人夏某存在争议:
被告顾某称其实际提供现金借款75万元,并以借条、收据以及被告自己的陈述为证;
对于顾某主张的75万元借款,第三人夏某只承认拿到现金13万元,其余则作为之前借款借条的利息。
本案中借款合同(借条)的真实性双方均无异议,然而就实际提供的借款数额问题双方存在争议,因此,确定实际提供的借款数额是分析本案中借款合同问题的重要一环。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条第1款规定,在合同纠纷案中,主张合同关系成立并生效的一方当事人,即顾某应当对合同订立和生效的事实承担举证责任。
本案中,对于顾某主张的75万元借款,第三人夏某只承认拿到现金13万元,其余作为之前借款借条的利息。
被告顾某应对其所主张的75万元借款均通过现金交付的事实提供有效证据加以证明,而顾某仅有两张借条、一张购房款收据以及顾某本人的陈述为证,并未提供付款凭证,亦未能进一步提供相应的资金来源、明确支付依据等确凿证据,这些并不足以证明其实际提供了75万元借款。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定,顾某应当对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明顾某的事实主张的,由举证人顾某承担不利后果。
本案中夏某虽然并未否认借条的真实性,但对收到的75万元的事实予以否认,顾某应当提供相应的其他证据对借款已经交付的事实予以佐证。
然而顾某提供的证据不足以证明其主张的已通过现金交付了75万元借款的事实,故应由其承担举证不能的不利后果。
综上,根据上文分析及现有证据,可认定顾某向夏某实际提供的借款并非75万元,而是13万元。
被告顾某主张的75万元的借款合同部分生效,部分未生效。
其中,13万元借款合同生效,余下的62万元借款合同未生效。
(二)本案抵押合同效力问题的分析
从前文的分析中很容易看出,虽然是原告马某出具了借条、收据,但本案所涉的75万元债务的实际借款人却是第三人夏某,由原告马某为其提供房产抵押担保。
以下便是针对本案中马某签订的抵押担保合同的效力问题所进行的分析,分析如下:
1.抵押合同的有关法理
《物权法》第179条规定:
“为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。
”据此,抵押合同是由抵押人(主合同的债务人或第三人),为了保证主合同的债务的履行,与抵押权人(主合同债权人)签订的担保性的合同,则抵押人将一定财物(包括动产和不动产)以不转移占有的方式,向主合同债权人提供担保,在主合同债务人不能履行债务时,抵押权人有权就担保的财物优先受偿。
抵押合同是抵押担保产生的前提,也是处理当事人间纠纷的主要根据。
《合同法》第54条第2款规定:
“一方以欺诈、胁迫的手段或者一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,是对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
”《合同法》中关于合同的规定同样适用于抵押担保合同。
据此,在抵押合同中,如果行为人是因受到欺诈、胁迫、认识错误等情形而订立的抵押合同,该合同虽然有效,但该抵押合同属于可变更、可撤销的合同,行为人可以申请法院撤销该合同。
《合同法》第56条规定:
“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。
合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。
”《合同法》第58条规定:
“合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;
不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
”根据上述法律规定并结合相关法理可知,可变更、可撤销合同自始没有法律约束力;
合同被撤消后,会产生返还财产和赔偿损失的法律后果。
返还财产是指在合同被依法裁定无效或被撤销后,双方当事人在合同履行过程中都享有的请求对方返还自己投入的财产权,而接受的一方则依法负有返还的义务。
要求返还的权利和应返还的义务,是指双方均应恢复合同履行前的状况而绝不是未履行合同的损失。
综上,可变更、可撤销的抵押合同自始没有法律约束力,可撤销的抵押合同被撤销后双方当事人均应恢复合同履行前的状况,即基于该抵押合同设立的抵押权不存在。
2.本案中的抵押合同属于可变更、可撤销合同
依据《物权法》第179条关于抵押权的定义的规定,可确定本案是基于抵押权而设立的,由原告马某为第三人夏某作担保,将其财产抵押给债权人顾某用以担保债务的履行的抵押合同。
本案中,第三人夏某要求原告马某为其做抵押担保的理由是做生意需借用房地产证向顾某抵押借款,而马某同意后便与被告办理了房产抵押手续并向被告出具了60万元的借条。
而经法院审理查明,第三人夏某是在无偿还能力的情况下,要求原告马某为其提供抵押担保的。
之后夏某又采用欺骗手段使原告马某向顾某出具了15万元的借条并在一张总额为75万元的西丰路六弄6号302室购房款的收据上签名。
而夏某抵押借到的大部分钱款用于偿还高利贷等,不是用于借用房地产权证时所称的用途,且之后夏某也并无偿还的意思。
被告人夏某在侦查阶段也供述其借用房地产权证的目的是为借高利贷及还高利贷。
由此可知,夏某借用马某房产证进行抵押借款的目的并非是为了生意需要而是用于偿还高利贷,夏某在客观上虚构事实、隐瞒真相使得马某信以为真交出财物,在违背真实意思的情况下为其提供担保,因此可以认定原告马某为第三人夏某提供的担保属于被骗。
第三人夏某采用虚构事实、隐瞒真相的欺诈方法使原告在违背真实意思表示的情况下与被告签订了房屋抵押借款合同并办理了抵押登记手续。
根据《合同法》第54条第2款规定以及前文关于可变更、可撤销的合同的叙述分析可以得出:
马某为夏某抵押担保的行为应被认定为被欺骗,属于法律规定的可变更、可撤销行为;
马某与顾某签订房屋抵押借款合同并办理抵押登记手续是基于上述被骗基础上订立的,属于可变更、可撤销的抵押合同,藉此,原告有权依法请求撤销其受欺诈情况下订立的抵押合同。
3.可变更、可撤销的抵押合同被撤销的法律后果
依据前文分析可知:
本案中的抵押合同是可变更、可撤销的合同,适用可变更、可撤销合同的相关法律规定。
结合前文关于《合同法》第56条、第58条的分析可以看出,可变更、可撤销的抵押合同自始没有法律约束力,也就是说基于该抵押合同设立的抵押权也不存在。
抵押合同被撤消后会产生返还财产这一法律后果,而返还财产则表现在双方当事人均应恢复合同履行前的状况,本案中的抵押合同在被撤销后,原告马某与被告顾某均应恢复抵押合同履行前的状况;
案例中载明,马某与顾某已经进行了抵押登记,因此,要恢复合同履行前的状况就需要撤销抵押登记。
三、本案处理结果与引发的建议
(一)本案的处理结果
结合案情以及法院的查明,通过前文对本案争议焦点等问题的分析,本案案件事实已基本清楚。
分析案情、查明事实的最终目的是解决纠纷,对于本案最终的处理,笔者的观点如下:
1.马某为夏某所做的抵押担保行为属于被骗,应予撤销
根据法律规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
本案中,第三人夏某在无偿还能力的情况下,以做生意需要房地产权证向被告顾某抵押借款为由向原告马某借用房地产权证,抵押借到的大部分钱款用于偿还高利贷等,不是用于借用房地产权证时所称的用途,且之后第三人夏某也并无偿还的意思。
第三人夏某客观方面采用虚构事实和隐瞒真相的欺诈方法使原告马某信以为真交出财物,致使原告马某在违背真实意思的情况下与被告顾某签订《房屋抵押借款合同》并办理了房产抵押登记手续。
本案原告马某属于被害人,其抵押担保行为应被认定为被骗,当然属于法律规定的可撤销行为,订立的抵押合同属于可撤销的合同,法院应当依据原告马某的请求撤销其受欺诈情况下的所为。
2.顾某应配合马某办理抵押登记撤销手续
经法院查明,被告顾某与其亲属(叶某等人)在受诉法院有数起借贷、抵押案件,均以借贷和房屋抵押为前提最终致房屋买卖。
在第三人夏某刑事案件处理中,诈骗得来得房屋均是出售转让给了被告顾某。
本案中亦有被告顾某采用公证委托手段欲处理先行抵押的系争房产。
综上因素,可认为被告顾某并非善意的抵押权人。
被告顾某非善意的抵押权人,相应的便不享有善意的抵押权人的权利。
被告抵押权消灭时,登记的抵押权,抵押人享有请求抵押权人为注销登记的权利,抵押权人相应地负有为注销登记的义务。
本案中,马某为夏某所做的担保由于被骗属于可撤销行为,这一担保行为被撤销后,其与顾某签订的房屋抵押借款合同当然无效,基于该抵押合同设立的抵押权同样不存在;
抵押合同在被撤销后,原告马某与被告顾某均应恢复抵押合同履行前的状况。
故此,顾某有义务配合马某办理抵押登记撤销手续。
3.本案受理费人民币80元,由被告顾某承担。
(二)本案引发的建议
1.为他人提供担保须谨慎
本案中原告马某之所以诉上法庭,其起因是为第三人夏某提供担保,然而双方发生纠纷的根本原因则是原告马某在为他人提供担保时过于随意。
而原告马某作为抵押担保人却向被告顾某出具借条、收据等都暴露了其在处理相关问题上的随意性。
因此,笔者认为在为他人提供担保时务必谨慎对待,用以避免因类似本案中马某的作为而造成的纠纷。
具体建议如下:
(1)注意了解自己所提供担保的形式,明确自己提供担保后需要承担的责任和义务。
(2)注意了解被担保人的相关情况,包括经营状况、信用状况、财务状况、还款意愿、还款能力等,降低有提供担保所带来的风险。
(3)注意了解担保的数额有多大,如果担保的数额超出了自己的经济能力,将会带来不必要的麻烦。
(4)注意了解自己的法定权利,特别是要掌握担保责任免除的合同条款,注意掌握被担保人的贷款使用情况,如果被担保人、借款人改变了原来的合同,而且事先没有征求自己同意,应当按照法律规定,免除对新合同的担保责任。
2.规范民间借贷
民间借贷关系尽管一般涉及的数额较小,但由于在现实生活中大量存在,直接涉及到公民个人的切身利益,由于各种各样的主客观因素,容易发生纠纷,且在处理时又有一定的难度。
本案中提到的主合同—借款合同便属于民间借贷范畴,而本案中双方当事人在签订借款合同以及出具借条、收据等方面存在严重问题,这也是造成本案纠纷的主要问题之一。
而通过前文分析可知,造成上述问题则是因为双方当事人对民间借贷的认识不够,应用借贷合同时不够规范、随意性较强。
针对上述分析,笔者对于民间借贷活动中的双方当事人提出以下建议:
首先,笔者认为,为避免纠纷,做到防患于未然,借贷合同双方当事人首先需要对民间借贷纠纷产生的原因加以了解、掌握。
具体来看,民间借贷纠纷产生的原因主要表现在以下几个方面:
(1)重视了人情关系,淡化了法律意识。
由于民间借贷往往是建立在亲邻好友等人情关系的基础上,当事人之间一般是口头约定,且通常没有相应的证人。
即便双方没有深交,也常常是大度的形成“绅士协定”,使严格的法律关系连最起码的形式要件也不具备,成为形成纠纷的隐患。
(2)借贷合同的主要内容欠缺。
有些当事人通常只是明确了谁借给谁及具体数额,但对支付的时间、方式,中介人的情况担保及方式、违约责任等应具备的条款予以忽略,这样易产生纠纷,且增加了处理纠纷的难度,最终损害了当事人自身的利益。
了解掌握民间借贷纠纷产生的原因,在现实应用中小心避免,笔者认为这是避免民间借贷纠纷的第一步。
再次,笔者认为避免借贷纠纷的最重要的一环是借贷合同的合理应用。
在绝大多数的民间借贷合同中都没有采取法律规定的合同形式,就使得民间借贷纠纷更加难以解决,甚至出现受害者都无法通过法院维护自己的正当权益。
现实生活中,民间借贷大多以“借据”、“欠条”、“借条”等形式进行,这也是简易借款协议一种,但相对于借款合同而言过于简单,往往会为纠纷的解决留下后患。
因此,对于数额巨大的民间借贷最好签订详细的借款合同,借贷双方应该订立书面协议,协议上应写明出借人和借款人的姓名、借款用途;
借款金额(大小写一致)、币种(人民币还是外币)、借款时间和还款时间(标明某年某月某日)、还款方式和违约责任等内容。
这样才能更好地维护当事人的权利,督促双方承担各自的义务,有效的维护双方当事人的利益。
3.从本案不诚信之行为谈诚实信用原则
依据前文分析可知,本案发生纠纷的一个主要原因是第三人马某的欺诈行为,其行为直接导致了原告马某做出违背其真实意思表示的担保行为,第三人夏某的欺诈行为严重违反了诚实信用原则,从而引发了一系列的纠纷问题。
由此可看出诚实信用原则的重要性与遵守诚实信用原则的必要性。
诚实信用原则相比于其他的法律规定,例如平等原则,更贴近生活,更具现实意义。
它对增进人与人之间的信赖,营造和谐的社会关系有着重要作用。
诚实信用功能的发挥离不开其道德基础。
良好的诚实信用道德能为诚实信用原则的功能充分发挥提供内在条件。
法律的遵守最终还是需要主体内心的自觉认同,最终作为法律原则的诚实信用和作为道德的诚实信用共同维护市场经济的秩序。
因此,笔者认为,要充分发挥诚实信用原则的功能,我们应从以下几方面着手:
(1)大力培养建立在市场经济基础上的诚实信用观念,完善诚实信用体系。
这是实现诚实信用原则社会功能的关键的一环。
我们应大力宣传加强诚实信用道德的重要性,使全民深刻理解诚实信用的社会本质和价值,认识到市场经济生活与诚实信用的重要关系,使诚实信用原则被广大群众所认同。
同时完善诚实信用体系,建立个人诚信、企业诚信、组织诚信和政府诚信的社会诚信体系。
在此社会条件下,加大失信的惩罚力度对于巩固经济社会信用体系至关重要。
同时,民事主体要提高自己的道德素养,做到言必行,行必果,共同构建诚实信用的经济社会。
(2)完善诚实信用的监督约束机制。
我们应加大物质投人,建立诚信的社会监督机制,建立信息公开制度和信用评价制度,加强对不诚实信用的行为的监管和揭露。
充分发挥政府、组织、集体和个人的监督作用,建立和完善失信惩戒机制。
结论
现如今,社会经济发展迅速,相应的经济活动频繁,而法治的不断健全也时刻要求着公民在经济交往中遵循相应规则。
交往关系的日益复杂,催生了与之对应的各种合同关系,抵押担保合同则是其中之一。
在我国现行的法律制度中,抵押合同受到多部法律规范的调整。
因抵押而产生的纠纷案例随着经济社会的发展更加纷繁复杂。
这就要求人们不断提高自身专业素质修养,以应对复杂多变的问题。
本文便是针对借款合同以及抵押合同,应用《合同法》以及《物权法》中的相关规定对其进行分析探讨。
首先,对主合同—借款合同的生效状况进行分析,确认主合同内容;
因为主合同是从合同存在的前提,所以优先分析主合同。
其次,分析抵押合同的效力问题。
抵押合同的效力影响着基于其产生的抵押权,因此要解决类似纠纷必须先行解决抵押合同的效力问题。
再次,依照相关法律规定对纠纷进行处理,解决问题,满足当事人的合理诉求。
最后,针对本案暴露出当事人双方在处理问题上的一些缺陷与不足提出相关建议。
现实生活中,解决纠纷问题需要依赖于相关专业知识,运用合理的分析,最后提出解决问题的合理方法。
第1页共1页
编辑:
郭琳琳
文章出处:
潼关法院
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