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(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
4、业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
二、何时可以成立业主大会
物业管理区域符合下列情形之一的,可以设立业主大会:
(一)物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的;
(二)首套物业出售并交付使用满两年的,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。
三、何时成立业主大会筹备组
物业管理区域符合前款条件后15日内,建设单位应当书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。
建设单位未及时履行告知义务的,物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正,业主也可以书面形式告知。
四、业主大会筹备组
1、由谁组织成立
街道办事处或者乡镇人民政府在收到书面通知30日内,组织成立业主大会筹备组。
2、组成人员
业主大会筹备组五至九人,由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名,建设单位代表一名,业主代表若干名组成。
筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员担任。
筹备组中的业主代表由业主推选产生,或者由街道办事处、乡镇人民政府提名经业主同意产生,并在物业管理区域内公示,公示时间不少于7日。
3、筹备组的职责
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;
(三)确认业主身份、业主专有部分面积,核定业主人数、物业总建筑面积;
(四)拟定业主委员会委员选举办法;
(五)提出业主委员会委员候选人名单;
(六)首次业主大会的其他准备工作。
4、筹备组的期限
筹备组成立之日起60日内,组织召开首次业主大会会议。
业主大会会议选举产生业主委员会7日内、向业委会移交筹备期间全部资料后,筹备组职责自行终止。
5、经费
业主大会筹备组工作所需经费,由建设单位承担。
五、业主大会
1、首次业主大会
(1)召开时间。
筹备组成立之日起60日内,组织召开首次业主大会会议.
(2)公示内容。
业主大会筹备组在首次业主大会召开的15日前,将
会议时间、地点、形式和内容,
拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案,
业主身份、业主专有部分面积,核定业主人数、物业总建筑面积的情况,
拟定的业主委员会委员选举办法,
业主委员会委员候选人名单等五项内容在物业管理区域内公示。
(3)会议内容。
首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法进行表决,并选举产生业主委员会。
(4)管理规约和议事规则。
管理规约应当对业主合理使用专有部分的权利和义务,物业共有部分的使用、维修、养护、管理、收益办法,业主分担物业管理区域内的各类费用的方式,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会成员资格和人数以及任期等事项作出约定。
首次业主大会表决通过的管理规约和业主大会议事规则,应当自通过之日起十五日内,由业主委员会报物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案。
2、业主大会的决定事项
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)续筹和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(八)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
3、会议种类
(1)定期会议。
按照业主大会议事规则的规定召开。
(2)临时会议。
有下列情况之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:
占总人数五分之一以上业主提议的;
发生突发事件需要及时处理的;
业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。
4、会议召集程序。
业主委员会应当在组织召开业主大会会议十五日前,将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告,并书面告知全体业主,但发生突发事件需要及时处理的情况除外。
业主委员会不按规定召集业主大会会议的,业主可以请求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召集;
逾期仍未召集的,由街道办事处或者乡镇人民政府按规定程序组织召集。
4、会议形式
(1)集体讨论。
全体业主参加;
或以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;
凡需业主投票表决的,表决票应经本人签字确认,业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
(2)书面征求意见形式。
在物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府或其委托的社区居委会现场监督指导下进行。
业主在书面征求意见表上实名签署意见;
业主委员会将征求意见结果在物业管理区域内公示;
业主对公示内容有异议的,有权查阅相关资料。
5、投票规则。
(1)双过三分之二。
业主大会决定筹集和使用专项维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
(2)双过半。
业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的事项,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
6、街道办事处在业主大会成立及召开过程中的职责
(1)业主大会筹备组由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织成立,筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员担任。
(2)对于采用书面征求意见形式召开业主大会会议的,物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府或其委托的社区居委会应当进行现场监督指导。
(3)违反条例规定,街道办事处或者乡镇人民政府未在规定期限内组织成立首次业主大会筹备组的,由区县人民政府责令限期改正;
逾期未改正的,对负有责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。
(4)业主委员会未按规定召集业主大会会议的,由街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召集,逾期仍未召集则由街道办事处或者乡镇人民政府按规定程序召集。
六、业主委员会
1、业主委员会的含义。
业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生,向业主大会负责并报告工作,受业主大会和业主监督。
2、业主委员会的组成。
业主委员会委员的人数应当为单数,不得少于5人,具体人数和任期由业主大会议事规则确定。
主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。
3、业主委员会委员的资格、终止和递补。
(1)业主委员会委员的资格。
本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件:
具有完全民事行为能力;
履行业主义务,未拖欠专项维修资金或者未违反物业服务合同恶意拖欠物业管理服务费;
本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职;
遵纪守法,热心公益事业,责任心强,具有一定的公信力和组织能力;
具备必要的工作时间。
(2)委员资格终止。
A、自行终止。
本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职;
因物业转让、灭失等原因不再是业主;
因疾病或者其他原因丧失履行职责能力;
被判处刑罚。
具有以上几种情形之一的,委员资格自行终止。
B、业主大会会议终止。
不履行业主委员会委员职责或者无故三次缺席业主委员会会议的;
不履行业主义务,不遵守管理规约,情节严重且拒不改正的;
接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物、承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作、接受可能妨碍公正履行职务的其他利益的;
向业主大会或者业主委员会提出辞呈的;
其他原因不宜担任业主委员会委员的。
C、罢免业主委员会组成人员。
占总人数五分之一以上的业主联名,可以向业主大会或者业主委员会提出罢免业主委员会组成人员的建议。
业主委员会应当在收到罢免建议之日起十五日内组织召开业主大会临时会议。
业主大会罢免业主委员会组成人员须经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意。
(3)委员递补。
业主委员会主任资格终止的,由业主委员会委员推选一位副主任任主任;
副主任资格空缺或者资格终止的,由业主委员会委员从委员中推选副主任;
委员空缺或者资格终止的,由候补委员按照得票多少依次递补。
4、业委会委员的选举
业主委员会实行差额选举制度。
差额比例不低于20%,业主委员会委员按照预定名额和候选人得票顺序,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的候选人当选。
未当选业主委员会委员的候选人按照得票顺序当选业主委员会候补委员,候补委员列席业主委员会会议,但不具有表决权。
5、业主委员会的换届。
(1)业主委员会应当在其任期届满前2个月提出换届筹备组人选名单,并在物业管理区域内公示。
(2)业主在15日内未提出异议的,换届筹备组按照公示人员名单成立;
半数以上的业主提出异议的,由业主委员会重新提出人选名单。
业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单,差额比例不低于20%,并在物业管理区域内公示。
(3)换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会委员人选。
(4)业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前,组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。
(5)业主委员会任期届满未完成换届选举的,物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当组织或者监督业主委员会组织换届选举。
6、业委会的职责
(1)执行业主大会的决定;
(2)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(3)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(4)审核需要业主分摊的费用;
(5)监督管理业主共有收益;
(6)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(7)监督管理规约、物业管理制度的实施;
(8)调解物业使用纠纷;
(9)业主大会赋予的其他职责。
7、业委会应当向业主公布以下情况和资料:
(1)管理规约、业主大会议事规则;
(2)业主大会和业主委员会的决定;
(3)物业服务合同;
(4)专项维修资金的筹集、使用情况;
(5)物业共有部分的使用和收益情况;
(6)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;
(7)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(8)其他应当向业主公开的情况和资料。
8、业委会的议事规则
(1)业委会由主任召集,主任因故不能召集的,由副主任召集。
(2)1/3以上委员提议召开业主委员会会议的,应当召开。
(3)业委会会议应当有过半数委员出席,作出的决定应当经全体委员半数以上签名同意。
(4)业主委员会会议应当作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应有出席会议的委员签字后加盖业主委员会印章,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。
(5)业主委员会委员必须本人出席业主委员会会议,不得委托其他人出席。
9、经费和工作人员
(1)业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担,经费的筹集、管理、使用由业主大会决定。
业主大会和业主委员会的经费使用情况应当定期以书面形式公告,业主可以查询。
(2)业主委员会可以根据需要聘请专职工作人员,负责处理业主委员会日常事务。
(3)业主委员会主任、副主任、委员的津贴和专职工作人员的薪酬,由业主大会决定。
10、备案和印章刻制。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府及区县物业管理行政主管部门备案:
业主委员会备案登记表;
业主大会议事规则;
管理规约;
业主委员会成员的基本情况。
区县物业管理行政主管部门应当自收到上述材料后5日内发出备案回执。
业主委员会持备案回执,向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章,并在物业管理区域内公告备案情况。
备案事项发生变更时,业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告备案单位,并在物业管理区域内公告。
11、交接
(1)业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。
(2)业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。
逾期不交回有关资料、印章的,由街道办事处或者乡镇人民政府责令交回。
12、改正、撤销违法决定
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,物业所在地的区县物业管理行政主管部门,街道办事处或者乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
业主大会、业主委员会作出的决定损害业主合法权益的,受损害的业主可以请求人民法院予以撤销。
13、物业管理联席会议。
物业管理区域内,可以召开物业管理联席会议。
物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集,由区县物业管理行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加,共同协调解决物业管理中遇到的问题。
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