土地拓展常用表格04项目可行性研究报告参考Word文档下载推荐.docx
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可建设用地用地率
净住宅用地率
3、项目地块内各种用地政府控制性规划指标:
序号
用地性质
用地面积
(万平米)
容积率
建筑密度
(%)
建筑限高
(M)
绿化率
1
住宅地块
10.6424
≤1.2
≤25%
24
≥40%
其他政府规划要求。
二.宗地现状
1、四至范围:
要求说明地块形状,说明四至、与相邻物业的情况,及其他必要的说明。
要求附图:
平面地形图,标记四至范围,并附四至的现状照片。
2、地势状况等
(1)说明地势平坦程度,与周边地势比较。
(2)说明地面现状情况。
包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积。
(3)地面现有居民情况。
包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响。
(4)地下情况。
包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建。
(5)土地的完整性。
是否有市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。
(6)地质情况。
包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
三.项目周边的社区配套
1、周边主要社区配套
配套设施分类
名称
教育设施
医疗卫生设施
商业设施
金融设施
市场
交通设施
文化设施
体育设施
周边社区配套可选择辐射半径内及辐射半径外两个部分进行陈述。
总结:
社区配套的优劣势。
四、项目周边环境
1、项目所在区域环境
说明项目所在地理版块的区域位置、区域交通环境、非行政区(经济开发区、产业园等)、区域的生活配套现状、区域的资源优势等。
2、项目宗地周边情况(根据个案特性描述,没有的可以不写)
治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)、危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)、周边景观、风水情况。
3、周边近期及远期规划对周边环境的主要影响
近期规划:
远期规划:
五、市政配套
道路现状及规划发展、供水状况、污水、雨水排放、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水。
说明距宗地距离、成本、接入的可能性,及未来规划扩容和增加的情况。
六、土地价格
1、土地价格
1)拆迁补偿费用
2)土地出让金
3)楼板价XXXX元/m2
2、周边区域地价的对比分析
其他房地产企业在周边区域取得的土地编号、占地面积、成交金额、成交时间、楼板价、溢价率等。
3、总结
第三章法律及政策性风险分析
一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
1、项目用地现状
①土地所有权归属:
②土地使用权归属:
③土地的他项权益:
④土地的用途:
⑤项目用地现状的文件:
2、项目用地规划
①项目用地规划用途:
规划为住宅用地
②规划批文:
3、已取得的政府文件:
目前尚未办理项目的任何手续。
4、项目用地取得土地使用权程序评估
(1)取得土地使用权程序
(2)取得土地使用权需要的工作日
(3)取得土地使用权的风险及控制
5、政策性风险评估
二、项目合作方式及风险评估
1、合作方介绍:
2、合作方式
3、投资形式
三、总体评价
第四章市场研究
一、
区域市场成长状况
1、项目所在城市房地产市场供需情况分析
(1)市场供应情况:
(2)市场需求情况:
(3)销售均价:
(4)销售价格年增长率
以上应提供必要的分析图、表。
(当年可细化到月或季度)
年度
供应面积
供应套数
成交面积
成交套数
成交均价
成交金额
二、区域市场供应产品特征:
1、物业类型
典型楼盘、价格,主力户型、最大卖点、市场平均均价等。
2、区域个案分析
1)项目名称:
项目规模:
产品类型:
项目地处:
地段交通:
住宅售价:
主力面积:
物
业
费:
开
发
商:
目前去化情况:
项目图片:
三、整体市场对本案有重大影响的因素:
竞争楼盘对本案的影响
四、目标客户、产品及价格定位
1、目标市场的客户特征
说明本案客群的主要特征。
2、本案目标人群特征
3、目标客户
客户主体:
客户辅助体:
4、产品及价格定位
(1)物业类型:
层高、层数、电梯、户型配比(附图片)
价格定位
五、销售周期安排
说明项目分期开发的计划及销售面积。
第五章规划设计要点
一、初步规划设计思想
1、总体规划设计思路
说明产品形态和主题,产品体现的主题思想(建筑形式),主要设计风格、设计特点。
2、产品特征
产品类型及比例、规划布局等,以及畅销户型、装修风格。
3、其他考虑
二、规划设计的可行性分析
1、产品定位与上述规划设计思路的适应性
在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下,制造出的产品是什么类型和特性,是否符合前面提及的规划设计概念,主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响
3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑
如:
地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑(小峡谷)、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑
治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑
道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑
交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设施(大型购物中心)、教育现状、体育娱如:
交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设施(大型购物中心)、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积做出判断。
7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑
市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾,对产品品质是否有影响,及如何解决。
第六章项目开发计划
一、开发策略
说明项目开发次序,原则等。
二、开发周期安排:
结合市场情况、项目地块地形、项目的规划以及项目后期开发销售需求等因素,拟定分期开发计划和其他要求。
说明从获取土地至竣工的时间、各期开发面积,各重要节点的安排与计划。
主要节点
完成标准说明
完成日期
开工
完成集团有关“开工条件管理办法”及应具备基本条件等规定。
四证
取得《建设工程施工许可证》
开盘
完成集团有关“销售开盘工作要点”、及开盘条件等规定,完成启动区及样板房施工。
交房
完成集团有关“交房工作要点”等规定。
三、销售周期安排
销售分期安排、各期可售面积及占总可售面积、各期销售起价、均价、年增长率,各期总销售收入及占总收入的比例等。
与区域市场的年去化量、去化率、开发进度等进行比较分析细化。
第七章
投资收益分析
一、成本预测
依据项目现状条件、各专业配套收费标准及其他政策性收费标准、XX城市同类物业成本水平,估算该项目开发成本XX亿元,多层洋房单位可售面积开发成本XX元/平米,联体别墅单位可售面积开发成本XX元/平米,车位可售面积开发成本XX元/平米,详见下表,详细构成见附件。
出让土地面积(m2)
人防面积(m2)
总建筑面积(m2)
占地建筑面积(m2)
独立汽车库地下面积(m2)
地下建筑面积(m2)
户数
地上建筑面积(m2)
商业面积(m2)
公建配套面积(m2)
可售面积(m2)
车行道路面积(m2)
绿地率
景观道路广场面积(m2)
项目名称
成本(万元)
建筑面积指标(元/m2)
地上面积指标(元/m2)
1
合计直接成本
2
花园洋房带电梯
3
联排别墅
4
地下会所
5
地下储藏
6
地下汽车库
成本项目
编制依据
目标成本
可售面积的总成本及可售面积的单位成本(元/M2)
洋房
联排/车位
可售面积
一
土地获得费用
二
前期工程费
三
建安工程费
四
基础设施
五
配套设施
六
其他开发成本
不可预见费用
项目总开发成本合计
总开发成本
不含全装修的成本
二、税务分析
本项目按国家法定税率考虑:
1、营业税及附加:
2、所得税:
3、土地增值税:
4、土地转让契税:
三.经济效益分析
1、项目总体收益情况:
根据上述售价、成本及税务测算,该项目总体经营情况如下:
预算损益项目
按总可售面积计算的单方指标(元/M2)
估算依据
一、项目销售收入
总可售面积(m2)
其中
1、多层洋房(XXm2)
洋房可售面积(m2)
2、联排别墅(XXm2)
联排可售面积(m2)
3、车位(XX个)
车位(个)
二、开发成本合计
三、三项费用合计
其中:
1、营销费用
2、管理费用
3、财务费用
3.3.1委托理财基金
3.3.2银行贷款
四、经营税金及附加合计
1、税金及附加
2、土地增值税
4.2.1土地增值税(预征)
4.2.2土地增值税(清算应缴)
五、项目总成本(含三项费用)
六、项目利润总额
七、所得税(25%)
7.1所得税(暂按3%预征)
7.2所得税(清算应缴)
八、项目净利润
九、信托利息
十、税后摊销土地投资差价
十一、股东投资净收益
2、敏感性分析
参照以下内容及表格,可根据实际情况增减变动比率。
1)销售单价变动对各项经济指标的影响:
经济指标测算表
销售方案一
销售方案二
销售方案三
销售方案四
平衡点方案
单价组合(平均单价)
1、多层洋房(元/m2)
2、联排别墅(元/m2)
1、
销售单价单方指标(元/m2)
2、
完全成本单方指标(元/m2)
3、
单方税前利润(元/m2)
4、
税前销售利润率(%)
5、
税后销售利润率(%)
6、
实际销售利润率(%)
7、
股东前期投入资金占用(年)
8、
税前年自有资金收益率(%)
9、
税后年自有资金收益率(%)
10、
内部报酬率(%)
方案
销售收入(万元)
项目税后利润率
内部收益率
内部收益率与利率差异
投资收益率(税后)
项目投资回收期
方案是否可行
静态
动态
销售方案1
销售方案2
销售方案3
销售方案4
2)成本变动对各项经济指标的影响:
一、5大成本的影响
估算成本
敏感系数
(×
100%)
95%)
105%)
开发成本中的除土地外的5大项成本的单位成本(元/m2)
总投资
项目利润
税后利润
销售净利率%
3)容积率变动各项指标的变化
4、盈亏平衡点分析
在成本及财务费用不动情况下:
(1)保本售价:
(2)内部收益率:
5、项目收益水平综合分析
选择比较适合的销售方案。
四.项目资金预测
1、资金流量及有关指标:
项目
合计
建设期
经营期
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
现金流入
预、销售收入
2
其他
现金流出
项目总投资
运营费用(含财务费用)
3
营业税金及附加
4
土地增值税
5
所得税
6
净现金流量(=一-二)
累计净现金流量
重要的资金平衡点:
1、自有资金平衡时间点:
2、基金资金平衡时间点:
3、银行贷款平衡时间点:
金东地块的现金流量表
本测算表是假设:
高层XX元/㎡,土地价格XX万元/亩。
2012年度
2013年度
2014年度
2015年度
2016年度
2017年度
高层销售收入
车库销售收入
取得银行贷款
月度自有资金
爱建股权
现金流入合计
土地款
除土地款的土地开发成本
前期工程费用(含设计、政府规费等)
第1期建筑安装成本
第2期建筑安装成本
基础设施费(水、电、煤、有线、智能化等)
配套设施费(绿化、道路、雨污水、围墙、体育设施等
其他开发成本(监理、测绘、检测、监测费用、前期物业管理补贴等)
营销费用
管理费用
银行贷款的财务费用
信托的财务费用
外部贷款(股权融资)的财务费用
土地增值税预征
土地增值税清算
企业所得税预征
企业所得税清算
归还自有资金
归还银行贷款
收购爱建信托股权
其他支出1
现金流出合计
月度净收支
累计净收支
2、信托资金平衡时间点:
第八章
可行性结论
一、项目优势:
综合以上论述,本案相对于同区域的其他项目而言在价格、交通、户型、景观、配套设施等方面的优势。
二、项目劣势:
综合以上论述本案所具有的劣势。
三.结论及建议
说明项目是否可行。
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