人们为什么要买车位Word文档下载推荐.docx
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一个典型的18层公寓,地上钢筋含量可能40kg/m2左右,它的地下室钢筋含量往往要超过110kg/m2。
按照我所在的一普通省会城市,2014年的人材机价格行情估算,普通地下室的狭义建安成本约为2500元/m2,直接乘以车位平均面积35m2的话,就是约8.75万元/车位。
不过,这仅仅是普通地下室。
要知道还有个集历史原因、军事原因和政治原因的奇葩神秘机关叫做“人防办”,它在各地的要求有所不同,但主要原则就是,凡是盖房子的,都得盖点防空地下室。
区别仅仅是盖多大、盖多耐操的地下室。
如果你死活不盖,那么他们会说请你交钱他们另想办法来盖,并称这笔钱为“人防易地建设费”(通常不菲)。
各地对盖多大人防地下室的规定方式大同小异,无非就是必须按总建面的一定比例或者建筑物基底面积的一定比例。
落到实处就是你原本1万m2的地下室其中可能有3000m2要按它的人防标准来盖。
而人防标准,则有严格的等级划分,等级不同会影响到配置上升的幅度,我们这儿一般是5级人防。
不管盖多大、盖多高等级,落实到实际工程上,无非就是增加结构配置(增加配筋什么的)和人防设施设备(大钢门、战时通风系统什么的……),说到底就是增加成本,而这部分成本房企们是不会自掏的,嗯,都摊到了您的房价和车位价格里面了。
由于规定和标准不一,我这儿就笼统的给个估算值,大约增加地下室单方成本200元/m2。
(别问凭啥摊给您,万一哪天有飞机来您城市扔炸弹了,享用这个设施的还不是您么……如果那时候它还能用的话……)
人防看似费钱,但真正坑爹的是,地下室中按人防标准盖的那片地儿,产权是人防部门的,没错儿,开发商掏钱盖,盖出来归他们。
人防区划出来的车位是只能出租(常常是长租),无法销售产权的。
那怎么办?
没错,你想对了,它的成本又要由您来分摊……一部分……至于分摊多少,不好计算,看人防占比,以及地段价格水平,销售、长租方案等。
这么一玩下来,地下室的成本已经很高了,平均每个车位已经10万多了,不过还没完,还有消防设施(就是一个个红色水管末端有个小红伞的那个,还有联动报警系统之类的)、通风设备(方方的粗管子从来不开机上面全是锈迹的那个)、防霉防水、排污、照明、环氧地坪(耐磨地坪)等等费用要花,这么些费用给您打包一算,又要200多元/m2。
然后……要想在天朝盖东西,各种收费都得交,这东西各地标准不一,但项目都不少,其中的一项就是“市政公用基础设施配套费:
150元/m2(我们这儿地上地下面积都得交)”,小项就不一一罗列,反正只要发生了,开发商都会将其分摊至可以销售的每一平米,然后出售给您。
把以上东西粗略一加,一个车位已经近12万了,这些还都是直接成本。
开发商要做项目,还要发生销售费用、贷款利息、行政开支和各项税金的成本,这些没错,最终也都要分摊进入每一平米可出售的面积当中,包括您的车位。
我说,这么一个车位,怎么着也得卖你15万+吧?
你睁着水汪汪的眼睛说,那以前不是3~5万一个车位也卖过吗?
是的!
没错,以前就是亏本卖的。
而且以前根本不是开发商要做地下车位的,而是政府逼着的。
因为拍得的每一块地,都有一系列规划指标,其中就有个叫做“车位配比”的东西。
以前有无数大小开发商通过各种违规手段去躲避和减少地下车库的建设,常见如:
报建时说我要建双层机械车库,所以地下室面积是这么大就够了,之后通过一些办法,机械车位也不建了,就这么大的地下室,画出来多少个车位是多少个车位。
以此来削减车位数量。
原因无他,因为那时候车位是个负担,是亏本的,是要靠卖上面的房子背回来的,所以能少建一个是一个。
所以,车位过去一直是亏本销售,也就导致了大家觉得这玩意不值钱的印象。
而那个时候,谁也没想到汽车保有量会暴增到这么多,连政府也没有想到,所以5年前的规划车位配比常常是1:
0.4,建好之后还基本是堆杂物。
而现在新建小区基本上都是1:
1以上了,且销售迅速。
现在,因为大家都有车了,车位反而供不应求了,开发商自然不会再亏本销售,起码,会让车位的售价与其成本相匹配。
以我所在城市为例,一个车位卖15万左右,是良心价,可放心买之。
供这一端的成本说完了,来说需求端。
我不知道其他城市怎么样,反正我这,在政府拼命新增停车位数量,将各大小街巷路边画满停车位后,仍有70余万的停车缺口。
而每年的新车上牌数量则在20万以上,停车缺口仍有扩大的趋势。
与房价相对照,我这儿传统意义上的主城区,基本22000元/m2起,对应的车位已经难觅低于20万的了,而且还常常有价无市。
所以,需求这方面,其实是无需多证明的。
只需简单搜索一下你所在城市每年的新车上牌数量,就能感受到车位紧张的趋势了。
我可以进一步说,车位的供需矛盾恶化预期是远远大于改善预期的,甚至可以说对于有车的人而言,车位比住房还刚需。
因为人可以拥有两套房子,也可以拥有一套房子,可以住180m2房子,也可以住80m2的房子,但是车只能是一个萝卜一个坑,除非常年躲猫猫违停。
只要您的城市有一辆新车上牌,就产生了一个车位需求,而新车的上牌速度远远大于车位的新建速度,即便将来低于车位新建速度,后者也需要很久才能填补现有的缺口。
而现在您知道了,一个地下自走式产权车位的成本基本上相当于一辆A级车,这一点也决定了它不可能那么容易的得到。
而且比起无产权的机械立体车位、人防车位、地面车位、路边车位等等,地下自走式产权车位每一个都是真金白银,不可能一夜之间变出大量出来,况且归属明确、转手方便,真的是城市中珍贵的稀缺资源。
至于跟您说买车位不如租车位的人,我只想说,十年前他也是这么说租房的,现在……他哭了。
放心地去买车位吧。
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回答一下关于“车库成本已经分摊在房价里面了,车库是零成本,开发商卖车库是无本万利”的疑问。
1、车库是花真金白银建设的,它的成本是客观存在的;
车库内几乎一切可见之物,都是为车库投入的;
2、过去几乎所有的房企都是将车库成本分摊至商品房成本中的,但这与您的关系并不大;
3、售楼处销售员跟您算的账,例如:
“买X送Y”,跟成本分摊方式是毫无关系的。
成本分摊方式是房企内部成本管理部门(部分公司是财务部做这事)在成本归口上的处理方式,将车库成本分摊到上部商品房中,或者不分摊到商品房中,或者按一定的比例分摊,仅仅是一个项目中各分子产品的账面利润率会发生此消彼长的变化,跟购房者的关系并不大。
一个项目的总成本是固定的,即使成本管理部将车库成本100%分摊至上部商品房,购房者依然不可能免费获得车库;
反之将车库成本完全独立在商品房之外,购房者也不会因此享受到更低的房价。
商品房的售价是根据供需关系、周边行情、地段区位等一系列因素确定的,但跟成本的内部分摊方式无关。
4、所谓“车库成本已经分摊在房价里面了,车库是零成本,开发商卖车库是无本万利”,其实这个无本万利根本不是凭空多出来的,只不过是从商品房的利润中“偷”来的罢了。
将车库成本分摊至商品房成本,相当于降低了商品房的利润。
5、“车库成本已经包含在商品房房价里面了,车库都应该是免费的”,这是购房者视角的看法,以为只要购房价格大于等于各项成本之和就行了。
其实购房者只想到车库成本算进去了,却没想到利润指标没进去。
背上了车库成本的房价,利润率就低了,房企必须要用卖那些“零成本车位”的利润来拉平。
6、过去将车库成本分摊进商品房成本,是因为车库是个不能盈利的孩子,是个亏本的累赘,跟小区中间的健身设施一样,光花钱不能赚利润回来,所以干脆将其当做商品房成本的一部分来对待。
7、现在已经有越来越多的房企将车库成本独立计算,或者按一定比例独立出来计算了。
因为车位在很多发达城市是盈利产品,它有它自己的成本、售价和利润。
8、“买房送车位”只是个营销策略……
作为前半个业内人士,抛下观点。
前面
@朱海峰
的答案里提到了地下面积和车位的建设成本问题,论据没有错,但论点错了,因为这其中的很多成本开发商都不是用车位本身价格来分摊的,而是用地上建筑的价格找回来的,楼上房子价格卖上去了,利润就出来了,车位卖了个好价纯属意外惊喜。
这也是为什么很多楼盘的开发资金测算里都只把车位价格算得很低或者把车位销售率估得很低,原因很简单,开发商自己也对车位卖多贵能卖多好心里也没有底。
好,说正题,在商品社会里,公平的交易环境之下,个体为什么购买一件商品的理由就是这件商品的价格低于他对这件商品的价值判断。
车位作为一种商品,具体到个人为什么要买它,其实可以拆分成两个问题来看,一是这个车位的价格对于这个人而言值不值,再才是要不要下手买?
首先谈前一个问题值不值。
不看地段,不看租车费用,也不看小区车位配比,也不用去算地下建安车本,我给大家说一个非常粗暴的方法:
只要是非别墅社区,先把小区车位价格在小区车辆平均价格做一个比对,如果车位价格在车辆均价50%左右,那就是便宜,60%,也还是能接受,如果超过了70%,那开发商/前车位买家的定价就有点黑。
当然,50%、60%、70%这个数字我是以成都为例,在不同的城市可能会有一定差异,云南的一个县城和北上广这些大城市想比由于城市发展程度不一样、汽车普及率也不一样、消费观念不一样,具体数字肯定是不一样的,大家有兴趣可以自己观察总结一下。
比方说,成都低端小区的汽车价位一般在8-15w,估车辆均值为12w,那车位价格就应该是6w便宜,7w合适,8w5就贵了。
而实际上这种低端或者老旧小区的车位价格一般都在5-8w,很难超过10w,有的老小区虽然车位非常非常紧张,但实际车位售价并不高,原因就在于能开更贵汽车能承受更高车位价格能住更好房子的人会选择搬离这里,留在这种小区的人即使停车难也会选择租车位、抢车位或者违章乱停。
同理,中端小区车辆均值取20w,那车位均值就应该在10-14w,高档小区车辆均值30w,车位均值15-21w,只要是属于普通住宅范畴,那在这个范围区间的车位价格都是合理的。
车停路边风吹雨淋还要防擦挂防交警贴条,所以车位肯定有它的使用价值,但我们也不能简单以车位的租价来算这个价值,目前绝大多数小区车位租金和售价都是不成比例的(更何况物业管理条例还规定了车位租金的上限),如果纯自用需求,能长期租车位肯定比买车位划算,很可能连存定期的利息都用不完,但车位这个玩意不仅包含了使用价值,还有领土价值、固定资产价值、心理价值和投资价值交叉存在,具体说起来太复杂,但一定程度还是会受车位租金制约的。
至于别墅或者某些特别高端的低密类物业,他们的车位价值又是另一套算法,甚至可能比高密度高层社区还要便宜,原因就在于这些小区的控规指标就客观导致了车位不会出现供不应求的现象,大部分别墅还买房送1-2个车位呢,当然,别墅的车库其实是羊毛出在羊身上,建面价格早就把车位价格算进去了的。
再谈第二个问题,车位要不要买?
这个问题又得分两种情况来谈,自用或投资。
先谈自用吧,还是那个算法,还是以成都为例,用自己开的汽车价格来算,50%或以下就买,60%咬咬牙也可以买,70%或以上,你不妨再考虑一下。
说白了,有那个经济实力就买,钱够不上就租车位或者停路上。
先以我自己举个栗子,位置在成都西南2.5环,但是由于建筑形态是8层小高层,勉强也算得上是洋房,不过房子面积不大业主大多是刚需客户,所以综合可以归类为中档社区。
据我自己观察,我们小区的汽车大多在12w-30w这个区间,豪车有一些,但是比例很少,所以车辆均值应该不到18w。
开发商车位售价12-15w(分大小),65%左右的数字算得上是合理,稍稍偏贵。
但我还是不会买车位,为什么?
原因很简单,我家小白12w,我只能承受6-8w的车位价格,所以我们小区的车位应该是被开20w以上汽车的业主买走的,而实际情况就是我们小区根本不缺车位,地下室差不多有一半的车位空着,很多像我一样的屌丝业主都选择把车停在道路边,我自己则是选择花200元月租租车位,对我而言,如果车位和汽车本身价格差不多甚至还要贵,那就不值了,过不了自己心理这道坎。
。
再以我前老板举个栗子,他家房子离我家不远,高层为主的高端小区,业主开豪车的居多,估算车辆均价在40w左右,当时他们小区车位最初售价20w-25w,很明显,50%的价格很便宜。
然后他家两辆车一辆车45w,一辆车80w,也都50%以下,所以呢,他一下子买了两个大车位50w,他是完全考虑自用的,虽然这四五年下来单个车位增值到了差不多30w,单明显他也不在乎这一点钱,好吧,谁让人家是老板呢。
再说回投资。
我先说结论吧,车位属于低门槛投资品,而且不能使用资金杠杆,除非车位价格明显低于50%,否则就不要买。
然后,一定要在开发商没有涨价之前第一批买,最后,市郊低密类物业千万不要买来投资。
先以成都桐梓林富人区的一个高层豪宅为例,高密物业车位配比1:
1,业主不开豪车都不好意思进小区,别摸我三叉星算是基本门槛,好吧,车辆均值60w,开发商车位最初售价15-20w(分大小)。
当初我劝我们老板以非业主身份买来投资来着,但可惜他看不上,现在四五年过去了,车位在35w左右,年回报率15%,算是很不错了,但现在的价位向上空间也不太大了,45w顶天。
再以成都二环建设路的几个品牌楼盘为栗子,位置还成,除了几个城市综合体之外全是高密度楼盘,但业主身份基本算是中高端,我估计他们开的车辆均值比我自己住的小区高点,算22w吧。
5年前开发商车位卖10-12w,很明显,当时值得投资。
但后来随着这一片区入住率提高,车位逐渐开始紧张,前年开始开发商把车位提到了20w以上,二手车位价格也开始跟风,据说有卖25w的,这个价位明显就不适合投资了,基本上够到天花板了,即使过几年涨到25w以上如30w,也和理财产品投资差不多,而且还不够灵活。
最后说一个栗子,成都光华大道上的一个容积率2以下的低密楼盘,中高档社区,车位户数配比1:
0.7还是0.8,反正没有超过1:
1,3年前车位售价15w,现在还是15w,而且开发商手上还剩了大部分车位没有卖,道听途说的消息,真实性我也不清楚,具体原因大家去想吧,大致分析,还是市郊的低密产品实际入住率比较低吧。
最后抛一个命题大家来讨论一下,成都市中心的一个超高端城市综合体,住宅部分为200㎡以上的高层大户型,绝对豪宅定位,全国各地都有买家,车位配比1:
1.2(后来证实是1:
1.6),而且住宅车位和写字楼和商业部分完全隔离,目前车位售价20/25w,土豪业主一掷千金自用就不用讨论了,如果是纯投资角度,那这个车位值不值得买呢?
PS:
再补充一下对朱海峰答案的理解:
他的大致逻辑是要不要买车位首先需要看修建车位的硬性成本,车位价格和地下建安存在很大的直接关系。
如果是在五年十年前用这种方法来看要不要买车位的问题,肯定是对的,毕竟成本动辄15、20w一个的车位,只卖5-8w,存在明显的价值洼地,所以当年选择买车位的人都做出了正确的选择。
但现在车位售价一般都在硬性成本附近或以上了,再使用这种方法就有点不够灵活。
我认为某件商品的实际价格和价值是会被很多因素影响的,最典型的现象就是股价受消息层面的波动或是奢侈品的定价。
同时价格也和成本没什么直接关系,比如沙漠里的一瓶水,网游里的一件极品装备,寺庙中的一柱香等等。
回到车位上打个比方,差不多地段的两个楼盘,楼面地价都差不多,地下的建安成本也差不多,但一个定位中端,一个定位中高端,这两个楼盘的车位肯定会有很大的差别。
我住的小区旁边就是一个品牌开发商的楼盘,外立面修得洋气一点(设计的功劳,建安成本没什么区别的),同期房价大概比我们贵2成,但户均建面是1.5倍,其他方面的规划指标包括入住率都差不多,但综合来看业主身份比我们小区强出一大截。
另外他们盘大开发商关系硬,地价甚至比我们小区地价还便宜,相应的车位成本也要低一些,这种情况就不能简单的用车位成本来衡量车位价值了。
实际情况就是这个小区的车位的一个楼盘的车位基本上是我们小区的1.5倍,目前几乎都卖光了,这就是典型的物业定位导致业主差异,进一步导致了车位价格差异。
再极端点的举例就是,同地段的两个楼盘,一个是地下车库,一个是地面车位,当然,这个例子只是假设很不严谨,同时地上车位只有使用权。
实际上如果出现的话,地面车位的那个楼盘的入住客户肯定低端一些,但车位价格应该只比另一个小区低1/3左右,但地面的这个车位成本几乎只有土地成本,不过这从侧面反映了车位的实际价格和它的建安成本没太大的直接关系。
还有一些朋友举例说,某某地方某某楼盘的平均车价才30w,但车位已经60w了,出现这种情况的唯一可能性就是这个楼盘的车位配比有非常大的缺口,如1:
0.4甚至1:
0.2,同时该楼盘的其他方面如地段环境配套学区房等因素非常优秀(实际上车位紧张的问题已经让这个楼盘的实际居住档次大大下降了),但许多业主就是舍不得搬也不能搬。
那除了早年购买了车位的业主,这个小区现在流通的车位肯定是开百万级豪车以上的业主才会购买的,也就是说60w的车位的确很贵,贵到离谱,偏离了这个小区车位的实际价值,但总有那么一小部分有经济实力的人愿意为了这种稀缺性而付出溢价买单的,但他们肯定不是出于投资方面的考虑,投60w,一年涨3、5w的投资回报率他们是看不上滴。
居然这么多赞,我修改了一些错误,再来补充下答案:
有tx说车位价值不能简单的以车辆价值来计算,对!
肯定是对的!
我前面也说过某件商品的实际价格和价值是会被很多因素影响的,具体到车位这种商品上,它会直接受到地段、楼盘档次、周边配套、年限、容积率、建筑形态、车位配比、修建成本、实际入住率、物管水平等因素影响,但所有的这些因素都最终会反映到入住该楼盘的业主身份上,进一步反映到他们开的汽车价值上,然后车位还会间接被城市发展水平、宏观经济、汽车普及率、业主消费习惯、当地炒作车位因素等因素影响,所以我给了50%、60%、70%的这种粗略的系数来调节它,最终就得出了一个不求精确、但求快速的价值判断方法。
对于自用需求,这种算法可以结合业主自身的经济,让他决定是否要为车位这种商品买单。
对自用兼投资或纯投资的业主,也给出了一个参照系来判断车位价格是否虚高,如果你发现你们小区的豪车业主逐渐的选择搬离,车位价格依然居高不下,也许就到了你考虑套现车位转向更灵活的投资渠道的时候了。
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