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公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证;
公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。
同时也是国内第一家聘请第三方机构,每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
自创建以来,万科一贯主张“健康丰盛人生”,重视工作与生活的平衡;
为员工提供可持续发展的空间和机会,鼓励员工和公司共同成长;
倡导简单人际关系,致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。
2001年起,万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。
公司致力于不断提升产品品质。
至08年,万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”,其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。
2008年,万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”,成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。
公司努力实践企业公民行为。
万科从2007年开始每年发布社会责任报告。
由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”,并于08年年中正式实现入住。
08年12月31日,由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行,成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。
在由中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上,万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号。
(二)、万科万科A财务报表综合分析意义
财务报表分析的最终目的在于全面、准确、客观地揭示与披露企业财务状况和经营情况,并对企业经济效益优劣做出合理的评价,从而为决策者提供参考。
(三)、财务报表综合分析
财务报表综合分析方法有很多,主要有杜邦分析法、综合系数分析法、雷达图分析法等。
以下就主要对杜邦分析法进行详细分析。
杜邦分析法,又称杜邦财务综合分析体系,简称杜邦体系,是利用各主要财务指标间的内在联系,对企业财务状况及经济效益进行综合系统分析评价的方法。
由于该体系是由美国杜邦公司最先采用的,因此称为杜邦分析法。
在该分析体系中,净资产收益率被视为衡量企业获利能力的最重要的龙头性指标,因此,杜邦分析法将净资产收益率作为全面分析企业业绩的起点,重点揭示企业获利能力极其前因后果。
1、杜邦分析法的核心比率
净资产收益率是杜邦分析体系的核心比率,它具有较强的综合性。
其相关公式为:
(1)净资产收益率=总资产收益率×
平均权益乘数
(2)总资产收益率=销售净利率×
总资产周转率
(3)销售净利率=净利润÷
营业收入
(4)总资产周转率=营业收入÷
平均总资产
(5)平均权益乘数=平均总资产÷
平均净资产
从以上公式可以看出,无论提高其中哪个比率,净资产收益率都会提高。
其中,销售净利率是利润表的概括,它可以概括企业的全部经营成果;
权益乘数是资产负债表的概括,它可以反映企业最基本的财务状况;
总资产周转率把利润表和资产负债表联系起来,使净资产收益率可以综合整个企业经营活动和财务活动业绩。
2、杜邦分析法的基本框架
万科:
1)净利润
2008年净利润=营业总收入-营业成本总额+非经常性损益-所得税费用
=40,991,779,214.96-34,855,663,288.39+186,169,699.46-1,682,416,473.30
=4,639,869,152.73元
2009年净利润=营业总收入-营业成本总额+非经常性损益-所得税费用
=48,881,013,143.49-41,122,442,525.36+858,857,189.96-2,187,420,269.40
=6,430,007,538.69元
2010年净利润=营业总收入-营业成本总额+非经常性损益-所得税费用
=50,713,851,442.63-39,581,842,880.99+808,744,017.38-3,101,142,073.98
=8,839,610,505.04元
2)销售净利率
2008年销售净利率=净利润÷
主营业务收入×
100%
=4,639,869,152.73÷
40,991,779,214.96×
100%=11.32%
2009年销售净利率=净利润÷
=6,430,007,538.69÷
48,881,013,143.49×
100%=13.15%
2010年销售净利率=净利润÷
=8,839,610,505.04÷
50,713,851,442.63×
100%=17.43%
3)总资产周转率
2008年总资产周转率=主营业务收入÷
平均资产总额
=40,991,779,214.96÷
109,665,523,814.69=0.3738
2009年总资产周转率=主营业务收入÷
=48,881,013,143.49÷
128,422,567,275.24=0.3806
2010年总资产周转率=主营业务收入÷
=50,713,851,442.63÷
176,623,053,285.61=0.2871
4)总资产收益率
2008年总资产收益率=销售净利率×
总资产周转率=11.32%×
0.3738=4.23%
2009年总资产收益率=销售净利率×
总资产周转率=13.15%×
0.3806=5.00%
2010年总资产收益率=销售净利率×
总资产周转率=17.43%×
0.2871=5.00%
5)平均资产负债率
2008年平均资产负债率=平均负债总额÷
平均资产总额×
=73,296,487,559.57÷
109,665,523,814.69×
100%=66.84%
2009年平均资产负债率=平均负债总额÷
=86,309,036,307.61÷
128,422,567,275.24×
100%=67.21%
2010年平均资产负债率=平均负债总额÷
=126,625,697,237.37÷
176,623,053,285.61×
100%=71.69%
6)平均权益乘数
2008年平均权益乘数=1÷
(1-平均资产负债率)=1÷
(1-66.84%)=1÷
0.3316=3.02
2009年平均权益乘数=1÷
(1-67.21%)=1÷
0.3279=3.05
2010年平均权益乘数=1÷
(1-71.69%)=1÷
0.2831=3.53
7)净资产收益率
2008年净资产收益率=总资产收益率×
平均权益乘数=4.23%×
3.02=12.77%
2009年净资产收益率=总资产收益率×
平均权益乘数=5.00%×
3.05=15.25%
2010年净资产收益率=总资产收益率×
3.53=17.65%
万科
2008年基本框架
净资产收益率(12.77%)
总资产收益率(4.23%)×
平均权益乘数(3.02)
销售净利率(11.32%)×
总资产周转率(0.3738)1÷
(1-平均资产负债率66.84%)
净利润÷
主营业务收入主营业务收入÷
平均资产总额平均负债总额÷
平均资产总额
(4,639,869,152.73元)(40,991,779,214.96元)(40,991,779,214.96元)(109,665,523,814.69元)(73,296,487,559.57元)(109,665,523,814.69元)
营业总收入-营业成本总额+非经常性损益-所得税费用
(40,991,779,214.96元)(34,855,663,288.39元)(186,169,699.46元)(1,682,416,473.30元)
2009年基本框架
净资产收益率(15.25%)
总资产收益率(5.00%)×
平均权益乘数(3.05)
销售净利率(13.15%)×
总资产周转率(0.3806)1÷
(1-平均资产负债率67.21%)
(6,430,007,538.69元)(48,881,013,143.49元)(48,881,013,143.49元)(128,422,567,275.24元)(86,309,036,307.61元)(128,422,567,275.24元)
(48,881,013,143.49元)(41,122,442,525.36元)(858,857,189.96元)(2,187,420,269.40元)
2010年基本框架
净资产收益率(17.65%)
平均权益乘数(3.53)
销售净利率(17.43%)×
总资产周转率(0.2871)1÷
(1-平均资产负债率71.69%)
(8,839,610,505.04元)(50,713,851,442.63元)(50,713,851,442.63元)(176,623,053,285.61元)(126,625,697,237.37元)(176,623,053,285.61元)
(50,713,851,442.63元)(39,581,842,880.99元)(808,744,017.38元)(3,101,142,073.98元)
保利
净资产收益率(21.38%)
总资产收益率(6.44%)×
平均权益乘数(3.32)
销售净利率(19.61%)×
总资产周转率(0.3284)1÷
(1-平均资产负债率69.84%)
(3,043,671,657.77元)(15,519,901,076.27元)(15,519,901,076.27元)(47,263,413,482.59元)(33,009,607,725.82元)(47,263,413,482.59元)
(15,519,901,076.27元)(11,779,030,113.07元)(282,413,866.78元)(979,613,172.21元)
净资产收益率(18.78%)
总资产收益率(5.59%)×
平均权益乘数(3.36)
销售净利率(17.44%)×
总资产周转率(0.3205)1÷
(1-平均资产负债率70.28%)
(4,007,727,232.01元)(22,986,607,600.50元)(22,986,607,600.50元)(71,731,443,304.01元)(50,414,097,774.27元)(71,731,443,304.01元)
(22,986,607,600.50元)(17,767,745,047.96元)(160,184,909.81元)(1,371,320,230.34元)
净资产收益率(18.70%)
总资产收益率(4.55%)×
平均权益乘数(4.11)
销售净利率(15.34%)×
总资产周转率(0.2965)1÷
(1-平均资产负债率75.64%)
(5,505,278,120.39元)(35,894,117,625.88元)(35,894,117,625.88元)(121,079,348,219.44元)(91,588,408,427.50元)(121,079,348,219.44元)
(35,894,117,625.88元)(28,511,658,213.57元)(22,115,237.55元)(1,899,296,529.47元)
招商
净资产收益率(8.26%)
总资产收益率(2.92%)×
平均权益乘数(2.33)
销售净利率(0.34%)×
总资产周转率(0.11)1÷
(1-平均资产负债率0.59%)
(1,227,615,829元)(3,573,180,000元)(3,573,180,000元)(31,272,089,338.5元)(18,559,963,472.5元)(31,272,089,338.5元)
(3,573,184,200元)(3,231,260,734元)(687,908,600元)(209,864,866元)
净资产收益率(10.1%)
总资产收益率(3.66%)×
平均权益乘数(2.76)
销售净利率(17.31%)×
总资产周转率(0.2376)1÷
(1-平均资产负债率0.62%)
(1,644,140,000元)(10,137,700,000元)(10,137,700,000元)(47,897,200,000元)(25,376,316,005.5元)(42,667,087,746元)
(10,137,700,000元)(8,063,482,000元)(89,186,000元)(519,264,000元)
净资产收益率(11.05%)
总资产收益率(4.15%)×
平均权益乘数(2.66)
销售净利率(18.02%)×
总资产周转率(0.2559)1÷
(1-平均资产负债率0.65%)
(2,011,400,000元)(13,782,400,000元)(13,782,400,000元)(53,858,538,491.5元)(34,133,724,188.5元)(53,857,700,630元)
(13,782,400,000元)(10,563,206,200元)(-419,656,800元)(788,137,000元)
分析:
杜邦分析图是对企业财务状况的综合分析。
它通过几种主要的财务比率之间的相互关系,全面、系统、直观地反映出企业的财务状况,从而大大提升了财务报表分析者的分析效率和效果。
正因为此,运用杜邦分析法进行综合分析时,应该着重注意以下四方面:
(1)净资产收益率是综合性最强的财务分析指标,是杜邦分析系统的核心。
净资产收益率反映企业所有者投入资本的获利能力,说明企业筹资、投资、资产营运等各项财务及管理活动的效率,不断提高净资产收益率是使所有者权益最大化的基本保证。
所以,这一财务分析指标是企业所有者、经营者都十分关心的。
(2)销售净利率反映企业净利润与营业收入的关系,它的高低取决于企业销售收入与成本总额的高低。
要想提高销售净利率,一是要扩大销售收入,二是要降低成本费用。
扩大销售收入具有重要意义,它既有利于提高销售净利率,又可提高总资产周转率。
降低成本费用是提高销售净利率的一个重要手段。
(3)影响总资产周转率的一个重要因素是资产总额。
资产总额由流动资产与非流动资产组成,他们的结构合理与否将直接影响资产的周转速度。
一般来说,流动资产直接提现企业的偿债能力和变现能力,而非流动资产则提现企业的经营规模,发展潜力。
(4)权益乘数主要受资产负债率指标的影响。
负债比率越大,权益乘数就越高,说明企业的负债程度比较高,在给企业带来了较多的财务杠杆利益的同时,也带来了较多的风险。
杜邦分析法是一个多层次的财务比率分解体系。
运用杜邦分析法进行综合分析,就是在每一个层次上进行财务比率的比较和分解。
各项财务比率分解的目的是识别引起变动或产生差距的原因,并衡量其重要性,以实现系统,全面评价企业经营成果和财务状况的目的,并为其发展指明方向。
可见,杜邦分析法的核心作用是解释指标变动的原因极其变动的趋势。
通过杜邦分析法自上而下的分析,不仅可以了解企业的财务状况的全貌以及各项财务分析指标间的结构关系,查明各项主要财务指标增减变动的影响因素及存在的问题,而且为决策者优化资产结构和资本结构,提高企业偿债能力和经营效益提供了基本思路,及提高净资产收益率的根本途径在于扩大销售、改善资产结构,节约成本费用开支,合理资源配置,加速资产周转,优化资本结构。
万科A总股本为109.95亿,其中流通股为93.92亿。
最新分配预案2009年第三季度利润不分配不转增。
最新财务指标为:
每股收益0.27元,每股净资产3.18元,净资产收益率8.46%,主营收入增长率31.06%,净利润增长率29.92%,每股未分配利润0.78元。
最新股东人数为865,153,人均持股为12,708.98,人均持股变动17.82%。
最新市场估值指标分别是,市盈率为82.28、市净率为59.47、市现率为90.37、市售率为55.61、PEG为66.09;
而同期行业均值分别为48.55、45.73、53.63、26.56、80.51。
二、资产负债分析
1、资产结构与变动分析
2009年09月,万科A资产总额为12,950,250.92万元,其中流动资产为12,379,276.80万元,占比为95.59%,流动资产占比很高,它的盈利能力和周转效率对公司的经营状况起决定性作用;
长期投资为284,510.12万元,占比:
2.20%;
固定资产为125,605.71万元,占比为0.97%;
无形资产及其它资产为160,858.29万元,占比:
1.24%,。
而上期上述指标分析别为96.45%、1.91%、0.77%、0.87%。
资产结构及变动表
项目万元
2008年09月
2009年09月
新增%
2008年占比%
2009年占比%
流动资产
11,715,184.76
12,379,276.80
5.67%
96.45%
95.59%
长期投资
231,895.19
284,510.12
22.69%
1.91%
2.20%
固定类资产
93,813.18
125,605.71
33.89%
0.77%
0.97%
其它长期资产
105,634.67
160,858.29
52.28%
0.87%
1.24%
资产总计
12,146,527.80
12,950,250.92
6.62%
100.00%
净利润
111,610.09
134,709.72
20.70%
---
总资产收益率
2.00%
0.00%
资产总额比上期增加803,723.12万元,增长率为6.62%。
资产总额增加的原因如下:
流动资产增加664,092.03万元,长期投资增加52,614.93万元,固定资产增加31,792.53万元,无形资产及其它资产增加55,223.62万元;
相比较而言,流动资产有所增加,增加5.67%,长期投资大幅增加,增加22.69%,固定资产大幅增加,增加33.89%,无形资产及其它资产大幅增加,增加52.28%。
由此可见,从企业资产数量来看,长期资产、流动资产都较上期增加,长期资产增加的速度快于流动资产,资产总额增加,长期资产的比重增加,企业调整了资产构成的结构。
从资产的质量来看,资产总额增加,净利润增加,资产增加的速度与净利润相同,总资产净利率保持不变,企业资产从质量上与上期相同,新增资产并没有带来过多的新利润。
2、流动资产结构与变动分析
流动资产总额为12,379,276.80万元,其中货币性资产(货币资金+交易性金融资产)为2,761,461.61万元,占比22.31%;
应收票据为0.00万元,占比0.00%;
应收款项(应收账款+其他应收款+预付账款)为942,592.25万元,占比7.62%;
存货为8,675,222.94
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