房地产融资PPT推荐.ppt
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,小结:
我们发现:
房地产融资、REITS已成为近来业内讨论最多的话题。
一个新的时代房地产金融时代的脚步越来越近!
第一部分、背景引言,下面,第二部分将对我国房地产现有的几种主要的融资形式进行逐一的讲述及分析。
第二部分、中国房地产融资形式,除政府资金和自有资金外,一般房地产企业的融资形式主要有:
间接融资方式(负债)商业银行贷款房地产预售资金发行债券建筑商代垫信托计划,直接融资方式(权益)信托计划上市及后续增发配股房地产信托投资资金(REITS),本部分将就目前中国现有的主要几种融资方式现状作一简单的介绍和分析。
第二部分、中国房地产融资形式,一、商业银行贷款曾几何时,为拉动内需,设立预售制,鼓励房地产业发展,中国银行与房地产这驾越奔越快的马车紧紧地捆在了一起数据显示,房地产贷款的余额从1998年的3106.23亿元上升至2004年底的26306.3亿元,年均增长42.8%,远高于金融机构对外贷款总额的增长速度;
房地产贷款所占全部贷款的比例,也从1998年的3.6%上升至2004年底的14.8%。
中国国内银行现有资本充足率在3%-4%之间,即使考虑到四大银行注资之后的状况,也才达到4.5%-4.7%。
而银监会成立后规定到2007年1月1日,资本金率不得低于8%,这意味着,未来两年之内要提高至少3个百分点。
因此国内银行出于自身考虑也要紧缩银根。
一方面是房地产贷款雪球的越滚越大,另一方面则是房地产市场价格的越炒越高,结构性供需严重失衡。
第二部分、中国房地产融资形式,措施连连2003年6月,央行121号文出台;
之后又相继出台了提高银行存款准备金率,房地产开发项目(不含经济适用房)的资本金比例从20%提高到35%及以上;
甚至建议取消预售制;
今年,国庆前夕,银监会又出台了旨在控制房地产信托的212号文。
第二部分、中国房地产融资形式,警告不断显然,房地产业异常发展带来的金融风险已经严重到令央行备加重视的地步,从本周就可以感觉到这一点。
本周举行的2005年中国金融地产年会上,人民银行副行长吴晓灵表示:
房地产融资方式没有形成风险共担的机制,绝大部分风险集中在了银行身上,蕴藏了巨大的风险。
银行承担房地产开发的风险必须有限度,否则会危及整个金融稳定。
本周,央行首次出台中国金融稳定报告(2005),指出:
在筹融资方面,直接融资和间接融资没有协调发展,比例失调。
资本市场的发展总体滞后,企业融资高度依赖银行,金融风险向银行业集中。
第二部分、中国房地产融资形式,分析银行陷入两难境地收缩银根;
不收缩银根。
从吴晓灵的言语上来看:
央行要实现收缩银根与房地产“软着路”的双赢。
(但以什么样的方式,她同时给了方向,多元化直接筹资,后文会讲到),第二部分、中国房地产融资形式,二、信托投资计划121号文后,获得了大发展。
过去两年,一些知名信托公司发行的房地产信托计划都被抢购一空。
然而目前的房地产信托计划以被动式的负债类为主(70%以上)。
正如吴晓灵指出的,房地产信托大多做成了负债类产品,是要注意的。
今年上半年宏观调控引起楼盘成交量下跌,一些楼盘资金回收有困难,兑付风险显现出来。
据统计,到期未能清算的信托总额中房地产信托占到了60以上。
第二部分、中国房地产融资形式,在这种背景下,银监会212号文在今年9月底出台。
要求开发商向信托投资公司融资,提出信托计划时必须同时具备三个条件:
1、四证齐全;
2、自有资金超过35%;
3、二级以上开发资质。
措施,第二部分、中国房地产融资形式,分析:
212号文之后,信托融资的门槛与银行已经一样高,而综合成本却在10%以上,高于银行的水平。
房地产信托经过短暂的繁荣后,又将重新陷入沉寂。
第二部分、中国房地产融资形式,三、预售资金预售制形成于96年,是国家为了拉动内需,鼓励房地产业的发展而推出的政策。
今年8月,央行发布了2004年中国房地产金融报告,核心只有一句话:
考虑取消房屋预售制。
也正是这句话引起了轩然大波。
随后,8月底,建设部明确表态,预售制暂时还不能取消。
人们终于发现,随着宏观调控的深入进行,在核心问题上,不但开发商和政府在博弈,甚至政府中也存在着分歧。
第二部分、中国房地产融资形式,四、证券市场入市条件,增发、配股条件高门槛高。
政策取向,优先解决照顾国有企业。
排队队伍长长,僧多粥少。
长期的不景气,熊途漫漫。
市场的低迷,扩容更加困难。
即使已上市的房地产公司要想增发或配股也困难重重。
而一连串的弊病更使直接融资的证券市场成了问题市场。
第二部分、中国房地产融资形式,问题一:
一连串的宏观调控之后,会不会真的出现政策松动,开拓出其他的融资渠道,实现多元化融资,给广大中小开发商一条生路。
还是继续高压“洗牌”,洗掉一大批,并提高准入门槛,实现中强度以上的国家垄断?
问题二:
如果是前者,向多元化发展,那么是以什么样的方式呢?
五、总结思考,第二部分、中国房地产融资形式,下面,将以最近吴晓灵的表态和商务部的建议为引,进入第三部分的讨论。
吴晓灵:
当务之急是要拓宽房地产直接融资的渠道。
用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资信托基金,才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式。
商务部在今年十月份提交给国务院的全国商业地产调查报告中提出设立中国REITS市场的建议。
一、发展背景与现状大环境:
世界各地利率偏低;
油价持续上涨,产油国丰厚利润积累成大量投资资金,房地产是必然投资领域。
第三部分、房地产信托投资基金(REITS),美国145支,1800亿美元;
澳洲600亿美元;
日本、新加坡在21世纪来临后都开始了迅猛的发展;
香港领汇基金上市,本周开始认购。
这是香港的第一支REITS。
二、什么是REITS?
REITS是房地产信托投资基金的简称,通过发行收益凭证汇集众多投资者的资金购买房地产项目,并由专门投资机构经营管理,将投资综合收益按比例分配给投资者,是一种不动产证券化,主要获取不动产的租金收益。
第三部分、房地产信托投资基金(REITS),特点:
收益高。
净收益的90%以上分红。
投资门槛低,分散风险。
与股票市场相关度很低,对冲风险。
稳定收益,低风险。
流动性强。
可以公开上市,房地产证券化。
专业经理,专业化操作。
第三部分、房地产信托投资基金(REITS),REITS与房地产上市公司的区别:
发行价格派息率投资策略负债率收益的稳定性,第三部分、房地产信托投资基金(REITS),三、准确认识,REITS与房地产信托(准REITS)的区别:
REITS是标准化的可流通的金融产品。
而房地产信托计划是有若干份合同限制的集合非标准化的金融产品,不能上市流通。
收益流动性经营方面决策方面,第三部分、房地产信托投资基金(REITS),税收物业业权物业形态专业管理基金价格定位投资者的培养证券市场信心会计准则,第三部分、房地产信托投资基金(REITS),四、西方标准REITS在中国发展的限制,离岸REITS模式银监会明确表示不会干预限制,第三部分、房地产信托投资基金(REITS),有中国特色的REITS,五、在中国可能的模式,主流声音:
多元化直接融资?
第四部分、讨论,
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