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养老地产行业分析报告.docx
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养老地产行业分析报告
2013年养老地产行业分析报告
2013年11月
目录
一、行业细分是趋势,养老地产蕴含巨大商机3
1、行业细分是房地产行业走到下半场的必然趋势,养老地产机会巨大4
2、养老地产市场规模5
二、养老地产专业性要求高,盈利模式仍待完善7
1、我国试水企业:
亲和源出租为主,东方太阳城销售为主,但模式都有待完善7
2、美国管理者和拥有者分离的模式,或是我国很好的借鉴10
三、已涉足养老地产的公司:
万科、保利、世联、凤凰股份等12
十八届三种全会进一步强调了要发展老年服务产业;《全面深化改革重大问题决定》指出,“积极应对人口老龄化,加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业”。
预计养老地产的春天将真正到来,后续可能出台相关政策扶持。
本文我们对养老产业的盈利模式进行了进一步梳理。
我们认为,养老地产对专业性要求较高,需要了解客户的信息,而且后续还有持续的管理问题,浅尝辄止的开发商预计很难做大。
美国、英国都有比较专业的开发商,如英国的McCarthy&Stone、美国的DelWebb。
如果开发商自身不参与运营,效仿美国的开发商和运营商分开的模式,亦可行,但要求参与运营的企业有比较大的发展。
此外,开发商不是市场的唯一参与者,保险公司和其他的专业性养老地产公司亦可能很好受益。
长期来看,养老地产市场规模巨大,做好准备的开发商能在市场更成熟时有爆发式增长。
一、行业细分是趋势,养老地产蕴含巨大商机
参考美国经验,房地产行业走到下半场,客户细分是趋势。
养老地产作为细分市场的重要领域,商机巨大。
根据联合国的预测,我65岁以上老人人数未来半个世纪都会保持较快速度增长,并会在2060年会达到3.69亿的高点,占总人口比例达28%。
仅考虑9073计划的机构养老部分,则预计年平均增加老年地产面积约占住宅年销售面积的1.4%。
但若考虑活跃长者等非机构养老,则年新增量要更多;据我们测算,年平均新增建面可占2012年住宅销面1.4%-13.3%,中性假设下每年6000多万方的规模,占当前住宅市场销售比例在6%左右。
1、行业细分是房地产行业走到下半场的必然趋势,养老地产机会巨大
参考美国经验,房地产行业走到下半场,客户细分是趋势。
房地产行业走到下半场,一锅粥的不加区分的开发模式将越来越难以通行。
明确客户定位、有的放矢会是更好的发展模式。
美国开发商走到后期就是这样,逐步建立起明确的客户细分和客户定位,提供多方位服务,差别化建立起竞争优势。
以帕尔迪为例,其按照客户的生命周期和客户的支付能力建立了2个大类、11个子类的细分客户,包括:
1)以个人为单位的客户——首次臵业者、常年工作流动人士、大龄单身贵族、活跃长者;2)以家庭为单位的客户——单人工作的丁克家庭、双人工作的丁克家庭、有婴儿的夫妇、单亲家庭、成熟家庭、富足成熟家庭、空巢家庭等。
从而各种客户都可以相应的找到其需要的产品,伴随生命周期,需求转换,也可以找同一家开发商的房子。
但我国养老地产领域当前项目少,未来可发展空间仍巨大。
我国当前虽然有一些机构试水养老地产,但规模化、连锁化的发展仍比较少,多数只是一个两个项目的试点。
比如,亲和源的老年公寓、北京东方太阳城、泰康养老地产项目、万科的幸福汇、保利的和熙会和西塘越等等。
但我国养老地产远不止这个规模。
根据联合国的预测,我65岁以上老人人数未来半个世纪都会保持较快速度增长,并会在2060年会达到3.69亿的高点,占总人口比例达28%。
这意味着,未来五十年,我国将继续比较快的老龄化进程,养老地产的需求也会巨大。
2、养老地产市场规模
假设2020年实现全国的9073计划,则年增加老年地产面积估计为住宅年销售面积的1.8%。
多个城市已宣布构建“9073”的养老格局:
90%的老人由家庭照顾,7%的老人享受社区居家养老服务,3%的老人进入养老院等机构养老。
假设我国全国范围内用十年时间来使全国的养老格局达到9073水平。
根据联合国预测,我国2020年60岁以上老人2.42亿,3%的人口居住在养老机构里即726万,扣除2012年已有的381万张床位,则八年要建345万个床位,平均每年43.1万个床位。
假设每个床位建面40平(考虑到公共面积可能比较大),则对应每年是1725万平,占2012年9.8亿平住宅销售面积的1.76%。
考虑活跃长者等非机构养老,养老地产年平均新增建面占2012年住宅销面1.4%-13.3%,中性假设下在6%左右。
3%的机构养老主要是养老院式的老年人,而很多能自由活动的老年人可能也会选择换到活跃长者住宅里,我们从更广泛意义上计算养老地产需求量究竟有多大。
英美两国基本是在养老地产开始快速发展之后20年左右,养老地产达到一种供给相对充足的状态,占老年人比例10%左右。
考虑到我国可能具备后发优势,我们在10年和20年达到均衡状态两种假设下进行了测算。
若假设到2025年底(即用12年时间),选择居住到养老地产的老年人达到8%,则平均每年带来的新增养老地产建面约为2012年住宅销售面积的6.4%;若假设养老地产用22年时间达到较均衡水平,2035年选择居住到养老地产的老年人达10%,则平均每年带来的新增养老地产建面约为2012年住宅销面的6.5%。
不同假设下,影响程度在1.4%-13.3%之间。
具体测算见下表。
二、养老地产专业性要求高,盈利模式仍待完善
我国亲和源、东方太阳城、开发商、保险公司等多方试水养老地产。
亲和源会员制养老,东方太阳城出售为主,开发商项目部分采取租售并举方式,保险资金优势得天独厚。
但各种盈利模式都存在一定的问题,比如亲和源会员制为主为现金回流带来一定压力,东方太阳城出售为主则后续服务较弱等。
从国外来看,美国和英国做的比较好的开发商(DelWebb、McCarthy&Stone)都是以出售为主,从而保证现金流。
美国所有者和管理者分离,所以仍有专业管理者为项目提供后续的持续的服务,从而保证了项目品质。
REITS的发展也为养老地产提供更多的退出机制。
1、我国试水企业:
亲和源出租为主,东方太阳城销售为主,但模式都有待完善
亲和源盈利模式:
会员制,年费+会费。
亲和源老年公寓采用会员制模式,会员缴纳一次性入会费和每年的年费就可以入住老年公寓,享受各种配套和服务,包括看护服务等。
会员卡分两种,A卡可以继承、可转让,有效期与房屋土地的使用年限相同,本质上即是销售;B卡不可继承、不可转让,有效期为15年,如果老人在亲和源没有住满15年,剩余年份的费用退还给家属,超过15年,超过的部分免费。
项目面向老年人(男满60岁,女满55岁),定位高端。
项目2008年开园至今,入住会员最初的46位增加到1100多位,但也不过占总容纳量1600人的70%。
但项目出租为主的模式给现金流带来很大压力,中间一度需要出售别的项目和部分公寓产权来获得资金回流。
北京东方太阳城:
出售为主,开发商之后逐年回购产权。
北京东方太阳城项目采取出售模式,但与一般出售不同之处在于,业主缴纳房款入住后,开放商会逐年回购部分产权,这部分钱用于老人的养老、医疗护理费等;如果业主去世较早,则子女继承剩余部分产权;若业主足够长寿,开放商将全部产权购回,则业主仍可免费住下去。
整个项目的老年客群大概占到三成左右;项目设计上考虑老年人种种需要,但不提供看护服务,更适合能自由活动的老年人。
该项目模式对开发商现金流压力不大,但后续提供服务较少,和一般房地产项目差别化不大。
万科幸福汇:
公司负责开发,租售并举,出租部分亲和源负责后续管理。
根据观点地产网等的报道,开发商如万科等也试水老年地产,但当前多处于初步阶段,规模较小。
在房屋设计上考虑老年人需要,部分采取租售并举的方式。
比如,万科北京房山的幸福汇项目,试点养老地产项目住宅近150套,且分两种业态,一是利用商业配套建设的“活跃长者之家”,二是配建于住宅部分的“活跃长者住宅”。
前者由上海亲和源经营管理,万科为资产持有者;后者面向市场销售。
但开发商的试点当前也处于起步阶段,养老地产较普通商品住宅建造和管理成本要高,要获得更好的收益水平目前还比较困难。
泰康保险:
亲和源类似模式,为老人提供一站式服务,和养老保险可形成联动。
泰康保险等险资现也纷纷进入养老地产。
泰康保险开发了养老社区,采取和亲和源类似的运营模式,且购买了泰康养老金产品的客户还可用养老金支付相关费用,实现了养老社区和养老金的结合。
但这并不是险资开发养老地产的最大优势,因为客户可以自己选择用养老金支付其养老地产的费用;险资开发的最大优势在于其资金上,养老地产可以有效缓解保险资金“长短错配”的压力,而其他开发商要长久占用资金则可能是致命问题。
2、美国管理者和拥有者分离的模式,或是我国很好的借鉴
美国养老地产实行管理者和拥有者分离,可解决后续管理专业性要求较高的问题。
1)和普通出售住宅相比,老年住宅还存在持续管理问题。
在美国,很多老年住宅都是由专业的管理公司进行管理的,一定程度上实现了拥有者和管理者的分离。
2)RETIS等发展可为养老地产提供很好的资金来源。
美国前十大老年住宅拥有者的老年住宅中就有REIT公司,可解决养老地产资金占用较长的问题,为开发商提供更好的退出机制。
3)美国单个老年住宅的体量整体都不是很大,单个项目体量平均在200套上下。
也有部分体量较大的项目,如ProfessionalCommunityManagement管理的项目,平均每个项目有1862套住宅。
4)和普通住宅市场一样,老年住宅的市场集中度也比较低。
根据美国老年住宅协会的数据,2007年美国前十大老年住宅拥有者拥有的老年住宅共24万套,占360万套存量的6.7%;前十大管理者管理的老年住宅26万套,占存量的7.2%。
美国最大活跃长者之家开发商是DelWebb,盈利模式为出售,2009年销售近5000套。
DelWebb是帕尔迪旗下子公司,是美国最大的活跃长者住宅开发商。
公司以开发太阳城而闻名,其开发的活跃长者之家面向55岁以上的老年人。
其第一处太阳城1960年建于亚利桑那,在正式开售之前,就已将配套的娱乐中心、高尔夫球场、游泳池、购物中心等建好,而最终销售也非常火爆。
截至2010年,公司在21个州有50个活跃长者社区。
2009年,DelWebb销售的活跃长者住宅套数近5000套,是排名第二的开发商的两倍多。
从各个开发商情况来看,有专门做活跃长者之家住宅的,如TheVillages和EpconCommunitiesFranchising,也有将活跃长者之家作为业务有机组成部分的,如Pulte、HovnanianEnterprises、KBHome和LennarCorp.等。
2英国最有名的养老地产开发商当属McCarthyandStone,其在以出售为主的退休住宅市场上有约60%的份额。
1)老年住宅的特点决定了其由专业化的开发商生产更容易形成规模效应。
老年住宅和日常住宅在设计上有很多不同,需要开发商对其有很深刻的理解。
老年住宅资金回流慢,尽管部分住宅能实现预售,但很多还是要等到竣工且适宜居住时才能被卖掉;而且在住户搬进来之前,房屋管理者等要已到位,各种设施也要可以使用。
2)在英国,过去20几年在退休住宅市场上活跃的很多开发商都是专门开发这类住宅的。
McCarthyandStone是这一领域最大的开发商,累计建造的住宅占据了该市场约60%的份额。
其销售高峰在1988年,当年销售了2600套。
后来受市场竞争激烈化和金融危机等因素影响,销售有所下滑。
2010年销售为1137套。
其他提供商包括一些小的专业开发商和住房协会等。
虽然McCarthyandStone占据了非常大的市场份额,但该市场仍是竞争性的市场,进入退出门槛也都相对不高。
三、已涉足养老地产的公司:
万科、保利、世联、凤凰股份等
虽然我国养老地产现在还没有大规模发展起来,但先期做过探索的公司在行业大机会到来时,才能够更快的抓住机遇,加速发展。
当前已经涉及养老地产研究和实践的开发商有:
万科、保利、世联地产、凤凰股份、远洋地产、绿城集团、金地集团、复星集团、花样年地产等等。
万科:
有北京幸福汇、杭州良渚文化村等多个项目。
根据媒体报道(新华网、腾讯房产、观点地产网),万科在北京幸福汇、香河万科欢乐城和青岛万科城都配建了养老公寓,但普遍面积较小,幸福汇配建的老年公寓约2万平,欢乐城和万科城配建的老年公寓都不足1万平;项目的运营方式包括租售并举和出租模式。
真正属于养老地产范畴应该算作杭州的良渚项目,该项目定位高端,历时八年打造,采取出售使用权的方式,并且配建了各种适合老年人的设施;但项目最终购买人主要是40多岁的群体,为未来养老准备。
此外,万科在长春还签订框架协议,计划投资120亿打造占地100万平的养老社区和文化产业项目。
保利地产:
北京和熹会和上海西塘越已经运营。
保利地产已经在北京、上海、广州、成都、三亚、阳江等6个城市规划及建设了7个养老地产项目;其中北京西山的和熹会已正式运营。
和熹会是配建于西山林语中的老年公寓,建面约2万平。
项目采取出租形式,截至2013年9月,出租率在40-50%左右。
西塘越位于浙江西塘,建面近10万平,采取出售使用权的方式运营。
世联地产:
联手台湾恒安照护,为养老地产开发商提供咨询服务。
2013年8月,世联地产与台湾恒安照护集团签署战略合作协议,探索符合中国特点的养老服务模式。
公司认为养老地产还有三到五年“窗口期”,公司计划在此期间做好资金筹备、项目筛选和人员培训等。
世联目前只做养老地产项目的前期咨询,为做养老地产的开发商服务。
对具体拿地开发、资金筹措等问题,公司暂不涉及。
凤凰股份:
投资5亿成立专业养老产业公司。
凤凰股份10月23日公告称,“公司决定投资5亿元成立专业的养老产业公司,致力于养老产业的研究、开发、运营与管理”。
在半年报中,公司也表示,在继续保持和加强文化地产发展战略的同时,以建设新型城镇化和服务老龄化人口为指引,积极探索新的方向,逐步实现文化、医疗、养老与地产的良好结合。
网易财经的报道称,凤凰股份的养老地产项目运作模式初步为,房产开发出来后先作为产权销售;公司将组建专门机构进行运营,并与知名医疗保健机构合作,为入住业主提供医疗、文化、娱乐等全方位的服务。
远洋地产:
背靠大股东中国人寿、联手美国Emeritus,打造“椿萱茂”养老品牌。
远洋地产2013年4月与美国的最大的协助生活养老服务公司Emeritus、投资商哥伦比亚太平洋签署战略合作框架协议,在北京共同开发运营养老设施。
2013年7月远洋地产第一个中美合资养老服务项目椿萱茂〃凯健投入试营业;与万科幸福汇拿出一栋楼试点类似,椿萱茂〃凯健也不过是远洋天著项目内的一处试点,建面近6000平米,床位数约110张。
公司预计2-3年后养老地产规模将和目前公司商业地产规模相当。
2013年9月,中国人寿认购远洋地产定增,定增资金也可“输血”远洋运作的养老地产项目。
绿城集团:
养老地产,绿城必须做成的事业。
绿城董事长宋卫平在一次记者会中谈到,养老地产是绿城必须做成的事业。
绿城早在2007年就在杭州的蓝亭项目中试水颐养公寓,并配套了各种老年设施。
最初该项目采取出售模式,后因出售后服务难组织改为出租。
绿城更为典型的养老地产项目是桐乡雅达国际生态园项目中的养老公寓,该项目规划有6000套养老公寓,总建面50万平,计划2014年交付。
项目采取租售并举的模式,为不同需求的老人提供齐全的配套,并配有占地2万多平的老年大学,是“学院式”的养老模式。
公司表示,虽然养老地产利润可能只有普通住宅地产的30%-50%,但不影响绿城进军养老地产的决心。
公司计划在未来的10年时间里,打造100家养老院。
其他公司:
金地、复星、花样年等等。
金地集团首个养老地产项目2012年开始策划,项目位于上海南翔镇格林世界,探索CCRC(ContinuingCareRetirementCommunity)与ADC(AdultDayCare)相结合的新型模式。
复星集团与峰堡投资集团合资设立的上海星堡老年服务有限公司2013年5月在综合养老社区“星堡中环养老社区”正式开业,这也是复星集团首个养老地产项目。
花样年10月1日在深圳月亮湾试营业两个养老服务站,提供医疗、生活、餐饮、精神上的护理服务;年底,在成都还将有两至三个养老项目开始运营。
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