综合分析题汇总.docx
- 文档编号:6568904
- 上传时间:2023-05-10
- 格式:DOCX
- 页数:19
- 大小:28.37KB
综合分析题汇总.docx
《综合分析题汇总.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《综合分析题汇总.docx(19页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
综合分析题汇总
综合分析题汇总
四、综合分析题
(共2大题,15小题,每小题2分。
每小题地被选答案中有一个或一个以上符合题意,清在答题卡上涂黑其相应的编号。
全部选对的,得2分;错选或多选地,不得分少选且选择正确的,每个选择得0.5分)
(一)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)实施旧城改造项目,按照规划拟建2万㎡商住楼,其中营业房0.3万㎡。
甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。
甲公司取得预售许可证后,开始对住宅进行预售,同时在每题上发布广告。
周某预购该项目的一套住宅,商品房买卖合同中约定建筑面积80㎡。
在施工中,家公司发现原图纸可以设计不合理,经固定和设计部同意,将客厅宽度和面积作了修改,并以既有销售人员电话通知周某,要求其15日内提出意见。
建设过程中,家公司又将在建的0.3万㎡营业房向银行申请抵押贷款。
房屋竣工后,经银行同意,家公司将营业房公开招商。
1、甲公司申领房屋产前许可证,应当提交()等资料。
A拆迁计划B产前方案
C拆迁安置补偿资金证明D公司拆迁资格证明
2、入被拆迁人王某对拆迁估价结果有异议,可以采取的救济方式为()
A向原房地产估价机构书面申请复核B另行委托房地产估价机构评估
C要求拆迁管理部门制定房地产估价机构重新评估D申请专家委员会鉴定
3、甲公司申请办理《商品房预售许可证》时,应提交()等证件及资料
A工程施工合同B土地使用权证
C商品房预售合同示范文本D商品房预售方案
4甲公司在媒体上发布的广告()
A可借用其他相同类型的项目形象B可以承诺为购房人办理入住户口
C不得涉及装修内容D由于价格是随市场变化而变化,一律不标明销售价格
5、下列关于甲公司中途变更设计的表述中,正确的为()
A甲公司已在法定时间内通知了周某,周某一直未做答复。
因此,应视同周某接受设计变更
B周某有权退房C周某退房,甲公司应承担违约责任
6、如周某发现《房屋所有权证》记载的放屋建筑面积为87㎡,商品房买卖合同对面积误差处理未作约定。
下列表述中正确的为()
A周某有权退房B甲公司应赔偿周某损失
C如周某退房,甲公司应退还已付房价款及利息
D如周某不退房,面积超过允许误差部分的放价款全由甲公司承担,产权归周某
7、周某对所购房屋建筑面积疑问,甲公司做了解释。
根据《房产测量规范》,下列解释中部正确的为()
A属永久结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影计算面积
B穿过房屋的通道,房屋内的门厅均按一层计算面积
C两房屋建有上盖和柱的走廊,按其维护结构外围水平面积的一半计算建筑面积
D独立柱地门廊按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积
8、甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙,应当办理()
A房屋他项权利登记B房屋变更登记
C房屋转移登记D房屋租赁登记备案
9、甲领取0.3万㎡营业房《房屋所有权证》后,应当()
A将在建工程抵押转为房地产抵押登记B重新办理房地产抵押登记
C直接领取他项权证D无须再办理房屋抵押登记
(二)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同,由乙公司承建甲公司开发的W商场,总建设投资为5亿元。
甲公司向商业银行申请了年利率为5.6%的开发贷款3亿元,贷款期为1年。
乙公司于2005年6月正式开工建设,合同规定建设期为12个月。
乙公司对该建筑工程所有险种都投了保,保险双方事先约定了保险的最高赔偿限额,但保险标地实际价值要待保险事故发生后进行估算。
在建设过程中,一场暴雨使商场外门廊地基发生塌陷事故,但建筑主体并没有受到影响,责任鉴定结果为暴雨导致地发生车将引起的塌陷。
此事故再保险承保范围内,保险公司对乙公司进行了陪付。
商场建成后,甲公司将商场首层上铺进行销售,成交均价达到勒20000元/㎡。
10、建设期结束后,甲公司应偿还开发贷款本金和利息共()万元
A1680.B30000.C30168.D31680
11、甲公司与乙公司签定的合同属于()
A有偿合同B无偿合同
C要式合同D单务合同
12、基础的构造类型除了与上部结构有密切关系,还与()有关
A回填土的密实程度B地基土的承载能力
C荷载D埋置深度
13、乙公司与保险公司签订的保险种类属于()
A社会保险B综合危险保险C定值保险D不定值保险
14、甲公司向银行申请的贷款,其种类为()
A短期贷款B中期贷款C自营贷款D特定贷款
15、销售均价20000元/㎡为()
A众数B中位数C算术平均数D几何平均数
2006年10月,A房地产开发公司,在Z省W市B县县城内建设康居住宅小区。
在未取得《商品房预售许可证》的情况下,就擅自进行商品房预售,对此,B县房地产主管部门对其进行了行政处罚,决定罚款10万元。
B县工商行政管理部门对其虚假广告行为进行了查处。
A房地产开发公司对B县房地产主管部门所作的行政处罚,申请了行政复议。
请结合以上背景,回答以下问题:
1、《行政处罚法》规定:
“国务院或者经国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府可以决定一个行政机关行使有关行政机关的行政处罚权,但限制人身自由的行政处罚权只能由( )行使。
”
A.人民法院
B.人民检察院
C.公安机关
D.司法机关
2、B县房地产主管部门对A房地产开发公司下达行政处罚决定书后,若A房地产开发公司听证,应在B县房地产主管部门告知其有权申请后的( )日内提出听证申请。
A.3
B.5
C.7
D.10
3、B县房地产主管部门对A房地产开发公司下达行政处罚决定书后,若A房地产开发公司提出了听证申请,B县房地产主管部门应当在听证的( )日前,通知A房地产开发公司举行听证的时间、地点。
A.7
B.10
C.15
D.20
答案
1、《行政处罚法》规定:
“国务院或者经国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府可以决定一个行政机关行使有关行政机关的行政处罚权,但限制人身自由的行政处罚权只能由 ( )行使。
” A.人民法院 B.人民检察院 C.公安机关 D.司法机关答案:
D 解析:
行政处罚法第16条规定:
“国务院或者经国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府可以决定一个行政机关行使有关行政机关的行政处罚权,但限制人身自由的行政处罚权只能由公安机关行使。
” 2、B县房地产主管部门对A房地产开发公司下达行政处罚决定书后,若A房地产开发公司听证,应在B县房地产主管部门告知其有权申请后的( )日内提出听证申请。
A.3 B.5 C.7 D.10 答案:
A 解析:
行政处罚听证适用的条件:
1)适用于责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等三种行政处罚案件;2)当事人在行政机关告知其有权申请后的三日内提出听证申请。
3、B县房地产主管部门对A房地产开发公司下达行政处罚决定书后,若A房地产开发公司提出了听证申请,B县房地产主管部门应当在听证的( )日前,通知A房地产开发公司举行听证的时间、地点。
A.7 B.10 C.15 D.20 答案:
A 解析:
行政机关应当在听证的7日前,通知当事人举行听证的时间、地点。
四、综合分析题
38、A省B县人民政府为加快城镇住房法制建设,根据《城市房地产法》、A省人大出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规,建立和完善了以普通住房为主的住房供应体系,出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定。
2006年1月,B县P房地产公司(以下简称P公司)建成一住宅小区。
2006年3月,孙某采取贷款方式,利用B县建设银行贷款,购买住房—套。
1、在上述所列房地产法律、法规和规定中,效力排列第三的是( )。
A.《城市房地产法》
B.《A省城镇房地产开发经营管理条例》
C.《A省商品房销售管理办法》
D.《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》
2、下列关于《城市房地产法》的表述中,正确的是( )。
A.《城市房地产法》属于实体法
B.《城市房地产法》属于程序法
C.《城市房地产法》属于特殊法
D.《城市房地产法》属于一般法
3、孙某采取贷款方式,利用B县建设银行贷款,购买住房—套,按照规定,该套住房所有权应归( )。
A.B县建设银行
B、孙某
C.B县建设银行和孙某共同拥有
D.P公司
[答案]C,AD,B来源:
考试大_房产地产经纪人考试
四、综合分析题
49、2003年10月,B房地产开发公司,在W市A县县城内建设康居住宅小区。
在报纸上刊登一则售楼广告,广告中称:
“本公司首次独家举办销售让利活动,为你提供防盗门、小区幼儿园、地下车库、屋顶花园……并于2004年10月交房”,B房地产开发公司按照规划要求,进行了开工建设。
至2005年12月,该住宅工程仍未竣工。
A县规划主管部门在现场检查中发现,该工程的部分住宅,未经规划批准,已更改为坡屋顶,B房地产开发公司已无法提供部分住宅的屋顶花园;并且规划的小区幼儿园位置也改为住宅楼建设。
对此,A县规划主管部门对其进行了行政处罚,决定罚款30万元。
A县工商行政管理部门对其虚假广告行为进行了查处。
B房地产开发公司对A县规划主管部门所作的行政处罚,申请了行政复议。
1、A县规划主管部门对B房地产开发公司的康居住宅小区现场检查,属于( )。
A、一般行政
B、公行政
C.私行政
D.特殊行政
2、A县工商行政管理部门对B房地产开发公司的虚假广告行为进行了查处,该查处行为属于( )。
A、具体行政行为
B、抽象行政行为
C.作为行政行为
D.不作为行政行为
E、一般行政行为
3、A县规划主管部门对B房地产开发公司所作的行政处罚中,行政相对人是指( )。
A、A县规划主管部门
B、A县工商行政管理部门
C.B房地产开发公司
D.康居住宅小区
4、下列关于A县规划主管部门对B房地产开发公司所作罚款30万元,进行听证问题,说法正确的是( )。
A、对B房地产开发公司所作罚款30万元的行政处罚决定,B房地产开发公司要求举行听政的,应当举行听政
B、对B房地产开发公司所作罚款30万元的行政处罚决定,B房地产开发公司要求举行听政的,一般不举行听政
C.不管B房地产开发公司是否要求举行听政,一律要举行听政
D.B房地产开发公司放弃听政要求的,A县规划主管部门可以不举行听证
E、B房地产开发公司放弃听政要求的,A县规划主管部门也要举行听证
5、如果B房地产开发公司对行政处罚决定,在规定时限内未申请行政复议或者提起行政诉讼的,此后B房地产开发公司逾期不履行行政处罚决定,A县规划主管部门可以每日按( )元加处罚款。
A、3000
B、6000
C.9000
D.1200
6、B房地产开发公司对A县规划主管部门所作的行政处罚,应向( )申请行政复议。
A、W市人民政府
B、W市规划主管部门
C.A县人民政府
D.A县规划主管部门
[答案]B,AC,C,AD,C,BC
50、2003年10月,B房地产开发公司,在W市A县县城内建设康居住宅小区。
在报纸上刊登一则售楼广告,广告中称:
“本公司首次独家举办销售让利活动,为你提供防盗门、小区幼儿园、地下车库、屋顶花园……并于2004年10月交房”,B房地产开发公司按照规划要求,进行了开工建设。
至2005年12月,该住宅工程仍未竣工。
A县规划主管部门在现场检查中发现,该工程的部分住宅,未经规划批准,已更改为坡屋顶,B房地产开发公司已无法提供部分住宅的屋顶花园;并且规划的小区幼儿园位置也改为住宅楼建设。
对此,A县规划主管部门对其进行了行政处罚,决定罚款30万元。
A县工商行政管理部门对其虚假广告行为进行了查处。
B房地产开发公司对A县规划主管部门所作的行政处罚,申请了行政复议。
1、行政复议机关收到B房地产开发公司的行政复议申请后,应当在( )日内进行审查。
A、3
B、5
C.7
D.10
2、B房地产开发公司可以自收到不予受理决定书之日起或者行政复议期满之日起( )日内,依法向人民法院提起行政诉讼。
A、5
B、10
C.15
D.30
[答案]B,C
四、综合分析题
13、综合分析题(每个小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意的答案。
错选不得分;少选,但选择正确的每个选项得相应分)
2004年3月,B县P房地产公司(以下简称P公司通过招标方式,取得一住宅建设项目土地使用权。
2006年3月,H公司经批准预售该住宅。
H公司委托D中介公司代理销售该商品房。
张某出资20万元以李某名义购买住房—套,并与D中介公司签订《商品房买卖合同》(D中介公司以H公司的名义)。
1、D中介公司代理销售该商品房,属于( )代理。
A.委托代理
B.法定代理
C.指定代理
D.复代理
2、李某与D中介公司签订的《商品房买卖合同》中,被代理人是( )。
A.H公司
B.D中介公司
C.张某
D.李某
3、李某与D中介公司签订的《商品房买卖合同》中,代理人是( )。
A.H公司
B.D中介公司
C.张某
D.李某
4、李某与D中介公司签订的《商品房买卖合同》中,第三人是( )。
A.H公司
B.D中介公司
C.张某
D.李某
5、按照规定,D中介公司作为法人,应具备的条件包括( )。
A.依法成立
B.有必要的财产或经费
C.有良好的信誉
D.有自己的名称、组织机构和场所
E.能独立承担民事责任
[答案]A,A,B,D,ABDE
四、综合分析题
81、某临街住宅楼于1996年末建成,砖混结构,共5层。
4年前经有关部门批准,该楼一层全部改为店铺或餐馆。
经调查,一层产权人的经营方式有出租和自营两种情况。
1.若评估该楼一层中某出租店铺的收益价格,年净收益应为( )。
A.该店铺现状下潜在毛租金收入扣除运营费用
B.该店铺现状下有效毛租金收入扣除运营费用
C.当地同类店铺潜在毛租金收入扣除运营费用
D.当地同类店铺有效毛租金收入扣除运营费用
2.在评估该楼一层中某店铺的收益价格过程中,求取资本化率采用市场提取法时,会用到( )。
A.内插法
B.试错法
C.累加法
D.乘数法
3.将一层住宅用房改为店铺,通常均将临街外墙窗洞口改为门洞,从结构安全度分析,外墙体应具有足够的( )。
A.热工性能
B.强度
C.防火性能
D.稳定性
4.该楼三层城市常住人口贾某,身体健康,现与装修公司签订合同准备对住宅进行较高档次装修,并以装修工程款的50%作为首付款支付给了装修公司,剩余部分贾某拟申请个人住房贷款解决,他应具备的条件是( )。
A.有银行认可的资产作为抵押
B.有符合规定的住房装修批准文件
C.全家人口身份证件
D.有稳定的职业和经济收入
5.已知该楼从道路红线外侧后退5米建造,地面铺设水泥砖,这5m的宽度称为( )。
A.用地红线控制距离
B.道路红线外延距离
C.建筑红线后退距离
D.道路红线后退距离
[答案]D,AB,BD,ABD,C
82、某房地产开发公司通过摘牌方式,以1800万元己取得某宗住宅用地使用权,其土地面积为12000m2,规划容积率为1.5。
该公司计划在1.5年内开发完成该住宅项目并将商品住宅全部售给甲集团公司。
若开发成本为1100元/m2(建筑面积),管理费用为土地取得成本和开发成本的3%,开发成本和管理费用在建设期内均匀投入。
假设该项目的成本费用均为正常成本费用水平。
1.在规划与开发建设中,反映该住宅小区的居住环境质量的主要指标有( )。
A.停车率
B.建筑密度
C.绿地率
D.拆建比
2.假设银行贷款年利率为7%,资本金比例为35%。
项目建成后,甲集团公司委托某房地产估价机构对其积算价格进行评估,则其中的投资利息为( )。
A.295.34万元
B.298.43万元
C.301.24万元
D.410.11万元
3.程某购买了该住宅项目中的一套住宅,其中套内房屋使用面积78.5m2,套内墙、柱体面积12.5m2,未封闭阳台水平投影面积6m2,分摊共有建筑面积6m2,按套内使用面积计算的价格为3800元/m2,按住宅建筑面积计算的价格为( )。
A.2896元/m2
B.2983元/m2
C.3075元/m2
D.3173元/m2
4.2004年lO月初张某在该项目购买了一套住宅,建筑面积为:
125m2。
按售房合同约定,单价为3200元/m2,首付款为16万元,余款分两次付清,其中,第一次支付60%,第二次支付40%,付款时间分别为半年后和1年后,月还款利率为O.4%。
该套住宅实际价格为( )。
A.39.21万元
B.39.23万元
C.40.807万元
D.40.82万元
5.若该住宅项目开发所需资金,除资本金解决40%外,其余60%的资金分别通过银行贷款和企业上市各取得一半。
该公司筹集资金的方式为( )。
A.直接融资
B.公募
C.间接融资
D.信托
[答案]BC,C,B,A,AC
四、综合分析题
81、某开发公司获得一块20hm的土地用于经济适用房的建设,土地费用为8000万元,住宅总建筑面积25万/m2。
其中50~60m2户型的150套,60~80m2,户型的100套,80~100m2户型的100套,建成后开始销售。
1.对于经济适用住房的售价实行( )。
A.政府指导价
B.政府定价
C.经营者定价
D.市场调节价
2.经济适用住房的成本包括( )。
A.征地和拆迁补偿安置费
B.小区非营业性配套公建费
C.管理费
D.3%~5%的利润
3.如果将三种面积户型作为一组统计数据,则面积在60~80m2的频数是( )。
A.0.29
B.29
C.100
D.0.1
4.下列关于建设工程造价的说法正确的是( )。
A.企业的管理费、财务费用都属于间接费
B.土地使用费包含在土建工程费用中
C.建安工程税金包括营业税、城市维护建设税及教育费附加
D.土地取得成本、开发成本和管理费用的利息,不管是借贷资金还是自有资金,都应计算利息
5.如果该住宅内墙面装饰材料采用的是涂料,则按照成膜物质的性质,可分为( )。
A.水溶性涂料
B.乳液性涂料
C.油性涂料
D.水性涂料
6.如果张某购买了其中一套80m2的住宅,单价为2000元/m2,则该宗房地产中包含的地价部分为( )。
A.32000元
B.25600元
C.28500元
D.30800元
[答案]A,ABC,C,ACD,CD,B
82、王先生为一事业单位在职职工,现有存款10万元,家庭月收入5000元,日常支出约为3000元。
现看中一套价值40万元的房子,准备购买。
作为房地产经纪人,可以帮助王先生分析以下问题:
1.王先生可以采取的住房贷款形式主要有( )。
A.公积金贷款
B.单位集资贷款
C.住房储蓄贷款
D.住房抵押贷款
2.如果公积金贷款的最高额度为8万元,其余采用抵押贷款,贷款年限均为10年,则每月的总还款额为( )(公积金贷款年利率为4.26%,抵押贷款年利率为5.04%)。
A.37857元/m2
B.3158元/m2
C23387元/m2
D.2980元/m2
3.如果月收入不足以支付月还款额,则贷款年限为( )较为合适。
A.15年
B.20年
C.25年
D.30年
4.如果王先生打算购买此住房用于出租,则这一需求属于( )。
A.消费性需求
B.投资性需求
C.投机性需求
D.实质性需求
5.( )是购房者获得住房抵押贷款的关键性法律文件。
A.《借款合同》
B.《商品房买卖合同》
C.《住房抵押贷款承诺书》
D.《住房抵押贷款合同》
[答案]AD,B,B,B,AD
四、综合分析题
81、李某有一处住过两年的房屋要转让,委托A房地产经纪公司的小张办理房屋的买卖事宜。
假如你是小张,请回答以下问题:
1.小张应要求李某提供( )等文件以供核实。
A.土地使用权证
B.房屋所有权证
C.李某的身份证
D.合法的销售合同
2.小张对此房应作查验,查验的内容包括( )。
A.物业的位置、朝向等
B. 物业权属是否清晰
C.物业周边环境等
D.物业是否设立了抵押权、租赁权
3.小张主要通过( )渠道对此房作查验?
A.网上咨询
B.现场察看
C.向物业相邻业主了解房屋使用情况
D.通过查阅物业相关文字资料了解
4.小张接受李某委托时,应签订委托合同。
对于李某的这处物业,最有可能的合同形式是( )。
A.居间合同
B.代理合同
C.行纪合同
D.ABC均可
5.小张受理了李某的委托业务后,必须采取的服务步骤是( )。
A.物业查验
B.收集相关信息
C.客户开拓
D.物业信息的传播
6.经过小张的努力,贾女士与李某完成了买卖交易,并签订了买卖合同,之后,合同双方当事人必须办理的手续是( )。
A.房地产权属公证
B.房地产他项权利登记
C.物业价格评估
D.房地产变更登记
[答案]ABC,ABCD,BCD,A,BD,D
82、李某有一处住过两年的房屋要转让,委托A房地产经纪公司的小张办理房屋的买卖事宜。
假如你是小张,请回答以下问题:
1.如果贾女士与李某签订了买卖合同后,由于某种法定事由合同被确定无效,则对小张及所在经纪公司的佣金处理方式应为( )。
A.小张付出了服务,并促成交易达成,理应获得佣金
B.由于买卖合同无效,买卖物业的当事人无需支付佣金
C.在买卖合同签订后且被确定无效前,佣金已经结算,所以理应获得佣金
D.即便在买卖合同签订后且被确定无效前佣金已经结算,佣金必须返还当事人
2.买卖合同被确定无效,则小张为此项业务发生的800元费用( )。
A.该经纪公司可以要求李某支付800元费用
B.该经纪公司可以要求李某支付800元费用中的必要费用
C.该经纪公司可以要求李某和贾女士共同支付800元费用
D.该经纪公司为小张报销800元费用
3.在贾女士与李某就该物业的转让进行洽谈过程中,小张不得( )
A.将房屋转让涉及的税费告诉贾女士与李某
B.将李某的房屋正被租赁的情况告诉贾女士
C.将贾女士想把此房屋抵押贷款的情况告诉李某
D.将李某所经营公司的业绩情况告诉贾女士
4.若买卖合同被确定有效,则下列说法正确的是( )。
A.李某应将房屋的由开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书一并转移给贾女士
B.贾女士并不享有由开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书规定的权益
C.买卖双方应进行物业维修基金的交割,但基金的户名不应变动
D.买卖双方应进行物业维修基金的交割,且基金的户名亦应变动
5.贾女士以此房屋作抵押,向人民银行申请贷款,则下列说法不正确的是( )。
A.贾女士贷款的人民银行必定是债权人
B.抵押合同签订后,由贾女士持房地产权利证书到房地产登记机构办理抵押登记手续
C.贾女士办理了抵押登记手续后,须将房地产权利证书送给银行保管,直至债务清偿完毕
D.贾女士办理了抵押登记手续后,房地产权利证书应由本人保管
6.抵押合同生效后,银行对抵押物的权利有( )。
A.占有权
B.收益权
C.限制权
D.使用权
[答案]BD,B,D,AD,BC,
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 综合分析 汇总