整理国内老年公寓案例借鉴Word格式.docx
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②智能卡托管、电话探视、入住全程代理等诸项社区服务
③世界知名的景观与建筑设计公司美国SASAKI鼎力打造
④“老年大学”,教室、阅览室,丰富退休人生
⑤顺欣阳光物业,高品质贴心服务,连续三年社区满意度调查逾90%
●七重成品配置
①Ⅰ期、Ⅱ期,五组团成熟入住
②东方太阳城医院(一级综合性医院),医疗护航,守护健康
③东方嘉宾国际酒店,五星级标准
④大型超市进驻,商业一条街
⑤康体中心,各类球馆、温泉游泳池
⑥5万平米太阳会所,商务会议,餐饮休闲
⑦汇佳幼儿园
●产品——四合院
产品——别墅
产品——电梯公寓
2、绿地21城孝贤坊
项目借鉴点:
细节人性化、社区配套完善。
可作郊区大盘中部分规划为老年公寓参考。
物业类别
普通住宅
低密度超大规模社区
开发商
绿地集团昆山置业有限公司
装修状况
毛坯
4.4693平方米
占地面积
6.1523平方米
总户数
230套
物业地址
上海周边区昆山花桥镇绿地大道555号
开盘时间
2005-12-1
价格
6000元/平方米
容积率
0.6
楼层状况
高层、小高层
45%
电梯公寓
房型面积
60-90平方米
绿地·
21城孝贤坊为绿地·
国际家园第四期,绿地·
国际家园占地4000亩,以古典西班牙、英伦、北美等五种风格打造,社区内设置中福会幼儿园、大众社区巴士、邻里中心、四星级酒店等,社区配套完善。
配备有2.8×
2.2大进深电梯,可供专业医疗担架入内;
公共空间无障碍设计;
公共走道及楼梯间安全扶手;
指纹锁智能识别功能;
可视对讲系统;
24小时紧急救助按钮;
社区配备有老年大学和老年特色服务医院,新鲜果蔬供给中心和一站式装修服务等人性化设施。
区位交通
国际家园,位于大上海城郊——上海市与昆山市交界处,312国道旁,邻近国际汽车城、国际F1赛车场。
距上海市中心35公里,距昆山18公里。
从中山公园驱车到绿地21城需要半个小时左右时间。
在地理位置上,该楼盘位于昆山靠近嘉定安亭镇的花桥国际商务城,是规划建设的专门面向老年人的人文新镇,濒临吴淞江水系。
在售的主要为联体别墅和公寓房,虽然与安亭镇相距很近,但价格上相对较低。
小区内部设有循环巴士通往学校、农贸市场等,另外有直达中山公园和人民广场的班车,每日4班次。
局部装饰
外立面采用传统英式砌砖法
样板房分不同的装修风格,有很多保护型装修和护理型装修的选择。
设计了无障碍通道,走道铺地毯防滑,需铺面砖的地面采用防滑面砖,设置了装饰性腰带扶手等。
周边配套
该楼盘在去年年底引进同济大学附属同济医院绿地昆山医院,相配套的“绿地家世界”也已正式开工建设。
在综合性医院基本配置的基础上,增设专门针对老年人的科室和相关功能;
在普通大型超市的基础上增设老年人购物专区;
还会根据老年人体质特征需要,设立平价药房,以老年人营养品和常见疾病用药为主。
此外,还将设立老年食堂,在小区设置邮局分理点,还有小区道路引导系统、老年文化中心、休闲中心等。
2、亲和源老年公寓
细节、人性化的设计。
近郊老年公寓参考。
8.6万㎡
8.37万㎡
总套数
838间
60-140㎡(小户型为主)
养老院
51%
全装修
物业
上海亲和源股份有限公司
上海建桥集团
开园时间
2008-4-1
亲和源位于上海市南汇区康桥镇,建筑面积8.6万平方米,设置有生活区、医疗区、商业区、活动区四大功能区域,总共建设14栋生活楼,房间800余间,可容纳1600余位老人。
社区房型以多层、小户型为主,配有电梯,居室建筑面积从60㎡到140㎡不等。
社区采取无障碍化的设计,以确保老年人的安全。
每栋老年公寓均配有公共浴室、阅读室、活动室、餐厅等,每建筑组团均设置有多功能的活动空间。
社区在老人卧室、卫生间、浴室、各种活动场所以及室外活动区域均安装有紧急呼叫系统、红外线监视器等智能化系统,建立起全社区的安全监控体系。
整个社区的设计使低密度的老年公寓、娱乐、健康生活广场、公共服务大楼以及商业配套等建筑与水系、人工湖、公园等自然景观精致结合,独特的空中连廊构成全天候、泛社区的便捷通道,使社区内所有的建筑融为一体。
地理位置
区域图
该项目位于南汇康桥地区的秀沿路上,北接浦东新区,东靠川沙,西南临南汇周浦。
南侧川周公路为连接川沙至周浦的交通主干道,东侧申江路为规划中环线延伸段,与外环线A20公路向望。
沪南路、外环线(A20)、申江路、川周公路构成了井字形立体交通。
距卢浦大桥、浦东国际机场约15分钟车程。
路线图
交通路线指引:
(1)自驾:
秀沿路2999弄,A20外环申江路口下转秀沿路
(2)公交车路线:
轨道交通二号线至龙阳路站,换乘龙滨线至亲和源站下
周边设施配套图
周边配备有:
邮局、银行、电信局、派出所、贵族中学、贵族幼儿园、学术气氛浓郁的大学、社区文化活动中心、便利生活的集贸市场、洗衣店、大卖场、风味餐厅、国际烧烤乐园、秉承传统的高级五德会酒店、高档别墅近在咫尺,四星级标准建造的乡村酒店等等,能够较好的满足远亲近邻的探访需求。
会员制
卡种
会员卡缴费标准
年费缴费标准
前一百名会员价
银杏A卡不记名卡
大套
50万
5万/年
中套
2.5万/年
小套
1.5万/年
银杏B卡记名卡
60万
2万/年
45万
35万
银杏C卡
8500元/月
-
7000元/月
6000元/月
-
非持有国内身份证的会员卡费加收20万人民币
亲和源实行会员制,入住者须符合会员条件,承认会员章程,购买会员卡,缴纳年费等,拥有会员资格方可获得亲和源物业的使用权。
社区组成:
●
12幢多层公寓,838套全装修全配置(含软装潢)居室
●一幢多功能综合楼(老年大学、老年活动中心)
●一所配餐中心(就餐、配送)
●二处休闲茶栈(品茗、座谈、棋牌等活动)
●一所老年医院及护理院(300个床位)
●一座会所(一楼游泳池、二楼健身房、三楼水疗馆、四楼会务活动中心)
商业街(设有小超市、理发店、洗衣店、鲜花店、老年用品商店等)
●绿化景观,上海市一级生态小区,(绿化覆盖率达51%;
乔木、灌木、花卉、草坪;
假山、小湖、喷泉、凉亭等)
风雨连廊(公寓与公寓,公寓与会所、配餐中心、老年医院及护理院之间相互连接)
●户外活动场地、停车场
(1)资质等级。
评价机构的环评资质分为甲、乙两个等级。
环评证书在全国范围内使用,有效期为4年。
8.编制安全预评价报告
2.量化环境影响后果
(7)环境影响评价的结论。
1)地方环境标准是对国家环境标准的补充和完善。
在执行上,地方环境标准优先于国家环境标准。
蓝色无障碍防撞扶手配合PVC地板
A.环境影响报告表
一、环境影响评价的发展与管理体系、相关法律法规体系和技术导则的应用咖啡色无障碍防撞扶手
4、江南太阳城
1.环境影响评价工作等级的划分借鉴点:
项目选址较好,配套较全。
可作省内二三线城市开发老年公寓参考。
二、环境影响评价的要求和内容
目前,获得人们的偏好、支付意愿或接受赔偿的意愿的途径主要有以下三类:
①从直接受到影响的物品的相关市场信息中获得;
②从其他事物中所蕴含的有关信息间接获得;
③通过直接调查个人的支付意愿或接受赔偿的意愿获得。
21万平方米
145833
售楼处地址
上海接待:
华山路600号丙
售楼处
建国北路燃气大厦1楼
入住时间
2006-10-31
3400元/平方米
50%
交房
2006年10月
得房率
80-90%
嘉兴市太阳城房地产开发有限公司
1170套
1.44
车位
1050
92-165㎡(一房、两房、三房)
物业顾问
上海东湖物业管理公司
江南太阳城利用嘉兴江南水乡的自然资源,在现代化的居住社区里融入老年建筑组团,以三项实施策略及六项配套体系为依托,为上海创建的第一个新型的健康养老社区。
项目分二期开发,总量为21万平方米,首期楼盘将于2006年10月交付使用。
整个社区三面环水,绿化面积占整个社区的50%。
上海知名医院在小区内常设门诊。
江南·
太阳城位于浙江省嘉兴市,基地三面环水,东临东方路,三元路将基地分为两块,整个场地平整。
规划设计特点
●规划结构较完整、清晰。
将不同层次的住宅群体组织成三个片区,各片区又由多个住宅组群组成,各组群规模适宜,方便邻里交往。
●小区道路,人行车行既有分离,又有混行,方便出行。
机动车停放采用地面、架空和地下多种形式,停车率达到80%。
●环境设计充分利用自然水景,组织了放射性景观轴和步行景观轴,组群内有多种空间以及沿河的绿色景观带。
全区绿色系统点、线、面结合,空间比较丰富。
●小区公建配套基本齐全,东南角设有商业街,小区出入口内设有会所,小区内还设有次会所和泛会所,位置适宜。
●住宅布局大部分为南北朝向,部分底层架空,有利日照与通风。
小区南侧布置了两个老人居住组群。
住宅户型多种,便于用户选择。
住宅内部功能分区明确,空间尺度适宜,日照、采光、通风良好。
小区的配套设施非常完善,设置了各种功能的主会所,次会所及泛会所,以满足居民生活的各种需要,设计中结合城市设计及环境设计的要求,将主会所分布在东方路及三元路交叉处,以起到丰富城市景观的作用,同时不对居民的生活产生影响,次会所及汽会所结合居民的休闲、交流、活动健身等,有机布置在各组团周围。
在社区内设立医疗急救站,并与120急救中心联动。
体能恢复中心提供理疗、氧恢复、食疗、深度睡眠、整体按摩等服务。
药物咨询中心提供促进健康的药物及营养品的咨询服务。
物业管理
采用专业化的管家式物业管理服务,强调从基础细节开始,倡导“有限管理、无限服务”,为业主提供从日常家政服务、商务服务、健康服务到包括精神需求、老年人特护在内的一系列个性服务,真正体现人性关怀,营造温暖呵护。
营销策略
该项目定位“上海人的养老天堂”的养老社区,推出“低价抢客”策略,以3500元/平方米在上海销售。
还推出一次性收取10万元出租20年居住权、允许入住老人作为二房东出租公寓等吸引上海人前往置业。
该案在销售初期就取得了良好业绩,目前70%的业主都是上海购房者。
五、国际市场中的老年公寓
1、国外老年住宅市场的状况
欧美各国由于传统个人主义的影响注重发展社会养老设施,特别是美国迅速发展老年社区。
而在东方受到儒家思想影响下的一些已开发或开发中国家,为避免重蹈西方福利国家所经历的沉重财政负担,试图寻求维系传统的家庭伦理观念及尊老爱幼的社会风尚。
因此,为了消除现代社会生活方式的改变、家庭观念的变化和家庭结构小型化的趋势对家庭养老环境的冲击与功能的削弱,亚洲国家对维护和改善家庭养老环境及创造新的居住模式方面作了许多的努力。
1亚洲国家的老年住宅
●日本的老年住宅
从居住模式上来说,日本为适应家庭核心化倾向,采取老少两代在生活上适度分离,而研发建造了一批供老年人与家人同居的新型住宅。
这种“两代居”形态的亲子家庭住房空间关系大致可分为:
A、同居寄宿型:
同户门、同厨房及起居室,老人居室仅附厕所或简易烹调设备。
B、同居分住型:
同户门,厨房、浴厕及起居室全部分开各自配套。
C、邻居合住型:
分户门,同起居室,浴厕及厨房分用。
D、完全邻居型:
分户门,起居室相通,浴厕及厨房分用。
随着亲子居室和辅助使用空间独立成套程度的提高,两代家庭的独立性也逐步增强,因而上述四种形式其独立性随序增加,如此可适合于不同年龄和健康状况的老年家庭使用。
从居住形式上来说,日本的老年住宅又分为:
A、国家建设地方管理的老年人住宅;
B、押金式老年人住宅;
国家建设地方管理的老年人住宅属于福利型养老机构,由民间房产主建设的专供老年人使用的集合住宅,由政府出资征用后,租给老年人居住并给予房租补贴。
押金式老年人住宅由地方住宅供给公社出资建设,专供60岁以上的老年家庭使用,并以押金方式提供使用权。
日本在老人福利与居住问题之对策上均表现了“先进”的姿态与成果。
一方面是因为人口老化较严重,而且“家庭主义”在西化、都市化的冲击下比其它亚洲地区似乎提早涣散。
日本除了社福设施网络较完善外,其最值得敬佩之处就是日本政府单位如东京都老人总合研究所,以及私人企业如积水社,均对老人居住的住宅设计花了相当的工夫,设想其设备依老人体能变化而弹性改变,以及与子孙家庭合住时,生活历程与住宅室内空间设备的弹性适应。
●新加坡的老年住宅
新加坡的住宅数量以建屋发展局所建的组屋最多。
据统计,1990年已有87%的人口住在公共组屋内,而自有率达79.0%,租赁的仅8.6%。
新加坡政府透过建屋局以及众多的组屋,对于鼓励子女与老年父母合住提出了不少办法,其作用、效果不可忽视,简要说明如下:
A、多代家庭组屋办法(Multi-TierFamilyHousingScheme):
此办法意在优先分配组屋给与父母同住之已婚子女,并给予其它各种优惠,如贷款可达售价的90%、较长的偿还期、订金额度减少、提前三年之优先权等。
B、合选组屋办法(JointSelectionScheme):
此办法在使已婚子女与父母(或兄弟姐妹)分别申请组屋,但得一起抽签,使两家人可以住在隔壁或是同一栋或在邻近地区,亦可贷款售价之90%。
自1978年开始实施,反应甚佳。
C、与父母邻居补助办法(HousingGrantforFamily-StayingNearParents/MarriedChild):
首次购买组屋者若想在与父母(或已婚子女)同一地区或2公里距离内购置二手组屋时,便可申请此项补助款。
建屋局有鉴于一般民众购买力增强,推出的组屋面积与房间数便愈大愈多,有四房、五房、Executive型及上下二楼型,面积约为105㎡、120㎡、145㎡、165㎡,附有二套至二套半的浴厕设备。
这些大单元均可供三代同堂家庭居住。
因为组屋价格比一般房屋市场的价格便宜很多,目前很受欢迎。
除此之外,建屋局更与政府社会福利部、社区发展部密切合作,在提供老人社区活动中心,社区老人服务及设施网络上不遗余力。
社区发展部在社区提供了以下多项老人服务项目:
交友服务、辅导与顾问服务、日间中心、餐食服务、老人俱乐部、健康教育╱健康检查、家庭护理、老人优待、居住照顾
以上这些居住照顾之设施及社区服务,新加坡政府及学者专家均不断在检讨,并且对未来的需求,以及各设施、服务未来发展亦有预测,并订定相关计划。
●香港的老年住宅
香港是东亚人口老化第二高的地区,一方面其经济发展蓬勃,另一方面英国社会福利制度的部分移植,亦促使其在老人问题上的应对经验仅次于日本。
二次大战后香港社会急遽变迁,随着现代化、工业化、西方文化观念的输入,中国传统的家庭主义被淡化,老人的地位低落,核心家庭愈来愈多。
而另一方面,因为政府支配了房屋市场底层的结果,存在着50%的香港老人居住于公屋内的特殊现象,公屋每个单元的居住面积仅16至33平方公尺,这样的面积大致也只能容许核心家庭居住。
香港政府在鼓励年轻人照顾长者的前提下又希望能使长者老得其所,能够在熟悉的地方安享晚年,推出下列措施:
A、提供长者更多的公屋
香港近年来兴建了一系列专为老者而设的单位,包括新式的小单位大厦
和附翼大厦,把这些大厦纳入新屋内,让长者可与他们成年的子女分别于同但不同的单位里居住。
同时进一步发展“长者住屋”大厦,这类大厦的设计可容纳多类社会服务设施,例如政府其它部门及志愿机构开办的日间社区中心及诊所。
这些房屋提供“一应俱全”的服务,可让身体壮健的长者在熟悉的环境安享晚年。
另外房屋署正积极进行一些旧型屋的重建计划,以确保所有希望留居原区的长者租户,在可行的情况下,都能在区内的特定用途大厦获得安置。
某些大厦的设计与新屋混为一体,除了配备各种服务设施外,并保留了原有社区的归属感。
B、高龄人士优先配屋计划
申请人及年老亲属成员双方必须签署一份意愿书,声明以后一同居住,照顾其年老亲属的责任。
若日后发觉违反此条款,则所获的单位会被终止租约。
1“家有长者”优先配屋计划
申请书内成员应为不少于两人的家庭组合,且其中必须包括最少一位年老亲属成员。
符合资格的家庭将提早三年获得配屋。
2“新市乐天伦”优先配屋计划
年轻家庭可以与年老父母或受其扶养的年老亲属,以一户或两户一同或分别申请新市镇公共屋内同一栋大厦的其中两个独立单位。
符合资格的家庭将提早二年获得配屋。
另外有居屋及自置居所贷款计划,若申请人与年长亲人一并申请,优先资格将获提高。
C、提供特别服务
为照顾长者的特殊需要,主要靠志愿机构提供服务。
公屋拨出地方,供有关机构开设日间护理中心之类的设施。
此外,亦举办一个屋主联络主任计划。
房屋署的屋主联络主任会与长者保持联络,尽量了解他们的需要,并鼓励他们参与社会活动。
现在这计划已在25个长者租户较多的公共屋中推行。
另有鉴于老人服务工作已日趋专业已将长者住屋的管理工作外包专业机构或公司。
总之,香港政府与民间团体在老人服务上,前者负担经济支持,或以经费补助后者之各项服务。
虽然在亚太区域香港的安老服务设施仅次于日本,但在各项措施中,照顾孱弱老人的养护机构最缺乏。
今后如何强化老人自立生活及支持家庭照顾老人,也就是贯彻“社区、家居照顾”之政策是重要课题。
2欧美国家的老年住宅
与亚洲国家最大的差别是,欧美国家的老年人社区是以老年人的单独居住为设计前提的,不强调与家人的合居模式。
●美国的老年住宅
美国人意识到银发产业带来的机会,首先是老年住房业的需求。
老年人口的增多意味着适应这一人群住房需求的增多。
1980年到1990年间,护理院、中长期照料和其它老年住房增加了24%。
辅助生活机构是老年住房市场里近期发展最快的部分。
1990年该部分的收入为125亿美元,2000年约300亿美元。
尽管这个行业的70%是以妈妈—爸爸式的运营方式运营,类似于我们目前的民办家族式养老院,排行在前的却是一些著名的房地产商。
据统计,排在前30名的辅助生活机构供应商拥有全国约24%的床位数。
1999年时排在前5位的每个辅助生活机构,在全国各州的床位数均超过了10000张。
比如排居第三的Marriott,总共拥有11603张床位分布在全国29个州150家Marriott品牌的养老院里。
美国养老住宅业作为一个产业持续发展的重要原因,是在法律上有一套鼓励、监督机制来保证养老机构的高质量服务。
该鼓励监督机制体现在两个方面:
一是一套完整和不断发展的评估体系,一是相对独立的监察员体制。
政府给老人的医疗保险和医疗补助可以支付老人们在护理院入住的部分开销,这笔费用由政府发放到护理院。
护理院想要得到政府的钱,就必须符合政府的各项规定,并且在每年的质量评估中达标。
政府的主管部门每年对养老机构进行审查,只有符合审核标准、质量评估达标的护理院才有可能得到政府的医疗保险和医疗补助。
由于联邦和州政府的钱是通过各种税收得到的,实际用的是纳税人的钱,因此每一个纳税人都有权要求政府对养老机构采取鼓励和监督措施,最终得到高质量的服务。
对辅助养老机构而言,如果要想得到某些医疗补助资助的项目,也要符合规定和标准。
大部分辅助机构,没有政府的支持,主要遵守市场竞争的原则。
一方面是政府对养老机构的直接监察监督,另一方面是政府施行美国老人法,拨款给监察员项目。
由监察员和入住养老机构的老人直接接触交流,来保护老人的合法权益,以及监督改善养老机构的服务质量。
如果老人对入住的养老机构服务质量不满意,一般来说,先在养老机构内部设法寻求解决。
如果仍然不能满意,可以在监察员那里申诉。
美国养老住宅产业是一个发展了几十年并比较成熟的行业。
产业的主体是社会的营利机构这一事实,值得我们仔细研究和探讨。
●丹麦的老年住宅
丹麦为老年人提供居住和福利的基本政策有三个概念,即“居住连续性”、“自行决定”、“充分发挥自立能力”。
这种80年代初建立起来的要领被称为“老年福利三原则。
”
而丹麦的《老年人住宅法》对住户标准作了规定:
老年住宅应设有厨房、浴室、卫生间,住宅内部必须是无障碍设计,必须保证平均每户建筑面积在67平方米以上,必须有24小时紧急通讯联络装置,必要时设有公共娱乐室,方便老年人交往。
●德国的老年住宅
德国的老年住宅分为两种体系。
社会住宅体系里的老年住宅,内部多为无障碍设计,政府对老人住房采取补贴措施。
在生活援助方面,老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。
该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件,养老院体系里的老年住宅,以生活能够自理的老人为居住对象,是一种接近住宅形式的养老院。
在规划上,设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设,以便在设置服务网点和急救站时,两者能共用。
●法国的老人住宅
人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国,当1850年欧洲产业革命即将胜利的时候,法国60岁以上老年人已占人口的10%,进入了老龄化社会。
法国也是欧洲人口老龄化国家的典型。
特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题的主要模式。
在这种酒店式公寓中,配套设施完全依据老年人的需要设计,如防滑设施和无障碍设施等,服务人员远远多于酒店或酒店式公寓,老年人可以根据自己的需要选择长住或短住。
2、国外老
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