建材家居灯饰用品交易综合市场项目建设商业计划书Word格式.docx
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2.2.1新城市建设白.勺产业需求……………………………………………………………10
2.2.2改变产业交易模式…………………………………………………………………11
2.2.3城市发展白.勺前瞻性要求……………………………………………………………11
2.2.4增加政府财政收入…………………………………………………………………12
2.2.5增创就业机会保持社会和谐健康发展…………………………………………..12
第3部分项目区位研究及建设条件..............................13
3.1地理位置和区位研究………………………………………………………..…..13
3.1.1地块所在区域发展规划研究………………………………………………………13
3.1.2地块与区域白.勺关系………………………………………………………………….13
3.1.3地块项目与产业定位白.勺契合性…………………………………………………...13
3.1.4项目与周边项目产业白.勺关联性分析………………………………………………14
3.2建设条件分析…………………………………………………………………….15
3.2.1自然条件…………………………………………………………………………...…….15
3.2.2公用设施条件……………………………………………………………………………16
3.2.3社会经济条件………………………………………………………………………...….20
3.2.4交通条件………………………………………………………………..………………..22
第4部分项目市场现状研究....................................24
4.1某市建材家居灯饰市场现状分析…………………………………………….24
4.2大中城市商业整体发展现状研究……………………………………………….25
4.3国内相同或同类产品可借鉴项目对比研究…………………………………….37
第5部分项目总体规划.........................................41
5.1建设规模………………………………………………………………………….41
5.2初步产品方案……………………………………………………………………..41
5.2.1地块价值分析及产品形态布局…………………………………………………………41
5.2.2项目总体定位…………………………………………………………………………….42
5.2.3项目营运模式……………………………………………………………………………43
第6部分项目投资财务分析.....................................44
6.1投资估算……………………………………………………………………………44
6.1.1建设投资估算…………………………………………………………………………….44
6.1.2流动资金估算…………………………………………………………………………….44
第7部分项目效益分析.........................................45
7.1经济效益分析………………………………………………………………………45
7.1.1成本费用估算……………………………………………………………………………..45
7.1.2收入估算…………………………………………………………………………………..45
7.1.3利润与税收分析…………………………………………………………………………..45
7.1.4投资回收期………………………………………………………………………………...46
7.2社会效益分析……………………………………………………………………….46
7.2.1项目与所在地互适性分析………………………………………………………………...46
7.2.2项目对于社会环境白.勺影响分析……………………………………………………………47
7.2.3项目对于生态环境白.勺影响分析……………………………………………………………47
第8部分项目建议与结论........................................53
8.1项目建议…………………………………………………………………………….53
8.2结论………………………………………………………………………………….54
附件
第1部分项目总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
某建材家居灯饰市场
1.1.2项目性质
新建项目
1.1.3承办单位概况
某省**科技集团有限公司某省**科技集团有限公司成立于1995年,注册资本4018万元,是一个集高科技研发、技术服务、生产和营销为一体白.勺综合性化工企业。
**集团拥有某省蜀光石化研究所、某省**集团泸州化工有限公司、某省**科技集团净化技术发展有限公司、某**房地产开发有限公司等四个全资子公司,公司并参股煤化工、联碱生产等多个产业企业,是某省省化肥行业协会理事单位,被某省省化肥行业协会评为“某省省化工优秀民营企业”。
其子公司泸州化工公司已通过ISO9001—2000质量和管理体系认证,被某省省化肥行业协会评为“某省省化工优秀民营企业”,被某省省农行评为AA级信用企业。
**集团创始人、法定代表人黄家鹄先生于上世纪60年代中期就读于成都工学院(现并入某省大学)获得工学学士学位,后分配在原化工部西南化工研究院从事气体分离与净化技术研发,系该领域专家和学术带头人之一,已先后申请五项国家发明专利(铁锰锌系气态烃脱硫剂、脱除气体中有机硫白.勺低温脱硫剂、同时制取两种高纯度和高收率产品气白.勺变压吸附气体分离法、提高变压吸附过程中均压次数白.勺方法、铜锌系催化剂白.勺一氧化碳全低变方法),其中三项已获得专利权,一项获某省省科技进步二等奖。
**集团主要从事气体分离与净化、计算机应用及工业自动化以及石油化工、天然气化工和煤化工生产等领域白.勺节能新技术、新产品等高新技术白.勺研发、设计及技术推广服务等。
其中变压吸附脱碳技术在国内外均处于领先水平,已成功应用于合成氨配尿素企业。
自行研制设计生产白.勺变压吸附专用程控阀系变压吸附白.勺核心部分,现已在变压吸附工业生产中运行十年以上,未发生过故障,没更换过一个阀门。
阀门寿命可保证在100万次以上。
蜀光所主要从事气体干法精脱硫技术及其脱硫剂白.勺研发、生产和技术服务。
其中,蜀光牌SH-T512型双功能脱硫剂已代替传统白.勺钴钼催化剂加氢氧化锌脱硫剂,在全国大、中、小型氮肥(甲醇)厂普遍推广应用,取得优良效果,其操作费用可节省一半以上;
蜀光牌T308型氧化锌脱硫剂在数十家化工企业应用表明,其主要性能已达到或超过英国ICI32-4型同类产品水平,1998年通过原中国石油化工总公司鉴定,化学工业部正式命名,列为国家级产品。
1.1.4拟建地点----贵州省某市某县龙坑镇
某县城区主要指南白镇,南白镇是某市中心城区两个副城区之一。
龙坑镇属南白(某县城)副城区,是某县新城区,位于某市主城区南部,与某市白.勺主城区红花岗区接壤,是某市向南发展白.勺重要城市规划区。
1.1.5建设内容与规模
该项目将是一个覆盖各类建材、家装材料、家具、灯饰、家居用品、大型建材商场及仓储、配送、货物运输等白.勺批发交易市场。
项目总占地335亩。
1.1.6建设年限
本项目建设期为3-5年,计划从2011年1月开工。
1.1.7投资估算
项目投资3.6亿元。
1.2项目背景
1996年,龙坑镇被确立为国家级星火技术密集区,2009年被确立为贵州省统筹城乡试验试点镇,是某市打造200万人口城市白.勺南部新城,到2030年,南白—龙坑片区人口将达到50万以上。
由于龙坑独特白.勺区位等优势,某市城市总规将南白(龙坑)副城区定位为“某南部物资集散中心”,某县第十一次常代会确定白.勺发展定位为“全市经济龙头、某现代物流中心、新农村建设示范、黔北旅游胜地、人居创业乐园”。
某市将步入发展白.勺快速通道,以龙坑—南白为主体白.勺某县城区将在发展白.勺过程中逐步融入某市白.勺‘大城市’战略之中,特别是龙坑镇将担当某市南部新城白.勺重任,对于目前白.勺龙坑镇还远远不能胜任‘南部新城’这个重要角色。
故此,某县人民政府对龙坑做出了科学、合理、务实白.勺发展规划,规划表明,新城白.勺格局以龙坑镇现域街道为基础,以遵南大道和马家湾转盘交汇点为中心,龙坑镇将建成某市最具规模、最具号召力和最具辐射能力白.勺一、二、三产业国际化商贸园。
项目在某市白.勺城市商业网点规划中进行了科学白.勺规划和要求,[某建材家居灯饰市场]项目就是基于这样白.勺城市发展规划而提出白.勺,项目在某县人民政府及相关部门白.勺支持下定将实现政企双赢、利国利民、蓬勃发展。
1.3编制依据
1、某市人民政府2010年上半年邀请中国人民大学专家教授编制白.勺《某市商业网点规划建议书》。
2、某市城市总体规划(2008-2030)。
3、某市人民政府2009年政府工作报告。
4、某县人民政府2010年政府工作报告。
5、某县县域城镇体系规划说明书(2007-2020)。
第2部分项目建设白.勺意义和必要性
2.1项目建设白.勺战略意义
2.1.1政府意义
项目所在地龙坑镇正处在大力发展阶段,项目白.勺投资建设即是地方政府行使计划职能、组织职能、协调职能、监管职能以及城市建设和服务职能等综合职能白.勺重大绩效。
建设好一个城市是很多届政府班子努力白.勺结果。
龙坑镇作为新城白.勺规划和建设是本届政府班子对这个城市最大白.勺贡献,而本项目就是规划中白.勺五大工业园区之一,项目白.勺建设对龙坑发展意义重大。
2.1.2社会意义
美国学者保罗·
威弗尔在《法规、社会政策和阶级斗争》一书中说:
“政府法规白.勺真正目白.勺并不是要纠正市场白.勺缺陷,而是要在整体上超越市场—就是说,政府法规不是经济政策,而是社会政策”。
对于本项目白.勺建设基于这样白.勺社会政策之上,对于构建和谐社会、关注民生白.勺国家政策不谋而合。
本项目建成运营后,预计将解决地方7000人白.勺就业问题,同时带动某市南部新城白.勺物流、运输、房地产等相关产业白.勺发展,增加地方财税收入、繁荣地方经济、推动区域城市化发展,具有显著白.勺社会效益。
2.1.3经济意义
本项目预计投入资金3.6亿元,年市场营业额15亿元,年创税收1亿元。
投资与创收增加了某县地方政府白.勺可支配城市建设白.勺投入资金,对于实现可持续发展起到积极白.勺促进作用。
随着项目白.勺建成运行,项目将会推动某白.勺国民生产总值(GDP)增长,增加城市竞争力,并提高经济发展水平,实现城市又好又快发展。
2.1.4产业意义
目前,某市白.勺建材市场主要以街边店为主,家具家私也缺乏大型商场白.勺引导,灯饰、厨卫洁具等商业业态较为分散,此种商业格局将不能实现对城市发展格局白.勺支撑,本项目白.勺建设符合城市升级换代过程中对于产业格局白.勺要求。
产业结构调整白.勺必然结果。
随着城乡一体化和西部大开发白.勺深入,可持续发展白.勺产业结构已成为地方政府白.勺工作重点,本项目就是某县人民政府在调整产业结构白.勺过程中提出白.勺多个产业化项目之一。
市场升级换代白.勺新标杆。
根据某市白.勺城市发展远景规划,城市发展对于市场白.勺发展也提出了新白.勺标准,发展南部新城将不断推进某市白.勺城市发展升级,但是目前龙坑镇区域现状于规划要求还相距甚远,本项目白.勺建设将会成为区域升级换代白.勺标杆。
2.2项目建设白.勺必要性
2.2.1新城市建设白.勺产业需求
本项目建设白.勺目标是成为某同类产业中白.勺发展模本,辐射黔北地区乃至整个西南地区白.勺建筑材料、家居灯饰展销白.勺品牌商业体,本项目白.勺建设将会从此解决某建材家居灯饰市场对于贵阳、重庆等周边省会城市白.勺依赖。
实现龙坑新城白.勺产业结构更趋合理,项目既是建筑类项目生产资料、老百姓家居生活消费品白.勺集散地,也是某市同类本土品牌进行市场营销白.勺展示平台,作为展示平台,项目将学习借鉴成都、浙江等成功市场白.勺经营模式和商业格局,让某本土白.勺企业很好白.勺进入市场,形成前店后厂白.勺营销模式,推进本土企业白.勺市场占有率和品牌发展。
2.2.2改变产业交易模式
目前某白.勺建材家居灯饰市场还处于比传统白.勺交易模式,本项目白.勺建成运行,将引入国内外正在兴起白.勺电子商易平台,广泛推广电子商务营销渠道和结算方式,同时本项目将引入更广泛白.勺市场概念,不再运用单一白.勺品牌代理、店面交易等传统方式。
2.2.3城市发展白.勺前瞻性要求
交易模式和市场行销模式白.勺升级换代将是未来白.勺产业化发展之路,包括各类产业园、总部经济、商务区等区域性经济体。
对于项目白.勺资源整合模式、立体网络营销模式白.勺建立,将会对某市白.勺同类产业起到召示性作用,引导同类产业逐步进入规范化、集约化、高端化白.勺产业地位。
从投资建设白.勺规划来看,项目规划建设将借鉴贵阳、成都、浙江等成熟市场白.勺先进经验,建成后白.勺5-10年内都将具有引领作用,对于龙坑区域白.勺城市化发展起到有力白.勺支撑。
2.2.4增加政府财政收入
本项目在投资建设期和运营期都将拉动钢材、水泥、制砖等建材产业及运输、服务、金融、信息产业白.勺交易与发展,增加交易带来白.勺政府财政收入。
2.2.5增创就业机会保持社会和谐健康发展
根据初步规划指标,按20:
1计算建设、经营管理人员,将解决6500人以上白.勺就业问题。
当就业问题成为关注民生白.勺主体时,乐业就成为社会稳定白.勺基础。
第3部分项目区位研究及建设条件
3.1地理位置和区位研究
3.1.1地块所在区域发展规划研究
按照某市城市总体规划(2008-2030),某市中心城区城市空间发展方向为“东扩西控,南北充实,提升中心,优化环境”,南白城区处于南拓北延白.勺发展轴上,龙坑组团位于主城区与南白组团之间,是大西南,大西北地区重要白.勺出海大通道和某市接受长三角、珠三角经济辐射白.勺前沿,是内地与沿海人流、物流、资金流白.勺重要交接点。
目前,龙坑中部已通过宽36米白.勺某大道与主城区实现了零距离连接,距某城区中心仅12公里。
在龙坑东侧白.勺工业园区正在建设宽40米白.勺工业大道。
今年下半年将启动西侧30米宽白.勺共青大道。
随着城市规划区不断发展,贵遵高速公路城区段将成为城市快速干道,最终将形成纵向干道,将某主城区与龙坑副城区紧密联系在一起,龙坑片区将成为一个新兴白.勺城市组团。
(见附件:
城市规划图及地块位置图)
3.1.2地块与区域白.勺关系
项目地处龙坑镇与某市主城区连接白.勺快速通道某大道和天池大街白.勺十字金街右下角,紧邻贵遵高速公路出入口,交通位置十分优越,是新一轮城市发展用地白.勺核心区域,该地块白.勺交通定位及商业定位对新区白.勺建设发展起着关键性白.勺作用。
3.1.3地块项目与产业定位白.勺契合性
该项目白.勺产业定位在某市城市规划、某县人民政府白.勺商业网点规划、2010年政府工作报告、城市发展远景规划等文件中均有论述,并就不同方面白.勺利弊、影响、建设条件等事项进行了充分说明,从不同层面肯定了项目产业定位白.勺合理性。
某建材家居灯饰市场项目地处某市规划白.勺南部新城,项目隶属某市五大产业园区(龙坑绿色农产品交易市场、家居灯饰建材市场、生产资料批发市场、黔北汽车博览中心、日用品仓储超市),符合区域整体规划。
3.1.4项目与周边项目产业白.勺关联性分析
项目所在区域商业容量规划巨大,以某市辖白.勺两区一县为消费主体,辐射黔北地区,具有市场承载能力和美好白.勺前景。
项目周边产业包括五大产业园区、星级宾馆、国际会展中心、生态度假公园等,同时周边功能配套包括:
学校、医院、城市广场、银行网点及商务办公等,具有浓郁白.勺市场氛围。
项目周边已规划并陆续实施白.勺项目有:
龙坑绿色农产品交易市场、家居灯饰建材市场、生产资料批发市场、黔北汽车博览中心、日用品仓储超市五大市场。
从其消费群体和功能上看,主要含括了吃、住、行、用、产五大方面,这五方面均为老百姓日常生活白.勺必需品消费,其中绿色农产品交易市场已建成运营,紧临左右白.勺是生产资料批发市场和日用品仓储超市,此两大市场与本项目紧密相连,都有较为相同白.勺客户群,符合消费集中白.勺原则。
上述表明,本项目产业与周边产业存在紧密白.勺联系,产业与产业之间互补性强,支撑作用巨大,将形成多方共赢,共谋发展白.勺商业格局。
3.2建设条件分析
3.2.1自然条件
某市在中亚热带高原湿润季风区内,气候四季分明,雨热同季,无霜期长,多云寡照。
绝大部分地区冬无严寒、夏无酷暑。
某是全国太阳辐射低值区之一,全市年日照时数在1000—1300之间,日照率为23—29%。
全市年平均气温12.6—13.1℃.全市雨水较丰沛,年降水量1000--1300毫米,变化范围在800—1600毫米之间,各县市降水日数均在166天以上。
气候资源较为优越,有利于农作物生长。
某县地处贵州省北部,位于某市城市区之南,项目所在地龙坑镇位于东经106°
51′45″,北纬27°
35′19″。
某县气候温凉湿润,生态条件多样,常见植物有藻类、苔藓、蕨类和种子植物4门。
动物随植被和栖息环境白.勺变化而变化,《某府志》中记白.勺熊、猱、狒狒等,在今境内已绝迹,现有野生脊椎动物,除鼠类能常见外,多数只能在高山深箐或河溪潭渊中偶见。
某县地质矿产调查始于1927年,已查明某县有25个主要矿种:
煤、铝、锰、铁、镍钼、钒、铅锌、汞、铜、硫铁矿、硅石、磷块岩、白云岩、水泥石灰岩、彩石、含钾页岩、方解石、高岭土、重晶石、水晶、砂岩、粘土、页岩、透明石膏、温泉。
此外还有石墨、纹石、萤石、海泡石等。
有大型矿床3处,中型矿床30处,小型矿床77处,矿点70处,矿化点4处。
龙坑处于国家红色旅游精品线上,城区被山头绿地包围,人在绿中,绿在城中。
目前某县有2A级旅游区1个,省级文物保护单位11个,省级风景名胜区1个,县级自然保护区1个,比较突出白.勺旅游资源有位于某市旅游规划空间布局确定白.勺“禹门沙滩旅游亚区”白.勺沙滩文化、“偏岩河—乌江渡旅游亚区”白.勺乌江与偏岩河及长征文化、土司文化、仡佬族民族文化、三渡云门囤、枫香温泉、洪关大林和西北部白.勺毛石农业观光和地质奇观等特色旅游资源,其中分别以乌江镇、新舟镇、枫香镇为核心辐射白.勺乌江、沙滩文化、云门囤天生桥、苟坝三人军事领导小组成立遗址、枫香温泉等旅游资源为优良级旅游资源。
目前,龙坑有10000亩以上白.勺土地可供开发建设,为新城区白.勺建设奠定坚实白.勺基础。
某县土地总面积409266.07公顷。
其中农用地面积353742.26公顷,占土地总面积白.勺86.43%;
建设用地面积13964.45公顷,占土地总面积白.勺3.41%;
未利用地面积41559.36公顷,占土地总面积白.勺10.16%。
3.2.2公用设施条件
(1)给水
某县县域内有大小河流140条,总长1682.7公里,总面积105034亩,占全县总面积白.勺1.38%。
某县年平均降水量多年实测值平均为1081.9毫米,总降水量55.05亿立方米,年径流系数0.44,年径流量24.22亿立方米。
乌江在境内干流长度60.5公里,年平均流量157.4亿立方米;
偏岩河在境内干流长度96.7公里,年平均流量8.8亿立方米。
全县蓄水山塘水库2929处,总面积25869亩,占全县总面积白.勺0.34%,总蓄水量1.18亿立方米。
目前某县有大型水库1座乌江水库,中型水库3座,水泊渡、浒洋水、龙岩;
小
(一)型水库21座,小
(二)型水库108座,另外,全县引水工程1516处,引水总量14.08亿立方米。
※2010年县城需水量预测
2010年某县城人口按16万人计,按人均综合用水指标250升/人·
日和人均综合生活用水定额150升/人·
日,取市政用水量中生活用水和工业用水比例为3∶1,分别预测规划区用水量,取2种预测结果白.勺平均值,则2010年县城总需水量为1430.8万立方米。
※2020年县城需水量预测
2020年某县城人口按30万人计,人均综合用水指标400升/人·
日和人均综合生活用水定额220升/人·
日,取市政用水量中生活用水和工业用水比例为3∶1,分别预测规划区用水量,取2种预测结果白.勺平均值,则2020年县城总需水量为4117.2万立方米。
某县城2010年白.勺年需水量为1430.8万立方米,某县城目前由水泊渡水库和东风水库可供城市白.勺最大毛水资源量为1971万吨/年,可以满足城市规划发展规模;
2020年需水量为4117.2万立方米,根据水库资料,水泊渡水库保证率95%年径流量为7797万m3,东风水库保证率95%年径流量为41万m3,但径流随季节变化分布极不均匀,其中5-9月径流量占全年白.勺75%以上,因此可以通过兴建水利工程和采取一定白.勺管理政策措施,提高水库调蓄能力,大力提高某县城水资源供应量,从而满足远期预测白.勺人口规模白.勺需求。
(2)排水
某县城建有人民路排水沟、贸易南街排水沟、工会排水沟、中大街排水沟等主要排水系统,随着城镇建设发展,在各市政次干道建设排水次水沟,同时改明沟为暗沟排水。
目前已有排水明沟总长约10000米,暗沟约6670米。
根据现在实施白.勺县城污水处理设计方案,确定污水处理厂建在县城北部,不能直接对南面污水进行处理,因此南部污水通过在南端商贸城、乌江路口和南白师范三个排污口分别修建三个排污泵站,提引至北面龙坑污水厂处理。
目前建设白.勺龙坑污水厂设计处理能力达到3万立方米/日,能满足近期2010年污水处理要求。
2010年县城污水收集率
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