小区物业接管方案样本文档格式.docx
- 文档编号:6090624
- 上传时间:2023-05-06
- 格式:DOCX
- 页数:53
- 大小:71.08KB
小区物业接管方案样本文档格式.docx
《小区物业接管方案样本文档格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《小区物业接管方案样本文档格式.docx(53页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
高品质物业,需要优质服务和其相配套。
我们将利用团体多年实际操作所积累丰富管理经验,努力丰富和完善各项规范及服务步骤,经过系统、全方位、多层次培训,提升职员素质,达成真诚服务、星级居住标准。
二、建立业主委员会
我们正式接管“水沐天城”物业服务运作后,将在合适时机成立业主委员会,使物业企业服务和业主自治相结合。
切实做好小区物业服务工作,让开发商全力、放心地投入新项目开发。
三、一级服务
项目进入正式物业服务运作后,我们将依据“微利”、“业主至上”标准,依据《一般住宅小区物业管理服务标准》中一级标准实施物业服务,确保业主享受高品质服务。
第二章管理方案
第一节服务内容及标准
一、用户服务中心
用户服务中心是小区物业管理窗口,其服务范围关键包含业主接房、入住、报事报修受理、业户投诉受理、二次装修管理、收取物业管理费、代收水电气垃圾清运费、邮件收发、特约服务及各类代办服务等。
依据我企业《用户服务中心操作程序及质量标准》,确定以下工作范围及要求:
服务内容
服务标准
服
务
受
理
工
作
受理住户咨询、投诉
微笑服务,热情接待,认真听取,耐心解释,礼貌待人,不得因任何原因和住户发生争吵,受理投诉后立即和相关部门联络调查处理,并做好统计、跟踪、回访。
为业主办理装修手续、各类证卡,将业主资料存档保管,安排和业主相关通知发放
熟悉预约服务、收款和装修手续办理步骤及相关要求,耐心解释业主提出疑问,工作中服务上乘,收费合理,安排立即,并做好各项原始统计,信息和统计数据传输,不得出现遗漏和误报。
依据业关键求,统筹协调各部门为住户提供专题服务
协调各职能部门,分清缓急,合理安排服务,做到认真、仔细、立即、正确地为住户提供服务,并做好跟踪、回访统计。
办理网球场、游泳池等多种健身、娱乐、休闲设施服务
热情接待,服务周到,认真做好登记、预约、安排等工作
商务服务
打印、复印、传真、快递、机票预订、及其它特约服务等
服务高效、快速、热情、周到
内
勤
统筹备公室全方面管理,负责和外部各职能部门协调工作。
有较强亲和力和组织协调能力,组织召开工作例会;
认真领会、落实实施政府和职能部门相关要求。
档案管理
对行政文档按标准进行分类管理,重视原始资料和外部信息搜集。
人事管理
立即办理职员转正、定级、升级工作,加强和职员沟通,按期组织职员培训工作和职员活动筹备。
组织召开业主委员会会议
每十二个月召开一次业主委员会会议。
定时走访住户,进行住户意见调查
每六个月进行一次住户意见调查,对发觉问题立即反应上级,对有意见住户立即给书面回复。
受理住户费用收取情况咨询。
热情接待,耐心讲解。
收取管理费和代收代缴费用。
认真仔细,不出差错。
管
装修现场管理
协同秩序维护巡查人员、工程维修人员对装修现场进行巡视,检验装修工人出入证、灭火器配置、有没有违规情况,发觉问题立即下发整改通知单,并联络业主,书面确定。
空置房及钥匙管理
定时巡视空置房设施设备、卫生情况,发觉问题立即处理,并做好统计。
对空置房及项目公区钥匙进行有序管理,确保物品财产安全。
项目现场巡视
每日对项目公区环境卫生、绿化养护、设施设备、秩序维护各岗位等进行巡视,监督检验各岗位人职员作情况,查阅各岗位工作统计,正确了解各项工作完成及未完成情况,做好《项目日巡视》统计,便于督促跟进。
二、工程维修部
水沐天城关键工程设施设备包含远程抄表系统、监控系统、可视对讲系统、消防系统、电梯、园林景观等,工程部关键工作除了立即处理业主零修、急修外,还要做好多种设施设备维护和保养,确保其正常使用和运转。
依据我企业《维修操作程序及质量标准》,确定以下工作范围及要求:
序号
项目
实施方案
督导计划
1
抄表系统
1.每个月检验数据采集箱电源及数据采集板;
日常巡视检验煤气数据采集机,配合煤气企业采集数据;
2.每个月打印一份抄表统计;
3.每三个月进户核查抄表一次,立即修正估表录入错误数据。
1.主管每七天进入维护员操作系统核查一次系统运行情况;
2.每个月审查数据采集汇报;
3.审查季度抄表核查及修正汇报,确保进户核查工作得以实施。
1.确保月度水、电、气抄表数据正确;
2.季度进户核查结果立即通报业主和使用部门。
2
监控系统
1.每七天维护检验红外线报警装置,进行障隘测试;
2.每七天进行镜头维护除尘,确保录像清楚;
3.每个月全方面检验线路接头及系统元件;
4.每六个月由外委企业维护检验一次。
1.工程主管、保安队长定时检验监控中心图像及运行统计,并每七天安排保安员进行红外线障隘测试;
2.工程主管每个月组织全方面检验系统线路及设备;
3.委外维护结果需由主管现场检验及企业经理签署意见。
1.红外线报警装置灵敏,无误报、漏报发生;
2.监控设备图像清楚,硬盘录像可保留30天。
3
有线电视系统
1.天天巡视机房次数不低于3次,并适时监控信号源质量;
2.接业主报修1小时内处理问题;
3.每七天全方面检验一次线路信号放大器,发觉问题一小时内通知电视网络企业处理;
4.每十二个月信号接入单位系统维护保养不少于2次。
1.主管天天巡视机房一次,每七天检验信号质量一次;
2.弱电工天天监测信号质量一次,并将结果汇报领班;
3.主管每个月组织检验一次系统运行维护情况,并审查运行维护统计;
4.接入单位维护保养结果需报主管及企业经理签署意见。
1.电视信号质量投诉1小时内处理;
2.线路通畅及设备完好率达成100%。
4
网络系统
2.每七天全方面检验一次线路信号放大器,发觉问题一小时内通知网络企业处理;
3.每十二个月信号接入单位系统维护保养不少于2次。
1.视信号质量投诉1小时内处理;
5
可视对讲系统
1.天天早晚巡视检验单元门机机门锁一次,确保系统正常使用;
2.每七天检验器件箱及备用电源;
3.每十二个月由外委企业进行系统全方面维护检修保养一次,并依据需要更新电源及配件。
1.主管每个月审查运行维护统计,每七天抽检单元分机及电子门锁使用情况;
2.领班每七天全方面检验系统一次,并汇报检验情况;
3.委外年检结果需由主管现场检验及企业经理签署意见。
1.图像及通话语音清楚,可实现总计、单元门机、室内分机及分机间转接通话;
2.输入密码后,单元门可立即自动开锁;
3.单元门开启后可自动关闭。
6
停车管理系统
1.办理新卡及续缴管理费后当日内录入用户信息;
2.系统管理员每七天进行系统维护一次;
3.维修班天天检验道闸、读卡器及出票机;
4.外委企业确保系统维护六个月内不少于三次。
1.内勤天天核实办卡及交费情况,并负责督导用户信息录入;
2.工程主管负责督导系统维护及设备巡视检验;
3.外委系统维护检修结果需由工程主管现场检验、企业经理签署意见。
1.系统自动运行,达成设计功效要求;
2.停电后10分钟内将道闸升起;
3.基础达成用户信息录入不过夜。
7
园林景观水系统
1.天天开启前检验系统管网及控制部件;
2.每七天依据需要进行系统反冲洗,并配制水处理药剂;
3.采取井水补水,不得使用自来水进行系统补水及反冲洗;
4.每十二个月进行一次系统设备维护保养检修,管道阀门油漆。
1.主管天天巡视检验小区景观水运行效果,每个月审查运行维护统计,现场抽查系统补水及反冲洗情况;
2.安排督导年度维护保养工作,并实施过滤设备填充活性炭、石英沙;
3.领班督导毛发过滤器清洗。
1.定时间运行,不随意调整运行时间,确保小区景观效果;
2.设备检修及河渠清洗提前树立标示牌。
8
变配电系统
1.每隔3小时巡视检验设备房,并填写运行统计;
2.每个月检验紧固系统接线端子,确保接触良好;
3.每半月维护保养发电机,并试车15分钟;
4.雷雨季节来临前检验系统防雷接地情况;
5.每十二个月度系统安全检验并维护一次。
1.主管每七天巡视检验配电室不少于2次,并抽查系统维护情况,并审查运行维护统计及能耗统计表;
2.领班随时检验配电室值班情况及运行统计填写情况,并参与发电机维护及试车;
3.主管每十二个月组织进行一次紧急停电事故演练。
1.系统正常运行,市电停电后15分钟内发电机供电,确保电梯、消防、事故照明正常使用;
2.检修停电提前二十四小时以通告方法通知业主和使用单位,商铺、办公场所书面通知用户。
9
消防系统
1.每2个月进行1次普消末端水压测试,每三个月进行一次自消末端水试水,检验水泵联动情况;
2.每六个月清洗一次感烟、感温探头滤网,每十二个月抽查10%探头感烟感温报警情况;
3.消防系统委外日常运行维护管理,消防系统联动设备调试检测由外委单位负担,消防系统安整年检由外委承接单位负责;
1.系统日常运行由保安队长负责监督管理;
2.系统维护、检测、调试由工程主管负责组织实施并验证结果;
3.保安队长每十二个月组织两次以上消防演练培训;
4.委外年度安全检验结果需报企业经理审核并签署意见。
1.系统完好,报警点位正确,无误报;
2.按消防相关法律法规要求运行和维护系统;
3.普消末端压力确保不低于0.7Mpa,自消自消末端压力确保不低于0.5Mpa;
4.预警时值班人员5负责内抵达第一现场。
10
二次供水
1.天天巡视纯净水机房不少于3次,巡视生活水泵房不少于1次,并填写运行统计;
2.纯净水系统每六个月消毒次数不少于3次,生活水池(水箱)每十二个月消毒次数不少于2次;
并有消毒处理统计;
3.除操作人员外,无关人员不得进入纯净水机房;
4.机房需人走上锁。
1.每六个月末端水质取样到市防疫站化验一次;
2.主管参与纯净水系统管道消毒过程及水池水箱清洗消毒过程;
3.每出现一次水质化验不合格情况,给相关责任人处罚;
4.纯净水系统消毒前提前48小时通知到业主。
确保水质达成国家现行标准要求。
三、秩序维护部
安全和消防工作是物业管理工作关键,它关系着小区内千家万户生命和财产安全,对维护和树立企业形象和品牌起作至关关键作用。
水沐天城秩序维护部全方面负责维护该小区生活秩序和消防、治安安全防范和管理,现在岗位设置分别为大门岗6个、巡查岗2个、固定岗2个、监控岗1个。
依据我企业《秩序维护岗位操作程序及质量标准》,确定以下工作范围及要求:
秩
序
维
护
班
长
1.以身作则率领保安队员上岗执勤。
2.检验各岗位文明执勤和着装情况,落实防范方法。
3.配合队长做好队员思想工作。
4.对上岗时发生突发事件,要按要求采取处理方法,并书面汇报队长;
5.负责对本班职员作培训。
6.负责小区巡查。
1.天天不间断对各岗位进行督导,发觉问题立即纠正处理。
2.保安队长组织每七天班长工作列会,立即发觉并处理工作中问题。
大
门
岗
1.负责维护大门口进出秩序、社会秩序,严禁小商小贩在门前及大门两侧摆摊设点。
2.掌握出入大门车辆及人员情况,发觉可疑人员应立即查询、处理、汇报。
3.发生纠纷和通常性治安问题时,应依法立即处理并汇报主管,同时立即疏散围观群众,恢复正常秩序;
4.负责执勤区域内公共设施安全,立即发觉和阻止不良行为,对造成影响、损失当事者,应立即报服务中心查处。
5.外来人员进入小区需问询、登记,经服务中心或业主确定后方可放行。
6.物品出入需有服务中心出具业主签字确定之《出门条》,并留存备查。
由安全主管、班长天天不间断对各岗位进行督导,发觉问题立即纠正处理。
1.着装符合要求,仪表端庄,态度热情友好,语言文明礼貌,发生纠纷时应作到骂不还口、打不还手,自觉维护企业形象和声誉。
2.以固定岗为主,站立服务执勤。
3.工作认真负责,未经许可,不得离开工作岗位,不在工作岗位上会客和做其它无关事宜,不得吸烟。
4.交接班统计完整、正确,佩戴使用器械无损坏。
5.随时保持值勤岗位清洁卫生。
6.全部外来人员登记和物品出入登记完整、清楚。
巡
逻
1.负责对小区和周围进行巡查检验,立即发觉处理或汇报检验中发觉不安全原因,以消除隐患,保障安全。
2.劝离夜间无故滞留在巡查区内人员,立即控制巡查发觉可疑人员,并视情况汇报值班人员,依据指令做好查控工作,预防各类案件发生。
3.在上下班高峰期,切实做好对业主安全保卫,预防窃案发生,维护小区正常生活秩序。
4.按要求程序处理突发事件。
5.帮助其它岗位人员处理疑难事件。
6.按要求填写巡查统计,同时作好定时巡更踩点工作。
7.消防巡检:
定时对项目消防设施设备巡视,检验完好情况,立即排除安全隐患。
8.配合装修现场管理和控制。
1.巡查岗负责巡查范围内各类事故检验(含防火、防盗、防治安案件、防违规装修等),和多种设施、设备检验、登记。
2.班长天天不间断进行督导,发觉问题立即纠正处理。
1.统一着装,仪容仪表端正,讲究文明礼貌。
2.不得吸烟、听收音机或随身听。
3.必需完整统计巡查检验时间、地点、部位、具体内容,且不得少于要求次数。
4.不得以检验为名,和其它当班人员闲谈。
5.不得乘坐电梯巡查检验楼层;
在实施巡查任务时,不得以任何理由或借口推脱帮助业主责任。
6.对人员进行查询时,应注意有礼貌地表明身份或出示证件。
7.消防设施巡检做好统计,发觉问题立即上报、处理。
8.熟练掌握消防器材使用,发生火警,应立即采取应急方法。
固
定
1.掌握本岗位周围车辆及人员情况,发觉可疑人员应立即查询、处理、汇报。
2.发生纠纷和通常性治安问题时,应依法立即处理并汇报主管,同时立即疏散围观群众,恢复正常秩序;
3.负责执勤区域内公共设施安全,立即发觉和阻止不良行为,对造成影响、损失当事者,应立即报服务中心查处。
车
辆
1.机动车秩序管理:
帮助、指挥车辆停放,根据部门统一规范进行车辆停放。
2.非机动车秩序管理:
规范停放,检验非机动车是否上锁,预防非机动车被盗及其它安全事故发生;
3.检验用户车上有没有遗留或隶属物品,立即提醒用户取走,给用户做好解释工作;
如无法联络,必需立即交由部门保管;
4.严禁全部些人员在停车场内进行修车和维护,预防取走用户车辆上配件;
5.发生突发事件时能快速到位,并根据突发事件预案进行处理;
1.用正规交接岗礼仪进行岗位交接,跟进上一班次所移交问题,保持良好军体形象,主动主动为用户提供优质服务,对外展示良好企业形象;
2.保持岗位周围环境绿化卫生、成品设施正常运转并加强保管力度,严禁有意损坏,利用设备设施另作她用,严格推行岗位职责;
3.用标准交通指挥手势引导车辆根据要求路线有序进出,确保交通通畅无阻;
做好非机动车安全管理工作。
4.主动主动为业主提供服务,认真做好车场车辆安全检验工作,做好书面统计;
5.负责帮助各区停车场车辆安全管理人员共同做好车辆安全检验,保护好岗位周围成品和设施设备。
6.对于用户非机动车钥匙丢失或其它原因,当值人员必需进行有效证件查对无误才能给放行;
对于过夜非机动车进行统一停放并加锁登记。
四、环境部
水沐天城内有14幢电梯公寓,24幢多层住宅楼,一个中心花园,一个人工湖,多处水景及一套水系循环系统,多处室外休闲场所。
为了给业主发明一个洁净、舒适、恬静、幽雅生活环境,依据我企业《保洁岗位操作程序及质量标准》、《绿化岗位操作程序及质量标准》,,确定以下关键服务内容及工作标准:
保洁保洁服务范围包含公区保洁、家政服务、汽车护理。
外围区间道路
1.天天集中清扫1次
2.水管冲洗次数依据情况制订,必需时用洒水车冲洗
3.随时保洁
1.主管每日巡视3次以上
2.领班随机检验
3.保洁员按要求填写《保洁岗位巡视表》
1.路纹清楚
2.无垃圾,无泥沙,无积水,无污迹
3.无扬尘
花岗石、大理石地面
1.每日全方面清洁1次
2.推尘数次
3.每个月冲洗1次
4.大理石抛光、打蜡频次依据情况制订
5.随时保洁
1.无垃圾、无积水、无污迹、无积尘
2.有光泽
单元楼道
1.每日集中搜集垃圾1次
2.全方面清洁1次
3.保洁1次
1.主管每日最少抽查4个楼道
1.无生活建筑垃圾(垃圾每日10:
30前清完)
2.地面光洁
3.扶手、铁花、消防栓洁净
4.玻璃光洁
5.天花板、墙角无蛛网
水景、水池水沟、生态池
1.天天清理水面树叶及飘浮物数次
2.滴水景处每个月刷洗青苔
3.夏天每日添加2次消泡剂
4.每3—6个月根本清洗1次
1水清见底,无异味
2.除少数树叶外,无其它飘浮物
3.水面无泡沫
4.水底无杂物
地下车库
1.每日地面推尘1次
2.每日清理垃圾1次
3.每七天清洁1次挡车杆、停车黄线
4.每七天清洁拦水沟1次
5.每个月冲洗地面1次
6.据情况清理集污坑
7.每个月清洁1次消防管道及供电线槽
8.随时保洁
1.主管每日巡视1次以上
1.地面无垃圾杂物,无积尘,无油污,无积水
2.天花板墙角无蜘蛛网
3.梯阶扶手洁净无尘
4.挡车杆无积尘、停车黄线无污迹,颜色鲜艳
5.集污坑无异味
6.指示牌、消防栓、灭火器洁净
外墙
依据实际需要委外清洗
主管验收检验合格
无显著污迹和积灰(漏水造成水渍除外)
绿化管理范围包含区域内全部装饰树、果树、灌木、树篱、绿化地、爬藤、地面覆盖物、攀缘物、草皮和其它植物养护。
树
树维护良好
1.发觉死亡、缺乏、被破坏在一周内更换
2.必需时修剪
3.虫害控制:
有虫害侵袭时一周一次、预防性保养隔月一次
1.树不缺乏、死亡、被破坏
2.无干枯和坏死分枝
3.无干枯叶
4.无腐烂和掉下果实
5.树枝不触及到建筑物表面
6.树枝不生长过长,对人行道造成障碍
7.树基不发芽
8..树匀称,不修剪变形
树基维护良好
1.在树苗直径1M范围内除草
2.树基无杂草、土不下降、压实
3.剪下分枝和落叶立即清除
树无虫害
1.叶子无虫害
2.树干/枝不干枯、腐烂
灌木、树篱、地面覆盖物和绿化带
全部植物保护良好
1.植物不死亡和缺乏,在发觉一周内,更换相同种类和高度植物
2.植物不干枯、发黄
3.植物修剪平整
4.植物不过分生长造成人行道障碍
1.隔周除草和松土
2.虫害控制:
有虫害侵袭每七天一次;
预防性保养隔周一次
植物基座保护良好
1.植物基座草不过分生长
2.植物基座土不下陷
3.植物基座土不压实
4.植物基座无废弃物
植物无虫害
1.叶子无虫咬孔洞
2.茎干和叶子无烟灰、不霉
草皮
草皮保养良好
1.草修剪到20M
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 小区 物业 接管 方案 样本