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1、《武汉市城市总体规划(1996年~2020年)》
2、《武汉市商业网点发展规划(2006年~2010年)》
3、《武汉市城市快速轨道交通网络规划》(武政[2001]94号)
4、《江岸区现代服务业空间布局规划》
5、《江岸区沿江商务区发展规划》
二、江岸区商务发展的现状
“十一五”期间,在现代服务业强区战略的指引下,江岸区商务工作跨越式的发展,成为全区经济发展的主导产业。
(一)商务发展现状
1、对外贸易:
“十一五”期间,坚持贯彻实施“开放先导”、“内外并举”和“项目兴区”战略,努力克服国际金融危机的影响,不断更新发展理念与招商方式,大力拓宽招商渠道、扩大引资规模,使全区利用外资、对外贸易、内联协作均取得了可喜的成绩,较好地完成了目标任务:
06-10年全区累计实际利用外资4.4103亿美元,是“十五”时期的2.42倍;
全区实现外贸出口7.8127亿美元,是“十五”时期的5.5倍;
全区累计引进内资125亿元,是“十五”时期的1.53倍。
(1)招商引资工作成果丰硕。
“十一五”期间,区委、区政府科学策划,精心部署,领导上阵带头抓,全区上下共同抓,促成大批项目落户江岸,先后引进了香港百佳、香港远东集团、马哥孛罗酒店、LV等知名外资企业来我区投资兴业。
与此同时,我区内联协作空前活跃,上海国际港务集团、东部购物公园、三阳金城、浙商国际大厦、中华联合财险及永安财险湖北分公司等是近5年中引进的较有代表性的内资项目。
(2)招商引资基础不断夯实。
为了适应新形势下对外开放工作的新要求,充分结合江岸经济特色和发展重点,不断加强招商引资的基础工作。
“十一五”时期,我们完善了“江岸招商网”;
编撰、印制了江岸《投资指南》、《招商项目》宣传册以及“沿江商务区”等单行本招商资料,在各种招商活动中广泛使用;
组织举办了多次全区对外开放工作网络成员培训班,大大提高了全区涉外工作人员的整体素质;
组织开展了投资环境、楼宇经济、外贸企业、全区招商资源等四次大的调研活动;
大力宣传推介我区的投资环境、投资政策、发展优势、重点发展领域,为国内外客商、企业落户江岸起到了较好的引导作用。
(3)出口创汇持续快速增长。
“十一五”期间,我国外贸出口的外部环境比较动荡,国际金融危机使得国际贸易保护主义趋于强化,贸易保护手段花样翻新;
我国出口有关政策的大幅度调整和人民币不断升值的压力;
能源、原材料等上游产品价格的持续大幅度上涨等,都在一定程度上影响了我国产品在国际市场上的竞争力和占有率。
针对上述情况,我们不断加大对外贸企业的扶持力度,围绕壮大外贸出口队伍、调整出口产品结构、培植出口新增长点来做文章,5年内我区外贸出口排除了种种不利因素,实现了快速平稳增长,涌现出了以“中光抽纱”、“雅特兴国际贸易”、“华柏有机硅”、“金林纺织”等为龙头的一大批具有国际市场竞争优势的成长型出口企业,极大地推动了我区外向型经济格局的深化发展。
2、国内贸易:
“十一五”期间,我区商贸业得到较快发展,专业市场实现技术和体量的更新换代,商贸流通辐射服务能力稳步增强;
特色路街定位于差异化发展,同业态扎堆效应初步显现;
新型商业业态和高端品牌改变了传统商业格局,在一定的程度上提升了商业的品质和层次;
骨干商贸企业和集团、大型城市商业地产项目等围绕沿江商务区、江汉路、三阳路、黄孝河路、二七路、永清片等核心区域集聚化发展,创造和培育了新的商圈,提高了江岸区商贸服务的能级,为进一步优化江岸区商贸业空间布局、完善功能、提高区商贸业在全市经济发展中的地位奠定了基础。
(1)商贸业是全区的主导产业,是区级税收和吸纳社会就业的重要来源。
“十一五”以来,从总体上看,江岸区商贸业呈现出增长逐年加快、经济贡献逐年提高、规模逐步扩大、结构和业态组合逐步优化等特点。
2006年~2009年社零额年均增长17.7%,比“十五”年均增幅高1.5个百分点。
进入“十一五”以来,全区社会消费品零售总额增幅稳步增长,2006年15.2%,2007年16.2%,2008年21.4%,2009年18%,在全市中心城区中处于前列。
2009年,社会消费品零售总额276.8亿元,是2005年的1.99倍,提前两年完成“十一五”规划目标,分行业看,批发零售业实现零售额189.54亿元,同比增长15.77%;
餐饮业实现零售额38.52亿元,同比增长15.95%;
市场实现零售额48.83亿元,同比增长29.73%;
从规模上看,限额以上批发零售、住宿餐饮业及市场实现零售额138.42亿元,同比增长18.66%;
限额以下批发零售和住宿餐饮业实现零售额138.47亿元,同比增长17.42%。
2009年全区商贸服务业实现税收收入12.17亿元,占全区总税收的28.47%,比“十五”末增加3.18亿元。
(2)商业网点多领域分布、多层级的商圈雏形基本形成。
江岸区汇集了大型商店、星级酒店、连锁超市、诊所、面包店、文具店、药店、服装店、眼镜店、理发店、书店、娱乐中心等种类齐全的各类商业网点,据不完全统计有3357家。
网点密度为52户/平方公里,高于全市15户/平方公里的水平。
其中大型商场有新世界时尚广场,星级酒店7家,中小型连锁、餐饮酒店167家,药店90个,大中型超市8个,大型商业中心3个,各类中小型商铺2395个,批发零售企业687户。
全区3000平方以上的商业网点43个(不含商品交易市场),营业面积近49.26万平方米。
伴随着市政交通、枢纽节点和居住新区的改善和建设,在基础设施比较完善、商业氛围浓郁、网点布局密集、人流、物流集中的江汉路、黄孝河路、二七路、后湖新城、三阳路等区域正逐步发展为多层级的商业中心。
(3)专业市场种类繁多、定位清晰,多层次市场网络格局逐步形成。
专业市场群是集聚商品、传递信息、配置资源的重要载体,是江岸区市场网络体系的重要支撑。
全区现有48个大型专业市场,高于江汉区33个大型专业市场的水平。
主要有中环商贸城、竹叶山汽车专业市场、丹水池物流市场群、田元综合市场、保成路电子音响市场、香港路茶叶市场、九万坊艺术收藏品市场、黄浦汽车市场、岱山废旧金属交易市场等。
新兴专业市场中环商贸城占地2100亩,总投资18亿元,内含汽车、钢材、副食调料、花卉、果品、粮食、建材七大专业市场以及仓储、物流中心,其中钢材市场的年度销售额占武汉份额的50%,汽车市场占省内汽车市场的60%,副食品调料占全市份额的70%。
丹水池物流市场群拥有钢材、石油、农机等生产资料和生活资料交易、电子商务交易等品种齐全的物流专业市场群。
(4)特色商业街充满活力,彰显城区个性魅力。
特色路街是江岸区实施现代服务业强区的重要抓手与载体,按照个性化设计、规模化发展、独具特色品牌集聚的原则,全区重点打造的11条特色风情街,体现了商业禀赋、文化积淀、商贸业态、布局走向差异化发展相结合的特色,初步实现“一街一特色,一街一品味”的建设目标。
凸显少儿功能特色的黄孝河特色商业街、传统饮食特色的吉庆街、中高档商业品牌特色的黎黄陂路名品名店街、时尚风情特色的港澳台精品风情街、电子通讯特色的大智路通讯器材街、创意设计特色的四唯建筑设计一条街等,彰显了路街商业的特质,满足了专业消费的需求,成为武汉市路街经济的突出代表和对外交往的重要城市商业名片。
(5)新兴业态和高端品牌提升了商业内涵和品质。
不断涌现的新兴商业业态和国际、国内一线高端商业品牌,使得区内业态更加丰富化和多样化,提升了商业文化品位和运作水准。
武汉天地、新长江国际、融科天城等城市综合体项目,以集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能组团能量改变了原有的商业格局。
传统零售业出现多态融合趋势,不仅有“一站式”购物的家乐福、百佳超市、中百仓储等国内外大型超市,也有既能提供食品,还能提供充值服务、代购、报刊、废品回收等便民服务的便利店、连锁店、专业店和专卖店等混合业态。
科技与商贸的结合,使得中环商贸城、丹水池物流市场群等一批专业市场群不再是传统意义的市场,而是市场实体与电子虚拟、仓储和总部、销售与展示相结合的现代专业市场。
马哥孛罗、香格里拉、明珠豪生等一批豪华五星酒店和路易威登LV、杰尼亚Zegna、托德斯Tod’s等奢侈品牌的出现,适时满足了高收入商务人群入住和消费的需要。
(6)社区服务呈多业态组合,为社区居民提供了便捷、个性化的服务。
百步亭社区着力打造购物广场、商业购物街等综合型社区商业,引进超市、酒店、餐饮、娱乐、购物、休闲等业态,解决了区内居民就近购物、消费的需求。
后湖片和二七社区等积极完善居住配套功能,连锁超市、集贸市场、诊所、理发店、银行等网点纷纷入驻,为区内居民提供了更多的便捷服务。
三阳路片等一批城市综合体型商住一体小区,则在建设规划时就合理的预留了服饰店、汽车修配、时尚精品、茶楼、餐厅等商业发展空间,较好满足了居民中高端的消费需求。
(7)规划和运作一批重大项目,为沿江商务区建设和进一步发展商贸业奠定了基础。
伴随着大规模的旧城区改造和功能开发,带动了一批现代商业设施和高档商务楼宇建设。
订单式商业地产模式的运用,加快了中环商贸城、汉口东部购物公园、香港现代服务业园区、丹水池物流基地商务大楼、武汉天地商务楼宇、710、融科天城、新长江国际等项目的建设,改善了商业经营环境,培育了新的商贸载体。
沿江中央商务区的整体打造、江车的腾退搬迁等,为加快引进跨国商业巨头和国际顶级品牌、培育总部经济,为实现100万商圈和100万楼宇经济的目标奠定了基础。
(二)商务发展中存在的主要问题
——外向型经济的影响力不强。
近几年,虽然全区每年的实际利用外资额在1亿美元左右,但缺乏“武汉天地”项目类似的,既有发展规模,又能引进新型业态和管理,同时改变一个区域环境的重大项目。
在当前土地等招商资源日渐趋紧的情况下,需要进一步提升利用外资的规模和质量,急待引进先进的服务业和有规模的综合开发企业。
——招商引资的基础工作有待进一步加强。
大型项目的策划、包装能力需进一步提升,写字楼这一招商工作中的瓶颈问题还没有得到根本性改变。
——商业规划相对滞后,商业网点布局需进一步优化。
全区商贸服务业发展缺乏针对性的专业规划,东南部的沿江老城区商业网点密度高,但业态混杂、传统服务业多、基础设施承载力弱。
西北部的后湖片、黄孝河路片、二七片等商业网点布局围绕居民区的建设,呈现自发、零星式分布,没有形成鲜明的专业化、集聚化发展态势。
全区尚未形成功能明确、层次分明的分级商业网络体系。
——区内生活、区外消费的特征明显,商业副中心的传统思维定式和规划理念亟待改变。
武汉市商业网点发展规划中,江岸区仅有后湖、永清、二七被列为市级商业副中心,而江汉区、汉阳和武昌都布局有市级商业中心。
商业副中心的思维定式使得商业资源大量向其他城区聚集,江岸区商贸服务业日益处于濒临边缘化的尴尬地位。
区内商业项目的规模、商圈能级都明显小于毗邻的江汉区的江汉路商圈主体部分、汉阳区的钟家村商圈和武昌区的中南商圈等,难以满足于区内70多万常住居民衣食住行的需求,居民区内生活、区外消费的特征突出。
——商贸服务业区域集聚度低,没有形成具有全市影响力的核心商圈,缺乏标志性的大型商业企业和综合消费场所。
核心商圈必须有大型商场、购物中心、特大超市、摩尔城等聚集支撑形成强大辐射力,如武广商圈的SOGO、武汉广场、武汉国际广场和世贸,江汉路商圈的王府井、大洋百货、万达广场等。
而江岸区现有大型商场仅有新世界时尚广场,且处于江汉区商圈的附属地位,没有进一步扩容升级的客观条件。
原有的车商等大型商场伴随着改制、拆迁和转型,逐步萎缩消亡。
从全区情况看,上海街、大智街、一元街、车站街等商业网点小而密集,大规模拆迁难度大,引进的新兴大体量商业项目常常无法真正落地。
花桥街、后湖街、二七街、新村街等土地资源相对丰裕,但居民本地购物习惯、商业氛围的酝酿,消费模式的确立都尚需时日。
这些客观因素导致江岸区难以形成具有市级影响力的完整核心商圈。
——专业市场能级较低,服务和辐射能力有待进一步增强。
全区48个专业市场中,多数尚处于第2代、第3代专业市场状态,很多还是摊位式的经营,缺乏先进的物流网络、电子交易平台、生活配套设施等现代市场配套设施,难以满足商家和消费者对于现代专业化市场的需求。
如保成路电子音响市场、香港路茶叶市场等部分专业市场已出现逐步萎缩和转型的趋势。
而新兴的中环商贸城,面临黄陂区汉口北市场群近距离竞争的挑战,仍需不断提高市场的品质和服务、营销、管理水平。
——特色风情街特色优势没有真正凸显,老字号企业振兴亟待加强。
部分特色风情街控制性详细规划迟迟难以出台,业态扎堆效应不足,品牌效应有待加强,多数街区商务、健康、美食、购物、文教、居住、休闲等综合功能明显强于其特色功能。
老字号生存状况不容乐观,由于产权模糊、资金瓶颈、占位拆迁、管理落后等因素,老通城几近消亡,小桃园特色渐弱、荣宝斋勉强经营、长生堂连锁发展缓慢,五芳斋和三镇民生等发展相对较好,但生产规模和产品档次仍有待提高。
——历史建筑亟待合理的商业开发,旧城区商业改造难度大。
南京路、车站路等现有的许多老建筑,甚至是历史优秀建筑,被低档商业和居住占用,有些甚至用于废品回收站,对历史建筑造成较大的实体损害和商业价值浪费。
许多老建筑产权不清,涉及房管所、部队、企业、居民等多方主体,以及拆迁补偿矛盾剧增、整旧如旧成本高等客观因素对成片改造、保护、利用历史建筑造成较大的困扰和阻碍。
三、“十二五”时期我区商贸发展面临的形势
“十二五”时期,中国经济增长处于稳定、协调、发展上升周期,扩内需、调结构成为促进经济又好又快发展的主要着力点。
商贸服务业作为扩内需的重要载体,是国家大力扶持发展的产业,处于发展的重要战略机遇期。
国家区域战略的重心内移和促进中部崛起战略规划的实施,吸引跨国商业集团、国内外一线品牌和新兴业态伴随产业和市场要素的转移向内陆集聚。
高速铁路、城际轨道交通的建设,有利于武汉发挥最重要中心城市作用,推动城市的商贸和市场要素向外围空间扩张。
武汉市域内多中心空间格局形成,推动城区主导功能转换和商圈格局重构。
城市人口结构调整和居民收入水平的提高,将加速推进传统商贸服务业向综合型、科技型、高端型现代服务业转变。
1、武汉市处于由集聚经济向服务经济转换关键时期。
新型城市化进程的加快推动城区主导功能的分化,城区间错位竞争,使中心城区承担着更多的商品零售、贸易批发、生活服务、高端消费、文化休闲等服务性功能。
江岸区作为首府之区,与江汉区的武广商圈、王家墩CBD、黄陂的汉口北专业市场毗邻,与江汉区的江汉路商圈共生共建,与武昌区的徐东商圈隔江相望。
此种商业格局下,周边城区大力发展总部经济、高端服务业以及全市商圈格局重构,形成了江岸区内、外双向集聚服务功能的倒逼态势。
以信息技术为先导,突破性的发展商贸业,以大型商贸集团和大体量商业设施为重要载体,扩大市场腹地和经济辐射半径,以沿江商务区建设为重点,推动商贸服务业、文化创意、楼宇经济等融合互动发展,使江岸区的经济发展成为全市加快形成以服务经济为主的产业结构的重要推动力量,成为全市推进“两型社会”建设综合配套改革的重要内容。
2、重大交通基础设施建设项目提高了商贸服务业发展的综合承载能力。
江岸区内路网发达,汉口地区主要城市干道沿江大道、中山大道、京汉大道、建设大道、发展大道、黄埔大道等均贯穿其中,武汉长江二桥以及二七长江大桥、大智路过江隧道、天兴洲大桥彻底打通了内环、二环和三环连接两江三岸的快速环城通道,正在建设和规划中的轻轨1号线,地铁2号、3号线、6号线、7号线,快速地铁2号线均在区内设有站点,加之武汉客运港、新荣客运站等交通枢纽的设立,共同构成江岸区立体复合式的交通网,提高了区内商贸服务业的交通运输能级和资源承载力。
3、城市居民收入和消费水平的提高,吸引高端商业向武汉转移集聚。
2008年武汉人均GDP为6459美元,城市居民人均可支配收入16712元,城市居民人均消费性支出11432元。
假定美元汇率和人口总量不变,剔除可能的物价变动,到“十二五”末期,武汉人均GDP将达到14278美元,人均可支配收入28352元,人均消费支出17057元,相当于目前上海和深圳等沿海发达城市水平。
随着人均GDP突破1万美元,武汉消费结构将实现跨越式的升级;
后湖新城、黄浦新城、百步亭等居住型新区的建设和拓展,带来居民消费容量的急速扩充,消费能级从简单的追求数量消费提升到追求质量、形式、空间等现代综合消费。
旅游、商务活动更加频繁,奢侈品牌和商业巨头将大量在武汉中心城区以及江岸区域布点集聚发展。
4、武汉城市圈建设要求武汉中心城区作为辐射、服务的增长极,以区域共同市场建设推动城市圈经济一体化发展。
高铁时代和城际时代到来,意味着武汉与其他城市人员交流更加频繁,市场融合度更高,经济联系更加紧密。
城际铁路和城市轨道交通的发展,使武汉周边城市的中心城区成为武汉中心城区服务功能的纾解区和拓展区,成为武汉市的商业副中心,周边城市居民在武汉消费、享受服务的时间和空间成本大大降低,武汉市内“一主多辅”的商业模式演变为多中心组团商业格局随之形成。
江岸区将以市级商业中心的地位配置功能,以区内核心商圈为辐射极,同心圆式向外扩散商业影响力,突破行政区划限制,服务更大范围内的消费者。
5、商务发展的新趋势和业态组合的新特点,提升和拓展了商务发展的能级和空间。
——业态种类更加丰富和多样化。
主导业态、补充性、辅助性业态融合互动发展,城市综合体成为城市商业地产的主导模式,超市百货化、百货超市化,一些原本独立发展的业态如加油站、便利中心、书店、音响制品租赁店、超市等开始重叠发展,目标客户范围更加广泛。
——高级品牌和服务激活、创造了高端产品市场,奢侈品连锁店向二、三线城市快速渗透,品牌折扣店应运而生,限量版、纪念版商品销售受到追捧。
——城市轨道交通的合理布局,成为商业成功的核心要素。
商业布局的规模和层次,与轨道交通功能节点一同配置,大型购物中心以轨道交通功能节点为导向,沿城市中心地段,梯度布局到靠近地铁、轻轨车站等交通转乘节点,停车容量更大的区域乃至郊区。
——体验式营销带来消费方式的革新。
个性化产品比标准化产品更受欢迎,消费者更倾向购物过程的愉悦体验及高品质服务,主题体验式购物中心、体验式食品博物馆、体验式概念店、表演店、展示店等成为引导消费潮流的新兴业态。
——科技创新带来了商业流程的整合,快速、灵活及高效的供应链,快速响应系统、实时制物流、无线射频识别技术及信息库技术数据等技术的开发利用,加快了物流模式的再造和专业市场的升级。
网络销售和传统商业的融合使虚拟网上店铺、目录式销售、电视购物频道、在线订餐、淘宝实体店等成为热门商业模式。
四、“十二五”商务发展的指导思想、发展思路和目标。
根据我区商务发展的现状和趋势,“十二五”期间我区商务发展战略和指导思想是:
指导思想:
以科学的发展观为指导,紧紧围绕全区“三块二城”的建设,以区位优势、资源优势为依托,坚持对外开放,坚持进出口并重、内外贸并重、内外资并引,实施大招商、招大商战略,实现由招商引资向招商选资转变;
由盲目引进向重视产业结构,引进高端服务产业和新行业及新业态转化。
建设大市场,发展大贸易,搞活大流通,保持外贸出口、内贸市场和招商引资的快速增长势头,全面推进全区商务事业的快续发展。
发展战略:
紧紧抓住当前我区面临的巨大发展机遇,发展壮大外贸龙头企业,不断扩大外贸出口;
搞活内贸流通,坚持大项目拉动消费;
招商项目坚持高起点、大手笔,引进战略合作伙伴进行资源性项目开发;
充分发挥商务职能对经济社会推动作用,不断提高商务工作对我区经济社会的促进力和影响力。
发展目标:
(一)对外贸易
引进外资保持适度增长规模,重点引进外资发展现代服务业和先进制造业,力争在金融保险、商贸商务、现代物流、信息中介、文化旅游等领域取得新的突破。
在继续保持吸引来自港澳台地区投资的同时,力争吸引来自欧美等发达国家的资金比例有较大提高。
初步建立起符合国际产业标准、具有自主知识产权、高新技术产业达到相当比重的开放型、外向型、国际型的外贸产业体系。
进一步优化出口商品结构,继续巩固港澳、美国、欧盟、日本、东南亚市场,努力拓展其它远洋出口市场。
到2015年,江岸区对外贸易的主要指标是:
——根据我区国民经济发展水平与实际需要,“十二五”期间吸收外商直接投资按年均10%的速度增长,达到7亿美元,比“十一五”期间增长58.7%。
——全区外贸出口按年均15%增长。
(二)国内贸易
围绕打造市级商业中心,进一步强化商贸服务业繁荣城区经济、提升城区功能、满足居民消费需求的集散服务功能。
健全商业布局体系,培育商圈,提高专业市场能级,重塑特色路街,调整振兴中山大道等商业街,繁荣社区商业,振兴老字号;
积极引进新型业态和龙头企业,力争到2015年,培育2-3家销售超10亿元、有全国乃至国际影响、市场竞争力强的龙头商贸企业集团。
引进1-2家世界百强商贸企业,10家全国百强商贸企业,增加10000平方米的大型商业网点10个,形成有全国性影响的钢铁、汽车等专业市场集群,推进100万方卖场建设,把江岸区建设成武汉市重要的现代服务业集聚区、国际奢侈品牌消费中心、武汉市商业文化的地标、顶级时尚休闲区和宜居城区。
到2015年,江岸区内贸发展的主要指标是:
——社会消费品零售总额年递增15%,力争达到651.38亿元。
——全区社会消费品零售总额限上商业占比力争达到50%。
(2009年为33.8%)
——全区大型商业卖场面积达到300万方。
五、主要任务与建设重点
“十二五”时期,把对外开放工作的任务切实放在培植主导产业,调整优化产业结构,完善经济布局体系,提高经济增长质量和效益上来,紧紧围绕打造“三个百万方”的发展战略,大力招商引资,促进江岸经济又快又好地发展。
积极培植外贸新增长点。
紧紧围绕市政府以外贸出口促“武汉制造”的战略,大力提高外贸出口对全区经济发展的贡献率,大力扶植我区外贸出口龙头企业和优势产业,壮大外贸出口队伍,优化出口产品结构,不断提高出口产品质量,鼓励外贸出口企业提升产业水平,开发具有自主知识产权、高技术含量、高附加值的产品,打造开放型、外向型、国际型的外贸产业体系。
按照业态集聚、产业融合、服务多样和品牌高端的发展原则,依据分级设立、分层管理的商业网络体系构建思路,积极引进国内外商贸骨干企业、国际高级品牌和新型业态,鼓励区内商贸龙头企业进一步发展壮大。
重塑区内商圈发展格局,围绕交通枢纽节点的规划建设,培育商贸业的新增长点,打造新商圈,确立核心商业中心、区域性商业中心、特色专业商业街、社区商业中心等较完善的商业网络布局体系,形
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