某新城项目可行性分析报告Word格式.docx
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4、绿化面积:
14000m2
5、小区道路面积:
7500m2
6、建设密度:
29%
7、容积率:
1.79
〔三〕工程技术方案
1、该项目属市、区两级政府重点规划小区,本次拟建区内配套建设公共绿化广场、休闲文化广场、购物超市、环卫设施、物业治理等。
精雕细琢的小区绿化、花草苗木的巧然布设,表达了芙蓉新城独有的人文景观。
2、土建工程:
该项目建设面积为71375平方米,以砖混结构为主。
3、公用设施及交通运输:
芙蓉新城前面有大的停车广场,住宅区内商居楼之间留有充足的交通道路和绿化隔离带,拟建绿地面积14000m2,道路面积7500m2。
四、项目实施进度
该项目建设工期为2年,进度安排如下:
2007年1月到2007年7月,搞好三通一平等基础工作;
2007年8月到2020年8月,完成土建工程〔包括水电安装〕;
2020年9月到2020年12月,完成小区配套工程〔包括道路绿化等工程〕;
2008年12月31日之前整个工程全面终止。
五、投资估算及资金筹措
〔一〕投资估算
1、投资估算
本项目59.85亩土地内的所有住宅、门面、公共设施、道路及绿化工程。
2、估算依据
〔1〕征地、补偿安置费按拍卖价格运算;
〔2〕配套工程造价:
略;
〔3〕土建工程〔住宅、门面等〕费用中,门面按每平方米800元运算,住宅按每平方米650元运算;
〔4〕报建费用按每平方米80元运算;
〔5〕其它费用按体会数据运算。
3、估算结果
项目投资估算表
序号
项目名称
估算费额〔万元〕
构成比例〔%〕
1
土地征用、
3538
32.43
2
土建工程造价
4732
43.38
3
配套工程造价
476
4.36
4
前期工程费用
300
2.75
5
报建费
571
5.24
6
建设治理费
262
2.4
7
不可估量费
8
投资利息
197
1.81
9
其他费用
569
5.22
合计
10907
100
〔二〕资金筹措
本项目总投资10907万元,其中企业自筹资金3600万元,拟向银行贷款3000万元。
其余部分〔1〕是由进场的建筑施工队部分垫资,小区18栋商品房发包给施工企业,施工企业缴保证金筹集资金180万元,按施工进度到四楼后才开始支付工程款,相当于筹资2500万元。
〔2〕是项目开始动工后向社会加大宣传力度,吸引业主预定金解决资金来源,由于地理位置优越,至2006年底止,已预收门面及房屋定金170万元。
六、财务分析
〔一〕分析测算说明
1、芙蓉新城工程,依照市政府、市规划局的批示争取享受重点工程待遇。
2、按«
建设项目经济评判方法与参数»
有关规定,对项目进行财务分析,运算投资回收期,财务净现值,财务内部收益率,同时进行收益敏锐性分析。
3、项目基准收益率取10%,项目运算期取3年,其中前2年为项目建设期,第1年开始预售门面及住宅,分3年销售完成。
〔二〕财务预期
〔1〕销售收入
本项目门面销售按每平方米6000元运算,住宅销售按每平方米1900元运算,车库销售按每平方米1800元运算。
〔据自身的地理位置和邻近的金芙蓉小区、日晟花园、金侨世纪苑等楼房均价估量〕
〔2〕税金
本项目需缴纳营业税,按门面、住宅销售收入的5%运算。
企业所得税2007年按33%运算。
2020年起按25%运算
〔3〕成本费用
工资及福利费用按30人运算,平均每人按1500元/月,其它成本费用按有关财务数据列估。
〔4〕利润测算
本项目利润总额为5619.20万元。
所得税税率为2007年按33%运算。
2020年起按25%以利润总额为基数缴纳。
税后利润为4176.47万元。
〔利润推测详见表五〕
〔三〕财务分析
1、现金流量分析
依照以上要求及数据,对项目进行现金流量分析〔详见表六〕运算结果汇总如下:
指标
指标值
静态投资回收期
2.18年
动态投资回收期
2.41年
财务净现值
2549.54万元
财务内部收益率
24%
由以上结果可知,项目投资回收期在项目运算期内,贷款可在运算期内偿还,财务净现值远大于0,财务内部收益率高于基准收益率,因此,该项目在财务上是可行的。
2、敏锐性分析
对该项目收入及投资的不利因素变化进行敏锐性分析,其运算结果汇总如下:
因素变化
收入-10%
收入+10%
投资+10%
投资-10%
经营成本+10%
经营成本-10%
2.44年
2.14
2.45年
2.1
2.39
2.27
2.60年
2.25
2.62年
2.2
2.42
2.40
1564.41
3535
1653.76
3445.64
2487.11
2612.30
18.84%
28.23
18.18%
29.84
23.57
24.45
以上运算结果均在可同意范畴内,该项目具有较好的抗风险能力。
七、社会效益分析
芙蓉新城建设规模大,能成片面性进行开发,符合人民政府都市总体规划,专门是全市进行〝一化三清〞工作和市政府操纵零星住宅建筑的精神下达后,综合性住宅小区是宽敞商家和居民投资的理想场所。
在我市河东芙蓉路主干道旁形成一片崭新的城中之城,促进了芙蓉路地段的繁荣和稳固,既可为全市下岗人员制造数千个就业机会又为国家增加了稳固的税源。
八、结论
1、该项目符合全市都市规划和建设的要求,既能推进芙蓉路道路的建设,又能促进芙蓉路地区的繁荣和稳固。
2、该项目经可行性研究论证,投资效益较好,项目建成后约2.18年可收回投资,内部收益率达24%,敏锐性分析中所得各项评判指标也均在理想范畴内,充分说明该项目的投资风险小。
3、小区规划档次较高,设计合理,功能齐全,有垃圾中转站、幼儿园及绿化、休闲场所等配套服务设施,能满足不同消费者群体的需求。
综合以上几点,我们认为该项目切实可行,宜早启动。
九、建议
1、开发商要充分利用市政府对小区项目建设中的诸多优待政策,争取更好的经济效益。
2、更进一步加大招商力度,多方吸取外来资金。
3、为确保开发所需资金到位,要争取银行的支持并取得银行贷款。
同时也要努力提高资金的使用效率。
表1:
项目
单价
数量
金额
〔万元〕
构成比例
一
土地征用
60万/亩
59.8亩
二
土建工程
663元/㎡
71375㎡
门面
800元/㎡
6191㎡
495
4.54
住宅
650元/㎡
65184㎡
4237
38.84
三
配套工程
小区道路
60元/㎡
7500㎡
45
0.41
供、排水工程
75
0.68
供电工程
0.92
环卫设施
50
0.46
绿化工程
45元/㎡
14000㎡
63
0.57
智能化治理
20元/㎡
143
1.31
四
前期工作费用
包括立项,可研勘测、设计
五
报建费用
80/㎡
六
建设期治理费用
〔一+二+三+四〕*3%
七
不可估量费用
八
九
表2:
投资使用打算与资金筹措表
单位:
万元
年份
项目
建设期
销售期
合计
总投资
7000
3907
资金筹措
自筹资金
3500
3600
其它部分
500
3807
4307
2.3
银行贷款
3000
表3:
项目收入及税金估算表
建设期
销售期
总收入
1739.6
8698
6958.4
17396
销售比例
10%
50%
40%
100%
1.1
门面销售收入
371.5
1857.5
11486
3715
1.2
住宅销售收入
1238.5
6192.5
4954
12385
1.3
车库销售收入
129.6
648
518.4
1296
税金
86.98
434.9
347.92
869.8
营业税5%
表4:
总成本费用估算表
建设成本
1014.1
5070.5
4056.4
10141
工资及福利费用
54
162
办公费用
20
60
销售费用
30
151
121
302
其它治理费用
15
财务费用
98.5
总成本
1401.6
5328
4177.4
表5:
利润表
总销售收入
1739
6958
17395
总成本费用
1178.5
5396.5
4332
税金及附加
利润总额
474.12
2866.6
2278.48
5619.2
所得税
156.46
716.65
569.62
1442.73
税后利润
317.66
2149.95
1708.86
4176.47
未分配利润
4176.29
累计分配利润
2467.61
表6:
现金流量表
年份
现金流入
收入
回收固定资产余值
现金流出
7408.02
4618.55
1193.14
13219.71
投资
3141
经营成本
164.4
326
275.6
766
净现金流量
-5668.42
4079.45
5765.26
累计净现金流量
-1049.87
折现系数
0.9091
0.8264
0.7513
现金流量现值
-5153.16
3371.26
4331.44
2549.54
累计现金流量现值
-1781.90
运算指标:
1、静态投资回收期2.18年
2、动态投资回收期2.41年
3、财务净现值2549.54万元
4、财务内部收益率24%
表7:
敏锐性分析表〔收入上升10%〕
1913.56
9567.8
7654.24
19135.6
7471.07
4868.62
1393.19
13732.88
95.68
478.39
382.71
956.78
210.99
923.23
734.88
1869.1
-5557.50
4699.18
6261.05
5402.73
-5557.51
-858.32
-5052.33
3883.40
4703.93
-1168.93
1、静态投资回收期2.14年
2、动态投资回收期2.25年
3、财务净现值3535万元
4、财务内部收益率28.23%
表8:
敏锐性分析表〔收入下降10%〕
1565.64
7828.20
6262.56
15656.40
7344.60
4368.48
993.09
12706.17
78.28
391.41
313.13
782.82
101.92
510.07
404.36
1016.35
-5778.96
3459.72
5269.47
2950.23
-2319.24
-5253.65
2859.11
3958.95
-2394.54
1、静态投资回收期2.44年
2、动态投资回收期2.60年
3、财务净现值1564.41万元
4、财务内部收益率18.84%
表9:
敏锐性分析表〔投资上升10%〕
8107.84
4932.65
13469.90
7700
3455.1
11155.1
-6368.24
3765.35
3162.37
-2602.89
-5789.37
3111.69
-2677.68
1、静态投资回收期2.45年
2、动态投资回收期2.62年
3、财务净现值1653.76万元
4、财务内部收益率18.18%
表10:
敏锐性分析表〔投资下降10%〕
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