深圳房地产月度统计分析报告(2010年11月).doc
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深圳房地产月度统计分析报告(2010年11月)
来源:
深圳房地产信息网新闻与研究部
作者:
吴上锦 张粉层
目录
第一部分:
1-10月深圳主要宏观经济数据
第二部分:
土地市场
第三部分:
住宅市场
一、一手住宅
1、供应分析
1.1、新增供应分析
附:
11月份开盘项目
1.2、新增预售分析
附:
11月份预售项目
2、成交分析
2.1、11月份新房成交均价分析
2.2、11月份新房成交量分析
附:
11月份深圳市各行政区成交结构
附:
深圳市各行政区09年11月~10年11月新房成交走势图
3、11月份楼盘成交龙虎榜TOP10
3.1、小户型物业成交龙虎榜TOP10
3.2、改善型物业成交龙虎榜TOP10
3.3、大户型物业成交龙虎榜TOP10
二、二手住宅
1、出售部分
1.1、11月份各区二手住宅挂牌均价
附:
深圳市各行政区09年11月~10年11月二手住宅挂牌均价走势图
1.2、11月份罗湖区二手房价格分析
1.3、11月份福田区二手房价格分析
1.4、11月份南山区二手房价格分析
1.5、11月份盐田区二手房价格分析
1.6、11月份宝安区二手房价格分析
1.7、11月份龙岗区二手房价格分析
2、出租部分
2.1、11月份各区二手住宅租金均价
附:
深圳市各行政区09年11月~10年11月二手住宅租赁均价走势图
2.2、11月份罗湖区住宅租赁价格分析
2.3、11月份福田区住宅租赁价格分析
2.4、11月份南山区住宅租赁价格分析
2.5、11月份盐田区住宅租赁价格分析
2.6、11月份宝安区住宅租赁价格分析
2.7、11月份龙岗区住宅租赁价格分析
3、各区热点楼盘行情
4、成交分析
4.1、11月份全市二手商品房成交概况
附:
深圳市09年11月~10年11月二手商品房成交走势图
4.2、11月份二手房、新房成交比较
5、11月份各区中介成交龙虎榜
第四部分:
商业
一、一手商业
1、商业新增批售分析
附:
11月份预售的商业项目
2、一手商业成交分析
附:
11月份一手商业成交TOP10
二、二手商业
1、出售部分
2、出租部分
3、二手商业成交分析
第五部分:
写字楼
一、一手写字楼
1、写字楼新增批售分析
2、一手写字楼成交分析
附:
11月份一手写字楼成交TOP10
二、二手写字楼
1、出售部分
2、出租部分
3、二手写字楼成交分析
第六部分:
小结
第一部分:
1-10月深圳主要宏观经济数据
1-10月份,全市经济保持平稳运行态势,主要经济指标增速进一步加快。
主要经济指标方面,工业生产持续加快,1-10月份,全市规模以上工业增加值3244.37亿元,同比增长13.9%。
固定资产投资增幅加大,1-10月份全社会固定资产完成投资1455.61亿元,增长13.3%,其中,基本建设投资929.17亿元,增长16.9%;房地产开发投资353.40亿元,增长6.0%;更新改造投资121.30亿元,增长3.6%;其他投资51.74亿元,增长34.2%。
社会消费品零售额增速提高,1-10月份,全市消费品零售总额2446.80亿元,增长16.3%。
外贸进出口总额增幅加速,1-10月份全市进出口总额2714.05亿美元,增长29.2%。
其中出口总额1577.28亿美元,增长24.5%;进口总额1136.77亿美元,增长36.2%。
居民消费价格涨幅扩大,1-10月份居民消费价格同比上升3.1%。
第二部分:
土地市场
根据深圳房地产信息网的监测,2010年11月份全市成交1块居住用地,1块商业性办公用地。
编号为G02113-0021的居住用地位于龙岗区,本地块属于公开拍卖,地块用地面积39316.08平方米,建筑面积117950平方米,成交金额6.45亿元,折合楼盘地价5468元/平方米。
编号为B116-0077的商业性办公用地位于福田中心区,本地块用地面积4813.45平方米,建筑面积70000平方米,成交金额7.17亿元,折合楼面地价10240元/平方米,本地块出让附有苛刻的条件,属于定向转让,竞买者需为经国家金融监管部门批准成立、从事证券经营业务或保险公估业务的企业法人;总部在深圳注册并经营运作满三年;同时对注册资本也有一定的要求,竞买者获得土地使用权建成之后,建筑面积自用率不得低于60%,且该部分面积10年内不准对外出售。
第三部分:
住宅市场
一、一手住宅
1、供应分析
1.1、新增供应分析
11月份,楼市进入传统的淡季,市场推盘量也处于较低位,根据深圳房地产信息网的监测,2010年11月份全市共推售住宅面积285441.17平方米,环比减少18.1%,同比微增1.2%,全市住宅推售套数3190套,环比减少三成,同比减少18.0%。
11月份入市的项目有小户型物业、大户型物业及别墅物业,产品种类多样,适合首次置业者、改善型置业者及高端收入群体置业。
各行政区方面,罗湖区凤凰印象花园一个项目入市,推售住宅面积25739.92平方米,推售住宅套数533套,该盘以中小户型为主,入市均价23800元/平方米。
福田区四季山水二期一个项目入市,推售住宅面积49211.17平方米,环比暴增2.9倍,同比减少三成多,推售住宅套数418套,环比增加约八成,同比减少七成,本盘以3房、4房的大户型为主,入市均价35000元/平方米。
南山区塘朗雅苑?
星座一个项目入市,推售住宅面积6389.77平方米,环比减少77.1%,同比减少九成多,推售住宅套数129套,环比减少76.9%,同比减少八成多,本盘是纯小户物业,入市均价15000元/平方米。
盐田区11月份无新项目入市。
宝安区凤凰新天一个新项目入市,推售住宅面积38132.69平方米,环比减少55.7%,同比减少54.6%,推售住宅套数449套,环比减少57.0%,同比减少64.9%,该盘入市均价8500元/平方米。
龙岗区共有5个项目入市(或加推),推售住宅面积165967.62平方米,环比减少22.0%,同比增加2.4倍,推售住宅套数1661套,环比减少35.9%,同比增加2.5倍,位于龙岗中心城的尚模八意府推售住宅面积66742.99平方米,推售住宅套数833套,是龙岗区推售量最大的楼盘。
附:
11月份开盘项目
1.2、新增预售分析
11月份是楼市步入岁末传统淡季的第一个月份,住宅批售量较小,全市共8个项目取得预售许可证,根据深圳房地产信息网的监测,2010年11月份全市住宅批售面积227322.5平方米,环比微增1.1%,同比减少三成多,全市住宅批售套数2854套,环比减少8.0%,同比减少6.7%。
各行政区方面,罗湖区凤凰印象花园一个项目取得预售许可证,获批住宅面积25739.92平方米,获批住宅套数533套。
福田区四季山水二期一个项目取得预售许可证,获批住宅面积49211.17平方米,获批住宅套数418套。
南山区塘朗雅苑?
星座一个项目取得预售许可证,获批住宅面积6389.77平方米,环比减少77.1%,同比大减95.9%,获批住宅套数129套,环比减少76.9%,同比减少92.2%。
盐田、宝安两区11月份均无取得预售证的楼盘。
龙岗区5个项目取得预售许可证,获批住宅面积145981.6平方米,环比增加0.3%,同比增加5.7%,获批住宅套数1774套,环比减少一成,同比增加约五成,尚模八意府获批住宅面积66742.99平方米,获批住宅套数833套,是龙岗区获批量最大的楼盘。
附:
11月份预售项目
2、成交分析
2.1、11月份新房成交均价分析
随着“金九银十”的过去,楼市进入传统的淡季,同时,加息、提高存款准备金率等高频度的金融收紧政策更是深度影响楼市,交易清淡,成交均价大幅下跌。
根据深圳房地产信息网的监测,11月份深圳的新房成交均价环比大幅下跌16.2%,仅18039元/平方米,为今年7月份以来最低,同比也下跌近6%。
高端物业成交急剧减少是新房成交均价大幅下跌的主要原因,另外,部分新入市项目的定价趋于谨慎拉低了整体价格水平。
各行政区方面,福田区11月份的新房成交主要集中在首座、四季山水、东方新天地广场等价格3万以上的高价项目,成交均价被抬升至33570元/平方米,创历史新高,环比大幅上涨13.2%,是六区中唯一一个成交均价环比上涨的区域,同比也大涨约1/3;罗湖区11月的新房成交均价环比小幅回调1.3%至25143元/平方米,同比也大幅下跌2成多,是六区中唯一一个成交均价同比下跌的区域;龙岗区11月的新房成交均价下跌至15000元/平方米之下,为14758元/平方米,环比下跌7.4%,同比仍然大幅上涨近23%;南山区由于高端项目成交锐减,导致全区的成交均价环比下跌近12%,但仍超过31000元/平方米,同比仍上涨近17%;宝安区11月的主战场仍然是西乡片区,但片区的价格水平相对较低,同时,福永、松岗等镇区的低价项目也成交活跃,即中低价位项目是全区的成交主力,使得全区的成交均价环比下跌12.3%至17756元/平方米,为今年5月份以来最低,不过,与去年同期相比仍有4.2%的上涨;盐田区11月缺少别墅项目的强力支撑,成交均价急挫近26%,但由于天麓的存在,使得全区的成交均价仍超过31000元/平方米,同比上涨近14%。
2.2、11月份新房成交量分析
※定义:
小户型物业(70㎡以下),改善型物业(70-140㎡),大户型物业(140㎡以上)
“限购令”、加息、提高存款准备金率等各种利空因素的叠加,严重抑制市场交易,成交量遭“腰斩”,创最近4个月新低。
根据深圳房地产信息网的监测,11月份深圳共成交新房2521套/23.3万平方米,环比减少49%,同比也减少50%以上。
成交物业构成方面,70-140㎡的改善型物业为成交主力,成交面积约12.6万平方米,占全市总成交量近54%,140㎡以上的大户型成交近7万平方米,占近30%,70㎡以下的小户型成交3.8万平方米,占约16%。
罗湖区11月下旬增加一个小户型新盘凤凰印象,市场供应得到一定的补充,同时,在售的兰亭国际公寓和金翠园成交也相对稳健,使得全区的成交量环比有所增加,其中,成交套数为29套,环比增加5成多,成交面积2699平方米,环比增加近16%,不过,成交量仍不足去年同期的1/10!
物业型态方面,11月份罗湖区成交的新房中约8成为改善型物业,小户型占约13%,大户型只成交1套,占比不到6%。
福田区11月也增加一个新项目——四季山水二期,而之前入市的首座成交量更增加数倍,新旧项目共同推升全区的成交量,为173套,环比增加近23%,成交面积1.2万平方米,环比增加近50%,不过,与去年同期相比仍减少4成多。
首座、四季山水二期、东方新天地广场是全区的成交主力,其中,首座贡献全区近一半的成交量。
物业型态方面,11月份福田区成交的物业中,有超过一半为小户型,成交面积占全区的53%,大户型占近36%,改善型占约11%。
除罗湖区和福田区外,其余四区11月份的新房成交量环比和同比都呈暴减之势。
其中,南山区11月的新房成交环比下降近80%,只有253套/1.8万平方米,同比也减少约80%。
鸿威海怡湾、万豪月半山、四季丽晶公寓、君汇新天等是全区的成交主力。
物业型态方面,南山区11月份成交的新房中,有超过一半为改善型户型,小户型占36%,大户型占约13%。
盐田区11月份的新房成交量环比也减少近80%,仅14套/1265平方米,同比减少约90%。
全区共有东港印象、天麓、金山碧海、山海阳光园四个项目成交,其中,东港印象是全区的成交主力,贡献全区约一半的成交量。
物业型态方面,盐田区11月份的新房成交以改善型为主,成交面积占全区的73%,大户型占约24%,小户型占约3%。
宝安区11月份的新房成交量环比“腰斩”,共成交新房666套/6.3万平方米,同比也减少5至6成。
西乡板块仍然是全区的主力片区,该片区的三个项目西津美地、玉湖湾、桃源居三大项目的成交量占全区总成交量的一半以上。
物业型态方面,改善型为成交主力,成交面积占全区的近65%,大户型占26%,小户型占近9%。
龙岗区11月份的新房成交量环比减少近40%,为1386套/13.6平方米,同比减少约2成,全区的成交量占全市总成交量的一半略多。
新入市项目如万科金色半山二期、信义湛宝广场等均有较可观的成交,振业城、天健阳光城、东方沁园、御峰园等大户型项目的成交也较活跃。
物业型态方面,改善型物业的成交量占绝对优势,成交面积占全区的一半以上,大户型占约1/3,小户型占约14%。
附:
11月份深圳市各行政区成交结构
附:
深圳市各行政区09年11月~10年11月新房成交走势图
3、11月份楼盘成交龙虎榜TOP10
3.1、小户型物业成交龙虎榜TOP10
根据深圳房地产信息网的监测,万科金色半山11月份共销售70㎡以下的小户型物业7238.19平方米/149套,卫冕小户型成交龙虎榜冠军;首座以4379.42平方米/99套位居亚军,家和盛世以2321.8平方米/36套位居季军。
3.2、改善型物业成交龙虎榜TOP10
根据深圳房地产信息网的监测,西津美地11月份共销售70-140㎡的改善型物业9750.41平方米/125套,取得了改善型物业成交龙虎榜冠军,玉湖湾以9349.2平方米/101套位居亚军,信义湛宝广场以8781.55平方米/99套位居季军。
3.3、大户型物业成交龙虎榜TOP10
根据深圳房地产信息网的监测,振业城11月份共销售140㎡以上的大户型物业12367.86平方米/44套,连续4个月雄踞大户型成交龙虎榜冠军;观湖园以6520.81平方米/38套继续保持亚军排名;御峰园以5246.38平方米/33套位居季军。
二、二手住宅
1、出售部分
1.1、11月份各区二手住宅挂牌均价
根据szhome二手房栏目的监测,11月份深圳的二手住宅挂牌均价高位攀升2%突破18000元/平方米,达18348元/平方米,再创历史新高,同比也大涨30%。
各区11月份的二手住宅挂牌均价除宝安区出现微小的回调外,其余五区均创历史新高。
罗湖区和盐田区环比都上涨近3%,其中,罗湖区突破17000元/平方米,同比大涨近27%,盐田区接近20000元/平方米,同比大涨35%;福田区环比上涨1.5%逼近23000元/平方米,同比大涨30%;南山区和龙岗区环比都上涨1%,其中,南山区的二手房住宅挂牌均价为21274元/平方米,同比大涨约27%,龙岗区成功突破12000元/平方米,同比大涨约30%;宝安区经过近半年的快速拉升后,11月出现微小的回调,环比微跌0.3%至15511元/平方米。
附:
深圳市各行政区09年11月~10年11月二手住宅挂牌均价走势图
1.2、11月份罗湖区二手房价格分析
根据szhome二手房栏目的监测,罗湖区11月份的二手住宅挂牌均价为17380元/平方米,环比上涨2.7%。
全区十个片区的二手住宅挂牌均价呈普涨之势,其中,笋岗环比劲涨5.4%接近16000元/平方米;莲塘环比上涨4.8%突破16000元/平方米;东湖环比上涨3.9%突破18000元/平方米;东晓环比上涨3.3%至14418元/平方米;银湖环比上涨2.2%突破16000元/平方米;翠竹和清水河泥岗环比都有近2%的上扬,其中,翠竹的挂牌均价突破20000元/平方米大关,清水河泥岗涨至11370元/平方米;黄贝、桂园蔡屋围、东湖南湖环比上涨1%左右,其中,黄贝突破17000元/平方米,桂园蔡屋围接近21000元/平方米,东门南湖涨至18503元/平方米。
1.3、11月份福田区二手房价格分析
根据szhome二手房栏目的监测,福田区11月份的二手住宅挂牌均价为22801元/平方米,环比上涨1.5%,全区十四个片区除福田保税区外,继续保持涨势,八卦岭再度领涨全区,环比3.5%超过17000元/平方米;黄木岗环比上涨2.8%突破23000元/平方米;福田中心区和新洲环比上涨2.5%左右,其中,福田中心区的挂牌均价接近29000元/平方米,新洲接近21000元/平方米;车公庙环比上涨2.3%突破2万大关,下梅林和石厦环比都上涨2.2%,挂牌均价都接近20000元/平方米;园岭白沙岭环比上涨2%超过26000元/平方米;皇岗环比上涨1.2%至20294元/平方米;景田、香蜜湖农科、上梅林、福田南-南园的涨幅相对较小,都不超过1%,其中,景田的挂牌均价逼近21000元/平方米,香蜜湖农科为33237元/平方米,上梅林为17238元/平方米,福田南-南园接近18000元/平方米;福田保税区是唯一一个挂牌均价环比下跌的片区,环比微跌0.6%至15503元/平方米。
1.4、11月份南山区二手房价格分析
根据szhome二手房栏目的监测,南山区11月份的二手住宅挂牌均价为21274元/平方米,环比上涨1%。
所监测的九个片区除科技园外,其余八个片区环比都呈涨势,华侨城、前海环比都上涨3.4%,其中,华侨城的挂牌均价逼近28000元/平方米,前海接近18000元/平方米;南山环比上涨3.1%,挂牌均价也接近18000元/平方米;后海环比上涨1.8%超过24000元/平方米;西丽和南油环比都上涨1.7%,其中,西丽的挂牌均价超过17000元/平方米,南油为18693元/平方米;红树湾环比上涨1.5%超过37000元/平方米;蛇口环比微涨0.1%接近23000元/平方米;科技园是唯一一个挂牌均价下跌的片区,环比下跌2.8%至17544元/平方米。
1.5、11月份盐田区二手房价格分析
【注】由于小梅沙片区的二手房存量很少,样本量不足会导致价格出现大起大落,缺乏参考意义,故以上片区暂时不划入研究范围。
出租部分也是如此。
根据szhome二手房栏目的监测,盐田区11月份的二手住宅挂牌均价为19690元/平方米,环比上涨2.9%。
所监测的三个片区继续全部上涨,大梅沙环比劲涨5.3%超过25000元/平方米;沙头角环比上涨1.3%逼近17000元/平方米;盐田片区环比微涨0.5%至16661元/平方米。
1.6、11月份宝安区二手房价格分析
【注】由于西新、光明、石岩、公明等片区的二手房存量很少,样本量不足会导致价格出现大起大落,缺乏参考意义,故以上片区暂不划入研究范围。
出租部分也是如此。
根据szhome二手房栏目的监测,宝安区11月份的二手住宅挂牌均价为15511元/平方米,环比微跌0.3%。
两大二手房主力片区龙华和宝安中心区走势各异,龙华环比微涨0.6%至16150元/平方米,宝安中心区环比则微跌0.4%至15263元/平方米;其余四个镇区也涨跌互现,松岗和福永环比上涨约2.2%,其中,松岗的挂牌均价为7645元/平方米,福永突破8000元/平方米;沙井环比上涨1.7%至9511元/平方米;观澜环比下挫近5%,但仍超过15000元/平方米。
1.7、11月份龙岗区二手房价格分析
【注】由于坪山、坪地、平湖、坑梓、葵涌、大鹏、南澳等片区的二手房存量很少,样本量不足会导致价格出现大起大落,缺乏参考意义,故以上片区暂时不划入研究范围。
出租部分也是如此。
根据szhome二手房栏目的监测,龙岗区11月份的二手住宅挂牌均价为12079元/平方米,环比上涨1%。
所监测的五个片区全线上扬,横岗区环比上涨3%强势突破万元大关,为10800元/平方米;布吉和坂田环比上涨约1.5%,其中,布吉的挂牌均价为11546元/平方米,坂田逼近17000元/平方米;龙岗片区环比上涨1.1%至9127元/平方米;龙岗中心区环比微涨0.4%接近11000元/平方米。
2、出租部分
2.1、11月份各区二手住宅租金均价
根据szhome二手房栏目的监测,11月份深圳的住宅租金为43元/平方米/月,环比上涨2元/平方米/月,涨幅接近5%,同比上涨5元/平方米/月,涨幅为13.2%。
各行政区方面,罗湖区环比上涨2元/平方米/月至45元/平方米/月;福田区和盐田区环比都上涨1元/平方米/月,住宅租金分别为53元/平方米/月和37元/平方米/月;南山区、宝安区、龙岗区11月份的住宅租金环比都持平,分别为47元/平方米/月、31元/平方米/月、25元/平方米/月。
各区的租金同比都呈涨势,其中,罗湖区环比上涨7.1%,其余五区的同比涨幅都超过一成。
附:
深圳市各行政区09年11月~10年11月二手住宅租赁均价走势图
2.2、11月份罗湖区住宅租赁价格分析
根据szhome二手房栏目的监测,罗湖区11月份的住宅租赁均价为45元/平方米/月,环比上涨2元/平方米/月。
所监测的十个片区中,莲塘环比大幅上涨3元/平方米/月,住宅租金为41元/平方米/月;笋岗环比上涨2元/平方米/月,住宅租金为46元/平方米/月;翠竹、黄贝、桂园蔡屋围、东湖、清水河泥岗环比都上涨1元/平方米/月;东晓和银湖11月份的住宅租金环比都持平,住宅租金分别37元/平方米/月和41元/平方米/月;东门南湖环比下跌2元/平方米/月至54元/平方米/月。
2.3、11月份福田区住宅租赁价格分析
根据szhome二手房栏目的监测,福田区11月份的住宅租赁均价为53元/平方米/月,环比上涨1元/平方米/月。
所监测的十四个片区中,车公庙领涨全区,环比上涨3元/平方米/月至59元/平方米/月;上梅林和福田南-南园环比都上涨2元/平方米/月,住宅租金分别为42元/平方米/月和59元/平方米/月;福田中心区、景田、下梅林、皇岗环比都上涨1元/平方米/月;黄木岗环比下跌1元/平方米/月至52元/平方米/月;八卦岭、园岭白沙岭、福田保税区、新洲、香蜜湖农科、石厦11月份的住宅租金环比都持平。
2.4、11月份南山区住宅租赁价格分析
根据szhome二手房栏目的监测,南山区11月份的住宅租赁均价为47元/平方米/月,环比持平。
西丽、南头、蛇口、红树湾环比都上涨1元/平方米/月,住宅租金分别为37元/平方米/月、43元/平方米/月、49元/平方米/月、69元/平方米/月;华侨城、科技园、前海、后海、南油11月份的住宅租金环比都持平。
2.5、11月份盐田区住宅租赁价格分析
根据szhome二手房栏目的监测,盐田区11月份的住宅租赁均价为37元/平方米/月,环比上涨1元/平方米/月。
所监测的三个片区中,大梅沙和沙头角环比都上涨1元/平方米/月,住宅租金分别为41元/平方米/月和35元/平方米/月;盐田片区环比下跌1元/平方米/月至37元/平方米/月。
2.6、11月份宝安区住宅租赁价格分析
根据szhome二手房栏目的监测,宝安区11月份的住宅租赁均价为31元/平方米/月,环比持平。
所监测的六个片区中,宝安中心区环比上涨1元/平方米/月,住宅租金为33元/平方米/月;福永环比下跌1元/平方米/月,住宅租金为29元/平方米/月,龙华、观澜、松岗、沙井11月份的住宅租金继续保持稳定。
2.7、11月份龙岗区住宅租赁价格分析
根据szhome二手房栏目的监测,龙岗区11月份的住宅租赁均价为25元/平方米/月,环比持平。
所监测的五个片区中,除坂田环比上涨1元/平方米/月至33元/平方米/月外,其余四个片区11月份的住宅租金继续保持稳定,其中,龙岗中心
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- 深圳房地产 月度 统计分析 报告 2010 11