新江湾城定义上海第三代国际社区建设标准Word文档格式.docx
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龙博士认为,生态环境是新江湾城拥有的不可复制的优势,这决定了新江湾城土地的稀缺性和价值空间;
而地处上海高校集中区,文化多样性、包容性、认同度以及归属感,奠定了新江湾城的人文价值;
各类资源类指标,包括教育、医疗、交通、休闲等配套,新江湾城也领先独具优势……
业内知名专家、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则认为,与前两代国际社区不同,新江湾城面向的是包括外籍人士在内的所有追求高品质生活人群,如此才能体现国际社区包容性的本质。
新江湾城拥有完整的城市功能,其规划理念具有相当的超前性,本身就构成了一个拥有完整结构复合型自循环系统,成为城市肌理的一部分。
同时,社区与外界也形成了良好的沟通系统,发展将更具可持续性。
大牌打造新江湾城领衔第三代国际社区
就地理概念而言,复旦大学见证了新江湾城社区的建设和发展。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授以近邻的视角解读了新江湾城的示范效应。
他指出,新江湾源自水乡的自然骨架和国际化的城市空间相融,在全球化时代的世界,创造了地方文脉和国际标准相结合的人居新典范。
其环境、经济、生活多目标平衡协调的土地成片开发,为在城市化勃兴的中国实现可持续发展,探索出最有前途的城市空间拓展模式。
在中心城区,以生态绿化空间的开辟和生态建设为城市再开发的起点,新江湾为逐步向生态城市目标迈进的上海,提供了一个城市空间转型的领先案例。
自初期规划以来,新江湾城一直受到众多具有国际视野的房地产开发企业追捧。
包括仁恒地产、香港九龙仓、华润置地、建发房产、美国汉斯等国内外大牌开发商顶尖产品的塑造能力,实现了产品的升级换代,新江湾国际生态社区最终吸引到向往国际级高品质生活的消费人群。
根据规划,2010年上海将初步奠定生态型城市建设的基本框架,并配合世博会的召开,建立各项生态型城市示范工程。
新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型国际社区,在上海第三代国际社区的建设中备受瞩目,并成为开拓者和领头羊的角色。
高峰论坛实录
提要:
中国(上海)第三代国际社区发展高峰论坛由中国房产信息集团(CRIC)、太立德仁公关传播机构共同承办。
此次高峰论坛的目的在于总结上海国际化社区20年多来的建设经验,研究和探讨第三代国际社区建设在2010世博背景下如何适应中国的国际化发展以及低碳环保生活的国际新趋势。
——中国(上海)第三代国际社区发展高峰论坛
主持人:
尊敬的各位领导、各位来宾,女士们、先生们、媒体的同行们大家下午好!
非常欢迎各位前来参加我们的新江湾城中国上海第三代国际社区发展高峰论坛。
我们今天的主题是国际新江湾、人居新高度。
在我们今天的小范围的论坛开始之前,给大家介绍一下今天来到现场的各位领导和嘉宾。
首先我们用热烈的掌声欢迎的是上海城投置地(集团)有限公司总经理俞卫中先生,上海城投置地(集团)有限公司总工程师王颖禾小姐。
接下来为大家介绍的是CRIC联席执行总裁丁祖昱先生。
我们的论坛嘉宾有,复旦大学房地产研究中心的主任尹伯成教授,易居房地产研究院的院长张永岳教授,上海社科院房地产研究中心的主任张泓铭教授,华东师范大学房地产系的主任华伟教授,克而瑞上海机构总经理于丹丹小姐。
同时,我们还要欢迎的是中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌先生,上海同济大学房屋土地资源管理信息研究中心的主任施建刚先生,还有新浪名博杨红旭。
我们现在所身处的新江湾城板块成为上海楼市价格和价值增长最快的板块之一,也是一种生活方式的创新,我们叫做第三代国际社区,以这样的方式开创和引领未来上海的地产发展方向。
根据相关的规划,2010年上海将初步奠定生态型城市建设的基本框架,配合37天就要开幕的上海世博会,建立各项生态型城市的示范工程。
新江湾城作为一个以中高档住宅为主的生态型大型花园国际社区,在第三代国际社区的建设当中备受瞩目,并且成为了开拓者和领头羊。
今天国际新江湾、人居新高度——中国(上海)第三代国际社区发展高峰论坛以目前大家看到的方式呈现在大家的眼前,更多的是希望能够透过我们今天的论坛,无论是主题的演讲,一会儿的圆桌讨论,无论以什么样的方式开启新江湾城新地产时代的来临。
第一位发言嘉宾是上海城投置地(集团)有限公司总经理俞卫中先生。
俞卫中:
各位来宾、媒体朋友们下午好!
非常高兴参加今天的论坛!
首先我代表上海城投置地(集团)有限公司对于今天国际新江湾、人居新高度——中国(上海)第三代国际社区发展高峰论坛会议召开表示衷心的祝贺。
对于今天到会新江湾城到会的参与者、支持者,各位政府代表、企业、业界专家,各位关心新江湾城的媒体朋友们表示热烈的欢迎!
城投公司是新江湾城土地的一级开发商,城投人以前瞻的眼光,领先的理念和开放的心态,用了八年的时间使新江湾城上海崛起。
八年的时间里面,让我们欣喜的是新江湾城的成长得到了来自各方面的关心和支持,各级政府的有效帮助,二级开发商的热情参与和各界专家的宝贵建议,使得新江湾城在发展当中能够不断地吸收人居、环境领域的国内外先进理念,朝着人与自然、和谐发展的方向不断地阔步前行。
今天,我们在这聚首新江湾城,在这里召开中国上海第三代国际社区高峰论坛,搭建起城市建设领域相互交流的平台,我们期待借助这个契机,让政府、企业、科研机构和学术界的更多朋友关注新江湾城,把我们生活的城市建设的更加美好,也期待着在座各位与城投公司一道,以创业的热情、智慧和汗水推动新江湾城的开发,参与成就新上海居住梦想的事业当中,携手同心,谋求共赢。
最后,衷心祝愿今天的论坛取得圆满成功,特别感谢主办单位—中国房地产信息集团有限公司。
祝各位来宾在新江湾城度过愉快的时间。
谢谢大家!
主持人:
谢谢俞卫中总经理。
他刚才提到了我们新江湾城的定位是绿色生态港,国际智慧城。
在这里将会构筑起一个怎样的国际社区板块呢?
大家现在看到的可能都还是模型上的东西,一路过来可能见到了初具成型,最终是一个怎么样盛大的场面?
相信,可能在很多人的心中还有一些问号。
接下来我们请第一位主题演讲者是上海城投置地(集团)有限公司总工程师王颖禾小姐。
她给我们带来的是上海新江湾城城市设计理念。
王颖禾:
非常荣幸有机会参与这个论坛。
作为一个从事土地一级开发团队的一员,今天很高兴和在座业界同仁,包括关心新江湾城的朋友们一起分享我们从事一级开发这么多年的思考和观念的收获。
这里谈谈我们的想法。
新江湾城体现的定位是绿色生态港,国际智慧城。
这个目标始于2001年的时候,对于新江湾地区的方案征集。
今天新江湾城形成了自己独特的宜居特色和有发展潜力的状态。
今天的主题是谈对于国际社区的发展设计理念。
我们现在上海在经济全球化的时代当中,随着金融中心和航运中心的建设,应该说变得越来越国际化了。
表现在很多方面,比如说境外人口的比例等等,但是一些文化和生活方式的转变也在其中。
面对这样显而易见的趋势,我们要为城市创造一种国际化发展的城市社区,这个观念是在我们2001年开始进行规划的时候,应该说这个观念已经存在于这个当中了。
规划之初我们有4家国际单位的参与,这些国际智慧的引入可以看作观念的表现。
这是不同国家设计师勾画新江湾城蓝图时候提出的最初方案。
最开始拓荒之初有一个想法,我们要为上海国际化大都市创造一个优质的社区,还是比较朴素的想法。
但是,我们想这种优质的社区是可以体现上海国际化大都市的文化特征的,并且它应该是可以代表国际化的生活方式。
另外,它还应该为国际化的居住人口提供满意的居住品质的。
这个目标是和新江湾城的地理环境、场地特征相结合,形成了我们最终指导我们实施新江湾城土地开发的总体方案和各项设计。
因为出于对于这个目标的认同,陆续有很多开发商参与到建设的过程当中,创造了更多的住宅产品,最终这个目标完整的实现。
接下来谈谈我们这么多年的工作有三个方面,谈不上很高的理念,但是我觉得从观念和理念是比较重要的,指导新江湾城的每一步工作。
第一、我们的整个结构。
我们从一片空旷地开始有一个大的想法。
我们创造了源自水乡的自然骨架,在全球化的时代里面可以创造一个地方文脉和国际标准相结合的人居新典范。
国际化不意味着要失去地域特征,恰恰相反,与经济国际化趋势伴随的是对于文化地域特色非常重视。
如果把居住视作文化的一部分,国际化潮流不仅是带来全球无差别的建筑风格,或者快餐式的生活方式,我们新江湾城这样想过,要追求全新的体验。
这样我们在总体规划把水系当作区域塑造的一个灵魂。
很多国际方案当中,为什么我们选取了这个,应该讲外国的智慧对于我们中国的地域文化比较重视。
我们以网络状的水系分割了整个土地,伴随着水系是精心配置的绿化和公园。
在那里的绿化公园当中,以本地的植物群落充分体现自然的乡土特色。
在整个规划当中,无论是水系绿化占的比较大的用地比重,还是对于水岸、绿地的原生态设计,或者是水系绿化的网络状布局方式,都体现了我们这样一种规划意图,无论住宅怎么开发,住宅产品如何发展,都应该是被包容在一个有着江南水乡特色的环境当中的居所。
第二、成片开发的过程是环境、经济和生活多目标平衡的过程。
这种过程对于中国城市化过程当中可持续发展和城市空间的拓展模式来说都是很有价值的。
新江湾城这样一大片土地的开发可以给我们一个机会,探索城市空间的拓展模式,可以通过节约化、有计划的土地配置和系统化的开发建设过程,给城市发展贡献一个高品质的生活社区,生活住区,也可以避免无序发展造成的对于土地资源的浪费,从而实现城市的可持续发展。
作为机场废弃的一片空地,新江湾城经过把这里的土地进行分配,住宅地块占到整个土地的一半左右,除此以外还为生态环境、产业发展、社区建设、生活配套等等都留足了空间。
新江湾城不光是一个纯的居住社区,除了我们所说的绿化、道路以外还有一个大学小区,像复旦大学小区,后面还有科技园区,南面和五角场衔接的有一个商务区。
所以它的就业和居住可以平衡,居住环境和生态可以平衡,并且是生活配套比较齐全的社区。
这是规划当中非常好的想法。
另外在规划的统一指导下,我们一级开发的过程也是有条不紊展开了系统建设的过程。
我们总结了三句话“先地下后地上,先配套后居住,先环境后建筑”。
我们的开发过程基本上遵循这个原则进行的。
这是我们新建的道路,道路是最先建设的部分,我们营造环境、河道和基础设施,包括最后的公共设施,这是我们现在所在的文化中心、公园和对面的体育中心,还有一些学校。
在生活配套设施的建设过程当中伴随着资源的整合和优质运营商的引入,这是我们作为一级开发商的工作,我们和政府、教育部门有很好的互动,引入了一些幼儿园和同济高中等等优秀的教育资源。
这些都是完善的规划增添了新内容。
通过这样的过程以后,再拿出来做一个出让的土地,这时候在这个基础上进行的住宅开发应该是一个比较高的平台上,在环境、经济多方面的一个支撑,并且有一个内在发展潜力的平台。
也可以提供各位高水平的住宅发展商能够充分展示各自的创造性,实现对于高品质生活方式的追求。
到今天事实证明这样的成片开发可以提供优质城市空间的有效手段,如果中国城市快速发展多一些这样比较系统化的思考,我想对于国际化的高品质生活方式的追求和社区建设、环境保护和资源节约利用等方面目标的协调更容易一点。
这种系统化的开发建设过程目前还在继续,接下来我们共同的胸怀一个城市的梦想,并且脚踏实地的实践,我想不远的将来,这片土地一定会富有生机和活力的城市形象回报我们。
这是我们这几年来建设的基础设施等成果。
新江湾城最大的特色就是它的环境品质。
在中心城区范围内,我们以生态绿化空间的开辟和生态建设作为城市再开发的起点,这是我们提供的可供借鉴的案例。
现在谈到国际化在当今具有一定的时代意义,对于生态环境的关注和环境友好型城市生活方式的实践。
上海向国际化大都市迈进的过程当中提出了建设生态城市的目标,其实新江湾城就是这样追求的案例。
首先,它更注重过程的发展方式,另外,作为城市内部存量土地的再开发,它可以避免城市在外围无序的蔓延,保护农田、森林的生态用地。
并且,通过土地的再开发可以建成了城市内部空间获得提升和转型。
新江湾城的开发是02、03年开始的,那时候的起点是一片旷地。
我们从水环境营造,多样性的植物群落营造开始这样的开发过程。
在开发范围内,有一个废弃的军事设施,但是它上面的植被长期的野化,包括池塘等环境变得非常有原生态的感觉。
有它出发的河道、网络贯穿了规划水系,最终通到黄浦江。
沿海绿带形成了生态走廊,可以使鸟类飞遍新江湾城,这形成了我们整个生态骨架。
新江湾城作为被密集城市发展包围的土地,我们通过这样的方式进行再开发,不是简单的建筑物的外延,而是生态骨架形成以后的社区开发,先将土地还给自然,有计划的导入人居的过程。
这样使得人和自然的和谐成为社区建设的目标,将来无论是生态社区的建设还是低碳社区的营造都会因此获得一个良好的开端。
可能低碳社区的营造依赖于住宅开发的手笔和想法。
在新江湾城作为一个土地开发来说进行到现在,我们有一些经验的积累和收获。
以上讲的是从最初到现在一直贯穿我们行动的理念和想法。
这些想法代表了我们上海在目前面对这样一种全球化、国际化、城市化和自身发展的许多挑战与矛盾的背景下进行的一些探索,为了创造宜居的生活环境的探索和实践。
随着新江湾城开发建设的不断深入,我们有着共同目标的一级开发商和专业运营商、住宅开发商的协同努力下,一定会为上海贡献一个能够充分体现国际化大都市魅力的新社区,成为现在世博口号所提的城市让生活更美好的真实体现。
王小姐的介绍让我们大家不光是耳朵听,更是用眼睛看到了新江湾城变迁的历史。
土地一级开发商整个理念向着全球化和国际化进发的,最终呈现我们眼前的是一个无比美好的新江湾城的伟大愿景。
2010年上海初步奠定生态型城市建设的基本框架,并且配合世博会的召开建立生态型城市的示范工程。
不知道在世博背景下,上海国际化社区的建设会有什么样的机遇和挑战呢?
关于这个话题,我想请CRIC联席执行总裁丁祖昱先生为大家做主题演讲。
丁祖昱:
各位下午好!
非常高兴来到这里。
题目讲世博第三代国际社区新江湾城,这是关键词。
首先把这个主题回到上海和上海房地产市场。
近三个月从海外到国内,从政府官员到普通的消费者问我最多的问题就是有没有泡沫。
问这个问题代表什么?
代表他有购房需求才会问我有没有泡沫这个问题,如果对于房地产没有什么需求,没有兴趣是不会问这个问题的。
我的回答很简单,我说中国目前从整体来看是没有泡沫的,各种各样的数据都表明没有泡沫,全国的房价平均数是4590多块钱,去年的成交量是9.3亿平方米,供求两旺。
85%是首次购房,13%是二次购房,4%是第三次以上。
用银行贷款的这个数据不一样,我们得到的数据是20%用于银行贷款,80%是自有资金。
但是有一些统计数据说是40%—50%银行贷款,50—60%用自有资金。
我觉得我们统计20%是用银行贷款是对的。
这证明了从整体来看,中国不存在什么泡沫。
从局部城市来看,大家认为房价最高的几个城市,北京、上海、深圳、杭州、海南,从这些城市来看,我个人认为有泡沫的就是海南。
这个泡沫是因为在用一两个月的时间把未来两三年的房价上升一下子透支掉,随着时间的推移可能做一些调整,唯一有泡沫的是海南。
杭州和深圳房价可能有点儿泡沫,因为它的投资比例比较高,去年的升幅比较大。
北京和上海是房价高,但是没有泡沫。
去年卖星河湾,一天全部卖完,买到的人很高兴,买不到人不高兴,35000人看星河湾。
中粮海景一号11万的均价,两个小时全部卖完。
既然是这样的情况,我们说今天只要是实实在在的客户需求,有消费能力的需求,本身不存在泡沫。
同样,北京也是如此。
温总理开完两会,土地马上拍到天价,北京四环外都拍到了2.8万/平米。
说明什么问题?
说明供求关系失控,大城市供不应求的情况完全失控。
第二、在这些城市当中,有差异化,未来有潜力的,符合当前人居需求的区域和板块,实际上未来的潜力是很大的。
8年前我参与了新江湾城的相关工作,从定位开始到规划。
当时没有想到今天是这样的,只是想能够把这块区域一起定位设计成在亚洲排的比较前列的,比较优质的社区。
所以,对于规划方面的要求希望超前十年左右。
今年回头来看是完全正确的,如果一个规划只超前两三年,这个项目运作十多年,可能两三年以后这个项目就落后了。
如今的新江湾城由于特殊性,当时规划的亮点就是生态不可复制的。
这种不可替代性也好,规划的超前性也好决定了这些土地的未来稀缺性,稀缺性决定了土地的价格不断升值。
今天回头3.2万的楼板价合适不合适,这不是由我说的,是由消费者说的。
3.2万楼盘价卖5、6万消费者买了觉得这个价格合适,消费者不买我觉得是高的。
从今天来讲,我个人判断这个楼盘价是正常的,是合适的,从未来的趋势来看也是可行的。
随着世博会在5月份召开,为上海城市国际化加强了。
随着世博会的召开,这一段时间大家比较关注世博会的话,可以发现很多全新的理念、技术、文化、艺术可以在这次世博会得到体现。
而且这次的世博会主题是城市让生活更美好,它是大城市可以运用的理念和技术,给我们今天一个全方位的展示。
这样的展示说明了什么问题?
这么多届世博会,在每一届世博会当中展现的东西都在后面的社会当中得到了充分的应用。
这次展示的很多内容,也可以在未来中国城市化进程当中和开发当中得到应用。
首先应用的对象就是上海,上海可能是最大的受益者。
第二代国际社区类似于古北,它比较混搭,做到一段时间以后,发现国内的很多人群住进去了,但是很多的消费理念和居住习惯两者之间还有很多的矛盾。
今天我们回到所谓的第三代。
我们当时的出发点就是为了让今天的上海适应整个国际化的发展需要,让我们国内的消费者能够享受国际化的先进理念、先进技术做到这样的社区。
出发点就是为国人做的。
这样的国际化社区,今天是更符合我们每个人的居住需求,更符合我们每个人的居住理念。
把这些内容不断地深化,不断的强化,不断的投入以后,就形成了第三代的国际社区。
从规划上面也好,从产品上面也好,从配套上也好,远远超过了第一代和第二代的国际社区。
所以新江湾城再创新高我认为是有可能的。
在座各位都是业内人士,你们可以预测今年新江湾城个别项目的个别产品,你们认为最高价可以卖多少?
6万?
7万?
8万?
9万?
我认为我刚才所说的数字都有可能。
我们今天在新江湾城共同成长和共同发展,能够让新江湾城的理念和新江湾城的模式引领中国房地产发展的理念,引领中国房地产发展的模式,让更多的人能够享受到这些东西。
谢谢丁祖昱先生。
起码你问了7万、8万和9万,往上的趋势你是有倾向的。
大家都看得懂,也听得懂。
接下来有请华东师范大学商学院教授龙胜平博士,给我们带来的主题是《国际化社区标准体系的构建》。
龙胜平:
各位领导、各位嘉宾下午好!
今天做这个题目是我们主办方给我出的题目。
我当时说这个题目非常困难,叫做《国际化社区标准体系的构建》,我说这是一个很难的题目。
刚刚会场上也有同事问第三代是怎么出来的,我说不知道。
按照主办方的要求,我们还是对于国际化社区做了一个理论上的梳理。
刚刚听了总规划师和丁总裁的演讲,我更加感觉这个题目的必要,就是国际化社区到底是怎么回事,还是要做一个梳理。
我准备了五句话和一个真正的标准体系。
第一句话是上海是一个国际化城市。
这个国际化城市一个是国际影响力,一个是经济实力。
从国际影响力来说,世博会的顺利召开将很大程度提升我们综合竞争力。
另外,有一个排行机构,说上海是国内城市综合竞争力排名第一名,这是一个影响力的问题。
第二句话是国际化的上海需要国际化的社区。
上海最早的国际化社区是租界,当时的租界实现了当时先进的城市建设和城市管理思想的被动接轨,这是没有办法的。
后来改革开放以后,我们古北和2000年以后的浦江东岸国际化社区,包括联洋和碧云,这样就说明了国际化的上海需要国际化的社区。
第三句话,进一步国际化的上海需要更多的国际化社区。
前面我们有了租界,有了古北,现在古北已经住不下了,古北里面的房子密密麻麻,我当时看古北也想搬到那里,后来发现这不是国际化人士喜欢的,太挤了。
后来有了联洋和碧云,现在那些地方都住满了,我们进一步的国际化需要开辟更多的战场。
所以,我认为新江湾城成为上海国际化社区的战略选择。
我们的总工程师之前做了非常好的描绘。
第四句话,国际化社区的建设重在人文。
从研究国际化社区或者社区研究的角度,现在开始从技术导向转向为文化导向,从城市规划的角度特别是从城市规划的角度研究国际化社区,从关注物质需求转向人的精神需求和人文环境互动。
从居住转向社区的归属感、凝聚力的创造。
所以,国际化社区的建设重在人文,当然我们需要有建筑规划质量,其实人文建设部分在我们总工程师的报告里面感觉需要加强。
第五句话,国际化社区到底是什么?
现在有两个比较简单的说法。
第一个说法,按照国际标准建设和管理的住宅小区叫做国际化社区。
第二种解释有国外人居住的生活社区叫做国际化社区。
房地产界喜欢用第一种,刚刚说星河湾一天8小时内卖40亿,星河湾梁总裁接受记者采访的时候说到,评判一个社区是否国际化,最重要的指标不是是否有很多外国人住,而是设计理念、管理意识、社区配套是否与国际接轨。
在他看来这叫做国际化社区,房产界的人,特别是很多开发商愿意打这个概念,刮欧陆风也好,北美风也好,地中海风情也好,这都是我们开发商喜欢玩的概念。
社会学界是从另外一个角度,他们更加注重这里面住了多少人,要使来自不同国家、不同背景的人士能够和谐的生活在一起,强调社区建设和社区管理模式和国际接轨。
所以,这是两种关于国际化社区不同的划分方式。
经过梳理,我们把
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