地产开发价值链模型.xls
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地产开发价值链模型.xls
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房房地地产产开开发发价价值值链链(AVCAVC)模模型型房地产开发价值链(AVC)模型是目前描述房地产开发阶段与各专业衔接方面一个比较好的模型。
从价值增值链的角度看,项目开发过程一般来说可以分为七大阶段,即:
项目拓展论证阶段、项目策划阶段、方案设计阶段、施工图设计阶段、施工管理阶段、营销销售阶段、客户服务阶段。
各个阶段存在串行或并行的关系,同时,各相关阶段间通过某些开发成果形成上下游流程环节的逻辑关系。
图中横向表示房地产开发的各个阶段,坚向表示各个专业;图内黄色表示某个阶段的主导工作任务,白色菱形箭头方框表示该阶段各专业需要配合的工作开发阶段/专业类别项目取得内部立项项目策划方案评审主体结构开工开盘销售竣工入伙项项目目论论证证阶阶段段项项目目策策划划阶阶段段方方案案设设计计阶阶段段初初设设-施施工工图图阶阶段段工工程程管管理理阶阶段段产产品品交交付付阶阶段段销销售售管管理理阶阶段段项目发展营销设计工程/采购客服成本战略组织项目论证项目取得签订土地使用合同用地规划许可证国有土地使用证规划许可证开工许可证(设计方案及施工图报建、基础提前施工报建)办理预售许可证合同备案按揭办理产权初始登记市场调研初步产品定位项目定位(组织项目策划/产品、市场、客户定位研究)项目营销总案、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备(含前期客户积累)销售事务管理规划要点/规划草案概念规划设计方案设计扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合、入伙配合景观/精装专项设计、部品策划工程条件评估设计配合、采购策划、供应商考察、总包与监理单位招标、地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至达到预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合物业方案策划、设计配合、物业公司选聘工程施工配合销售配合产品交付管理入住事务管理前期成本估算匡算、测算设计阶段成本控制及预算、形成控制性目标成本、确定合约框架、标底、合同价动态成本管理工程实施阶段的成本管理(进度款、工程变更、设计变更、招标采购)工程结算投资估算项目运营计划(含项目计划)投资目标执行监控、项目计划动态管理项目后评估房房地地产产开开发发企企业业阶阶段段关关键键成成果果文文件件列列表表(某某标标杆杆企企业业)地产开发成果文件是指地产开发过程中,各开发阶段相关流程中有明确输入输出关系的,能够支持下游流程符合质量控制原则的内外部科研部成果,模板类报告、支持性关键表格、政府批复等文件。
其中,那些对本阶段流程有关键影响作用的,考虑周全无遗漏,倘若不能完成将严重影响下游流程有效执行的成果文件,我们称之为阶段关键成果文件。
关键成果文件具有以下四个特征:
目标性(关键成果文件往往产生于流程的操作关键点,且多数是流程运作的主要目的。
从这一意义上说,流程的存在仅为使成果产生更科学、合理、可控。
我们可以没有流程,但必须要形成合理的成果文件。
)、有效性(必须是科学有效,并能根据各阶段的工作重新审视或修正这些业已产生的成果,同时根据下阶段工作目标形成无遗漏的成果标准。
)指导性(成为指导下游流程继续的依据。
)系统性(关键成果文件一定能够跳出某些职能模块,对某阶段流程进行全面的审视和总结,即使是以某专业部门为主导形成,其中也蕴含与表达了其他相关专业部门的意见或成果。
即关键成果文件能够将上下游流程的关注点经过特定的决策机制统一到一个方向上来,实现项目开发的系统性和一致性。
)获取土地信息项目上会土地中标通知书取得方案设计任务书发出方案设计完成初设任务书发出初步设计完成施工图设计开始平场基础开工方案设计完成项目开盘向物业移交交房交房交房后半年11、土土地地投投资资分分析析阶阶段段成成果果22、项项目目启启动动阶阶段段成成果果33、方方案案设设计计成成果果验验算算与与初初设设指指导导44、初初步步设设计计成成果果验验算算与与施施设设指指导导55、施施工工准准备备阶阶段段成成果果66、营营销销阶阶段段成成果果77、交交房房阶阶段段成成果果88、后后续续阶阶段段成成果果项目负责人投资分析人员发展研发3.项目投资分析模型1.项目投资建议书2.项目预案7.项目一二级进度计划33.商业移交方案35.项目后评估报告8.项目投资分析报告16.项目投资测算(方案)21.投资测算及分析(34.资产管理方案9.方案设计任务书12.方案设计成果项目月度计划分析报告项目收益动态跟踪报告10.景观方案设计任务书11.精装房定位、限价及建设实施方案12.方案设计成果17.初步设计任务书13.景观方案与建筑方案配合及指导书14.精装房方案与建筑方案配合及指导意见18.初步设计成果19.景观方案设计成20.精装房方案设计任务书施工图设计成果过程设计变更、签证、现场指导、材料选样营销造价工程关关键键成成果果文文件件推推进进跟跟踪踪表表阶段序号阶段定义阶段成果名称成果定义完成时间承办岗位审批流程批准人审批完成通知人-土地阶段项目投资分析模型土地中标后,根据实际中标地价等情况,对上会时投资模型进行修正,形成项目投资分析模型土地版,此版模型的经济指标将作为该项目的蕨评价依据土地成交后7日内提交审批区域公司投资分析专员略集团董事长各审核人、承办人6.售楼处、样板房选址、定位、修建、开放计划32.交房方案5.成本敏感分析、价值分配及目标成本预设15.成本测算及验算22.项目目标成本27.招投标、计价方案、市场调研及分析报告、对研发、设计、工程的修正、反馈、设计会审及交底会议纪要等28.项目营销策略方30.售房合同附图29.售房合同配置标31.价格4.项目定位报告23.项目销售指标目标成本跟踪分析报告设计成果会审及交底纪要施工管理24.项目管理指引25.七通一平26.施工、监理单位筛选及评估报告14.精装房方案与建筑方案配合及指导意见
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