土地基准地价系数修正法模版 (1).doc
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2、基准地价系数修正法
根据地块的特点及评估人员收集的资料,经综合分析,在确定估价原则的基础上本评估中运用的估价方法是按照《城镇土地估价规程》的规定,结合估价机构掌握的有关资料和待估宗地的自然经济状况、估价目的以及待估宗地所在的土地市场具体特点来确定估价方法。
估价对象的设定用途为住宅用地,坐落区有完善的基准地价修正体系,故可采用基准地价系数修正法进行评估。
1.基准地价内涵
基准地价是指在城镇规划区范围内,在设定的土地开发程度和设定容积率条件下,对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、住宅、工业等用途,分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。
地价构成包括土地取得费用(征地补偿费或城市拆迁补偿费),土地开发费用,土地所有权收益等。
根据《湖北省国土资源厅办公室关于开展新一轮基准地价更新工作的通知》(鄂土资办文(2006)53号文件)的规定,本次基准地价基准日为2006年6月30日;土地级别是基准地价的空间载体,各类用地基准地价对应的区位条件是各级别区域内平均的区位条件;土地还原利率:
商业7.17%;住宅6.37%;工业5.77%。
根据以上规定,结合黄冈市具体情况,确定2006年黄州城区基准地价内涵定义如下:
黄州城区基准地价内涵表
内容
用途
估价基准日
平均容积率
开发程度
年限
使用权类型
商业
2006年6月30日
1.8
五通一平
40
国有出让土地使用权
住宅
2006年6月30日
1.5
五通一平
70
国有出让土地使用权
工业
2006年6月30日
0.8
三通一平
50
国有出让土地使用权
注:
“五通一平”指红线外通路、通电、通气、通上水、通下水及红线内场地平整。
“三通一平”指红线外通路、通电、通水及红线内场地平整。
黄冈市黄州城区级别基准地价表
单位:
元/平方米
土地级别
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
Ⅴ
商业用地
1212
935
722
523
338
住宅用地
738
564
432
334
260
工业用地
535
396
275
181
/
2.计算公式
根据《城镇土地估价规程》与《2006年黄冈市黄州城区土地定级与基准地价更新技术报告》,基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为:
基准地价设定开发程度下的宗地地价=基准地价×(1±∑K)×
式中:
∑K──宗地所在地价区位影响因素总修正值
──宗地个别因素修正系数的乘积
如果评估设定的待估宗地的开发程度与基准地价设定的开发程度存在差异,则需进行开发程度的修正,得到评估设定待估宗地开发程度条件下的宗地地价,即:
设定开发程度条件下的宗地地价=基准地价设定开发程度下的宗地地价+开发程度修正幅度
3.确定待估宗地的土地级别及基准地价
估价对象宗地位于黄冈市黄州区八一路东段,设定用途为居住,根据《黄冈市黄州城区土地定级和基准地价更新技术报告》,该土地位于黄冈市城区住宅用地I级地段,其基准地价为783元/平方米。
4.编制待估宗地区位因素说明、优劣程度及修正系数表,确定区位因素修正系数∑K
(1)宗地地价修正系数表和修正系数说明表引用
根据《黄冈市黄州城区土地定级和基准地价更新技术报告》,Ⅰ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表和修正系数表(见表1和2),按照待估宗地的区域因素及个别因素条件,可建立待估宗地地价影响因素说明表和修正系数表,并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。
表1Ⅰ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表
因素
因子
优
较优
一般
较劣
劣
繁华程度
距市级商服中心(米)
≤50
(50,300]
(300,800]
(800,1500]
>1500
距区级商服中心(米)
≤50
(50,300]
(300,800]
(800,1500]
>1500
交通条件
临街道类型
生活型主干道
混合型主干道
生活型次干道
混合型次干道
支路
临公交站点状况(条)
≥7
[6,7)
[4,6)
[2,4)
<2
距长途汽车站(米)
(100,200]
≤100或(200,300]
(300,500]
(500,700]
>700
距客运码头(米)
≤500
(500,1000]
(1000,2000]
(2000,3500]
>3500
基础公用设施状况
供电状况(%)
≥95
[85,95)
[75,85)
[65,75)
<65
供水状况(%)
≥95
[85,95)
[75,85)
[65,75)
<65
排水状况(%)
≥95
[85,95)
[75,85)
[65,75)
<65
供气状况(%)
≥95
[85,95)
[75,85)
[65,75)
<65
距中学(米)
(100,200]
≤100或(200,300]
(300,500]
(500,700]
>700
距小学(米)
(100,200]
≤100或(200,300]
(300,500]
(500,700]
>700
距幼儿园(米)
(100,200]
≤100或(200,300]
(300,500]
(500,700]
>700
距医院(米)
(100,200]
≤100或(200,300]
(300,500]
(500,700]
>700
距公园(米)
(100,200]
≤100或(200,300]
(300,500]
(500,700]
>700
距农贸市场(米)
(100,200]
≤100或(200,300]
(300,500]
(500,700]
>700
距文化馆(米)
(100,200]
≤100或(200,300]
(300,500]
(500,700]
>700
距邮局(米)
(100,200]
≤100或(200,300]
(300,500]
(500,700]
>700
距银行(米)
(100,200]
≤100或(200,300]
(300,500]
(500,700]
>700
距体育场(米)
(100,200]
≤100或(200,300]
(300,500]
(500,700]
>700
环境状况
大气状况(污染指数)
≤60
(60,70]
(70,80]
(80,90]
>90
水环境
I类水域
II类水域
III类水域
IV类水域
V类及超
V类水域
噪声状况(db)
≤48
(48,55]
(55,62]
(62,70]
>70
绿地覆盖率程度(%)
≥50
[40,50)
[30,40)
[10,30)
<10
人口状况
居住人口密度状况(人/km2)
[10000,12000)
[7000,8000)
[12000,13000)
[8000,10000)
[4000,7000)
[13000,15000)
<4000
≥15000
城市规划
用地规划
前景好
前景较好
无限制
限制较小
限制大
道路规划
前景好
前景较好
无限制
限制较小
限制大
注:
①(表示>,)表示<,[表示≥,]表示≤。
②临公交线路状况指经过某公交站点的公交线路条数;
③大气状况(污染指数)以一年内实测平均值为准。
④水环境以距离待估区域最近的地表水域的水质测算为准,分类标准参考《中华人民共和国地表水环境质量标准》。
⑤声状况指待估区域的平均等效声级,单位为分贝。
表2Ⅰ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表
因素
权重
因子
权重
优
较优
一般
较劣
劣
繁华程度
0.1430
距市级商服中心
0.0743
0.0183
0.0092
0.0000
-0.0092
-0.0183
距区级商服中心
0.0687
0.0170
0.0085
0.0000
-0.0085
-0.0170
交通条件
0.1909
临街道状况
0.0672
0.0166
0.0083
0.0000
-0.0083
-0.0166
临公交站点状况
0.0733
0.0181
0.0090
0.0000
-0.0090
-0.0181
距长途汽车站
0.0332
0.0082
0.0041
0.0000
-0.0041
-0.0082
距客运码头
0.0172
0.0042
0.0021
0.0000
-0.0021
-0.0042
基础公用设施状况
0.3213
供电状况
0.0492
0.0121
0.0061
0.0000
-0.0061
-0.0121
供水状况
0.0498
0.0123
0.0061
0.0000
-0.0061
-0.0123
排水状况
0.0474
0.0117
0.0058
0.0000
-0.0058
-0.0117
供气状况
0.0279
0.0069
0.0034
0.0000
-0.0034
-0.0069
距中学
0.0203
0.0050
0.0025
0.0000
-0.0025
-0.0050
距小学
0.0233
0.0058
0.0029
0.0000
-0.0029
-0.0058
距幼儿园
0.0186
0.0046
0.0023
0.0000
-0.0023
-0.0046
距医院
0.0182
0.0045
0.0022
0.0000
-0.0022
-0.0045
距公园
0.0100
0.0025
0.0012
0.0000
-0.0012
-0.0025
距农贸市场
0.0210
0.0052
0.0026
0.0000
-0.0026
-0.0052
距文化馆
0.0085
0.0021
0.0010
0.0000
-0.0010
-0.0021
距邮局
0.0080
0.0020
0.0010
0.0000
-0.0010
-0.0020
距银行
0.0112
0.0028
0.0014
0.0000
-0.0014
-0.0028
距体育场
0.0079
0.0019
0.0010
0.0000
-0.0010
-0.0019
环境状况
0.1896
大气状况
0.0388
0.0096
0.0048
0.0000
-0.0048
-0.0096
水环境
0.0369
0.0091
0.0046
0.0000
-0.0046
-0.0091
噪声状况
0.0298
0.0074
0.0037
0.0000
-0.0037
-0.0074
绿地覆盖率程度
0.0841
0.0208
0.0104
0.0000
-0.0104
-0.0208
人口状况
0.0809
居住人口密度状况
0.0809
0.0200
0.0100
0.0000
-0.0100
-0.0200
城市规划
0.0743
用地规划
0.0370
0.0091
0.0046
0.0000
-0.0046
-0.0091
道路规划
0.0373
0.0092
0.0046
0.0000
-0.0046
-0.0092
1.0000
1.0000
0.2468
0.1234
0.0000
-0.1234
-0.2468
(2)影响待估宗地地价的各项因素评估
参照上述黄冈市黄州城区住宅用地宗地地价修正系数说明表和修正系数表,结合待估宗地的实际情况和对住宅用地的地价影响因素,编制待估宗地因素修正系数表如下。
待估宗地因素修正系数表
因素
因子
调查情况
优劣程度
修正幅度(%)
繁华程度
距市级商服中心
距区级商服中心
交通条件
临街道状况
临公交站点状况
距长途汽车站
距客运码头
基础公用设施状况
供电状况
供水状况
排水状况
供气状况
距中学
距小学
距幼儿园
距医院
距公园
距农贸市场
距文化馆
距邮局
距银行
距体育场
环境状况
大气状况
水环境
噪声状况
绿地覆盖率程度
人口状况
居住人口密度状况
城市规划
用地规划
道路规划
合计
5.编制待估宗地个别因素说明、优劣程度及修正系数表,确定个别因素修正系数∏S
(1)容积率修正系数
黄州城区住宅用地容积率修正系数表
级别
容积率
Ⅰ级
Ⅱ级
Ⅲ级
Ⅳ级
Ⅴ级
0.5
0.6814
0.6969
0.7190
0.7345
0.7593
0.6
0.7132
0.7272
0.7471
0.7611
0.7834
0.7
0.7451
0.7576
0.7753
0.7877
0.8076
0.8
0.7770
0.7879
0.8034
0.8143
0.8317
0.9
0.8089
0.8182
0.8315
0.8409
0.8558
1.0
0.8407
0.8485
0.8596
0.8674
0.8798
1.1
0.8726
0.8788
0.8877
0.8940
0.9039
1.2
0.9044
0.9091
0.9158
0.9205
0.9280
1.3
0.9363
0.9394
0.9439
0.9470
0.9520
1.4
0.9681
0.9697
0.9719
0.9735
0.9760
1.5
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.6
1.0318
1.0303
1.0281
1.0265
1.0240
1.7
1.0637
1.0606
1.0561
1.0529
1.0479
1.8
1.0955
1.0908
1.0841
1.0794
1.0719
1.9
1.1274
1.1211
1.1122
1.1058
1.0958
2.0
1.1592
1.1513
1.1402
1.1323
1.1197
2.1
1.1910
1.1816
1.1682
1.1587
1.1436
2.2
1.2229
1.2118
1.1962
1.1851
1.1675
2.3
1.2547
1.2421
1.2242
1.2115
1.1914
2.4
1.2865
1.2723
1.2522
1.2379
1.2152
2.5
1.3183
1.3026
1.2802
1.2642
1.2391
2.6
1.3502
1.3328
1.3081
1.2906
1.2629
2.7
1.3820
1.3630
1.3361
1.3170
1.2867
2.8
1.4138
1.3932
1.3640
1.3433
1.3105
2.9
1.4456
1.4234
1.3920
1.3696
1.3343
3.0
1.4774
1.4536
1.4199
1.3959
1.3580
3.1
1.5092
1.4838
1.4478
1.4222
1.3817
3.2
1.5410
1.5140
1.4758
1.4485
1.4055
3.3
1.5728
1.5442
1.5037
1.4748
1.4292
3.4
1.6046
1.5744
1.5316
1.5010
1.4528
3.5
1.6364
1.6046
1.5595
1.5273
1.4765
3.6
1.6682
1.6347
1.5874
1.5535
1.5002
3.7
1.6999
1.6649
1.6152
1.5797
1.5238
3.8
1.7317
1.6951
1.6431
1.6060
1.5474
3.9
1.7635
1.7252
1.6710
1.6322
1.5710
4
1.7953
1.7554
1.6988
1.6583
1.5946
注:
若容积率不在上表之中,则可利用容积率函数求取地价,然后与基准地价相比得出修正系数。
委估地块的设定容积率为**,故容积率修正系数为**。
(2)使用年期修正系数
住宅用地使用年期修正系数表
使用年期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
修正系数
0.0607
0.1177
0.1714
0.2218
0.2692
0.3138
0.3557
0.3951
0.4321
0.4669
使用年期
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
修正系数
0.4996
0.5304
0.5593
0.5865
0.6121
0.6361
0.6587
0.6800
0.6999
0.7187
使用年期
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
修正系数
0.7364
0.7530
0.7686
0.7832
0.7970
0.8100
0.8222
0.8336
0.8444
0.8545
使用年期
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
修正系数
0.8640
0.8730
0.8814
0.8893
0.8967
0.9037
0.9103
0.9165
0.9223
0.9277
使用年期
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
修正系数
0.9329
0.9377
0.9422
0.9465
0.9505
0.9543
0.9578
0.9611
0.9643
0.9672
使用年期
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
修正系数
0.9700
0.9726
0.9750
0.9773
0.9795
0.9815
0.9834
0.9852
0.9869
0.9885
使用年期
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
修正系数
0.9900
0.9914
0.9927
0.9940
0.9951
0.9962
0.9973
0.9982
0.9991
1
委估地块使用年限设定为最高法定限年,住宅用地法定最高使用年限为70年,故年期修正系数为1。
(3)交易期日修正系数
本次评估的估价基准日为2008年7月22日,黄冈市城区基准地价基准日为2006年6月30日,与估价时点相差2年。
根据《黄冈市2007年黄冈市黄州城区地价动态监测报告》,2007年住宅用地价格平均上涨了7.31%本地的地价增长指数,2008年上半年在2%左右,因此本次估价对象的交易期日修正系数=1+7.31%+2%=1.0931
(4)住宅用地宗地面积修正
住宅用地宗地面积修正说明表
指标标准
优
较优
一般
较劣
劣
指标标准说明
面积适中,对土地利用极为有利
面积对土地利用较为有利
面积对土地利用无不良影响
面积较小,对土地利用有一定影响
面积过小,对土地利用产生严重影响
修正系数
1.06
1.03
1
0.97
0.94
(5)住宅用地宗地形状修正
住宅用地宗地形状修正系数表
指标标准
优
较优
一般
较劣
劣
指标标准
说明
形状规则,对土地利用合理
土地利用较为合理
土地利用无不良影响
形状不规则,对土地利用不合理
形状不规则,对土地利用产生严重的影响
修正系数
1.06
1.03
1
0.97
0.94
(6)建筑朝向修正
表住宅用地建筑物朝向修正系数表
指标标准说明
南
东南、西南
东
东北、西北
北、西
修正系数
1.06
1.03
1
0.98
0.96
根据待估宗地个别因素情况,参照上述修正系数表,建立待估宗地地价个别影响因素说明(或指标值)、优劣程度及修正系数表(表):
表待估宗地个别因素说明、优劣程度及修正系数表
因素
条件说明(或指标)
优劣度
修正系数
容积率
使用年期
40年
交易期日
2008年7月22日
宗地面积状况
面积对土地利用较为有利
较优
宗地形状
形状对土地利用无不良影响
一般
建筑朝向
朝南
合计()
6、计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价
经以上分析,则待估宗地在基准地价设定开发程度条件下的土地价格为基准地价×(1±∑K)×∏S=**(元/平方米)
7、计算估价设定开发程度条件下的宗地地价
黄州城区本次基准地价更新住宅用地设定的开发程度为红线外“五通一平”。
若宗地基础设施配套程度没有达到该程度,利用基准地价来评估宗地地价时就应该减去相应的开发费用(场地平整视具体情况而定)。
根据工程造价经验和相关城市基础配套设施费用比例可以确定本次黄州城区宗地开发程度修正值分别如下图所示:
开发程度修正值范围表单位:
元/m2
开发程度
通路
供电
通气
通上水
通下水
开发费用
30
20
15
17
17
由于基准地价设定的开发程度与待估宗地设定开发程度相同,因此不需进行开发程度的修正,则待估宗地地价的评估值为:
宗地地价=**(元/平方米)
8.基准地价系数修正法过程见下表
表基准地价系数修正法评估一览表
宗地名称
土地等级
基准地价(元/㎡)
基准地价设定年期(年)
评估设定年期(年)
区域因素修正系数
个别因素修正系数
土地开发程度修正幅度
(元/㎡)
出让土地单价(元/㎡)
黄州区八一路东段
I级
783
70年
0
9.确定土地价格
结合当地实际情况和评估师的实际经验,估价对象中住宅用地出让土地使
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