重庆写字楼市场调研报告0917Word格式.docx
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“多中心”以主城的各区域中心商圈为主,比如观音桥、南坪等,也聚集了像未来国际、同聚远景、嘉年华大厦、协信中心、浪高凯悦、长江国际、喜来登、万达广场、上海城、国际会展中心国汇中心、上海城嘉德中心等一大批顶级的高端写字楼。
解放碑、观音桥、南坪等主城各大商圈,集聚了大量的人气,拥有良好的配套设施,交通快捷方便,为写字楼的发展提供了良好的基础。
该区域的写字楼分布集中,而且硬件设施较好,对企业的吸引力较大,当然价格也比较高。
(2)重庆写字楼依托产业园区,得以拓展新的天地。
重庆核心商圈由于土地资源的有限性,同时也因为竞争的激烈性,必然促使写字楼开发企业从核心商圈往外拓展,而重庆的高新技术园区、经济开发区、出口加
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重庆写字楼市场调研报告工园区等产业园区经过政府的合理规划布局,硬件条件过硬,配套设施齐全,再加上政策优惠条件诱导吸引了大量企业的入驻,人气聚拢效果明显。
这也吸引了很多企业把总部大楼搬到产业园区,购买附近写字楼办公自用。
北部新区高新园:
上丁企业公园、财富中心、睿尚MOHO、两江星界、两江山顶总部基地、土星商务中心、欧瑞锦江、美源国际商务大厦等
出口加工园区:
新科国际广场、线外商政公园、叠彩中心、重庆汉国中心等
从上图可以看出,高档写字楼主要分布在主城的各个商圈,解放碑CBD最多,江北商圈其次;
城市发展向北,加上两江新区的成立,北部新区的写字楼发展前景看好;
北部新区高新园、石桥铺高新区、南岸经济开发区等地区,依托产业园区发展写字楼市场也相应得到发展;
沙坪坝区、九龙坡区因为商圈发展相对滞后、地理位置不占优势、缺乏产业经济有效支撑,写字楼的发展相对缓慢。
2、重庆各区域写字楼以往成交情况对比
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各区域写字楼总体供应情况
97.3
10084.4
502525.31715.27.6662
0渝中区南岸区高新区沙坪坝区北部区域
2566217楼盘总数(个)
84.415.225.37.697.3供应面积(万?
)
楼盘总数(个)供应面积(万?
渝中区写字楼项目个数最多,共25个,主要是中高端的物业;
北部区域其次,共17个,但未来发展前景看好;
从写字楼供应面积来看,北部区域总供应量为97.3万?
,是南岸区、高新区、沙坪坝区三个区域总和的2倍,并已经超过渝中区,这是近年来政府大力推广城市向北,城市建设与经济发展加速的成果。
随着两江新区的成立,可以预言北部新区的写字楼及公寓将会进一步快速发展。
(1)成交面积对比分析
2000-2008年主城区办公用房成交面积表(单位:
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区域2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年渝中区0.000.000.0010.8211.635.395.546.058.38大渡口0.000.020.000.060.220.060.110.000.00江北区2.793.381.461.422.742.5215.645.565.26沙坪坝0.320.580.000.370.700.841.340.660.03九龙坡0.170.000.000.000.500.830.100.001.56南岸区0.000.000.007.951.991.710.040.000.00北碚区0.260.000.500.030.010.110.000.000.45渝北区0.000.000.830.360.705.076.098.758.07巴南区0.000.040.030.350.050.100.020.130.49经开区0.000.000.040.490.070.000.720.000.09高新区5.790.362.010.962.242.068.872.441.51经开园0.000.000.000.000.000.000.000.000.00高新园0.000.000.000.331.770.521.3414.4617.30
重庆市主城区商品房交易统计报表
通过上表数据可见,渝中区作为重庆商圈核心,写字楼成交面积比较大,相对比较稳定。
而北部新区增长速度很快,尤其是高新园产业园区的写字楼成交量从无到有,几乎呈直线上升,非常活跃。
(2)成交金额对比分析
2000-2008年主城区办公用房成交金额表(单位:
亿元)
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区域2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年渝中区0.000.000.004.124.072.793.052.944.89大渡口0.000.000.000.010.030.020.040.000.00江北区0.731.050.340.381.021.175.991.982.11沙坪坝0.070.190.000.060.160.190.360.530.01九龙坡0.080.000.000.000.110.170.040.000.76南岸区0.000.000.002.190.600.560.010.000.00北碚区0.040.000.090.010.000.030.000.000.08渝北区0.000.000.100.070.181.221.963.172.49巴南区0.000.020.000.120.000.030.000.020.11经开区0.000.000.000.050.030.000.090.000.09高新区1.500.130.460.160.550.552.761.151.16经开园0.000.000.000.000.000.000.000.000.00高新园0.000.000.000.050.480.170.564.947.18
通过上表数据可见,渝中区、江北区、渝北区、高新园、高新区为重庆历年办公用房成交相对活跃的主要区域。
其中,北部新区高新园及渝北区域的成交金额增长迅猛。
从成交面积及成交金额来看,渝中区、高新园、江北区、渝北区要么是传统核心商圈,要么是新兴的产业园区,成交非常活跃的区域;
高新园区从成交面积及金额来看,上行趋势明显,在最近几年爆发力相当强,而且这种趋势在未来的一段时间内会继续保持;
南岸区、九龙坡、沙坪坝区等区域写字楼市场不活跃。
3、重庆各区域写字楼未来发展判断
就未来重庆的几个主要商务板块来看,解放碑仍将以其历史性的传统商务、商业核心属性,成为重庆写字楼市场,特别是高端商务市场不可动摇的主心骨地位;
但此核心由于土地的稀缺及价值的走高瓶颈,中心力量势必向外扩散。
重庆江北商圈因重庆地理环境以及政府引导的原因,得以高速发展,成长为除解放碑商圈之外的又一核心商圈,并会进一步辐射整个重庆北部新区,具有空前的影响力与聚合力。
因此江北商圈也会成为重庆写字楼集中发展的又一地区。
同时江北嘴CBD系重庆中央商务区的核心区,功能定位为现代金融商务区,是重庆增长极的极核。
地理条件优越,濒临长江黄金水道,紧靠重庆两路寸滩保税港区,是锁扣
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重庆写字楼市场调研报告两桥、连通三岸的城市重要节点和连接渝中区、江北区、南岸区与重庆机场、火车站、寸滩港的城市交通枢纽。
随着金融街、中海地产、财信集团的开发入驻,必将涌现越来越多的甲级写字楼。
重庆北部新区作为城市向北拓展的新区,有高新园、经开区、加工出口工业区等产业园区作为支撑,2009年1月国务院国发〔2009〕3号文件,更是明确要求把重庆北部新区建设成为我国内陆开放型经济示范区,形成高新技术产业研发、制造及现代服务业聚集区。
加之今年6月份两江新区的新成立,北部新区的写字楼未来发展潜力惊人。
适应产业园区经济发展,该区域的写字楼多为300~1000平米左右,企业采购以作总部办公自用为主,收益于区域规划优势整体价格如高新园或经开园呈上涨趋势;
加上银行贷款政策对于商业的优厚待遇,部分住宅投资转型写字楼市场,预测未来两江新区将更受投资者青睐;
反之,南部面临的这种机会相对小得多。
三、北部新区写字楼典型个案调查分析
1、对北部新区典型个案分析
个案调查一:
项目名称两江新界
项目类别写字楼
开发商重庆高科集团有限公司
项目特色投资地产
项目地址北部新区高新产业园(黄山大道中段68号)
所属商圈高新园
建筑面积75000平方米
装修状况毛坯
销售价格均价9600元/平方米
物管公司:
N/A
物业管理
物管费用5.50元/平方米
项目概况两江星界建筑面积约7.5万平方米,踞高地,俯瞰两江新区。
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作为两江总部基地高端商务配套,具备餐饮、服务等功能配置,
由两栋对称布局的高层商务写字楼组成,将打造成为重庆罕有
6A级生态写字楼。
五大中心、三大生态总部集群、两大系统,超低容积率打造中国项目定位
西部第一个EBD生态企业总部基地
软件优势:
大量的政府机关单位进驻,各种新兴产业的企
业聚集,立体交通畅达全城,同时周边位数众多的高尚人居社区,
环境优雅,生活配套齐全,自然能够吸引大量的企业入驻。
项目分析硬件优势:
6A智能化商务办公系统——保安自动化系统、
消防自动化系统、楼宇自动化系统、信息自动化系统、办公自动
化系统以及生态办公系统,顶级商务配置,为入驻企业完美解决
了日常办公事宜
阶段信息A栋已售罄,B栋预计明年年初加推。
个案调查二:
项目名称土星商务中心
项目类别写字楼、公寓
开发商重庆渝高新兴科技发展有限公司
项目地址北部新区星光大道和黄山大道交汇处
建筑面积240000平方米
装修状况公共部分精装修
销售价格10000元/平米
N/A物业管理
物管费用:
3.2元/平方米
土星商务中心共分为ABC三个区。
A区为A1和A2两栋,项目概况纯写字楼。
;
B区为B1、B2、B3三栋,纯写字楼;
C区分C1、
C2、、C3、C4等四栋,以商务公寓为主,有卫生间厨房等配套
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位于北部中心,纯EBD商务中心,定位明确,加之周边区域
配套完善,交通便利。
项目分析属于北部高新园区,周边聚集了各型产业的企业,项目公共
部分精装修,价格比较适中,为中小企业所能接受,销售情况较
为理想。
土星商务中心写字楼所推楼盘目前已经售完,预计今年下半阶段信息
年加推。
个案调查三:
项目名称上丁企业公园
开发商重庆西信产业园开发有限公司
项目地址渝北北部新区洪湖西路22号
建筑面积N/A
装修状况精装修
销售价格16000元/平方米
10元/平方米
上丁企业公园紧临北部新区行政中心,紧扼未来北部发达经
济圈的核心增长极和高新园行政中心区域。
引入世界领先的EOD
(生态办公区)概念,打造重庆首个独栋生态办公区,前瞻性生项目概况
态概念和高品质独立商务空间缔造卓越办公环境,最大限度创造
企业员工的荣誉感和归属感,尽善配套,商务会所、餐饮、酒店、
运动设施一应俱全。
一个公司一栋大楼,光荣与期冀,拥有自己的总部在楼,是项目定位
每位领袖的光荣与期冀,只有真正成功的您才值得拥有项目分析39栋独立式办公楼为39家企业度身定制,企业不但享有独
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立产权和冠名权,更可根据自身需要,对建筑进行单体式个性设
计,彰显企业独特个性与形象,缔造无限企业魅力。
这种个性化
创意,一方面能让企业感受到无比尊重感与优越感,另外一方面
又能让企业根据自身情况作设计调整,考虑到了每个企业的特殊
情况,满足不同企业客户的需求。
上丁企业公园目前仅剩2套独栋写字楼在售,一套1300平米,阶段信息
一套1600平米,均价16000元/平方米。
个案调查四:
项目名称线外商政公园
开发商重庆百年同创房地产开发有限公司
项目地址北部新区金渝大道89号(北部新区管委会对面)所属商圈经开园
278400平方米建筑面积
销售价格均价8600元/平方米
1.2元/平方米
线外商政公园地处重庆北部新区核心,金渝大道和金童路交
汇,毗邻重庆汽博中心,集北部新区商务、商业、政务、居住、
贸易、物流集成中心地带;
400?
独层办公,颠覆传统,拥有项目概况
独立的企业形象;
300万元即可轻松拥有世界级OFFICE;
两江
新区规划2000亿元的总产值,成就两江时代动力引擎;
24000
生态花园,引领生态办公新标准。
项目定位30万方纯商务办公集群,引领全新商务模式
项目位于北部新区管委会与汽博中心旁,紧靠进出口加工工项目分析
业园区,拥有大量的潜在客户;
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项目周边高档社区云集,如保利高尔夫、奥林匹克花园、龙
湖蓝湖郡等,休闲场所如COLF球场、星级酒店等一应俱全,这
为企业聚集提供了良好的配套;
该区域交通快速改善,轻轨三号线、机场高速由此经过,交
通便利;
同时项目硬件设施优质,3.5米写字楼标准层高,5.8
米架空大堂,内置观光电梯;
层层私属空中花园,能提供良好的
办公环境。
线外商政公园写字楼最后一栋跃层写字楼预计2010年10月阶段信息
底加推。
个案调查五:
项目名称中渝?
爱都会
项目类别写字楼、公寓(综合体)
开发商重庆中渝物业发展有限公司
项目地址北部新区东湖南路333号
建筑面积308046.25平方米
销售价格均价8300元/?
重庆加州物业服务有限公司物业管理
1.4元/平方米
中渝爱都会位于火车北站南侧,新溉路和东湖南路交汇处。
项目定位是年轻居住、现代商务、时尚商业。
整个项目由一条内
商业街划分为南、北区。
南区临主干道主要以商业为主;
北区相项目概况对封闭主要以住宅为主。
中渝爱都会推出近7万方的商业,除了酒店(酒店式公寓)、
写字楼、soho外,还将推出适合时尚的小餐馆、咖啡吧、小酒
吧经营的街铺。
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爱都会时尚写字楼面向的是时尚‘知产阶级’,时尚商务公寓
项目定位定位于都市创意领地,对客户和业态的定位都充满时尚的气质和
内涵。
项目定位明确“年轻居住、现代商务、时尚商业”,对70、
80后吸引力较大,容易形成影响力与口碑效应。
项目南区,非住宅,大商业、酒店、写字楼、SOHO,以
项目分析城市为核心规划功能和形象;
北区,住宅,小商业、小高层、高
层,以人为核心规划功能和价值。
同一项目分为不同的两个主题,
为不同人群提供了完备的商务平台和生活坐标,有着广阔的投
资、办公、创业的商务前景。
中渝爱都会8号楼目前在售83-211平方米房源,一次性付款
阶段信息享受99折优惠,按揭99.5折优惠。
时尚商务公寓整层预约中,
目前可办理VIP卡。
研究小结:
(1)重庆城市发展向北,北部具有重庆领先的区域交通规划支撑:
一是机场;
二是龙头寺新客站;
三是作为长江上游航运中心的寸滩港口及保税港的建设。
今年6月18日,国务院正式批准重庆成立两江新区,这意味着,重庆最集中的物流、人流、信息流及优惠政策都将全部汇集到北部。
没有其它任何城市的新城区能够将机场、码头、港口及保税港几个城市最为重要功能集为一体。
依托这些发展优势,北部将会吸引大批的企业落户该区域,这也注定北部新区的写字楼及公寓的发展会迎来更美好的前景。
(2)很多公司办公选址首先会很关注产业链、产业集群和产业地带,北部新区的写字楼及公寓发展依托高新区、经开区、加工出口工业园等各型产业相当集中的产业园区。
随着两江新区的成立,北部新区将享受浦东及滨海新区的所有优惠政策,优厚的政策土壤必然催生高新园及经开区等产业园区的新一轮快速增长。
经济快速发展,企业迅速壮大,这为重庆北部新区的写字楼及公寓发展提供了大量的潜在客户资源。
(3)北部新区的写字楼及公寓整体装修程度不高,与核心商圈的精装顶级甲级写字楼在硬件方面存在很大差距;
属于城市发展的新区域,周边的交通、休闲、娱乐、生活配套发展相对滞后;
在价格方面一般集中在10000元/平方米以下,价格还有一定的上升空间
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重庆写字楼市场调研报告(4)针对客户需求个性化差异化的趋势,北部新区写字楼及公寓产品也推出了个性化的产
也有针对高端企业客户推出的独栋写字楼产品,企业品。
既有针对一般企业的普通写字楼;
可以冠名也可以自行调整设计装修方案,满足了不同企业的多样化需求;
还有定位为年轻、时尚、现代的写字楼及公寓产品。
2、对高新园区写字楼及公寓产品的思考与建议
(1)两江新区的成立对该区域的发展有很强的促进作用,在各种优惠政策的帮助下,该园区的企业会得到发展,同时一些外边的企业也会吸引到该区域落户,这样该区域的写字楼及公寓产品的需求量会进一步的加大。
(2)从往年该区域的写字楼产品成交面积及金额来看,该区域在近几年增长趋势相当明显,这得益于该区域产业经济链的不断壮大,各种高新产业不断的入驻,随着越来越多的产业进入,未来该区域的写字楼及公寓产品将持续看好。
(3)目前该区域的写字楼及公寓产品,如两江星界、星系列写字楼等项目主要是以单一写字楼及公寓产品为主,单个项目体量偏小,装修程度不高,价格也比较能接受。
(4)该区域的写字楼及公寓产品主要潜在消费人群有两种:
一种是该区域聚集的大量企业客户办公自用;
另一种就是受住宅调控影响而从住宅投资转向投资商业产品的投资客,他们看重的是该区域的发展前景与利润升值空间。
因此该区域的写字楼及公寓产品从产品设计及销售策略上都必须考虑到这两群人的需要。
(5)该区域的写字楼及公寓产品主要依托的是产业园区,主要针对的是企业客户,因此产品设计需实用经济。
该区域对商业铺面等产品需求不旺,大型城市综合体在该区域不一定能够取得预期的销售效果。
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下面是赠送的中秋节演讲辞,不需要的朋友可以下载后编辑删除~~~谢谢
中秋佳节演讲词推荐
中秋,怀一颗感恩之心》
老师们,同学们:
秋浓了,月囿了,又一个中秋要到了!
本周日,农历的八月十亐,我国的传统节日——中秋节。
中秋节,处在一年秋季的中期,所以称为“中秋”,它仅仅次于昡节,是我国的第二大传统节日。
中秋的月最囿,中秋的月最明,中秋的月最美,所以又被称为“团囿节”。
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重庆写字楼市场调研报告金桂飘香,花好月囿,在返美好的节日里,人们赏月、吃月饼、走亲访友……无讳什举形式,都寄托着人们对生活的无限热爱呾对美好生活的向往。
中秋是中华瑰宝之一,有着深厚的文化底蕴。
中国人特别讱究亲情,特别珍视团囿,中秋节尤为甚。
中秋,是一个飘溢亲情的节日;
中秋,是一个弥漫团囿的时节。
返个时节,感受亲情、释放亲情、增迕亲情;
返个时节,盼望团囿、追求团囿、享受团囿……返些,都已成为人们生活的主旋律。
同学们,一定能背诵出讲多关于中秋的千古佳句,比如“举头望明月,低头怃故乡”、“但愿人长丽,千里共婵娟”、“海上生明月,天涯共此时”……返些佳句之所以能穿透历史的时空流传至今,不正是因为我们人类有着的共同俆念吗。
中秋最美是亲情。
一家人团聚在一起,讱不完的话,叙不完的情,诉说着人们同一个心声:
亲情是黑暗中的灯塔,是荒漠中的甘泉,是雨后的彩虹……中秋最美是怃念。
月亮最美,美不过怃念;
月亮最高,高不过想念。
中秋囿月会把我们的目光呾怃念传递给我们想念的人呾我们牵挂的人,祝他们没有忧愁,永迖并福,没有烦恼,永迖快乐!
一、活动主题:
游名校、赏名花,促交
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