莱蒙水榭花都2B组团开发项目申请报告文档格式.docx
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开发资质:
按贰级标准从事房地产开发经营业务,证书编号:
KF01673
有效期:
2013年9月28日
经营范围:
许可经营项目:
房地产开发
一般经营项目:
房地产投资、销售,物业管理,房屋租赁。
机构设置:
1、总裁办
2、营销部
3、客服部
4、工程部
5、采购部
6、预算部
7、财务部
8、人力资源部
职工人数:
22人
技术力量:
有职称的专业技术人员20人。
专业技术人员占员工总数90%。
其中:
建筑结构类工程师8人。
助理工程师6人。
经济师1人、会计师1人、助理会计师1人、统计师1人
其他类工程师2人
公司介绍:
莱蒙水榭花都房地产开发有限公司隶属于香港莱蒙鹏源集团有限公司。
莱蒙鹏源集团有限公司成立于1993年,集团本着“立足香港、融合国际、投资中国”的发展战略,在香港及中国拥有全资及控股公司10余家。
主要业务涉及房地产开发、零售百货、收购合并等多个领域。
在地产领域,集团开发和参与投资、开发的北京莱蒙湖大型别墅区、香港鹏利中心、香港世贸中心、香港鹏源大厦、香港冬青道一号、广州鹏源发展大厦、深圳水榭花都、常州莱蒙都会国际商业街区等多个项目均成为业界的杰出典范;
在商业领域,集团和深圳中航集团共同成立的“深圳天虹商场有限公司”现已在深圳、东莞、厦门等地开设了19家大型综合性百货公司,逐步发展成为广东省最具影响力的百货连锁集团,2005年上半年利润总额排名全国第六,傲居深圳、广东零售业龙头;
集团作为美国沃尔玛在中国的战略合作伙伴之一,正在参与沃尔玛购物广场在中国大陆的商业布点。
现深国投、莱蒙鹏源资本运作与地产运营的强劲合作——新城市广场,新城市广场是武进新城区的大型高尚生活示范区。
项目毗邻武进区政府南面,东临规划中的花园商业街、西靠武宜南路、北临延政中路、南到滆湖中路;
总占地面积为570000㎡。
项目作为城市的发展核点心,规划有武进迄今为止最豪华的星级假日酒店。
新建的体育馆将以前卫的建筑形态,成为热点不断、活动四射的展览、运动中心。
新城市广场拥有130亩的绿地,这也决定了项目将是一个远离城市喧嚣,在新区宁静的环境下,不可置疑的生态型大盘。
项目内部主题景观不断,并以TOWNHOUSE、高层等多元化建筑语汇,打造出一座符合现代人居理念的新城市中心。
1.2项目概况
1.2.1拟建项目情况
1、项目名称:
2、建设单位:
3、建设地点:
位于常州武进区湖塘镇小留村,延政路与花园街交叉口西南角角,莱蒙城东北角。
4、建设用地
土地证编号:
武国土(2009)第1203773号
使用权面积:
98766.9㎡(约合148.15亩)
使用权类型:
出让
土地使用性质:
商业、住宅
出让年限:
商业40年、住宅70年
土地状况:
净地。
5、规划用地面积:
23725.95㎡
6、总建筑面积:
94327.32m2(含地下室)
7、土地用途:
8、容积率:
3.26
9、建筑密度:
53.6%
10、居住户数178户
11、项目总投资:
21151.40万元
12、资金来源:
建设单位自筹解决。
13、项目建设工期:
24个月
1.2.2项目建设规模
1、用地规模
根据莱蒙水榭花都2-B组团国有土地使用证(编号:
武国用(2009)1203773号),本项目地块使用权面积为98766.9㎡(合148.15亩),土地用途为商业、住宅,使用权类型为出让。
2、建设规模
本项目规划用地面积为23725.95㎡(合35.59亩),为地块使用权面积的一部分。
拟建项目地上总建筑面积77389.32㎡(其中住宅建筑面积22332.85㎡,公寓式办公建筑面积30340.38㎡,商业建筑面积23950.41㎡,公建配套设施建筑面积765.68㎡);
地下建筑面积16938㎡。
3、入住规模
本项目建成后,可提供30340.38㎡公寓式办公用房、23950.41㎡商业用房、22332.85㎡住宅房,178户。
有利于推进武进中心城区重点核心区建设,增强城市功能,临延政路的商业气氛可以得到改善,形成既利于商贸,又宜于居住的商住环境。
1.3项目申请报告编制依据
1、国务院关于投资体制改革的决定(国发[2004]20号)。
2、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》
3、《外商投资项目核准暂行管理办法》(国家发改委[2004]第22号令)
4、《外商投资产业指导目录》2007版
5、《房地产开发项目经济评价方法》(建设部)
6、国家发改委发布的项目申请报告通用文本
7、常州莱蒙水榭花都2-B组团国有土地使用证
8、常州莱蒙水榭花都2-B组团方案设计
9、常州莱蒙水榭花都房地产开发有限公司委托合同
10、常州莱蒙水榭花都房地产开发有限公司提供的其它资料
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1发展规划、产业政策、行业准入分析
2.1.1发展规划
根据常州市总体规划,常州市主城区空间发展方向为“拓展南北,提升中心”。
主城区形成“一体两翼”分散组团式的空间结构。
一体:
即中心城区,范围为北至沪宁高速公路,东、南至联三高速公路,西至西绕城高速公路,为常州城市的本体;
其主要功能为生活居住、公共服务、商业金融、文化旅游、科技教育和高新技术产业等;
包括中心、高新、城西、湖塘、城东五个组团。
湖塘组团:
西起西绕城高速公路,东至青洋路,北起规划京杭运河,南至沿江高速公路。
主要功能以科教、休闲旅游、生态居住和高新技术产业为主,形成以高等职教和淹城遗址为特色的综合组团和城市南部商贸副中心。
莱蒙水榭花都2-B组团属于湖塘组团,湖塘镇是武进区东部镇之一。
为加快城市化建设步伐,实现城镇三集中,改善湖塘镇商业氛围和居住环境,项目区规划为住宅、商业,符合常州总体规划,也符合加强常州环境综合整治,创建“全国生态示范区”和“国家园林城市”的目标要求。
2.1.2产业政策、行业准入分析
目前我国正在经历工业化、城镇化,市场化,国际化,并行快速发展的阶段,房地产既是重要的生产资料,也是重要的生活资料。
经济的繁荣发展,和生活水平的持续提高,都必然导致房产业的发展。
房地产业产业链很长,与上下游的关联众多。
由此决定了房地产业在国民经济中具有支柱产业地位。
所以保持房地产业务的健康持续发展,意义重大。
本项目为商业、住宅,符合房地产开发的产业政策。
项目建设单位常州莱蒙水榭花都房地产开发有限公司于2006年经常州市武进工商局成立,按贰级标准从事房地产开发经营业务。
2.2主要技术经济指标符合性分析
2.2.1主要技术经济指标
1、主要技术经济指标
表2-1项目主要经济技术指标一览表
项目
单位
建筑面积
备注
规划用地面积
㎡
23725.95
总建筑面积
94327.32
其
中
地上建筑面积
77389.32
住宅
22332.85
公寓式办公
30340.38
商业
23950.41
公建配套设施
765.68
地下建筑面积
16938
不计入容积率
其中
机动车库面积
13408
非机动车库面积
3530
建筑密度
%
53.6
容积率
绿地率
莱蒙城整体平衡
体育活动场地
居住户数
户
178
机动车停车
辆
442
非机动车停车
2997
备注:
1、居住停车:
非机动车≥1.5辆/户
机动车户面积90㎡以上≥1.0辆/户,户面积60-90㎡≥0.8辆/户。
2、商业、办公停车:
机动车≥50辆/万㎡,
商业非机动车≥750辆/万㎡,办公非机动车≥300辆/万㎡。
3、非机动车采用复合双层机械停车,每辆占地按0.9㎡计。
2.2.2指标符合性分析
详规指标与控制性指标对比
项目
指标
与控制指标比较
备注
控制指标
规划指标
规划用地(㎡)
98766.9
满足
本项目为总用地的一部分
≤2.5
偏大
与地块其余部分均衡
建筑密度(%)
商业≤50%
居住≤25%
2.3其它
2.3.1人防工程
本项目修建一层人防地下室,平时为停车库。
第三章资源开发及综合利用分析
3.1资源利用
本项目并非资源开发类项目,没有对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水(力)、森林等自然和矿产资源进行开发,故不对资源开发及综合利用展开分析,只简要介绍如下。
3.2资源开发方案
本项目不属于资源开发类项目,对资源开发方案不予论述。
3.3资源利用方案
本项目开发建设过程中需要耗用的自然资源及原材料为:
钢材、水泥、砂、石、木材等。
材料在常州有其生产的企业,可以就近取材。
钢材与水泥,当地有生产企业,本项目就近取材,可节约了建材采购费用和运输费用。
3.4资源消耗估算
1、本项目总用地面积23725.95㎡(合35.59亩)
2、地上总建筑面积77389.32㎡,地下建筑面积为16938㎡,本项目主材用量估算(经验值):
表3-1主材用量估算表
序号
名称
总消耗量
每百平方米消耗量
1
钢材
t
7546.19
8
2
水泥
18865.46
20
3
砂
42447.29
45
4
石子
75461.86
80
5
木材
m
5188
5.5
3.5资源节约方式
建设资源节约型的社会如今已成为全国上下的共识,建设行业是民生性、社会性很强的行业,在节约型社会的建设中具有举足轻重的作用。
常州东南经济开发总公司将认真落实科学发展观,在项目建设过程中注重资源节约,通过选择技术水平先进的施工单位,提高对资源的利用效率,降低对环境的影响,真正做到可持续发展。
项目在建设过程中会采取以下资源节约措施:
1、多渠道推进建筑节材,拉动新型建材应用。
因地制宜选择采用新型墙体材料和粉煤灰、矿渣、石粉等工业废料资源作为本项目建设的主导墙材。
2、大力应用高性能、低材耗的建筑体系和建筑材料。
在附属建筑场所中运用可循环利用的新型建筑体系,如钢结构。
3、选择优质的施工企业并要求其适当提高建筑施工技术装备水平,全面提升施工现场装配和机械化生产能力,大幅度提高建筑过程的劳动生产率。
4、要求施工单位积极推行“绿色施工”。
通过有效应用清洁生产技术,推进“绿色施工”,减少施工对环境的负面影响。
创建节约型工地,在施工过程中节约使用煤电油气等资源,降低建筑施工能耗。
第四章节能方案分析
中国是能源资源严重短缺的国家。
石油、天然气人均剩余可采储量仅有世界平均水平的7.7%和7.1%,储量比较丰富的煤炭也只有世界平均水平的58.6%。
按目前探明储量和开采能力测算,中国煤炭、石油、天然气的可采年限分别只有80年、15年和30年,而世界平均水平分别是230年、45年和61年。
近年来能源消费急剧增长,供需矛盾日益突出,已经成为中国经济社会持续发展的最大制约,直接威胁国家经济安全。
2005年煤炭产量达21.9亿吨,比2000年翻了一番,仍不能满足需要。
石油净进口量由2000年的0.76亿吨,迅速增长到2005年的1.43亿吨。
与能源短缺形成强烈反差的是,能源浪费惊人。
近年来单位国内生产总值能耗不降反升,单位GDP能耗数倍于发达国家,按2000年价格计算,2002年至2004年分别为1.30、1.36、1.43吨标准煤/万元,2005年与2004年持平,今年上半年同比上升0.8%。
面对如此严峻的形势,今年十届全国人大四次会议审议通过的“十一五”规划纲要确定,2010年单位国内生产总值能耗比2005年降低20%,这是新中国成立以来第一次以法律文件的形式,将节能确立为必须完成的约束性目标。
在众多能耗领域里,建筑能耗是最大的。
目前,建筑能耗已占到我国各工业部门全国总能耗的1/3。
建设部已把能耗标准作为一个强制性门槛,推行到建筑的各个环节。
把能耗标准作为项目审批、核准和开工建设的强制性门槛。
凡是达不到工程建设节能强制性标准的,不得进入市场。
”
目前我国城乡建筑围护结构保温隔热和气密性能差、采暖空调系统能源利用效率低下,这与发达国家不断提高的建筑节能要求相比,差距越来越大,譬如北京市,一个冬季每平方米采暖需耗费22.4公斤标准煤,而在德国,这一数字小于9公斤。
我国已经编制的居住建筑与公共建筑节能设计标准,都是在原有能耗基础上,通过改善建筑围护结构保温隔热性能,以及提高设备和系统能源利用效率,做到节能50%。
按照标准建造的节能建筑,不仅节约能源,还提高了建筑的舒适性,做到冬暖夏凉。
统计数据表明,我国目前已累计建成节能建筑面积10.6亿平方米,但这一数字仅占全国城镇既有建筑面积7%的比例。
通过执行建筑节能标准就能把我国巨大的节能潜力挖掘出来,从而提高我国国民经济的总效率。
4.1节能设计依据
1、《民用建筑节能管理规定》
2、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》【JGJ134-2001】
3、《民用建筑热工设计规范》【GB50176-93】
4、《建筑照明设计标准》【GB50034-2004】
5、《公共建筑节能设计标准》【GB50189-2005】
6、《江苏省住宅设计标准》【DGJ32/J26-2006】
7、《江苏省民用建筑热环境与节能设计标准》【DB32/478-2001】
8、《建筑采光设计标准》【GB/T50033】
9、《建筑节能工程施工质量验收规范》【GB50411-2007】
4.2节能设计要求
我国幅员辽阔、地形复杂、由于地理纬度、地势和地理条件的不同,各地区气候差异悬殊,根据气候特点,我国分为五个建筑热工分区:
严寒地区、寒冷地区、夏热冬冷地区、夏热冬暖地区、温和地区。
江苏地区属于夏热冬冷地区,累年最冷月平均温度为0℃-10℃,最热平均温度为25℃-30℃,该地区的建筑必须满足夏季防热要求,适当兼顾冬季保温。
江苏又分为两个热工区:
寒冷地区(盐城、淮阴、连云港、宿迁、徐州)夏热冬冷地区(南京、苏州、无锡、常州、镇江、南通、泰州、扬州)。
根据江苏、常州地区的气候特征及相关标准规范,本项目的有关节能要求如下:
1、设计指标:
室内热环境指标:
冬季采暖建筑室内平均温度不低于18℃,换气次数为1.0次/小时,夏季空调建筑室内平均温度不低于26℃,换气次数为1.5次/小时,夏季自然通风情况下,建筑物外围护结构内表面温度不高于35℃。
建筑能耗指标:
表4-1:
本项目采暖耗热量、空调耗冷量、耗电量指标
采暖期
空调降温期
耗热量指标qH(W/M²
)
耗冷量指标qR(W/M²
耗电量指标qER(W/M²
22.0
24.0
12.8
2、本项目建筑热工设计的一般要求
建筑宜布置在良好光照和自然通风条件的地块上,建筑群体的平面和竖向布局,宜采用交错排列、斜、坡地台阶排列形式。
不宜采用不利于自然通风的周边式和混合式布置,朝向宜为南偏西5℃至南偏东30.5℃之间,住宅建筑的间距系数按《江苏省住宅设计标准》冬至日底层南向房间宜保证日照系数不少于1小时,绿化方面宜在建筑需要遮阳部位南侧或东西侧布置树冠高大的落叶树,有条件可以采用绿化屋面、并做好建筑物周边场地的绿化工作。
3、围护结构规定性指标要求
1)本项目所处城市位于夏热冬冷分区,维护结构的热工性能应符合下表规定,其中外墙的传热系数为包括结构性热桥在内的平均值Km。
表4-2:
夏热冬冷地区维护结构传热系数和遮阳系数限值
维护结构部位
传热系数KW/(m2.K)
屋面
0.7
外墙(包括非透明幕墙)
1.0
底面接触室外空气的架空或外挑楼板
外窗(包括透明幕墙)
遮阳系数SC
(东、南、西向/北向)
单一朝向外窗(包括透明幕墙)
窗墙面积比≤0.2
≤4.7
-
0.2<
窗墙面积比≤0.3
≤3.5
≤0.55/-
0.3<
窗墙面积比≤0.4
≤3.0
≤0.50/0.60
0.4<
窗墙面积比≤0.5
≤2.8
≤0.45/0.55
0.5<
窗墙面积比≤0.7
≤0.40/0.50
屋顶透明部分
≤0.4
2)外墙与屋面的热桥部位的内表面温度不应低于室内空气露点温度。
3)建筑每个朝向的窗(包括透明幕墙)墙面积比均不应大于0.70。
当窗(包括透明幕墙)墙面积比小于0.40时,玻璃(或其他透明材料)的可见光透射比不应小于0.4。
4)透明屋顶部分的面积不应大于屋顶总面积的20%。
5)建筑中庭夏季应利用通风降温,必要时设置机械排风装置。
6)外窗的可开启面积不应小于窗面积的30%;
透明幕墙应具有可开启部分或设有通风换气装置。
7)外窗的气密性不应低于《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》(GB7107)规定的第四级。
8)透明幕墙的气密性不应低于《建筑幕墙物理性能分级》(GB/T15225)规定的3级。
4.3本项目节能方案建议
1、外墙选用苯板外保温。
2、屋面采用挤塑聚苯保温板,起到良好的保温隔热作用。
3、外门窗采用断热型中空玻璃彩色铝合金系列门窗,密封性,耐久性好,可提高隔声,隔热效果。
4、墙体采用节能型砌块。
5、厨房卫生间通风排气采用的变压式排风管。
6、电梯井避免与卧室相邻,如相邻则作衣柜及隔噪处理,机房做降噪处理。
第五章建设用地分析
5.1项目建设用地
地块位置:
本项目位于常州武进区,延政路以南、花园路以西,规划用地总面积2.0309公顷。
莱蒙水榭花都2-B组团
出让面积:
土地用途:
土地获得方式:
挂牌竞拍
净地
5.2项目土地利用方案
本项目地块经挂牌出让,建设单位已于2009年8月13日取得国有土地使用证,宗地总面积98766.9㎡(约合148.15亩),方案根据集约和节约利用土地资源的原则,在符合常州市总体规划和土地利用规划要求范围内,尽量提高土地利用程度。
5.3项目用地符合性分析
5.3.1土地开发建设与利用条件
受让人(建设单位)在宗地范围内新建建筑物,应符合下列要求:
1、规划用地性质:
商业、住宅用地
2、绿地率、建筑密度及容积率控制:
表5-1土地利用控制性指标一览表
用地面积(㎡)
商业≤50
住宅≤25
5.2.2用地符合性分析
1、该项目竞得的土地在武进区。
根据武进用地规划,该地块为商住用地。
土地利用现状为国有土地。
符合土地法第三章十七条、第四章第三十六条之规定,可以用作建设用地。
2、该项目土地获得过程符合法律程序及相关政策的规定,已办理国有土地手续。
3、该项目需使用的土地采取总体规划、一次申请办理,一期建设实施的方案,委托有相应资质的咨询、设计部门出具“项目申请报告”及“初步设计”。
符合国务院第26号令第五章第二十一条之规定。
5.2.3投资强度
本项目用地面积为35.59亩,总投资21151.40万元,投资强度为每亩594万元。
方案符合集约和节约利用土地资源的原则。
第六章项目选址与建设条件
6.1项目建设地址
6.1.1地理位置
拟建项目地点在常州武进区湖塘镇。
常州地处江苏省南部,沪宁线中段,属长江三角洲沿海经济开发区。
位于北纬31。
09'
~32。
04’、东经119。
08’~120。
12’之间,北倚长江天堑,南与安徽省交界,东濒太湖与无锡市相连,西与南京、镇江两市接壤。
湖塘镇位于常州市武进区东南部,地处美丽富饶的长江三角洲,在上海、南京两大城市中间,东距上海163公里。
湖塘镇既是一座具有悠久历史的文化古镇,又是一座新兴的现代化工业镇。
是武进区的三大镇之一。
东邻无锡市,西邻常州市戚墅堰区,南与洛阳镇相连,北有联系紧密的横山桥镇,是江苏省首批对外开放的工业卫星城。
项目建设基地位于武进莱蒙水榭花都2-B组团,延政路南侧。
基地为一规则地块,呈长方形。
6.1.2自然状况
1、地形、地貌
武进地处亚热带北缘,土地肥沃,物产丰富,素有“鱼米之乡”之称。
植物资源丰富,森林覆盖率14.8%。
东南部雪堰、潘家两镇低山丘陵地区盛产茶叶和桃、梨、葡萄等水果。
境内有滆湖、阳湖、宋剑湖等自然湖泊,河港塘荡纵横交错,淡水渔业资源丰富,适宜于鱼蟹虾蚌等水产养殖。
矿产资源主要有郑陆的石膏矿、焦溪和新安等地的白泥、紫砂、陶土等矿,以及潘家、芙蓉两镇的优质矿泉水。
2、气候、气象
武进地处中纬度,离海较近,属北亚热带季风性湿润气候区,气候温和湿润,年平均气温16.8℃;
雨量丰沛,年降水总量942.4毫米;
日照充足,年日照时间2287.5小时;
无霜期长,年无霜期236天;
常年主导风向为东南风,春夏秋冬,四季分明。
6.1.3区域经济
2009年,武进全区实现地区生产总值965亿元,按可比价格计算,比上年增长15.1%,其中第三产业增加值299.4亿元,按可比价格计算,增长21.1%。
第三产业增加值占地区生产总值的比重为31%,比上年提高2.4个百分点。
全区人均地区生产总值9.79万元(按户籍人口计算),比上年增加1.1万元。
完成预算内财政收入203.82亿元,比上年增长24.4%,其中地方一般预算收入62.88亿元,比上年增长18.6%。
财政收入占地区生产总值的比重21.1%,比上年提高0.8个百分点。
6.2地块交通
6.2.1区域交通
常州区位条件得天独厚,北临长江,南濒太湖,与上海、南京两大都市等距相望,是中国“大上海经济圈”的重要城市;
同时与苏州、无锡联袂成片,构成中国最富庶的“苏锡常地区”。
境内建有长江万吨级通用码头和石化码头,长江常州港为国家一类开放口岸;
常州民航机场,航线通达国内北京、广州、厦门、成都、西安等20多个大中城市;
京沪铁路、沪宁高速公路和京杭大运河穿境而过。
6.2.2地块交通
本地块位于武进区延政路与花园街的西南角。
周边道路情况如下:
表6-1道路规划表
路名
起点-讫点
长度(km)
红线
宽度
(m)
建筑后退红线(m)
延政路
龙江路-常武路
6.0
60
10
常武路-
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