第8章 住宅金融mid.docx
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第8章 住宅金融mid.docx
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第8章住宅金融mid
目录
8章住宅金融1
8.1住宅金融的相关概念与基本原理1
8.1.1金融与金融业1
8.1.2房地产金融3
8.1.3住宅金融5
8.2住宅抵押贷款9
8.2.1住宅抵押贷款的基本概念9
8.2.2住宅抵押贷款的类型17
8.2.3住宅抵押贷款的程序22
8.2.4抵押贷款的风险25
8.3住房储蓄与住房公积金28
8.3.1住房储蓄29
8.3.2住房公积金30
8.4住宅保险和住宅信托33
8.4.1住宅风险33
8.4.2住宅信托35
8.5住宅证券36
8.5.1证券与证券化36
8.5.2住宅证券38
8.5.3住宅抵押贷款证券化40
8章住宅金融
8.1住宅金融的相关概念与基本原理
8.1.1金融与金融业
金融:
货币资金的融通,包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。
信用:
是以偿还为条件的价值运动的特殊形式,表现为在不发生其产权(尤其是所有权)根本变化的情况下,价值单方面的暂时让渡或转移;接收信用者要按照借贷双方的协议还本付息,并且资金要带来增值。
2.金融业的作用
(1)筹集和分配资金,促进企业改善经营管理。
(2)发行货币、组织结算,促进市场经济顺畅运行。
(3)迅速反映国民经济运转状况,为国家的宏观经济决策提供依据。
(4)灵活运用相关的经济杠杆,参与宏观经济调控。
8.1.2房地产金融
1.房地产金融的特点
(1)是有担保的俏用。
(2)具较高的风险性与收益率。
(3)政策约束性较强。
2.*房地产金融市场
(1)房地产金融一级市场(primarymarket)。
是指为房地产的生产经营和消费提供资金融通,以及提供相关的担保、保险等服务的市场组织。
(2)房地产金融二级市场(secondarymarket)。
是指在房地产证券化过程中,提供相应的金融产品和金融服务的市场组织。
3.发展房地产金融的意义
(1)增加房地产的资金投人,促进房地产业的有序发展。
(2)提高居民的支付能力,促进住宅的潜在需要转化为现实需求。
(3)调整银行的信贷结构,优化资产质量。
8.1.3住宅金融
一是住宅生产融资、二是住宅消费融资
1.住宅金融信用
住宅金融信用:
是以住宅为特定对象,产生于住宅的生产与再生产过程中的信用,包括土地、房屋的开发、建设、经营和消费环节中发生的货币借贷和住宅交易中的预付与赊销行为。
主要形式有:
(1)政府信用。
政府发行政府债券,用以筹措住宅建设资金,政府从个人、企业和金融机构取得信用并承担债务,使白己成为债务人;
政府授予信用的形式是发放低息或无息的政府贷款,用以支持住宅(如廉租住房)建设。
(2)商业信用。
企业之间相互提供的与住宅交易宜接联系的信用,包括住宅交易中延期或分期付款等形式所形成的信用,以及通过预付款或订金等形成的信用。
(3)银行信用。
即银行以货币形式向房地产开发企业和个人提供的与住宅建设、投资和住宅消费有关的信用。
银行一方面以债务人的身份,通过吸收企业和居民各类存款等形式,把社会上的闲散资金集个起来;另一方面又以债权人的身份,通过房地产贷款等形式,将资金提供给需要的企业和个人。
(4)个人信用。
即社会上在有行为能力的个人之间发生的与住宅交易有关的借贷行为,例如个人房产交易(包括售买和租赁)中的预付、赊销、延期付款、分期付款等形式。
2.住宅金融组织
(1)普通商业银行。
(2)专业性金融组织。
包括住房储蓄银行、房地产抵押银行等,它们专以吸纳住宅储蓄或发放住宅贷款为其主营业务内容,通常会得到政府一定的优惠性政策支持。
(3)政策性金融组织。
依据住房政策和相关法规成立、享有某些优惠性政策、面向居民进行住宅消费的融资活动的金融组织。
例如:
日本的住房金融公库,
我国的住房公积金管理中心,
美国“联邦国民抵押贷款协会”(theFederalNationalMortgageAssociation),简称“房利美”(FannieMae);
美国“政府国民抵押贷款协会”(theGovernmentNationalMortgageAssociation),简称“吉利美”(GinnieMae),
美国“联邦住宅抵押贷款公司”(theFederalHomeLoanMortgageCorporation),简称“福利美”(FreddieMae)。
(4)其他金融组织。
包括针对住宅抵押贷款开展保险业务的保险公司、提供担保服务的担保机构(例如美国的联邦住宅管理局、退伍军人管理局)以及住房基金管理机构等。
3.*住宅金融市场
(1)住宅金融一级市场。
是指实现借款人从资本市场上直接进行资金融通,或者通过金融机构间接进行资金融通,以用于住宅开发和建设、投资和消费的市场组织。
(2)住宅金融二级市场。
是指实现金融机构将持有的住宅抵押贷款直接出售给其他投资者,或将住宅抵押贷款打包后以房地产有价证券的方式进行转让和再转让的市场组织。
4.面向单位的住宅融资渠道
(1)财政拨款。
(2)申请房地产开发基金。
(3)银行信贷。
(4)发行房地产证券。
(5)预收款。
(6)应付款。
“垫资”
(7)合资建房。
建房单位与其他单位(包括外资组织)采取合资的方式共同进行房地产开发建设,拓展资金来源。
5.*面向个人的住宅融资渠道
(1)商业性住宅抵押贷款。
是指商业银行发放的,用于具有完全民事行为能力的自然人购买商品住宅以及进行住宅再交易(即二手房买卖)时的贷款。
(2)住房公积金贷款(又称“个人住房担保委托贷款”)。
(3)住房储蓄贷款。
(4)合作建房。
参加住房合作组织(如住房合作社),按照一定的条件逐步取得住房的建房方式。
政府和单位支持,面对中低收入阶层或单位职工展开的。
居民取得不完全产权。
(5)集资建房。
它是指居民个人之间组织起来,通过共同出资、统一兴建、按照出资额进行内部分配住宅的方式。
(6)典当。
8.2住宅抵押贷款
8.2.1住宅抵押贷款的基本概念
1.抵押与抵押贷款
房地产“抵押贷款”(mortgage):
是指在房地产交易中,银行等金融机构向购房者贷出—定比例的购房款,借款人以其稳定的收入按照约定的期限和还款方式进行分期逐次偿还;在本息未完全还清期间,借款人将购房契约所标明的房产向放款方作抵押;若借款人到期不能还本付息,则放款方有权将被抵押的房产进行拍卖等处置并优先受偿以抵消欠款。
在我国香港、台湾等地,抵押贷款又称为“按揭”。
(1)贷款合同(loanagreement)。
(2)首付款(downpayment)。
(3)还款期限(repaymentterm)。
又叫“贷款期限”或“摊销期限”
(4)贷款条件(loanterms)。
包括利率、期限、还款方式,等。
(5)分期付款(installment或amortization)。
“月供”。
(6)贷款成数(loan-to-value或loan-to-priceratio)。
(7)提前还款(advancerepayment)。
(8)拖欠还款(delinquency)。
(9)取消抵押赎回权(foreclosure)。
2.抵抑贷款的特点
(1)抵押贷款的安全保障性较高。
(2)抵押贷款的现实责任心较强。
(3)抵押贷款的政府干预性较多。
3.抵押贷款的利率
(1)融资成本。
(2)管理成本。
(3)违约几率。
(4)利率调整。
(5)通货膨胀因素。
综上,抵押贷款的利率确定可以表示为
(8—1)
式中:
i为抵押贷款利率;
f为实际利率;
p为各种风险补偿率;
f为预期通货膨胀率。
4.*抵押贷款的还款方式
F将来值
……
0123n-1n
.
P、F、Ai间现金流量图
An
An-1
A1
A3
A2
P现值
已知:
将来值
设
求:
推导F表达式
解:
应用等比公式:
则:
已知:
现值
设
求:
推导P表达式
解:
应用等比公式:
则:
进一步得:
(1)一次性清偿法(1ump-sum-payment)。
【只用于短期贷款(如一年以内)】
即在整个借贷期都不发生还款,而在期末将所有本利之和一次性还清。
计算公式为
(8-2)
式中:
F为期末一次性还款数;
P0为借款本金,
i为贷款的月利率;
n为按月计的还款周期数。
(2)等额付息法(constantinterst)。
【只用于短期贷款(如一年以内)】
即在还款期内,只在每个还款周期(一般为月)支付等额的利息而不还本,等到期末再一次性偿还本金。
计算公式为
每月等额付息数为
(8-3)
期末共计支付本利和为(静态计算,即不考虑每月付息的时间价值)
(8—4)
(3)等额还款法(constantpayment或levelpayment)。
【我国常用于中长期贷款】
也称为“完全均付法”,即在还款期内,每个还款周期所偿还的本息之和均是相等不变的。
计算公式为
(8-5)
式中:
A为每月等额还款数。
如在还款期间,借款人转让房产或提前还贷,需计算“贷款余额”。
贷款余额:
(8-6)
式中:
Pm为该时点的贷款余额;
n为总偿还贷款的周期数。
m为已经偿还贷款的周期数。
1等额还款法的优点:
每月还款数固定不变、简单易记,便于借款人进行资金规划,每月及时还款。
2等额还款法的缺点:
由于此方法是先还息、后还本,即在每期的偿还额中,所还利息是递减的、所还本金是递增的,因而总体上利息负担较重,不利于经济收入不宽裕者。
例题8-1
已知:
假设贷款本金为1万元,贷款年利率为6%,还款期限为30年。
求:
按照等额还款法的每月还款额中本金和利息各是多少?
解:
若贷款年利率为6%,则月利率为6%÷12=0.5%;还款期限为30年,则还款周期数为30×12=360。
根据式(8-5),可得每月的还款额为
(元)
再根据式(8-6),可得还款第一个月后的贷款余额为
(元)
即第一个月偿还的本金为10000一9990.04=9.96元,第一个月偿还的利息为59.96-9.96=50元。
如此类推,计算出总共360个月份的偿还本金与利息,填人表8-2中。
(4)等本还款法(constantamortization)【我国常用于中长期贷款】
即在还款期内,每个还款周期所偿还的本金是相等的,但偿还的利息则是不等的(根据剩余的本金计算而呈递减态势),因此体现出来的每期还款额是不等的。
计算公式为
(8-7)
式中:
为第t期的还款数;
为每月偿还的本金数;
为第t个月的偿还利息数。
1等本还款法的优点:
由于本金优先偿还,故而总体上利息负担较轻。
2等本还款法的缺点:
前期还款压力较大,而且每期还款数不等,不便记忆。
例题8-2
已知:
仍以例题8-1中的例子。
求:
按照等本还款法的每月还款额。
其中本金和利息各是多少?
解:
根据式(8-7),第一个月的还款额为
(元)
每月偿还本金数为10000÷360=27.78(元);其中第一个月的偿还利息数为77.78—27.78=50元。
如此类推,计算出总共360个月份的偿还本金与利息,填入表8-3中。
(5)等额(或等比)累进还款法(graduatedpayment)。
【我国不常用】
也称“等额(或等比)递增法”,即将整个还款期划分成若干时段(以年或几年计),每个时段的还款数
都比上一个时段按照约定的固定额度(或比例)多还款项,而在每个时段内的每月还款数仍是等额的。
①等额(或等比)累进还款法的优点在于:
借款人可根据自己未来的收入预期灵活组织还款,尽量减少总的利息负担,并尽快形成自己对房产的权益。
②等领(或等比)累进还款法的缺点在于:
一旦选择了递增的还款方式,若今后经济状况有不利变化,会形成雪上加霜的局面。
(6)气球式还款法(balloonPayment)。
【我国不常用】
又称“膨胀式还款法”或“飘浮式还款法”,是指在还贷的前几年中每月按照固定数额
还款,最后到期R1一次性还清所有贷款余额。
由于其最后一次的还款额比前面任何一次都要大得多,就像气球一样突然被吹得膨胀起来,故得其名。
①气球式还款法的优点在于:
借款人的前期还贷压力很小,适合于刚参加工作而无积蓄、但未来经济收入可望有较大增长的年轻人。
②气球式还款法的缺点在于:
正因为前期还贷压力很小,客观上容易诱使一些人利用这个空子进行房地产的投机炒作,在短期内转手倒卖以牟取暴利。
目前,在美国一些房地产价格快速增长的地区,“负偿债还款法”(negativeamortisation)正在流行,它实际上就是气球式还款法的变种,即在还贷的前几年中,借款人只需付给放款人低于应付利息的还款(所欠利息计入后期的本金),并且不需要偿还本金;但在后面几年,还款额一下子变得很大。
据一份资料显示:
在房地产炒作蔚然成风的加州,2005年上半年的购房者中有60%选择了这种负偿债还款法,而在2002年这一比例还只有8%。
因为越来越多的人相信,房地产价格会在短时期内持续上涨,他们只要抓住时机、付出很小的代价,就能在转手之后赚取巨额利润。
它对房地产经济泡沫形成的推波助澜作用可见一斑。
等额还款法和等本还款法比较,详见表8—4所示。
从表8—4可见:
若一笔本金1万元的住宅抵押贷款的贷款期限为30年,年利率为5.04%,则按照等领还款法,将总共产生9413.68元的利息;而若按照等本还款法,将总共产生7581.00元的利息,比前者少交利息l832.68元。
5.抵押贷款的还款周期
假设“月供”改“双周供”,每个月还款总额不变。
(1)借款人将少付利息
假设有一笔50万元的住宅抵押贷款,贷款期限为30年、利率为6.12%。
若按每月等额还款法,还款:
1036元。
如果选择“双周供”,则每两周的还款额为1518元,相当于原“月供”的一半。
由于还款次数变得更加频密,导致未偿还的本金递减速度加快,因此使得利息负担随之下降,最后借款人共可少付ll5186元利息,节省了19.42%。
(2)缩短了贷款期限。
还以刚才的例子来计算:
由于还款次数频密、本金减少速度加快,相应的供款期就会缩短,于是本来需要30年偿还的贷款,借款人只需要24年零8个月就可以全部还清,还款期整整缩短了64个月。
也就是说,选择了“双周供”之后,借款人的每月实际还款压力基本上没有改变,却可以早几年卸下供房的包袱。
6.抵钾贷款与通货膨胀
关于通货膨胀对抵押贷款的影响,通过以下例子说明(表8—5):
已知:
假设家庭年收入为25000元、且按照每年2%的速率增长。
发生一笔借贷50000元、为期25年的住宅抵押贷款,实际利率也为5%。
采用等额还贷法。
求:
假设不存在通货膨胀、和通货膨胀率为10%二种情况,第1、10、25年还款额度占收入比重。
解:
可见:
还款额占每年收入的比例是呈现从高向低的方向递减的,且通货膨胀率越高、递减的效果越明显——通货膨胀造成的抵押贷款“倾斜问题”。
8.2.2住宅抵押贷款的类型
我国住宅抵押贷款类型:
1.按照贷款性质划分
根据贷款本身具有的属性,可以分成:
(1)商业性抵押贷款。
“自营性”业务。
(2)政策性抵押贷款。
“委托性”业务,如:
住房公积金贷款。
即政府直接或间接参与,以一定的优惠利补贴,通过政策性金融组织,向特定的人群(如城市低收入者、退伍军人等)提供的住宅抵押贷款。
(3)组合性抵押贷款。
即将商业性贷款和政策性贷款组合在一起、各占一定的比例,向符合资格(指政策性贷款所要求的条件)的借款人提供的抵押贷款。
当个人通过公积金贷款还不足以支付购房所带资金时,可再申请商业性贷款来补足余款。
在组合性抵押贷款中,放款人为两方,所放款为两笔、且各自利率不同,但贷款期限和还款日期都是—样的。
(4)储蓄性抵押贷款。
即住房储蓄贷款,详见后文。
2.按照贷款利率划分
根据贷款的利率固定与否,可以分成:
(1)固定利率抵押贷款(fixed-ratemortgage)。
它是指利率在贷款合同中予以确定后便不再调整变动的抵押贷款。
这种贷款方式要求借款人与放款人共担利率风险,通常情况下,固定利率抵押贷款的利率水平要高于浮动利率抵押贷款。
(2)分段固定利率抵押贷款(fixed-ratemortgage)。
它是指把整个还贷期分成若干阶段.各阶段的利率水平不同,呈现前低后高、逐渐递升的特点。
由于借款人在买房之初首付、装修、购置家具和家电等付出不菲,推出分段固定利率抵押贷款,以有效缓解借款人的资金压力。
(3)浮动利率抵押贷款(adjustable-ratemortgage)。
它是指利率在贷款合同中虽已议定,但可以根据中央银行的利率调整或者是市场利率指数的变化而上下变动的抵押贷款。
作为一种分期偿还的、分阶段对利率进行重新协议的机制,它实际上等于若干个短期贷款的组合;而由于短期贷款利率低于长期贷款利率,因此这个短期贷款组合的平均利率水平也会低于同等时间长度的长期贷款利率、对于借款人来说显然是有利的。
(4)可转换利率抵押贷款(convertible-ratemortgage)。
它是指借款人可以在还贷期内根据市场情况和合同规定的条件进行选择性的调整,在利率水平持续下降时,把原先确定的固定利率改为浮动利率:
或者是在利率水平持续上升时,把浮动利率改为固定利率的抵押贷款。
经过转换后的利率比当前执行利率略高一点,或者是利率一样、但放款人要向借款人收取一定的手续费。
3.按照还款额划分
(1)固定还款额抵押贷款(fixedpaymentmortgage)。
它是指按照固定的利率计算出固定的每期还款额,简称FPM,实际上就是固定利率抵押贷款。
每期还款额的计算公式见式(8—5)。
由于在整个还款期内,通常总会存在一定的通货膨胀因素,因此貌似固定不变的还款额,其真实价值实际上是随着时间椎移而在逐渐缩水----这被称为“抵押贷款倾斜”(mortgagetilt)。
我们从图8—2可以清晰地看出其变化趋势。
(2)价格水平调整抵押贷款(priceleveladjustedmortgage)。
它是指为了消除抵押贷款倾斜现象,根据通货膨胀率或者价格指数来动态调整还款额,使得还款额的真实价值保持恒定不变,简称PLAM。
每期还款额的计算公式参考式(8—5),但是将其中的i换成i-g,其中i为名义利率;g为通货膨胀率。
如果通货膨胀率为零,则PLAM等价于FPM。
当存在正通货膨胀的情况下,这种抵押贷款的名义还款额是递增的,见图8—2所示。
4.按照抵押时序划分
根据贷款的设定时序,可以分成:
(1)初次抵押贷款(firstmortgage)。
即借款人对某—特定的房产初次设定抵押而申请的贷款。
绝大部分住宅抵押贷款居于此类。
(2)二次抵押贷款(secondmortgage)。
即“再融资”(refinance),又称“再抵押贷款”或“加按揭贷款”,是指同一借款人对已经设定抵押、尚未结清贷款的房产再次设定抵押而申请的贷款。
(3)再交易抵押贷款(resalemortgage)。
又称“转按揭贷款”,是指某一已经设定抵押、尚未结清贷款的房产需要转让过户,而新的买方仍需要通过另一笔抵押负款才能筹措资金完成交易;两次借贷的债务人不同,则第二次的贷款为再交易抵押贷款。
5.按照贷款用途划分
根据贷款的用途,可以分成:
(1)商品房抵押贷款。
即借款人购买新建商品房的现房或期房的抵押贷款。
(2)二手房抵押贷款。
即借款人购买旧有住宅的抵押贷款。
(3)家居消费贷款。
即借款人以自有产权的房屋为抵押,用于购置家具、家用电器、家居装修等消费的抵押贷款。
有些银行单独开设有住房装修抵押贷款。
出于家居的消费存在折旧,且没有房产的升值能力,因此这类贷款在利率、年期成咸数上都比房屋抵押贷款的条件苛刻。
6.其他类型
激烈竞争的市场环境下,以特种优惠条件吸引客户。
例如:
(1)直贷式抵押贷款。
又称“直客式抵押贷款”或“超前按揭”,是指符合条件的个人先找银行贷款(须缴纳一定比例的首付款),然后再去买房,银行直接贷款给买房者而不用经过开发商担保,贷款额度、占总房款比例、贷款期限及还款方式等,都可根据购房者的实际需求,与银行一起商定。
因为购房人是直接找银行贷款,然后向开发商全额付款,故可以从开发商处享受到一次性付款的房价优惠折扣(一般为2%一3%)和保险费折扣以及其他优惠,并可以省去部分中介费用,购房成本由此得以降低。
(2)接力式抵押贷款。
它是指父母和子女可以共同申请—笔住宅抵押贷款,由两代人来偿还贷款,相当于传统意义上的“父债子还”。
银行现行的房贷政策一般规定:
借款人年龄+贷款年限必须≦70。
形成接力的父母与子女之间须有直接的继承关系,同时所购房产的所有人为参与按揭的子女;只适用于购买一手房,等等。
(3)循环式抵押贷款。
它是指拥有房产的个人,可以将房产向银行设定抵押,从而获得贷款授信额度(一般占房产价值的八成),此后可以随时提取这个贷款额度内的现金用于消费或投资,但是具体用途要受到放贷银行的监管,以防用于风险过大的领域(例如炒股)。
在某种意义上,它近似于逆抵押贷款。
7.*住宅转按揭
转按揭一般发生在二手房的交易过程中。
因为涉及多个借款人和多个放款方,情况远比一般的抵押贷款更为复杂,其运作程序大致为:
符号说明:
X——甲方向A银行申请的抵押贷款
Xl——在还款期限终止前,甲方欲将该房产转让给乙方时,甲方没有还清的贷款(此时X1<Y,否则转控揭无法进行)
Y——甲乙双方商定的转让价格
Yl——乙方通过丙方作担保,向B银行申请的抵押贷款(此时Yl<Y,因乙方须承担Y的首付款)
第一步,甲方向A银行申请了一笔数额为X的抵押贷款,所购房产被抵押给A银行,甲方按照约定的方式正常还款。
第二步,在还款期限终止前,甲方欲将该房产转让给乙方,双方议定的转让价为Y但甲方仍有数额为Xl的贷款没有还清(此时X1<Y,否则转控揭无法进行);甲乙双方同时委托房地产中介机构丙方为代理,协助处理此次交易。
第三步,甲方向A银行提出“按揭变更申请”、要求提前还款;乙方通过丙方作担保,向B银行申请一笔数额为Y1的抵押贷款(此时Yl<Y,因为乙方必须承担Y的一部分作为首付款)。
若Xl<Y1,则B银行向A银行支付数额为Xl的款项、向甲方支付Yl—Xl的款项,同时乙方自行向甲方支付Y—Y1的款项;若Xl>Y1,则B银行向A银行支付数额为Y1的款项,同时乙方白行向A银行支付Xl—Y1的款项、向甲方支付Y-X1的款项;至此甲方与A银行的抵押关系得以解除。
第四步,被抵押的房产从A银行转移到B银行,甲乙丙三方共同到房产登记部门办理房产过户手续。
例题:
*例题8—3
已知:
现有张先生从工商银行获得一笔60万元的住宅抵押贷款,加上首付款20万元,购买了一套住宅。
几年后张先生欲将该住宅以120万元的价格转让给李女土,但张先生在工商银行还有余额40万元尚未还请;而李女土亦无力一次性支付,需向建设银行申请抵押贷款。
不考虑交易税、契税、所得税、手续典等影响。
求:
如何
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