产业园区的基本特质及其空间表达.docx
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产业园区的基本特质及其空间表达
产业园区的基本特质及其空间表达
---以博地澜屋北京东亿国际传媒产业园为例
房地产行业过往的二十年,是以买卖地产为核心的粗放式开发的二十年。
这种经营模式,在导致土地资源错配,环境污染,产业发展畸形化的同时,也给城镇建设中所面临的经济、环境、土地资源等调配带来两极分化以及其他社会问题。
随着国家经济结构的深化调整,那个“台风来了,猪都能飞”的时代一去不复返,伴随着地产行业下行趋势的明朗化,以产业园区、商业地产、旅游地产、养老地产、新型城镇等为代表的新型地产模式思路逐渐清晰,并被业内人士广泛接受和认可。
在这种“产业地产”思维模式下,人们开始更多地关注以平台搭建、资源整合、服务配套为前提所带来的资产增值价值问题。
产业园区地产是整合资源、承载与促进产业发展的地产形态,是一种将地产开发、产业发展和城市功能三方面的发展有机结合、相互促进的地产经营模式,是以整合自然及社会资源、综合开发、集约化经营于一体的新兴产业形式。
⏹ 产业园区的三大特征
Ø 是区域经济发展的源动力
产业园区不仅能在项目周边形成自然覆盖,还能依据区位发展的优势和借助城市发展的综合资源优势,促进城市生活的繁荣。
一个健康的产业园区在提高生活品质的同时,也将带来更多的生活保障,如就业、税收、人口、交通及环境等方面的改善,对区域经济的贡献意义非凡。
Ø 注重实现资产价值的最大化
建设产业园区的出发点,是将地产资源和其他的资源进行整合,不仅可以整合产业群、提升产业效率、孵化新兴企业,而且还可有效地实现城市资源的市场化配置,调整产业结构,促进产业升级,提升土地和城市价值。
在满足消费型地产功能的同时,又能实现资产可持续增值,既顺应大势又实现了共赢,具有广阔的升值潜力与价值。
Ø 是更具冲击力的城市地标
在创新型国家建设和经济发展模式转型的双重目标驱动下,产业园区作为复合型、多元化、可持续的开发理念和聚集产业生产力的承载平台,不仅是城市形象的重要代表,更将成为一个城市健康良性发展的重要标志。
产业园区地产的本质就是资源整合,搭建运营服务的平台。
正是有依托于产业生存与发展的长期可经营资产,在体现了对土地的尊重的前提下,也是对城市土地资源的深度开发和有效利用。
⏹ 产业园区构成的三大主体
政府、开发商、入园企业客户,是构成产业园区的三个核心主体。
三者是否形成统一的合力,对园区经济的发展起着决定性影响。
如若任何一方的利益不能得以保障,一个产业经济的发展绝然不会得以健康成长。
作为共生共赢的三个主体,他们的诉求和关注点是各异的。
因此,首先必须切实理清各方最关心、最该投入的、最想获得的需求各是什么?
Ø 政府
政府,作为土地的提供者,将逐渐摆脱被“土地财政”束缚的思路,使政府更多的关注土地出让后区域经济的发展。
它涵盖当地的就业、税收、产业经营等方面。
其次,作为土地的提供者,政府往往会给予合理的政策支持,税收、土地购买等政策优惠,以吸引众多优秀标杆企业入驻。
园区标杆企业的品牌效应势必又带动了人气凝聚,从而带动产业价值提升,拉动区域经济产值与税收,这就是政府希望获得的核心价值。
Ø 开发及运营商
开发运营商,做为整个项目的出资者,最核心关注点,必然是投入与回报。
回报可以用两个指标去衡量;回报率和回报周期。
回报周期越长,回报率就越高,但是资金的压力也就会更大,反之亦然。
如果仅仅追求短期回报率,虽然回报周期会缩短,但对产业经济的长期运营必然造成不利影响,所以掌握好一个平衡点至关重要。
对于开发商收益来说,其一是短期资金流的回报,其二就是持有物业的增值,并可通过自持物业的资本运作,最终实现其资本价值。
其三对于入驻企业,尤其是有发展前途的微小企业,提供包括投融资服务在内的增值服务;打通企业链通道。
搭建好与政府沟通的桥梁,其收益更可谓长期和持久。
当然这需要园区投资运营商的安略和远见卓识。
Ø 入园企业
客户的需求是园区项目运营的目标。
入园企业作为终端的使用者,往往更关注的是政策是否支持、市场是否存在,也就是产业链条是否畅通无阻。
其次是投资成本、物业服务、周边环境及远期配套设施等。
客户入驻产业园区,说到底,就是将自己的前途与命运与园区的发展捆绑在一起,所投入的是满腹心血与真情实感。
产业园区所形成的聚集效应和品牌效应,给企业提供了良好的外部生存环境,同时园区的增值服务也必然给企业带来更多成长契机。
⏹ 产业园区成功的必要条件
Ø 五个搭建
(1)搭建好公共技术信息平台,以降低产业链相关企业的运营成本、提高企业的生产效率;
(2)搭建好产业链招商推广体系和运营服务体系,依托协会优势资源平台,打通全产业链相关通道,从而使项目成为真正产业技术、信息、人才的聚集高地;
(3)搭建好政策环境平台,使之成为政府与产业链企业通顺流畅的桥梁,从而最终实现传统优势产业的再次腾飞;
(4)搭建好商业配套环境,完善园区企业所需各类研发、生产、生活等配套需求,实现一站式服务体系;
(5)搭建好园区空间环境。
不仅为企业提供良好的园区工作环境,更为城市在新一轮城镇化建设发展背景下,提供城市新坐标和成功典型案例。
Ø 四个运营服务
(1)物业服务。
传统意义的服务体系,为企业业主提供安全、便捷、舒心的工作、事业环境;
(2)增值金融投资服务。
依托协会资源打通金融融资通道,为入驻园区优质企业提供增值金融服务,解决企业发展过程中资金短板,从而加强全产业链核心竞争原动力;
(3)产业链信息服务。
搭建区域型信息交流平台,占领行业信息高地,不仅会使园区企业讯息通畅,屹立于企业前沿,更能坐观行业风云变换而更能运筹帷幄,使项目成为全国性乃至全球性核心产业园区;
(4)政策服务。
搭建好政府与产业链企业的桥梁通道,提高企业的核心竞争力和效率,降低成本,使政府相关产业扶植政策效益最大化。
⏹ 对开发及运营商综合能力的考验
产业园区的开发运营者除具备企业长期经营的发展战略思维和地产开发的基本能力外,还应具备有以下几点能力。
Ø 招商运营的核心能力
一支专业、高素质、有责任心和使命感的招商团队,是招商工作顺利进行的重要保证。
园区招商工作是一项专业性和时效性很强的工作,它要求招商运营人员具备良好的基本素质和专业素质,有耐力,有恒心,以适应各种压力和挑战。
Ø 产业链优势资源的整合能力
通过资源整合,可消除相关企业瓶颈,打通产业链各环节,以建立长期合作关系。
整合优势资源,使运营流畅,分享价值,达到合作共赢,打造完整的产业链。
一个产业地产项目能否在激烈的市场竞争中做大做强,不仅取决于你所拥有资源的数量与质量,更取决于对资源的利用效率。
优势企业完全可以利用市场上现有的资源进行组装、整合,从资源优化组合上,获取经营收益。
过去,“得渠道者得天下”,现在,“得产业链整合者不仅得天下,而且得未来”。
谁能创造性地整合资源,有能力整合好产业链,谁就是胜者。
Ø 中长期资金支持的能力
开发商资金收益情况,是整个资本运作的至关因素。
房地产黄金发展时代早已远去,单靠建房和卖房的经营方式,势必举步维艰。
只有长期资产经营最终转化为资本的运作,这样才能为企业提供长久健康发展的源动力。
对于开发商的资金支持而言,适当的销售与资金回流是无可厚非的,但是如果单纯追求回报率就已然失去了产业园区地产的根本意义,项目本身也自然不会获得大的成功。
Ø 理解政府的意图并付诸实现的能力
政府作为土地资源的拥有者,也是宏观市场调控的重要参与者,园区发展也直接影响区域经济发展,政府更关注产业园区地产对整个城市发展带来的效益,因此开发商与政府的合作关系更应该是战略层面的合作。
所以开发商能否正确够理解政府的意图,并使项目最终落成并良性运转,是对开发商能力的重要考核,同时也是开发商企业能否持续发展的重要指标。
⏹ 以北京东亿国际传媒产业园为案例的模式创新
优秀的产业园区除了重视招商,销售以保证资金链的健康运行外,从商业开发角度考虑,还更应注重对持有物业的资产管理运营,以实现资产的增值和资本的成功运作。
北京东亿国际传媒产业园位于北京东长安街沿线,基地占地约6公顷,地上建筑面积约15万平方米,以4000平米至7000平米独栋办公楼为主体。
项目从前期园区定位、规划设计、景观布局、招商运营、品牌提升、上下游产业链搭建等多方面进行了创新探索,并已形成了自己独特的风格和经营模式。
Ø 管理:
物业自持模式
东亿·MediaPark集企业办公独栋、大型办公楼、酒店、演播大厅、停车楼、商业服务配套为一体,现已成为较为成熟的传媒产业企业总部基地。
由于园区全部物业自持,为产品快速适应市场、及时调整策略提供了足够的灵活机动性与保障。
Ø 招商:
针对性招商模式
国内NO.1的传媒产业园是东亿·MediaPark的定位,园区独有的文化艺术氛围也吸引了众多品牌艺术文化主力客群入住,如旅游卫视、上海国际文化影视、元纯传媒、中视中艺等传媒企业。
园区演播厅运营至今,形成了一条集节目录制、数据传输、后期制作及相关配套服务于一体的产业链。
为保障传媒产业园区文化氛围的独特性,园区只面向传媒产业链上下游的相关企业招商,只租不售的“苛刻”模式最初引来很多议论,但最终以高于周边写字楼50%的市场价格使得这种模式创新最终赢得社会肯定。
Ø 运营:
影视传媒文化全产业链配套服务模式
该产业园服务内容涵盖全高清数字演播大厅、办公、酒店、餐饮、教学培训、运动、会议等。
演播厅音、视频设备全部采用世界顶级的技术设备和品牌,灯光系统和声学装修完全采用中央电视台新台址的设计规范和标准,具备了世界领先、亚洲一流、中国最好的技术水平。
其停车楼和地下停车场建筑面积达3万多平米,全面解决了园区停车的后顾之忧。
此外,该项目拥有约1万平米的商务会所,集会议厅、报告厅、展览厅、演艺剧场、品牌餐饮、休闲健身、商务下榻等多种功能于一身,能充分满足园区内外的商务、社交需求。
⏹ 北京东亿国际传媒产业园的三大设计理念
东亿·MediaPark尊居北京CBD核心位置,坐拥千亩公园绿荫。
与CBD高密度办公区域不同,开发商选择的不是高容积率、高密度的规划布局,而是通过博地澜屋设计团队对其资源的精心布局,对产品的差异化定位,于自然中孕育创意,最终另辟蹊径地选择了“独栋”模式,以独立建筑、独立命名、独立电梯、独立观景窗及观景阳台等规划布局,辅以“绿肺”景观和分割自由灵活的3.6米标准层高,让人在办公时与自然和谐,与景观相伴,释放心情的同时激发灵感,提高效率。
品味与情调,商务氛围与人性化氛围并重,生活与艺术化氛围并存。
作为成长型、有品味、并有艺术和人文情怀追求的传媒产业园区。
她朴实和内敛,不奢华,有独特的品位,打造出一处与CBD截然不同的花园办公新领地,演绎自然、人文、建筑的和谐共存新模式。
Ø 泛绿设计
绿色建筑是以人、建筑和自然环境的协调发展为目标,在利用天然条件和人工手段创造良好、健康的居住使用环境的同时,尽可能地控制和减少对自然环境的使用和破坏,在建筑的全寿命周期内,最大限度地降低对环境的冲击。
降低资源能源的消耗,减少污染排放,为人们提供健康、舒适和高效的使用空间,与自然和谐共生,可持续发展。
如果说广义建筑学指的是安全、愉悦和适用,那么泛绿设计的理念就是通过绿色建筑的技术与广义建筑学的结合来打造的空间环境。
通过这个空间实现人与环境的交流,实现人与人之间的沟通,甚至的实现环境与环境之间的对话。
Ø 文化元素
实现自然、人文、建筑和谐共生的花园式办公空间,是东亿国际传媒产业园规划设计的核心定位。
规划中参考了北京传统四合院空间布局,提取本土建筑空间元素,强调“院”的概念。
从初期规划设计就预留了空间,考虑到人、建筑、环境的交流与对话,同时为后期景观设计留下余地。
为文化艺术创作提供平台。
23栋建筑随空间序列和节奏变化错落有致,形成精妙的组合;各单体楼间距尺度阔达,保证了室内最好的采光效果和最大化的景观视野。
建筑外立面则采用深灰色仿古面砖,深红、浅灰巧妙搭配。
顶层露台,外挑阳台,多角度欣赏外面景观环境。
写字楼立面简洁,正立面成对称的格局,虚实结合。
体现了建筑的现代、底蕴、悦动与沉稳的特质。
在精致典雅中赋予健康时尚的文化品味和情调,打造出传媒产业园独有的“文化元素”。
Ø 精神家园
中轴对称广场;中轴广场增加仪式感。
引导人们视线,增强广场区与高层会所区、绿肺花园区的延延续性与互通性,并且带动地下配套商业。
企业展示平台;在中轴广场的景观平台上。
设计了logo背景墙,驻企业可以在把自己企业的形象展示在logo背景墙上以增加企业归属感,树立企业形象,展示企业文化与历史。
生态绿肺;其实在设计之初设计师意图是在中轴两侧的建筑群中各自拔掉一栋建筑,从而形成中心绿地广场。
而牺牲建筑面积的同时,我们希望以自然骨架为支撑打造自然式山水景观,四周建筑独享内庭院景观演绎生态绿肺,天然氧吧。
为酒会、展览、露天聚会等提供舒适开敞的景观环境。
并最终以此说服甲方,绿肺才得以保留。
最后,我们要强调的是,随着房地产行业市场发展的转型。
以产业园区为代表的新型地产模式已愈见成熟。
建筑设计在解决空间环境营造的同时,对产业地产项目的开发建设必然将产生深远影响,这是园区产业地产价值提升的重要支撑。
对整个项目的后期经营与运转起到决定性作用。
但在产业园区地产实践过程中,设计不是主宰、也不是唯一因素。
成功的产业园区地产需要众多的专业团队相互配合,形成统一合力。
招商规划给出精准项目定位,以大幅节约时间成本,设计方为此提供大量技术支持,保
证项目成功落地。
所有的设计思路需要销售、策划的引领。
开发商更应认清自己的资源优势,谨慎分析市场,精准项目定位,同时协调各方意见、取舍平衡、统筹决策,最终实现项目价值的最大化。
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