第1部分:方兴宁波南塘老街项目策划定位报告.pptx
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,汇报时长分,会议时长分,40,70,宁波南塘老街项目策划定位报告,总目录,一、宏观环境二、地块特征三、住宅定位四、商业定位五、办公定位六、营销策略七、与可研报告对比分析,一,宏观环境,2,
(1)城市区位
(2)城市经济(3)产业结构(4)城市人口(5)城市交通(6)未来规划,3,宁波是中国五大计划单列市之一(大连、青岛、厦门、深圳、宁波),享有省一级经济管理权限,具有制定地方性法规的权力。
享有省一级经济管理权限的计划单列城市,宁波毗邻上海、杭州,是长三角南翼经济中心城市,计划单列市,历史文化名城。
宁波,简称甬,毗邻上海、杭州,是长三角南翼经济中心城市,我国首批沿海对外开放城市。
毗邻上海、杭州,首批沿海对外开放城市,拥有7000年的文化底蕴,是中国历史名城,宁波,取自“海定则波宁”,是中国的历史名城,具有7000年文明史,是“河姆渡史前遗址”发源地。
城市区位,2012年全市实现地区生产总值6524.7亿元,按可比价计算,比上年增长7.8%,接近全省8.0%的平均水平,与全国平均增速持平;2012年,宁波经济总量排名浙江省第二位,经济实力雄厚。
宁波是长三角区域的经济重镇,2012年宁波市人均GDP为85223元,排长三角第六,与杭州、南京相近。
城市经济,第二产业占主导,第三产业增长率较快,城市升级转型产生大量中高端客户群体,为本项目的发展提供了良好的契机。
第二产业对经济的贡献稳定在54%左右,临港型工业、高新技术产业、传统支柱工业为三大产业群;第三产业的产值贡献度在42%左右,商贸、金融、房地产为第三产业支柱产业。
产业结构,外来人口逐年稳步递增,住房需求空间潜力大,海曙区作为宁波核心四区之一,人口密度远高于其他区域。
城市人口,2012年宁波大市户籍人口577万,常住人口764万;市六区户籍人口226万,常住人口351万;2012年宁波大市外来人口占比24.4%;市六区外来人口占比35.6%,市六区外来人口占比高;各区域中,海曙区人口密度最大,海曙区合计人口29.9万人,人口密度每平方公里10305人。
跨海大桥:
杭州湾跨海大桥,加强宁波与外界的联系,带来更多的经济活力;高速铁路:
2013年7月沪甬高铁正式运行,宁波到杭州45分钟,到上海90分钟;国际机场:
15分钟达到栎社机场,43条航线可达国内各大城市及港澳台、东南亚国家;轨道交通:
宁波预建6条轨道交通线,其中1号线一期在2014年建成通车,1号线二期以及2号线一期在2015年建成通车。
城市交通,项目所在地,随着跨海大桥、沪甬高铁开通,宁波已融入“沪杭甬90分钟经济圈”,有效提升了宁波城市地位及形象。
加速推进“东扩、北联、南统筹、中提升”十二五规划战略,鄞奉路片区是“中提升”战略之重点。
宁波十二五推进“东扩、北联、南统筹、中提升”的规划战略,扩大中心城区的影响力;全面实施”中提升”战略,加快重大功能板块和城市综合体建设;海曙区十二五规划,重点发展鄞奉路片区,强化商住、休闲功能。
海曙:
重点发展鄞奉路片区,未来规划,项目所在地,北联,南统筹,东扩,中提升,主要结论,海陆空立体交通网络更加完善,宁波纳入沪杭甬“90分钟经济圈”,城市地位更加凸显。
项目所在片区属城市核心重点规划板块,区域配套完善、生活氛围浓厚,且土地稀缺,区域价值显著。
二,地块特征,
(1)项目区位
(2)交通动线(3)周边配套(4)宗地现状,11,项目处于宁波市海曙鄞奉片区,处于城市核心区,为城市重点规划板块;项目距离三江口核心商圈约2.5公里,江东老城区约2公里,鄞州中心区约3公里,该区块是海曙区、江东区、鄞州区的联系纽带。
隶属海曙鄞奉片区,与各大主流商圈近距离接壤,为城市核心区的优质地块。
项目区位,12,鄞奉片区东临奉化江,南邻杭甬高速公路,西界南塘河,北至萧甬铁路附近,占地约1.6平方公里。
建成后该片区将是宁波CBD的扩展基地,以商务、居住为主,兼容商贸、休闲娱乐等功能的滨水特色综合性片区;由城投拿下的项目一期启动区块约39.6万方目前项目已动工,南塘河历史街区总开发约8万方,目前一期已营业,二期正在施工中。
鄞奉片区是以商务、居住为主,兼容商贸、娱乐等功能的滨水特色综合性片区。
区域规划,区域交通,项目周边城市主干道众多,且临近轨道交通站点,交通四通八达,方便快捷。
项目周边有鄞奉路可快速到达天一商圈、环城南路机场高速快速连接机场,长丰桥、兴宁桥在项目两侧直接连接江东、鄞州等城市核心区域;规划中的2号线,4号线站点也紧邻项目,其中2号线预计2015年建成通车(宁波南站站距离项目900米),4号线预计2020年建成。
项目2-3公里内,商业、教育、生活、医疗配套设施齐全,区域内新兴商业圈形成在即。
周边配套,5,7,宗地,南郊公园,南塘老街,月湖公园,奉化江,距:
0.8公里,南向紧邻奉化江,距:
1公里,西北侧约7.4万平米浓荫碧翠的南郊公园(宁波盆景园),曾是宁波城南最大的一个公园;,项目东北侧约1公里的月湖公园拥有诸多景点,开凿于唐贞观年间,面积96.7公顷,其中水域9公顷。
景观资源,直面南向一线奉化江景,毗邻历史文化街区,景观资源众多,文化底蕴深厚。
南塘老街曾经是旧宁波商贸文化聚集地的“南门三市”,位列宁波八大历史街区之一,目前形成了以特色餐饮为主的文化商业街区;,奉化江是甬江在三江口以上的主要干流,发源于奉化斑竹秀尖山东南麓,全长80公里,水质相对清澈;,鄞奉路,地块限制条件:
商业办公部分占总建的20%,住宅部分占总建的80%;规划设计条件:
1、允许各地块容积率、住宅建筑面积相互间适当调剂(其中3#地块调剂后的容积率不得大于2.5,商业和商务办公不得低于建筑面积20%),停车位配建指标允许统一核算。
2、1#、2#地块东侧沿鄞奉路禁止布置商业;1#地块需配建2000平米的净菜超市一座;2#地块需配建邮政所(100平米)、电信模块局(50平米)、卫生服务站(150平米)。
3、3#地块西侧为公共绿地、公交首末站(占地3700平米,与3号地红线相距50米隔离绿带)、公共停车场(地下停车场,为南塘老街配套);3#地块南侧要求多层、低层商办。
项目用地面积6.25万方,综合容积率2.53,地上计容总建15.8万方,分为相对独立的三个地块。
宗地指标,17,项目东侧为城投启动区块,西邻南塘老街,南邻奉化江,北临老小区,区位配套成熟,但各地块相对独立。
宗地四至,18,主要结论,三,住宅定位,
(1)宏观市场分析
(2)高端市场分析(3)项目客户定位(4)项目产品定位(5)项目价值体系,宏观政策,宁波国五条重点:
1、2013年度新建商品住房价格控制目标为:
保持住房价格基本稳定,新建商品住房价格涨幅低于年度城镇居民人均可支配收入的实际增幅。
2、严格按照国务院通知精神,继续执行住房限购政策,坚决抑制住房投资投机行为。
3、深入推进应用房地产价格评估技术,加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度。
4、适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。
5、引导企业建设节能省地环保型住宅,推广建设全装修住宅,推动发展绿色低碳生态住宅,进一步提升住宅居住性能。
2011年以来宁波房地产政策主要在“限购、房贷、政策执行、加息”等方面细化调整;2012年货币政策的转向则对市场产生了明显的正向刺激;2013年宁波新国五条则相对温和,预计未来持续的调控政策将使楼市调控进入长期制度化阶段。
宏观市场分析,从新增供应量与成交量来看,整体供需相对健康,2013年上半年新增供应量85.7万方,成交量在114.2万方,供需比为0.8,截止到目前为止存量为315万方,预计16个月能完全去化。
从整体供求上看,市六区整体供需相对均衡,近18个月整体呈现供小于求的态势;目前存量315万方,预计16个月能完全去化。
自2011年1月起受限购的影响,整体成交低迷(月均9万方),2012年3月之后以价换量成交逐渐攀升,现量价相对趋稳(月均20万方),预计后期波动不大。
2011年年初的调控,宁波房地产市场整体表现为量价齐跌,市场成交整体惨淡局面维持了一年多;2012年3月份开始,市场成交开始逐步回升,8月份后成交量逐步趋稳,同时价格也保持稳定,波动不大。
宏观市场分析(续),量价齐跌,量价齐升,量跌价稳,月均去化约9万方,月均去化约20万方,23,近几年刚需首改仍为当前市场主力,2012年占总成交的78%;120以上改善型需求有一定扩增。
成交面积段分析,2012年及2013年上半年,宁波市场整体供需主要集中在主城外围,老三区新增供应较少(供求比0.83:
1),价格较高,特别是海曙区(供求比0.38:
1),呈现较明显的供不应求态势。
老三区,18个月内累计新增仅为28.3万方,且多以中高端改善供应,整体价格较高,项目所在的海曙区需求旺盛,新增供应严重不足,呈现出明显的供不应求的失衡态势。
各区域成交分析,0.83:
1,注:
数据为2012年1月1日2013年6月31日期间,未来潜在供应(近三年成交高价土地),海曙区中高端项目相对稀缺,江北、江东、东部新城等区域未来供应较大。
未来潜在供应,铂翠湾,钰鼎园,长岛花园,中旅名门府,紫玉花园,城投项目,本案,宁波中心,明湖钰府,雅戈尔御玺园,荣安府,江北片区,万科江东府,世茂首府,东部新城区,银亿东岸,嘉里项目,鄞州中心区,印象外滩,东方一品,复地湾头2#,万科高新地块,雅戈尔项目,世茂滨江3#,世茂城,高新区,维科东院,鸿城首南街道地块,在售项目,未来将售,招商湾头3#,荣安庙堰,华茂悦峰,新海景花园,交通高新地块,新世界地块,杉杉庙堰,维科青少年宫地块,莲桥第,未来市场预测,风险:
1、未来2-3年内老三区总供应量在108万方,其中2014年供应量为55万方,2015年供应量为53万方,供应量相对较大,后期竞争压力明显;2、主城区稀缺供应格局将被打破,整体需求格局改变,逐渐由外围向主城内转换机会点:
海曙区相比其他两个区,供需状况依旧良好;,老三区稀缺供应格局将被打破,整体需求格局改变,逐渐由外围向主城内转换,后期竞争压力明显;海曙区供应量相对有限,依旧处于供不应求态势。
28,主要结论,三,住宅定位,
(1)宏观市场分析
(2)高端市场分析(3)项目客户定位(4)项目产品定位(5)项目价值体系,30,1,2,3,5,6,4,长岛花园,九龙仓铂翠湾,印象外滩,荣安府,宁波中心,项目,东方一品,在售竞品分布图,鄞州新城区的核心领地的标杆景观豪宅,月均去化28套。
荣安府,鄞州中心区的核心领地的高品质住宅典范,当月去化约36套,近期去化较慢。
印象外滩,宁波中心,东部新城高端标杆项目,月均去化约14套。
东部新城区核心领地的高品质住宅代表,去化率88%。
东方一品,江北新三江口片区代表性纯粹豪宅项目,月均去化约24套。
长岛花园,铂翠湾,南向姚江、江北万达旁、雅戈尔&九龙仓双品牌、月均去化套数45套。
在售高端产品中,面积去化率较好的集中在120-140、160-180,200-220,以及部分260-280。
竞品主力面积,P36,备注:
因长岛花园开盘时间较早,对当前参考意义不大,且面积段集中容易对当前市场产生误导,故重点分析近期开盘的几个项目;考虑到项目中高端定位,以及高端住宅的相对纯粹性,暂不考虑100以下的户型。
竞品主力总价,在售高端产品中,120以下总价集中在160-240万,140-180总价集中在320-480万,200以上总价集中在520万以上。
备注:
因长岛花园开盘时间较早,对当前参考意义不大,且面积段集中容易对当前市场产生误导,故重点分析近期开盘的几个项目;,竞品月均去化速度,在售高端产品中,平均月去化量约25-30套,去化速度较好。
荣安府、长岛花园等较早开盘项目,去化速度比较平稳,平均月去化量达到25-30套。
印象外滩、东方一品等新开楼盘,开盘去化率都不错,东方一品开盘去化率就达到88%。
40,主要结论,三,住宅定位,
(1)宏观市场分析
(2)高端市场分析(3)项目客户定位(4)项目产品定位(5)项目价值体系,竞品住宅客户以地缘性客户为主,客户来源多为私营企业主、企业高层,政府及事业单位高层。
竞品客户分析,p40,附件:
了解周边小区产品品质、户型结构特征了解高端客群的基本特征了解高端客群置业需求,深访目的,深访形式,深访时间:
2013年5月5日-2013年5月25日访谈对象:
地块周边三公里范围内小区业主、周边商圈私营业主等深访方式:
客户问卷及访谈深访问卷:
合计收到反馈100份,有效91份,客户访谈及问卷调研,海曙区北至中山路东至奉化江南至环城南路西至环城西路江东区北至新河路东至甬港南路南至桃源街西至奉化江鄞州新城区北至铁路东至中兴立交桥南至环城南路西至奉化江,调研范围,以地块为中心,向3公里范围内,住宅小区及人口较密集区域进行调研,集中为老城区(部分海曙区及江东区)及鄞州长丰片区。
白云街道:
面积6.6平方公里,常住人口近6万人南门街道:
面积14平方公里,常住人口5.76万人月湖街道:
面积2.07平方公里,常住人口2.25万人江厦街道:
面积1.43平方公里,常住人口1.57万人段塘街道:
面积5.97平方公里,常住人口5.48万人白鹤街道:
面积3.2平方公里,常住人口7万余人钟公庙街道:
面积7.7平方公里,常住人口2万人左右项目附近常住人口30.06万,中心城区已建成小区50个,鄞州区域13个,中心城区50个:
新河明珠、世纪名邸、香格里拉、天水华都、江东新世纪、杉杉园、又一村、写意春秋、演武花园、黄鹂新村、白鹤新村、宁江新村、宁江公寓、王隘新村、丹顶鹤小区、孔雀小区、周宿渡小区、龙湾银都、南都花城、世纪长春、丰华名都、锦沧文华、丽都名邸、文化家园、海怡花园、柳馨花园、荣安世家、柳锦花园、尹江岸小区、洞桥小区、南苑小区、启文小区、花苑新村、山水丽景、生活心境、太阳公寓、大沙泥街、小沙泥街小区、镇明小区、柳汀新村、柳西新村、迎凤小区、郎官小区、假山新村、县学小区、菱池小区、灵桥小区、云石小区、老龙湾小区、紫金小区鄞州区13个:
如意金水湾、永达花园、芝兰新城、飞虹花园、新加坡、甬兴新村、虹新村、宋诏桥小区、凤凰新村、宁丰新村、长丰新村、彩虹新村、大朱家新村,调研小区分布,项目处于宁波市老城区位置,周边老小区众多,目前已建成小区约63个左右,居住人口超过30万,呈密集型居住分布,海曙区属于宁波最中心区域,集中大量写字楼、银行、各级政府机构以及事业单位,中心城区周边近年优质新楼盘极少,老小区居住环境差、停车紧张等情况突出,改善型需求非常强烈。
老小区以60-90二房为主,二手房价格在1.2-1.4万/平米之间;普通小区90-120二房、三房为主,成交价格在1.4-1.8万/平米之间,中档小区以110-130三房及少量150以上的四房为主,成交价格在1.5-2万/平米之间。
中心城区房源结构,老小区以50-90两房为主,二手房成交价格在1.2-1.4万/平米之间(学区),普通小区90-110二房、三房为主,二手房成交价格在1.3-1.7万/平米之间,中档小区以120-130三房及少量160-190四房为主,二手房成交价格在1.5-1.9万/平米之间。
鄞州长丰板块也是属于开发较早区域,所以房源结构与中心城区基本类同,本区域目前以提升改造为主,正进行大规模拆迁,目前区域高端形象有待提升,因距项目较近,因此也是客户来源地之一。
鄞州新城房源结构,访谈地点:
龙湾新村业主姓名:
梅女士,35岁籍贯:
海曙区居住区域:
鄞奉片职业:
望湖市场商户家庭结构:
五口之家获知项目信息的途径:
朋友,1、置业动机?
宁海人,来宁波打拼16年了;自己父母也接过来,空间有点局促,主要想改善一下居住的环境。
2、区位认可度?
自己的生意就在附近的望湖市场,认为这里就是市中心,鄞州,东部虽然发展快,但就是喜欢这里。
3、需求面积?
自己现在住80平米的房子,换130-140平米左右的3房就差不多了,140平米以上的契税要加倍,不合算的。
4、购房考虑的因素?
地段好点,周边的配套景观好点;建筑高端大气,服务要到位;我个人是比较接受精装修的,风格上喜欢新古典主义。
5、公共配套的要求?
最好有儿童娱乐的地方,平时老人可以陪陪孩子去玩,还有父母身体不是很好,能有医疗保健室就更好了6、科技系统的需求?
现阶段需求度一般,可能也是因为不够了解,如果具备实用性在费用不高的前提下,我还是能够接受的,核心诉求:
改善居住、父母同住、130-140平米关注地段、配套及景观、物业服务到位,非常接受精装修,风格喜欢新古典主义配套上需求亲子乐园、医疗保健等设施,对科技系统能接受,地块周边典型客户访谈一,访谈地点:
天一豪景(办公)业主姓名:
董女士,36岁籍贯:
鄞州区居住区域:
江东华侨城职业:
实业总经理家庭结构:
三口之家获知项目信息的途径:
朋友,1、置业动机?
目前居住在江东华侨城,从小生活在老海曙;据说鄞奉路要改造,有改善居住的置业需求。
2、区位认可度?
从小习惯这里的生活,但海曙一直没有像样的房子出来,因此,不得不往江东,鄞州方向购买住宅。
3、需求面积?
自己最好是170-180平米,还是想空间舒适点,房间也可以多点,客人来可以住住;4、购房考虑的因素?
产品品质很重要,鄞奉路位置还是不错,主要周边环境有点差,最好道路之类的大环境可以改善一下5、公共配套的要求?
小区配点亲子乐园之类的,当然自己陪孩子少,主要还是老人陪孩子的时间多一点;另外,如果会所里面有个书吧那就更好了。
6、科技系统的需求?
有科技系统是最好的,比如太阳能利用,空气净化之类的都蛮好的,城市的空气质量太差了。
核心诉求:
老海曙、改善居住,170-180平米、注重产品品质、地段、以及周边环境配套要求会所、亲子乐园、科技系统,地块周边典型客户访谈二,地块周边典型客户访谈三,访谈地点:
青林湾售楼处业主姓名:
冯先生,45岁籍贯:
江北洪塘人居住区域:
海曙青林湾职业:
建筑行业项目经理家庭结构:
四口之家获知项目信息的途径:
圈内,核心诉求:
奢侈居住、核心地段、220平米关注地段、开发商品牌、物业等重视空间阔绰、新古典立面、高档会所,能接受实用性较强的智能化设计,1、置业动机?
在宁波有多处老小区有物业,中心区一直没新的好房子出来,所以,未来如果有希望作为终极居住地2、区位认可度?
因为身为老海曙人,一直认为海曙才是中心区,习惯了这里的生活,因此,区域认可度还是相对较高3、需求面积?
自己老房子面积都在160平米,如果要置换最好在220平米左右的四房或五房,格局空间上能够阔绰一点4、购房考虑的因素?
地段当然是第一位;还有开发商品牌及物业,立面上我个人还是比较喜欢新古典;5、公共配套的要求?
未来社区最好有高级一点的会所,平时带朋友休闲一下,里面最好有游泳池、健身房、书吧之类的6、科技系统的需求?
宁波一般科技系统做得很差,实用性不强,如果实用性较强,我个人还是比较接受的。
地块周边典型客户访谈四,访谈地点:
青林湾售楼处业主姓名:
张先生,48岁籍贯:
海曙区居住区域:
国际村职业:
实体企业主家庭结构:
六口之家获知项目信息的途径:
邀约,核心诉求:
终极居住、核心地段、280平米、注重圈层,私密,看重开发商品牌及物业;重视空间的阔绰度以及功能的完善化,装修的智能化,以及周边配套的高档性,作为身份的标榜,1、置业动机?
我现在住的虽然是个别墅,但建筑年代相对比较久了,物管比较差,杂乱,所以一直想买在海曙买个高端品质物业2、区位认可度?
我本来就是海曙人,对海曙这个地段是非常认可的,这也是自己一直没去其他区域买房子的原因3、需求面积?
面积大约在260-280这样吧,本来有考虑买别墅,但现在的别墅都太偏,所以还是决定买这种大平层4、购房考虑的因素?
地段是必须的,景观及品质当然也要上档次,那当然周边配套要齐全,车位配比一定要够,不要弄得停车麻烦5、公共配套的要求?
小区内部的话,我这个年纪教育系统方面无所谓了,最好能配备高级点的会所,功能相对齐全点,健身、雪茄吧等6、科技系统的需求?
我个人比较看重精装修,所以智能化这块我是比较接受的,但宁波现在的智能化水平太次了。
客户物理属性,从年龄分布来看,以36-45岁所占比例最高为52%;,年龄分布,被访者中,行业集中在批发零售,制造业、贸易物流,行业,从家庭结构看,三口之家占比65%,是绝对的主力,家庭结构,从家庭年收入来看,50-80万为绝对主力,家庭年收入,访谈及调研客群基本信息:
年龄主要集中在36-45岁,家庭年收入在50-80万之间,以三口之家为绝对主力;行业多为批发零售业、制造业及贸易物流业。
访谈及调研客群居住情况:
居住面积集中在90-120为主,户型结构以二房和三房为主,改善型需求明显。
本次访谈的91组客户中有12组客户无房。
有房客户中,有44%的客户目前居住面积集中在90-120之间。
本次访谈的客户目前居住的产品主要三房及三房以下的产品为主,在下阶段的换房计划中,还是以3房产品为主。
客户物理属性,访谈及调研客群居住满意度:
54%的客户对目前居住环境不满意,不满意集中在社区环境不理想、户型差、面积小、内部配套差等。
客户购房驱动因素,访谈及调研客群置业关注度:
开发商品牌、地段及物业服务为最关注因素,而对于地段的选择多倾向于海曙所在的三江口区域。
外部对于发展商的品牌实力、地段及物业服务,内部对于户型、装修及科技系统均为中高端客群购房最关注因素;对于地段的选择,多倾向于海曙区所在三江口区域。
客户购房驱动因素,客户产品需求选择,访谈及调研客群置业抗性:
五成以上的受访目标客户对小区临主干道、以及小区200米以外临铁轨的接受程度不佳。
本项目1#、2#地块基本都沿主干道,1#地块北侧200米处为铁路,受调研的客户对于临主干道和铁路的住宅抗性比较大,超半数的受访者不接受此类产品。
高端目标客户对一线临江的高层面积段需求集中在160以上,主要为160-180、200-220;中高端的目标客户对不临江的高层的面积需求集中在120-140;中高端客户对房型结构上多喜好3房2厅2卫,以及部分4房2厅3卫;,访谈及调研客群置业需求:
中高端客群主力需求在140,部分160-180;高端客群对于临江产品主力需求在160以上,其中160-180、200-220需求较大。
客户产品需求选择,客户产品需求结论,目前项目3公里范围内的客群具备较大的换房需求,及较强的购买力,职业特征多以私营业主及企事业高端管理人士为主,关注地段、社区品质、智能化、物业服务及附加值.,中心情结型,中心回归型,资产持有型,衣锦还乡,珍藏传世,留在市中心,高度认可市中心生活方式的地缘客户,苦于市区无合适项目,而导致早期外溢的客户,若有高端品质社区则欲回归,具有甬城情结及市区稀缺地段物业珍藏传世价值观,目标客户定位,客户类型,目标客户定位,目标客源属性私营业主、企业高管阶层、高级别公务员及事业单位管理人士,重生活品质,有高端物业居住体验经历;中心城区地缘情结,居住理念以市区为尊;品味生活,文化的追溯,精神需求。
外围客户10%,重点补充30%,核心客户60%,客户来源,三,住宅定位,
(1)宏观市场分析
(2)高端市场分析(3)项目客户定位(4)项目产品定位(5)项目价值体系,产品定位原则,原则2:
根据周边小区及周边中高端客户调研,推导本案产品定位,原则1:
根据整体市场及中高端市场分析,原则3:
综合销售目标:
快速回笼资金,建立宁波No.1豪宅标杆,高端竞品及客户价值体系,面积段及配比建议,产品立面建议,景观建议,精装及标准建议,公共空间建议,会所及功能建议,物业建议,车位建议,户型设计建议,分析推导,三块地本体条件不同,3#地块素质高于1#、2#地块;因此将在面积段、精装、智能化等方面适当拉开档次,以确定3#地块的标杆价值及提升溢价空间。
本案产品面积推导,,,原则一:
整体市场及中高端市场,宁波整体市场及中高端市场综合分析,去化较好的集中在120-140、160-180;以及部分200-220,260-280,前者去化量去化速度均占优,后者供需相对稳健;,,,原则二:
周边小区及中高端客户访谈,周边小区多以二房、三房为主,存在大量首改、多改换房需求;中高端客群主力需求为140,部分160-180;高端客群对于临江产品主力需求在200-220以及部分2
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