第10章物业财务管理Word格式.docx
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管理企业经营管理成功的前提。
具体地说,财务管理的目标主要包括以下几个方面。
(1)贯彻企业发展规划。
一切企业行为都应以企业发展规划为最高宗旨,就财务管理而
言,通过贯彻、落实企业发展规划,满足企业运营需要,较好地处理国家税收、管理服务收
费等问题。
(2)提高经济效益。
在企业各项经济活动中,努力减少资金占用和资源消耗,通过为
社会和用户提供优质服务,获得更多的利润。
进而为企业的发展提供有力的支撑和必要的
保障。
(3)实现财富最大化。
财富最大化是物业管理企业通过合理经营,采用最优的财务管理
策略和手段,增加企业财富,使企业资产的总价值达到最大化。
如果在股份制企业中,也就
是使股东财富最大化。
它是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准。
10.1.2财务管理的基本要求
物业管理企业的财务管理以企业的财务活动为对象,对企业的资金实施决策、计划与控
制。
其基本要求包括以下几方面。
1.设立专职财务管理机构,健全财务管理制度
物业管理公司作为自主经营、自负盈亏的独立法人企业,必须设置专职财务机构,配备
合格的专职财务人员,负责管理企业资金,对各种开支进行成本核算,协助企业组织,合理
使用各种经费,保障各类资金正常流通,并制定财务部职责范围及岗位职责等制度和规定。
财务管理的有关制度是企业各项财务管理工作正常、有序运作的基础,是物业管理企业内部
管理的重要制度,是保证有关财务管理工作规范化、标准化的一系列具体规定。
企业的各种
经济活动必须严格按财务管理制度和规定进行。
2.做好资金筹措管理,提高资金运用效能
物业管理企业要从事物业经营管理活动,首先要根据企业日常运作及今后发展的需尊
预测资金使用效果。
如果物业管理企业不能筹集到足够的资金,则会影响正常经营管理活
动。
例如物业管理企业成立时,必须有注册资本;
物业管理项目前期运作时要投入资金.
按“一业为主,多种经营”方针开展全方位、多层次经营管理服务项目时,也需要有相应
的资金。
物业管理企业筹集资金可以有多种渠道和方式,例如通过向业主、租户收取管理费、和
金、多种经营的收入,争取建设单位的支持,也可以向银行贷款或向社会公众发行债券等。
除此以外应管理好资金控制财务计划,对各项支出妥善安排、严格控制,并提高自有资金的
收益率,加速资金周转,充分发挥资金的效用。
3.加强经济核算,控制成本费用
成本费用是物业管理企业在为用户提供管理与服务过程中发生的资金消耗。
通过财务预
算、核算、监督等环节实施成本费用的控制,对降低成本、提高经济效益等具有重要意义。
物业管理企业应通过财务管理加强经济核算,辅之以财务分析,用以改善经营管理,降低维
修、养护成本,降低消耗,增加积累,提高投资效益和经济效益。
例如,在物业管理过程中,
要对房屋主体及其设备的维修保养、环境的维护、消防与治安防范、清洁与绿化等所需耗费,
制定物资采购、借支、审批、报销等管理规定,对已发生的各项费用,认真核算,减少费用
开支,提高资金使用效率。
[案例10.1)某物业管理公司财务部在审核管理区域电梯养护费时,会同工程部专业人
员“货比三家”,选取多个电梯养护公司作选择,比专业资质、比保养承诺、比价格,最后以
价廉物美为标准,选取了价格适中、养护水平高、口碑好的保养公司作外包单位。
物业管理企业作为业主“大管家”的角色,应该为业主攥好钱袋子,管好钱、用好钱。
站在企业财务管理的角度,把紧、把严事前预算的审核关,避免出现资金浪费现象。
4.安排利润分配管理,确保企业发展
利润分配包括企业营业收入管理、利润管理以及利润分配决策等内容,尤其是企业收益
的分配会直接涉及各方面的眼前、长远利益,以及未来的积极性等问题。
物业管理企业应当
通过搞好经营决策、利润计划与分配,确保各方利益,最大限度地调动各方面的积极性,同
时保护企业的财产不受侵犯,确保企业发展后劲和开拓能力。
5.执行财务监督,维护财经纪律
物业管理公司的经营、管理、服务,必须依据国家财经政策和法规以及财务计划。
对于
公司的预算、开支标准和各项经济指标进行财务监督,对资金的筹资运用和分配活动进行监
督。
使资金的筹集合理、合法,使资金运用的效能不断提高。
因为通过财务监督,在事前的
审查中可发现问题并提出建议,预先加以调整和制止,在事后可以通过审计,为改善经营管
理,提高经济效益提出有益的建议。
6:
统一会计科目,统一会计报表
物业管理企业应使用统一规定的会计科目和会计报表。
在财务管理中最大的日常工作之
一是财务核算,而建立完整统一的会计科目又是财物核算的基础。
所以物业管理企业内部应
统一会计科目和会计报表,还应与上级公司保持统一。
在填制会计凭证、登记账簿时,应填写会计科目的名称,根据实际需要,会计科目可以
增设,没有相应会计事项的,也可以不设。
物业管理企业的会计科目具有跨行业、合理简化
和满足管理需要的特定要求。
10.1.3财务管理制度
财务管理制度是物业管理企业根据国家以及地方的有关法律、法规和政策规定,结合企
业具体情况而制定的内部财务管理办法。
财务管理制度可以使企业的财务活动标准化、规范
化,做到有法可依、有章可循。
1.财务计划管理制度
财务计划的确定,必须依据各项法规、政策、上级主管部门的规定,结合董事会、总经
理对公司经营活动的安排及要求来制定财务计划。
根据总经理、董事会审定的财务计划,进
行指标分解,下达给各业务部门制定措施,落实计划。
2.财务人员管理规定
物业管理企业要制定财务人员的职责权限、技术职称、任职奖惩等规定。
财务人员必须
具备一定的财务专业知识,做到“三懂、四会、五相符”。
三懂:
懂是国家有关财政方面的方
针政策、懂得做好财务工作的重要意义和本职工作的职责范围、懂得公司的各项经营任务和
各项经济核算指标。
四会:
会算账、报账、记账、用账;
会填制和审阅日常各种报表;
会编
制财务报表和核算报表;
会分析每个时期的经营情况。
五相符:
账账相符;
账款相符;
账表
相符;
账实相符:
账据相符。
3,会计档案管理制度
会计档案资料按规定存放,不得遗失;
借用会计档案资料要办理审批手续、借用手续;
会计档案资料要保密,除本企业领导、财务人员、财务审计部门因工作需要查阅外,其他
人员不得随意查阅和复印。
会计档案资料必须整理有序、票据齐全、数字真实准确、及时
归档。
4.会计核算制度
(1)会计核算主要形式。
①会计平衡公式:
资产:
负债+所有者权益。
②采用科目汇总表核算形式。
③会计制度设计:
会计科目、账簿的设置、成本核算、会计报表等按照国家财政部规定
和行业会计制度执行。
(2)会计核算的主要原则。
①遵守《中华人民共和国会计法》及有关的法律法规。
②公司会计年度从每年公历1月1日起至12月31日,
③采用“借”“贷”复式记账法。
④会计记录根据公司实际的经济业务进行登记,会计凭证、会计账簿、会计报表要做到
内容完整、真实、准确、及时地反映公司各项经济业务的发生过程。
⑤公司记账本位币为人民币,外币核算采用固定汇率,在同一会计年度内不做变动。
⑥各项会计政策和会计处理方法,要依据前后各期必须一致的原则。
凡本期已经发生的
费用和实现的收益,不论款项是否收到,都应作为本期的费用和收益入账。
除了上述的管理制度之外,还有岗位及部门相互制约、会计监督、账目控制、财产物资
的收发、人事劳动工资等方面的制度,涉及支票支付、备用金、存款和资金保管、发票管理
等规定。
5。
资金管理制度
(1)现金管理办法。
①出纳员设置现金日记账,根据收付款凭证,随时登记,做到日清月结,账款相符。
此
外,应及时将当天收入的现金存入银行。
②库存现金要核定限额,当日库存现金不得超过限额,不得“白条”抵款,更不得任意
挪用、借支现金。
如有特殊原因需借取现金时,应说明原因并经财务负责人同意,总经理签
字后方可借款。
③现金只限于零星支出和不能用支票支付的款项,支付现金,可从库存中支付,公司现
金收入不准用于任何费用支付,不坐支现金。
凡集中采购的物品均应使用支票结算。
④出纳员在支付现金时必须认真、详细审查现金支付款凭证是否符合规定手续,必须审
核开支是否符合制度规定,领导是否已批准开支,凭证是否有主管人员审核,是否已由经办
人和证明人签章,是否有齐全、合格的原始凭证。
⑤定期对库存现金进行盘点,不定期对出纳员工作检查,了解是否落实“日清月结,账
款相符”的原则,实行财务监督。
(2)支票管理办法。
①凡使用支票须先办理支票的请款,审批手续,说明用途、金额,经总经理审批,主管
会计签字后方可签发支票,使用人按请款用途使用支票,不得挪用。
②出纳员对审核手续齐全的请款单签发支票,填写好签发日期、用途、金额、使用单位
等,要字体端正,数字清晰。
原则上不得签发空白支票。
③设立支票登记本,出纳员对签发的支票按顺序登记,并由领取人签字。
尚未使用的支
票在工作期间需放入保险柜内,保险柜钥匙应委托两名职员分别保管。
④银行预留印鉴要分别保管,专人负责,印鉴保管人员对签发的支票负有审查责任。
⑤所有失效支票需注明“作废”字样,并存档。
(3)备用金制度。
企业运作过程中发生的规定XXX元以内的支出,可从备用金中取出。
备用金的审批程序如下。
①只有钢笔、签字笔书写和打印出来的备用金凭证才能支付,写凭证需备有发票证明;
②必须在其所赋予的财物权限范围内,授权批准备用金。
③资金保管者有责任24小时妥善保管该资金。
④在支付备用金时,所有凭证和证明文件应盖上“已付”印章,以证明此款已付。
6.统计报表管理
(1)统计工作实行统一领导、分工负责的管理办法。
财务部设置专职统计人员,对外负
责按上级主管部门规定编报各种统计报表,对内负责内部统计月报,且做出统计分析。
(2)各部门建立健全统计制度。
各项原始记录,要有标准计量,并且记录要及时准确。
必须保证统计数字的真实性和报表的及时性。
(3)执行《统计法》,遵守统计报表制度及有关规定。
10,2物业管理资金的筹集、使用和管理
物业管理资金的筹集、使用与管理直接关系到物业管理企业能否保持正常经营运作,能
否实现利润目标:
直接关系到物业管理水平的高低。
所以,资金的使用和管理是物业管理极
其重要的环节,是物业管理进行正常有效运作的基础和基本条件,既要保持相当的资金来保
障向用户提供优质的服务,又要合理、高效使用资金,为企业实现经济效益,以此达到双赢
的目的。
10.2.1物业管理资金的筹集
多种渠道筹集资金,是物业管理资金运动的起点,也是决定资金运动规模和物业管理经
营发展进程的重要环节。
通过一定的资金渠道,采取一定的筹资方式,组织资金供应,是保
证物业管理活动的需要,也是物业管理企业财务管理活动中的一项重要内容。
物业管理企业
资金筹措的渠道主要有以下几方面。
1.物业管理服务费
物业管理服务费是保证日常物业管理工作正常运转的主要资金来源。
.物业管理企业按收
费管理规定,根据所提供服务的性质、特点、档次、内容、质量等测算确定物业管理收费标
准,并报物价部门备案批准后执行或与业主协商约定。
物业管理企业向业主和物业使用人收
取的物业管理服务费用是其长期稳定的收入来源。
物业管理费主要包括:
公共性服务收费:
公众代办性服务收费;
特约服务收费。
2.专项维修资金
物业维修资金是用于物业公共部位,共用设备设施大中修及更新改造专项资金。
物业维
修资金有购房人按国家有关法规、规定缴交,设立专项资金账户,专款使用。
当维修资金不
足时,由业主大会决定续筹的事宜,继续向业主收取。
3.多种经营收入
物业管理企业不能仅仅满足依赖物业管理服务费的收取而艰难生存,必须走向市场,扩
大经营服务领域,通过开展经营性服务,开辟物业管理费用渠道,改善物业管理经营所得收
入。
多种经营是物业管理企业筹集资金最好的渠道,也是最具市场前景发展方向之一。
例如
开设便民商店,经营会所,开展有偿提供场地设施的文娱体育活动,家居小维修,室内装修,
房屋租赁,房屋代管等。
4。
开发建设单位的经济支持
物业管理企业开办时,除了正常必要的开办费支出以外,还需要有一定数量的投入资金。
物业管理企业接管物业管理项目虽然没有文件规定开发建设单位要在经济上给予支持,但物
业管理企业应该主动争取经济支持。
开发建设单位的经济支持具体有以下几方面内容。
(1)建设单位产权的物业车库、会所交由物业管理公司托管。
(2)优惠提供商业用房。
(3)提供部分启动资金或开办费。
(4)提供维修养护费用。
(5)委托物业管理公司代办返修业务。
(6)协助销售房屋劳务费。
(7)完善物业环境的费用。
5.政府多方面的支持
当地政府的政策性支持是物业管理企业有效筹措资金的重要保障。
主要包括以下内容。
(1)制定合理的收费标准,有利物业管理企业的发展。
(2)对“房改房”由原产权单位负责支付电梯、高压水泵、供暖等公用设备设施的运行、
维修和更新费用,减轻购房人负担。
(3)在金融税收方面提供优惠政策。
(4)拨出一定的城市建设维护费,用于小区共用部分、共用设备设施的管理,以减轻小
区日常管理费用的负担。
如:
在小区设置治安防范监控“电子眼”,沙井增添防罩,临街商铺
前种植路树及设置果皮箱等。
(5)在物业管理企业介入旧城区前,政府对旧城区改造所投入的整治费用。
10.2.2物业管理资金的用途和使用特点
1.物业管理资金的主要用途
(1)保证房屋及其附属设备的完好,进行共用部位、共用设备及公共设施日常养护维修
及大修、更新的耗费及支出。
(2)物业管理各类人员的工资和福利的支出。
(3)物业管理原材料消耗,设备折旧及办公费支出。
(4)物业管理企业的利润以及国家税收。
2.物业管理资金使用的特点
(1)物业管理资金使用的特点主要由物业管理的周期性决定。
任何物业都具有由新到旧
最后更新的周期,在整个过程中都需要物业管理资金的投入。
管理项目管理初期可能因为入
住率不高而引至项目收入不多甚至亏损,因此资金使用量大。
管理项目转入正常运行阶段,
物业也步入成长期,资金使用相对少些。
物业的生命周期如果按土地出让时间计算的话不少
·
于50~70年,物业使用的时间越长,房屋、配套设备设施的维修更新费用越多,资金使用量
越高。
物业周期的变化,管理资金的使用也跟着变化,因此不同阶段的物业,资金使用量也
不同,其资金使用的重点和方式亦不同。
例如,物业的衰退期,设备设施的故障增多,房屋
维修点多,物业管理资金主要使用于对物业的大修与更新上,资金需求量最大;
物业的成长
期,物业管理资金主要用于物业日常综合管理,资金需求量相对较小。
(2)物业管理资金使用特点体现在规模效应上。
物业管理服务费用主要支出包括人工费、
劳动防护费、保险费、行政办公费、公用水电费、治安防范费、环卫清洁费、绿化养护费、
公共设备设施日常养护费、房屋养护费、税费、固定资产折旧费等。
这些费用中,有些费用
如办公费是属于相对固定的费用,其总额并不随着所接管的物业的数量增减而变动。
因此,
所接管物业的数量增加,就单位建筑面积所分摊的费用来看,每平方米建筑面积分摊的费用
会随之减少。
因此,物业管理企业总是希望多接优质物业,通过规模效应相对降低日常服务
费用支出,实现降低服务费用收费标准的目标,同时节省资金,增加积累。
例如:
一个建筑
面积为10万平方米住宅小区,需要服务人员30人;
建筑面积为20万平方米时,如按正比例
计算,需要服务人员60人;
而实际管理中由于规模效应,只需要服务人员40人就够了,人
员工资福利的费用并没有呈正比例增大。
10.2.3物业管理营业收入的管理
1.物业管理营业收入内容
营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入,包括物业
管理主营业务收入和其他业务收入。
(1)主营业务收入。
主营业务收入是指物业管理企业在从事物业管理活动过程中,为物
业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入,包括物业管理收入、物业经营收入
和物业大修收入。
①物业管理收入是指物业管理企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公
众代办性服务费收入和特约服务收入。
②物业经营收入是指物业管理企业经营物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设
施取得的收入,如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施所取得的收入。
③物业大修收入是指物业管理企业接受物业产权人、使用人的委托、对房屋共用部分、
共用设施设备进行大修取得的收入。
(2)其他业务收入。
其他业务收入是指物业管理企业从事主营业务以外的其他用业务活
动所取得的收入,包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业
用房经营收入及无形资产转让收入等。
商业用房经营收入是指物业管理企业利用物业产权人、
使用人提供的商品用房,从事经营活动所取得的收入,如开办健身房、美容美发屋、商店、
饮食店等的经营收入。
2.物业管理企业营业收入的管理
物业管理企业应当在劳务已经提供,同时收讫价款或取得价款的凭证时确认为营业收入
的实现。
物业大修收入应经物业产权人、使用人签证认可后,确认为营业收入的实现。
物业
管理企业与物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的,应当根据合同或者协议所规定
的付款日期确认为营业收入的实现。
10.2.4人工费用和税费的管理
1.物业管理企业营业成本的内容
物业管理企业营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。
(1)直接人工费包括物业管理企业中直接从事物业管理活动的人员的工资奖金及职工福
利费等。
(2)直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动
力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等的费用。
(3)间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资
产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、租赁费、财产保险费、
劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
2.物业管理企业成本费用的管理
企业在从事管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的
各项支出,按照国家规定计入成本、费用。
实行一级成本核算的物业管理企业,可不设间接
费用,有关支出直接计入管理费用。
物业管理企业经营管辖物业共用设施设备支付的有偿费用计入营业成本,支付的物业管
理用房有偿使用费计入营业成本或者管理费用。
物业管理企业对物业管理用房进行装饰装修
发生的支出,计入递延资产,在有效使用期限内,分期摊入营业成本或者管理费用中。
物业管理企业可以于年度中了时,按照年末应收取账余额的0.3%—0.5%计提坏账准备金,计入管理费用。
企业发生的坏账损失,冲减坏账准备金,收回已核销的坏账,增加坏账准备金。
不计提取坏账准备金的物业管理企业,其所发生的坏账损失,计入管理费用,收回己核销的坏账,重建管理费用。
3.物业管理企业其他业务支出的内容及管理
物业管理企业其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。
物业管理企业支付的商业用房有偿使用费,计入其他业务支出。
企业对商业用房进行装饰,
装修发生的支出,计入递延资产,在有效使用期限内,分期摊入其他业务支出。
4.物业管理企业税费的管理
物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税、城市维修建设税和教育税附加,收益环
节的所得税等。
物业管理企业代有关部门收取水电费、燃(煤)气费、专项维修资金、房租
的行为,属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务,不计征营业税,但对从事此项代理
物业取得的手续费收入应当征收营业税。
10.3物业服务费用包干制与酬金制
物业服务费是物业管理企业资金筹措的主要来源,支撑整个物业管理的经营运作。
管理企业向业主或住户收取物业服务费是依据国家发改委、建设部在2003年11月13日制定
的《物业服务收费管理办法》来执行。
10.3.1物业管理服务费
物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和
相关场地进行维护、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费
用。
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
物业服务收费
实行明码标价制度,物业管理企业要按当地政府价格主管部门的规定明码标价,在物业管
理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况悬挂存
墙壁上公示。
物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,
要在物业买受人购房签订买卖合同时约定。
物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价
格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。
管理区域内的尚未出售的空置房屋,或因开发建设单位原因暂未交付业主的物业,物业
服务费用由开发建设单位承担,负责全额交纳。
至于物业管理企业接受委托代收供水、供电、
供气、供热、通信、有线电视等费时,是由委托单位付手续费,而不应由业主承担手续费等
额外费用。
10.3.2物业服务费用包干制
物业服务费应当区分不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。
按照
目前国家政策法规的规定,业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业
服务费用。
物业服务费用包干制是指由
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