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房地产开发;
兴办实业(具体项目另行申报);
国内商业、物资供销业为(不含专营、专控专卖商品);
进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理。
(二)企业发展状况
万科企业股份有限公司成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一。
至2002年底,公司总资产82.16亿元,净资产33.81
亿元,拥有员工6055名,全资及关联公司43家。
公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业,公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。
1988年12月,公司公开向社会发行股票2,800万股,集资人民币2,800万元,资产及经营规模迅速扩大。
1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。
1991年6月,公司通过配售和定向发行新股2,836万股,集资人民币1.27亿元,公司开始跨地域发展。
1993年3月,本公司发行4,500万股B股,该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。
B股募股资金45,135万港元,主要投资于房地产开发,为本集团的发展奠定了稳固基础。
1997年6月,公司增资配股募集资金人民币3.83亿元,主要投资于深圳住宅开发,推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。
2000年初,公司增资配股募集资金人民币6.25亿元,公司实力进一步增强。
公司于1988年介入房地产领域,目前已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发。
凭借一贯的创新精神及专业开发优势,公司树立了住宅品牌,并获得良好的投资回报,于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司,成为专一的房地产公司。
二报表分析
速动资产
72,187,274,155.39
74,311,161,286.03
107,609,624,350.30
流动负债
129,650,791,498.49
200,724,160,315.26
259,833,566,711.09
速动比率
0.56
0.37
0.41
速动比率的内涵是每1元流动负债有多少元速动资产作为保障
由表2可知,万科公司近三年的速动比率都小于1,而同时流动比率大于1,说明流动资产中存货所占比率较大,企业虽有能力偿还到期的债务本息,但其短期偿债能力的偿还压力较大,面临蛮大的财务风险。
(二)长期偿债能力
1.资产负债率
表3万科股份2012-2014资产负债率
项目
2012年年末
2013年年末
2014年年末
负债总额
161,051,352,099.42
228,375,901,483.02
296,663,420,087.27
资产总额
215,637,551,741.83
296,208,440,030.05
378,801,615,075.37
资产负债率(%)
74.69
77.10
78.32
资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标准,一般认为资产负债率为40%-70%时较为合适,通过对该公司3年的资产负债率对比,可知其资产负债率一直高于70%且逐年上升,说明该公司的长期偿债能力变弱。
但由年度报告可知,公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致,随着项目结算将转化为公司的营业收入,并不构成实际的偿债压力。
2.所有者权益比率
表42012-2014年所有者权益比率
所有者权益总额
54,586,199,642.41
67,832,538,547.03
82,138,194,988.10
所有者权益比率
0.25
0.23
0.22
计算表明,该公司3年内的所有者权益比率逐年下降,说明该公司投资人所投入形成的资产占比重减少,负债所形成的资产占比增多,该公司长期偿债能力下降。
3.产权比率
表52012-2014年产权比率
产权比率
2.95
3.37
3.61
由表5可知,近3年万科企业股份有限公司产权比率不断扩大,而且负债高于股东权益的三倍以上,但结合房地产行业更多利用外部负债来扩大规模的行业特点,目前该比例属于正常水平,企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。
4.权益乘数
表62012-2014年权益乘数
权益乘数
3.95
4.37
4.61
由表6可知,该公司3年权益乘数呈递增趋势,说明企业负债程度不断增大,财务风险也相对加大。
5.利息保障倍数
表72012-2014年利息保障倍数
2012
2013
2014
息税前利润
12444980321.59
16315695398.94
21834942329.79
利息费用
504227742.57
509812978.62
764757191.68
利息保障倍数
24.68
32.00
28.55
利息保障倍数表明企业一定时期息税前利润相当于利息支出的多少倍,其数额越大表明企业的偿债能力越强,由表7可知,万科近3年偿债能力较稳定。
表82012-2014年利息保障倍数
(三)资本结构变动分析
1.资产与权益项目结构分析
表9资产与权益项目结构百分比
资产总计
100.00%
其中:
流动资产
95.31%
95.42%
95.77%
长期股权投资
2.08%
2.17%
1.86%
固定资产
0.92%
0.78%
0.70%
无形资产及其他资产
1.69%
1.63%
1.67%
负债合计
74.69%
77.10%
78.32%
60.12%
67.76%
68.59%
非流动负债
14.56%
9.34%
9.72%
股东权益合计
25.31%
22.90%
21.68%
分析表9资产与权益项目结构百分比,可以获得以下信息:
(1)在该公司的资产结构中,流动资产所占的比率较大且逐年呈增长态势。
增长的原因可能是由于主营业务的增长导致的大量货币资金的流入。
流动资产所占比率较大这种状况可能与集团所处的饮料类行业有关,也可能是由于在经营过程中需要大量的货币资金周转所导致的,这有待于后续部分分析。
流动资产的高持有率有利于降低和防范财务风险,避免出现无力清偿短期债务的财务困境。
但大量的流动资产在一定程度上可能会影响资产整体的营运效果或盈利水平。
(2)长期投资所占比率较低,且幅度波动不大,说明近几年公司对外投资比较稳定,而且所投资的公司发展较为稳定,同时本公司在近几年内没有大规模增加或减少投资,说明公司经营稳定,处于稳定发展阶段。
(3)无形资产及其他资产近几年变化不大。
(4)公司负债总额比重呈逐年加大,其中流动负债比重逐年递增,而非流动负债由2012年到2013年的突减,及2013到2014年的略微上升。
总负债的增加,说明该公司偿债压力有所增加。
而流动负债的增加与非流动负债的降低,说明该公司的短期偿债压力和财务风险有所加大。
2.流动资产结构分析
表10流动资产项目结构百分比
货币资金
18.40%
12.11%
14.41%
应收账款
0.54%
0.52%
预付款项
8.68%
7.12%
9.20%
其他应收款
7.27%
6.52%
5.53%
存货
64.88%
73.71%
70.34%
流动资产合计
计算表明,该公司流动资产的主要构成为货币资金、存货,其中,存货占比超过60%,占流动资产很大一部分,由于存货的流动性相对较弱,会影响企业迅速偿还债务的能力。
(四)盈利能力分析
1.经营盈利能力分析
表112012-2014经营盈利能力指标
2012年
2013年
2014年
营业毛利率(%)
40.70
39.78
36.56
营业利润率(%)
23.45
21.96
20.38
营业净利率(%)
17.43
16.16
15.19
总资产报酬率(%)
5.01
4.09
4.29
净资产报酬率(%)
16.47
17.87
19.80
成本费用利润率(%)
29.76
27.90
25.40
(1)营业利润率是企业一定时期营业利润与营业收入的比率。
万科近3年营业利润率逐年下降,表明其市场竞争力变弱,发展潜力变小,获利能力变弱。
(2)营业净利率标准是0.1,该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少,表明销售收入的收益水平。
万科公司的销售净利率逐年下降,从2012年的17.43%到2014年的15.19%,总体上销售收入的收益水平一般。
(3)总资产报酬率是衡量企业一定时期内获得的报酬总额与平均资产总额的比率。
万科公司2012-2014年内总资产报酬率有所下降,表明其资源利用效益变差,获利能力变差。
(4)净资产报酬率是企业一定时期内获得净利润与平均资产的比率。
万科近3年净资产报酬率逐年提高,表明其自有资产获取收益的能力变强,运营效益变好,对企业投资人和企业债权人权益保障程度越高。
(5)成本费用利润率表明每付出一元成本费用可获得多少利润,体现了经营耗费所带来的经营成果。
该项指标越高,利润就越大,反映企业的经济效益越好,而由表可知,万科的成本费用利润率逐年降低,说明其销售收入减少。
对比各项指标,可看出该公司从2012-2014年的经营盈利能力指标逐年下降,说明其经营过程中,收入有所降低。
(五)资产运营能力分析
1.应收账款周转率
表122012-2014应收账款杭州转率
应收账款周转天数(天)
11.32
7.8
5.95
应收账款周转率(%)
43.96
46.18
60.63
由表11可知,万科近3年应收账款周转率逐年提高,表明万科应收账款的回收速度变快,应收账款管理效率变高,资产流动性变强,短期偿债能力也变强。
2.存货周转率
表132012-2014年存货周转率
存货周转天数(天)
1333.33
1422.92
1275.24
存货周转率(%)
0.27
0.18
表13显示企业由2010-2012年存货周转速度变慢,周转额变小,资源占用水平高。
待售商品房销售不如2010年理想,存货周转天数也同比上升。
存货周转率变长使得企业资金周转速度变慢,而且过多的商品房待售,导致资金占用,得不到及时回收,增加企业资金成本。
总资产周转率
表142012-2014总资产周转率
报告日期
总资产周转天数(天)
1241.38
1285.71
1161.29
总资产周转率(次)
0.29
0.28
0.31
由表14可知,万科公司2012-2014年总资产周转率稳定在0.3左右,周转率比较低。
(六)趋势分析法
1.总量分析
表15万科股份有限公司2012-2014年相关数据资料
指标
营业收入
50,713,851,442.63
71,782,749,800.68
103,116,245,136.42
营业支出
38,818,966,134.40
56,019,533,103.49
82,103,204,342.36
营业利润
11,894,885,308.23
15,763,216,697.19
21,013,040,794.06
万科的营业收入、营业支出和营业利润,近3年总体上大致呈增长趋势。
这一结果说明万科公司营业活动的盈利能力呈逐年增强趋势
2.环比分析
表16万科股份有限公司2012-2014年收益状况环比分析表(%)
-
141.54
143.65
144.31
146.56
132.52
133.30
万科2013年和2014年的营业收入、营业支出、营业利润的环比指标都大于100%,但程度各不相同。
2014年的营业收入、营业支出的增幅都大于2013年,使得这两年的营业利润的增幅相对比较接近。
3.定基分析
表17万科股份有限公司2012-2014年收益状况定基分析表(%)
203.33
211.50
176.66
万科公司2013年和2014年的定基指标都大于100%,且定基指标呈逐年增长趋势,这说明公司营业利润在逐年增长。
4.发展能力指标
表182012-2014年发展能力指标
营业利润增长率
23.45%
31.04%
46.49%
总资产增长率
56.70%
37.36%
27.88%
万科近3年营业利润增长率逐年提高,获利能力变强,而总资产增长率逐年降低,表明其一定时期内资产经营规模扩张的速度变慢。
(七)现金流量结构的分析
表19现金流量结构与现金流入流出比分析表
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金
96.73%
93.76%
95.49%
收到其他与经营活动有关的现金
3.27%
6.24%
4.51%
经营活动现金流入小计
购买商品、接受劳务支付的现金
75.00%
79.25%
74.09%
支付给职工以及为职工支付的现金
2.32%
2.47%
支付的各项税费
10.56%
13.72%
15.34%
支付其他与经营活动有关的现金
12.36%
4.72%
8.10%
经营活动现金流出小计
经营活动产生的现金流入流出比
102.52%
103.16%
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金
10.46%
24.02%
1.02%
取得投资收益收到的现金
13.62%
14.17%
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
0.02%
0.13%
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
0.64%
收到其他与投资活动有关的现金
75.27%
73.68%
84.68%
投资活动现金流入小计
续表18
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
5.35%
4.01%
4.15%
投资支付的现金
44.64%
18.34%
13.78%
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
62.53%
78.75%
支付其他与投资活动有关的现金
22.13%
15.12%
3.33%
投资活动现金流出小计
投资活动产生的现金流入流出比
55.20%
13.28%
32.47%
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金
6.81%
14.21%
5.93%
取得借款收到的现金
93.19%
85.79%
94.07%
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金
74.79%
74.89%
78.59%
分配股利、利润或偿付利息支付的现金
25.21%
25.11%
21.41%
筹资活动现金流出小计
筹资活动产生的现金流入流出比
181.28%
103.03%
147.64%
表20现金流入结构表
经营活动现金流入
74.15%
79.59%
70.19%
投资活动现金流入
2.20%
0.62%
0.68%
筹资活动现金流入
23.65%
19.79%
29.13%
表21现金流出结构表
经营活动现金流出
80.95%
76.35%
75.71%
投资活动现金流出
4.46%
4.64%
2.33%
筹资活动现金流出
14.60%
19.01%
21.96%
表22现金流量净额
经营活动产生的现金流量净额
2237255451.45
3389424571.92
3725958472.52
投资活动产生的现金流量净额
-2191659310.46
-5652567740.05
-2453451737.29
筹资活动产生的现金流量净额
13024529762.81
806858306.73
16285509088.95
期初现金及现金等价物余额
22002774937.38
35096935415.75
33614111523.31
期末现金及现金等价物余额
51120223950.88
1.现金流入结构分析
从现金流入结构看,2012-2014年,万科股份有限公司经营活动产生的现金流入占全部现金流入的比重都超过70%,筹资活动产生的现金流入占总现金流入平均比重在20%左右,投资活动的现金流入占总现金流入的比重不超过2.2%,且近两年甚至低于1%。
这说明万科公司的现金流入主要依靠经营活动和筹资活动产生,其中,经营活动产生的现金流入超过总现金流入的2/3以上,成为其最重要的资金来源,说明企业的经营状况良好。
再进一步看现金流入的内部结构,万科股份近3年来,销售商品、提供劳务收到的现金占经营活动产生的现金流入都在90%以上,说明其经营活动的收益绝大部分是靠销售商品和提供劳务创造的,说明其经营活动非常正常;
收到其他与投资活动有关的现金占投资活动产生的现金流入都在70%以上,且逐年增长,说明其投资产生的现金流主要来自投资收益;
取得借款收到的现金占全部筹资产生的现金流入在80%以上,吸收投资收到的现金占全部筹资产生的现金流入不到20%,说明万科股份有限公司2012年-2014年的筹资主要是依靠借款。
2.现金流出结构分析
从现金流出结构看,2012-2014年,万科股份有限公司经营活动产生的现金流出占全部现金流出的比重逐年递减,但变化幅度不大,这说明企业经营活动仍处于稳定状态。
筹资活动产生的现金流出占总现金流出的比重从2012年的14.6%递增到2014年的21.96%,这应该是万科公司加大举债力度的结果。
投资活动的现金流出占总现金流出的比重从2012年的4.46%到2013年略增为4.64%,但在2014年,骤减为2.33%,这可能表明万科公司投资萎缩,而投资缩减的原因可能是因为资金紧张。
如果长此以往,万科将难以形成新的经济增长点。
再进一步看现金流出的内部结构,近3年,万科购买商品、接受劳务支付的现金占经营活动产生的现金流出都在70%以上,说明其经营活动中的付现支出与现金流入具有较强的配比性。
投资支付的现金占投资活动产生的现金流出比重由2012年的44.64%减少到2014年的13.78%,同时,取得子公司及其他营业单位支付的现金净额占投资活动产生的现金流出比重由2012年27.88%增长到2014年的78.75%,说明近两年万科公司减少了对外投资的活动,而侧重于对子公司及其他
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