福建省房地产估价师《理论与方法》:成本法的理论依据考试试题.doc
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2015年福建省房地产估价师《理论与方法》:
成本法的理论依据考试试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、__表示在商品价格与消费者预期用于购买商品的支出既定时候,消费者购买到的商品的所有可能数量组合的集合。
A.无差异曲线
B.消费者预算线
C.产品需求曲线
D.效用曲线
2、各投资方案净现值的期望值不同时,以方案风险大小为投资方案比选的主要依据,此时应选择的判别指标是__。
A.净现值
B.净现值期望值
C.净现值标准差
D.净现值标准差系数
3、《房地产估价机构管理办法》规定,房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于年。
A:
1
B:
3
C:
5
D:
10
E:
执行层的组织协调
4、某幢写字楼,建筑物重新购建价格为2000万元,经济寿命为50年,有效经过年数为10年。
其中,门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元,平均寿命为5年,有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元,平均寿命为15年,有效经过年数为9年。
假设残值率均为零,则该幢写字楼的物质折旧额为万元。
A:
400
B:
628
C:
656
D:
700
E:
工业用地的监测点评估价格
5、下列有关基尼系数的表述中,正确的是。
A:
某个国家从2005—2008年的基尼系数分別为0.34、0.36、0.40和0.42,由此可以判断,该国家的居民收入分配两极分化越来越严重
B:
基尼系数越小,说明收入分配的两极分化越严重
C:
基尼系数越大,则表示收入分配越平均
D:
洛伦茨曲线是根据基尼系数计算出来用以判断收入平均程度的指标
E:
执行层的组织协调
6、以下不属于抵押贷款支持证券的是__。
A.MBB
B.MPT
C.CMO
D.MSS
7、某写字楼的土地取得成本8000万元,建造成本6000万元,管理费用800万元,销售费用600万元,投资利息720万元,销售税费为售价的6%,销售利润率为16%。
该写字楼的价值为万元。
A:
17087.20
B:
18699.20
C:
19666.40
D:
20666.67
E:
工业用地的监测点评估价格
8、在英国和其他英联邦国家,法院一般来判断房地产评估价值的误差范围。
A:
使用估价对象房地产的实际成交价格
B:
使用政府公布的房地产交易指导价格
C:
使用近一年内房地产的平均成交价格
D:
依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
E:
工业用地的监测点评估价格
9、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。
如果该贷款的年利率为5.75%,期限为15年,按月偿还,首次月还款额为2000元,月还款额增长率为0.2%,则该购房者在第5年第6个月的还款额为元。
A:
2277.4
B:
2223.41
C:
2728.8
D:
2741.9
E:
借款合同
10、对于一个投资项目而言,随着产销量的变化,盈利与亏损之间一般至少有一个转折点,这个转折点被称为__。
A.拐点
B.盈亏转化点
C.盈亏平衡点
D.盈亏转折点
11、某写字楼年出租净收益为300万元,预计未来三年内仍然维持该水平,三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍,该类房地产的报酬率为10%,则该宗写字楼现在的价格为万元。
A:
4580
B:
5580
C:
6580
D:
7580
E:
工业用地的监测点评估价格
12、保险的派生职能不包括__。
A.防灾防损
B.融通资金
C.组织经济补偿
D.分配
13、经济特区,经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区,耕地占用税适用税额可以适当提高,但最高不得超过规定税额的。
A:
50%
B:
60%
C:
70%
D:
80%
E:
执行层的组织协调
14、某估价机构接受保险公司的估价委托,拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定,为保险理赔提供价值参考,估价时点为现在,则其估价对象状况与房地产市场状况分别为。
A:
估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去
B:
估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在
C:
估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在
D:
估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去
E:
工业用地的监测点评估价格
15、某城市抽取的15个新楼盘开盘价如表所示:
则该统计总体的全距为元/。
(2008年试题)
A:
1500
B:
1950
C:
2131
D:
3000
E:
执行层的组织协调
16、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的,现按要求补办了土地出让手续,出让年限为50年,已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元,现时重新购建价格为350万元,经济寿命为60年,残值率为3%,则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。
A:
61.84
B:
78.35
C:
84.88
D:
173.17
E:
工业用地的监测点评估价格
17、维修资金明细户一般按单幢住宅设置,具体办法由制定。
A:
业主
B:
银行
C:
市、县房地产行政主管部门
D:
市、县财政部门
E:
执行层的组织协调
18、房地产泡沫形成的促成因素是__。
A.土地的有限性
B.土地的稀缺性
C.投机需求膨胀
D.金融机构支持
19、关于房地产市场吸纳周期的说法,错误的是__。
A.吸纳周期是捐房屋从准备租售到租售完成所需的时间
B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间
C.在新建商品房销售市场中,吸纳周期又称为销售周期
D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数
20、银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。
若每月的还款额为2000元,则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是__元。
A.1428.74
B.1475.37
C.1482.74
D.2000.00
21、用成本法评估旧建筑物的价格时,折旧注重的应是建筑物价值的__。
A.收回
B.摊销
C.减损
D.补偿
22、下列不属于拍卖规则的是__。
A.价高者得规则
B.低价也可行规则
C.保留价规则
D.瑕疵请求权规则
23、耕地占用税实行__税率。
A.幅度定额税率
B.超额累进税率
C.地区差别税率
D.比例税率
24、城市基准地价是以一个城市为对象,在该城市一定区域范围内,根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。
调查评估出的各地价区段在某一时点的。
A:
基准价格
B:
平均价格
C:
正常价格
D:
市场价格
E:
工业用地的监测点评估价格
25、__是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.工程量近似匡算法
D.概算指标法
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、我国个人住房抵押贷款还本付息方式有。
A:
按月等额还本付息
B:
按季等额还本付息
C:
按月递增或递减还本付息
D:
期间按月付息期末还本
E:
期间按固定还款常数还款期末一次结清等方式
2、w省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、w省人大常委会出台的《w省城镇房地产开发经营管理条例》及w省政府颁布实施的《w省商品房销售管理办法》等法律、法规,出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定,全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系,并建立了城镇最低收入家庭住房保障制度。
为加快经济适用住房建设,2010年3月,该市采取招标方式,选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目,该经济适用住房项目每平方米成本价中,征地和拆迁补偿费为130元、勘察设计和前期工程费为170元、建安工程费为630元、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)为70元、贷款利息为30元。
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》属于。
。
下列关于经济适用住房的表述中,正确的是。
A:
经济适用住房实质上就是廉租住房
B:
低收入家庭可购买经济适用住房
C:
经济适用住房土地可以通过划拨取得
D:
经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度
E:
《城市房屋拆迁估价指导意见》
3、在实际交易中,只有当买者所愿意支付的最高价格卖者所愿意接受的最低价格时,交易才会成功.【2003年考题】
A:
高于
B:
等于
C:
低于
D:
不高于
E:
不等于
4、根据房地产市场自然周期的理论,商品房租金增长率上升是处于自然周期的__。
A.第一阶段初期
B.第二阶段
C.第一阶段后期
D.第三阶段
E.第四阶段
5、住房公积金管理的基本原则包括。
A:
住房公积金管理委员会决策
B:
住房公积金管理中心运作
C:
银行专户
D:
财政监督
E:
社会监督
6、对于房地产开发项目而言,涉及的主要不确定性因素有等。
A:
空置率
B:
开发期与租售期
C:
贷款利率
D:
建安工程费用
E:
建筑容积率
7、拆除租赁房屋时,如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议,房屋拆迁补偿方式是__。
A.面积结算
B.货币补偿
C.产权调换
D.货币补偿或产权调换
8、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。
A.保本点分析
B.敏感性分析
C.现金流量分析
D.统计试验分析
9、某城市住宅市场调查结果显示,该城市的总需求与总供给量基本平衡,但同时显示,套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求,70㎡以下的住宅供不应求,则该城市的住宅市场处于状态。
A:
均衡
B:
非均衡
C:
结构性失衡
D:
失衡
E:
借款合同
10、投资项目可行性研究的根本目的包括.(2007年试题)
A:
减少或避免投资决策的失误
B:
提高项目开发建设的经济效益
C:
提高项目开发建设的社会和环境效益
D:
为项目决策提供依据
E:
为项目后期的经营决策提供依据
11、下列不计入用地面积范围的有。
A:
无明确使用权属的冷巷
B:
有明确使用权属的间距地
C:
市政管辖的马路等公共用地
D:
公共使用的排水沟
E:
已征收,经规划部门核定需要作市政建设的用地
12、住宅建筑净密度与等有关。
A:
房屋建筑面积
B:
建筑层数
C:
层高
D:
房屋排列方式
E:
房屋间距
13、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足__。
A.法律上允许
B.程序上合理
C.技术上可能
D.经济上可行
E.价值最大化
14、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是.【2007年考题】
A:
说明估价报告的合法性、真实性
B:
说明估价的独立、客观、公正性
C:
规避估价风险
D:
保护估价报告使用者
E:
防止委托人提出高估或低估要求
15、关于房地产估价本质的说法,正确的有。
A:
房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B:
房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C:
房地产估价是为委托人提供价格保证
D:
房地产估价会有误差,但误差应在合理范围内
E:
房地产估价既是一门科学也是一门艺术
16、保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能,包括。
A:
分散风险职能
B:
组织经济补偿职能
C:
融通资金职能
D:
防灾防损职能
E:
分配职能
17、制定租售方案的工作内容主要包括__。
A.租售选择
B.宣传手段选择
C.租售进度安排
D.广告设计及安排
E.确定租售价格
18、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是__之日。
A.建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请
B.房屋拆迁许可证颁发
C.拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议
D.房屋拆迁实施
19、下列关于所有权的表述中,正确的有。
A:
所有权是从物权
B:
所有权是自物权
C:
可对所有权人的物设置他项权利
D:
共有是确定份额的共同所有
E:
建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权
20、房地产开发项目策划的主要工作内容有。
A:
开发内容和规模的分析与选择
B:
评价方案构造
C:
区位分析与选择
D:
开发时机的分析与选择
E:
融资方式的分析与选择
21、设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件,一般认为()建筑面积的户型较为理想。
A.70~110m2
B.80~120m2
C.90~130m2
D.100~150m2
22、无差异曲线的特点主要有。
A:
无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线,斜率为正值
B:
无差异曲线图的众多无差异曲线中,同一曲线上的各点代表相同的总效用,不同曲线代表不同的总效用
C:
离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越大;离原点越远的无差异曲线所代表的总效用越小
D:
无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交
E:
无差异曲线凸向原点
23、下列属于会计恒等式的是__。
A.资产-费用=负债+所有者权益-收入
B.所有者权益=资产+负债
C.资产+费用=负债+所有者权益+收入
D.负债=资产+所有者权益
24、假设银行一年期存款利率为2.28%,贷款利率为5.85%,投资市场的平均收益率为12%,房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6,则房地产投资的预期的收益率为。
(2006年试题)
A:
4.42%
B:
8.11%
C:
8.13%
D:
9.54%
E:
借款合同
25、根据我国土地使用制度实施的实际情况,采用的方法进行城市土地评价,是较为切实可行的途径。
A:
土地分等定级
B:
土地直接定级
C:
土地间接定级
D:
级差支出测算
E:
级差收益测算
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- 理论与方法 福建省 房地产 估价师 理论 方法 成本 理论依据 考试 试题