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(1-3%)=37,995(元)
3.估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的房产税,依规定按照估价对象年有效毛收入的12%测算,则年税费为:
37,995×
12%=4,559(元)
4.估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加等,依规定按照估价对象年有效毛收入的5.85%测算,则年税费为:
5.85%=2,223(元)
5.管理费用为管理估价对象房地产经营活动所发生的费用,包括人员工资、福利费、办公费、差旅费等,依行业标准,管理费按照估价对象潜在毛收入的2%测算,则年管理费为:
2%=783(元)
6.估价对象系砖混结构,根据《重庆市房屋重置价格标准》,估价对象建筑物的重置单价为710元/平方米。
依行业标准,维修费用按建筑物重置价格的1.5%计算,则年维修费用为:
710×
1.5%=613(元)
7.依规定,年保险费按房屋现值的2‰计算,依据国家标准《房地产估价规范》及《重庆市房屋重置价格标准》,砖混结构残值率为2%,耐用年限为50年,该估价对象已有效经过14年,则年保险费为:
{710-[710×
(1-2%)/50]×
14}×
2‰=59(元)
8.依重庆市规定,按照估价对象占用土地面积10元/平方米计取,则土地使用税为:
10=576(元)
9.年运营总费用=房产税+增值税+城建维护税+教育费附加+城建土地使用税+管理费+维修费+保险费=8,813(元)
10.估价对象建筑结构为砖混结构,砖混结构非生产用房寿命年限约为50年,自房屋竣工之日(2005年)至价值时点已使用约14年,但估价对象房屋维护状况较好,故确定房屋剩余使用年限为36年;
另根据估价委托人提供的《中华人民共和国不动产权证书》记载,估价对象土地使用权终止日期为2054年7月22日,其土地剩余使用年限约为35年。
根据孰短原则,故本次评估收益期按土地使用权剩余期限确定,即35年。
11.根据《房地产估价规范》,还原利率可以采用市场提取法、无风险利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法四种方法进行测算。
按照当前社会经济环境对房地产投资的影响,本次评估采用无风险利率加风险调整值法。
无风险利率为本次价值时点中国人民银行公布的一年定期存款年利率1.5%;
根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测,结合估价对象的用途及新旧程度,确定估价对象风险调整率为4.5%。
综上考虑,本次估价收益还原化率取整6.0%。
12.计算预期收益现值P=A/r×
[1﹣1/(1﹢r)n]
=29,182/6.0%×
[1﹣1/(1﹢6.0%)35]
=423,088(元)
市场法计算
1.选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B、C作为可比实例。
(1)可比实例A—惠淘便利店,位于第三教学楼和第六教学楼斜对面。
(2)可比实例B—橘miao校园超市,位于一食堂对面,临近后门。
(3)可比实例C—世纪华联超市,位于七栋宿舍楼楼下。
2.获得可比实例资料
比较因素实例
估价对象
实例A
实例B
实例C
名称
茗旗超市
惠淘超市
橘miao超市
世纪华联超市
用途
商服用房
交易日期
2019年04月18日
2017年12月
2018年9月
2018年11月
交易情况
正常交易
建筑面积(㎡)
57.6
20
120
80
土地使用权性质
出让
租金单价(元/㎡·
月)
待定
65
55
50
区域
因素
繁华程度
较优
优
环境
公共设施配套完备程度
完备
个别
土地剩余使用年限
35
建筑装修
简装
平面布置
合理
建筑结构
砖混结构
工程质量
良
总楼层
1
6
层高
约3米
3.可比实例修正系数
(1)交易情况修正。
可比实例A、B、C均属正常交易,交易情况无需修正,故修正系数分别为100/100、100/100、100/100。
(2)交易时间修正。
可比实例A、B、C的成交日期与估价时点接近,故交易时间修正系数分别为100/98、100/99、100/99。
(3)区域因素修正。
采用直接比较调整法进行区域因素修正:
首先,以估价对象的区域因素为基准(100分),将可比实例的区域因素与估价对象的区域因素进行比较、评分。
如果在某个因素方面可比实例的区域因素比估价对象的区域因素差,所得的分数就低于100分,反之,就高于100分。
然后,将可比实例的区域因素的得分转化为调整价格的比率,对可比实例价格进行调整。
(4)个别因素修正。
采用直接比较调整法进行个别因素修正:
首先,以估价对象的个别因素为基准(100分),将可比实例的个别因素与估价对象的个别因素进行比较、评分。
如果在某个因素方面可比实例的个别因素比估价对象的个别因素差,所得的分数就低于100分,反之,就高于100分。
然后,将可比实例的个别因素的得分转化为调整价格的比率,对可比实例价格进行调整。
5.汇总
100
98
99
96
102
100/100
100/98
100/99
100/96
100/102
交易价格(元/m²
7100
6800
6500
比准价格(元/m²
7011
7318
7009
6705
6计算
取平均值,估价对象比准单价为:
(7318+7009+6705)÷
3=7,011(元/m²
)(取整)
估价对象的比准价格为:
7,011×
57.6=403,834(元)
综合考量
经过前面的测算,采用收益法测算出估价对象收益价格为423,088元,采用市场法测算出估价对象比准价格为403,834元。
两种方法求得的结果较为接近,故本次评估取两种方法的算术平均数作为最后的评估结果,则:
评估价格=(423,088+403,834)÷
2
=413,461(元)
综上所述,最终确定估价对象在评估基准日2019年4月18日的价值为413,461元,大写人民币肆拾壹万叁仟肆佰陆拾壹元整。
引用资料:
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