佛山岭南天地市场调查报告201410资料下载.pdf
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斩获奖项美国建筑师协会-区域与城市设计荣誉奖(世界顶级建筑大奖)国际房地产交易会(MIPIM)与英国建筑杂志合办-未来项目奖2009更新及总体规划推荐奖美国建筑师协会香港分会-城市设计优质奖200888区位分析地处禅城区位于佛山市中心,历来是佛山市的行政、文化的中心区域,商务业发展较其他行政区成熟地处祖庙商圈佛山的传统商业中心,商业氛围浓厚,人流、车流非常密集,配套设施也非常完善。
同时也是少有的以悠久历史、独特岭南建筑和具有岭南特色的宗教文化为依托的商业地带地处东华里片区片区内有22个文物保护单位,祖庙、梁园、东华里、仁寿寺等名胜古迹云集此地其中有着900多年历史的祖庙、明清时代的东华里,正是佛山的城市原点,岭南文化的发祥地“三旧改造”的龙头项目,既沉淀了深厚的文化根底,又孕育着跃动的时代气息地处佛山黄金地段,以文促商,潜力与言而喻祖庙东华里片区(岭南天地)建新路祖庙路人民路祖庙禅城区顺德碧桂园广州大学城大夫山公园罗村镇横岗村江夏村乐从镇陈村镇东漖镇珠江约1750米约600米99交通情况交通设施便利,可直达市内多个重要区域与地块相近的道路为祖庙路、人民路、建新路、市东下路、汾江路、卫国路等多条市内主次干道同时,地块项目临近佛山大道等国道无论是到东西向还是南北向的地区均十分方便途经的多条公交线路,可直达佛山市内多个地方步行就可到达地铁1号线的祖庙站和普君北路站,可直达千灯湖、桂城、佛山新城等市内重要区域,甚至可到达广州核心区域建新路建新路市市东东下下路路祖庙站1010项目周边环境区域周边体现了佛山历史与现代融合的商业氛围百花广场祖庙兴华商场华辉大厦黄飞鸿纪念馆11项目定位整体功能布局各功能区配比项目公建配套设施项目特色项目整体规划1212项目定位揉合特色传统文化和现代休闲生活元素的大型综合发展项目保留佛山风情风貌,充分挖掘佛山粤剧之乡、陶艺之乡、武术之乡、美食之乡的历史文化特色,同时融合时尚元素和现代化设施,为佛山精心打造一个优质的市中心综合发展项目历史文化特色粤剧之乡陶艺之乡武术之乡美食之乡融合传统文化与现代元素的大型综合项目1313整体功能布局独立分区照顾与同功能,亦能实现共享商场靠近百花广场、顺联百花总汇,具有浓厚的商业氛围,未来将与地贴祖庙站连通,成为地铁上盖物业商业街区拥有多个文物保护单位,与岭南文化的街区商业定位相符合商务区祖庙路一直是佛山传统的商务地带,临近地铁祖庙站,交通方便,连接百花广场、华辉大厦,增加商业聚焦效果酒店公寓区处于人民路、祖庙路两条主干道交汇处,交通便利,有较好的展示性住宅区包括低密度住宅以及高层住宅商务区商场祖庙公园住宅区酒店公寓区商业街区建新路人民路祖庙站1414整体功能布局1大型商场及写字楼6住宅2马哥孛罗酒店及商场7新天地3祖庙8东华里4商场及超市电影院9明希国际幼儿园5a一、二期别墅10国际小学5b一、二期洋房11岭南天地尚苑1515各功能区配比功能区建筑面积办公零售酒店酒店式公寓住宅公共设施地下零售地上建筑面积指标()450,000207,10080,00030,000691,14042,06070,0001500,000所占比例30%13.81%5.33%2%46.08%2.80%100%30.00%13.81%5.33%2.00%46.08%2.80%佛山岭南天地各功能区配比办公零售酒店酒店式公寓住宅公共设施净用地面积容积率建筑密度绿地率512,5962.9340.31%25.24%1616幼儿园:
地块13b,18小学:
地块11社区警务室:
地块5,12b邮政所:
地块12b垃圾转运站:
地块12b,18文化活动站:
地块17a,7公共厕所:
地块G-os,6-os,9-os民俗图书馆兼少儿图书馆:
地块7肉菜市场:
地块B1,8b社区服务中心:
地块10,18变电站:
地块8a-os社区居委会:
地块5,12b公交换乘站:
地块C、E1地下社会停车场:
地块G-OS出自车停靠旅游车停车1234567891011社区健康服务中心:
地块5,12b12WC居民健身设施:
地块17-os,9-osLBP资料来源:
美国SOM佛山市禅城区祖庙东华里片区改造概念性规划方案项目公建配套设施1717分散式现代建筑组团围合中央历史文化保护区岭南天地采用分散式现代建筑组团围合中央历史文化保护区(特色商业区)的布局,与仅为社会保留特色文化,兼具商业穿插其中,提高商业的品位及价值,更能把整个历史文化保护区作为一个主题景观资源,辐射周边的建筑组团,提升其附加值!
祖庙祖庙祖庙项目特色1818简氏别墅,作为小型博物馆,引起大家对历史的回忆项目特色1919嫁娶屋,作为婚礼教堂,体现传统婚嫁风俗项目特色2020项目特色岭南天地南北视线“山谷”型规划保证历史建筑的空间视线与受现代建筑的干扰。
避免高层建筑,令广场内视野更开阔祖庙南向视线北向视线祖庙9m12m18m21m27m30m50m60m80m100m415m265m210m90m160m“四周高,中间低”中部保持旧式建筑的岭南特色西侧作祖庙中央商务区,其中415m是本项目的制高点东侧作高层住宅(内附部分商业)南北侧作低密度的住宅以及部分公寓洼地布局方便采光避免阻挡广场内可达视线避免建筑带给人们的压迫感营造更加舒适的游逛环境21酒店功能区住宅功能区商务功能区购物中心功能区项目功能区分析2222酒店功能区项目引进世界知名酒店管理公司马可孛罗经营管理拥有400多个房间的酒店及公寓;
其室内设计由著名新加坡设计公司DPDesign打造,融合庄重典雅的岭南风格与西方时尚,为入住者带来独一无二的极致享受;
热点。
岭南天地马哥孛罗酒店2323揉合现代与东方建筑特色酒店公寓酒店功能区酒店公寓位于人民路与祖庙路交界路口,占地面积16479平方米,建筑面积52100平方米,设有地下车库。
酒店共有390间客房、套房及一至二房的服务式公寓。
所有客房都设有私人露台,可眺望佛山岭南天地重建区或市中心祖庙路人民路酒店公寓2424酒店立面设计以现代风格为主,掺合有一些中国风的元素,如空调百页、立面上的红色槽钢线条构图,均透着垂花门的味道。
酒店公寓结合市场灵活销售的需要采用分体空调,外盖仿古垂花门百页设于阳台外。
酒店功能区揉合现代与东方建筑特色酒店公寓2525酒店功能区高级客房位于酒店的五至十三楼,每间面积42平方米,豪华客房面积达58平方米。
开放式公寓,附厨房设施,面积42平方米;
一房公寓面积58平方米;
两房公寓面积82平方米;
酒店在顶层提供三房式公寓,面积增至125平方米。
位于五楼的特式客房自然光充沛,并附有独立花园。
高级客房开放式公寓特式客房2626酒店功能区贵宾楼层位于十五及十六楼,设有马哥孛罗咖啡厅及餐厅,可容纳196位顾客。
大堂酒廊位于酒店地面,可容纳48位宾客。
酒店设有可容纳1,000位宾客之瑰丽堂皇的马哥孛罗宴会厅,以及七个多功能会议室。
2727酒店五楼设有室内泳池,全长米,备有全天候空调,任何季节都能舒畅身心。
酒店功能区2828住宅功能区岭南天地秉承岭南人居理念,揉合现代华宅之精粹,一期低密度住宅“东华轩”及小高层住宅“东华嘉苑”,景点的外型设计,简约线条搭配得岭南大屋建筑特色,彷如艺术品一样展现人前,气派与凡。
东华轩东华嘉苑住宅2929住宅功能区东华轩低密度别墅占地面积:
15428平方米建筑面积:
26459平方米容积率:
1.03均价:
40000元/平方米仅38幢的低密度市中心珍藏级大宅,面积由285平方米至500平方米,大气天成。
尊贵大宅均特设独立门牌号,犹如家族徽章,彰显住户贵胄气派,高墙石阶,方正稳厚,复原东华里森严排列的古巷特色,更显私密矜贵。
东华嘉苑8层式小高层洋房占地面积:
20362平方米建筑面积:
58188平方米均价:
20000元/平方米主力户型:
两房110平方米三房130-160平方米四房180-230平方米一期推出:
246套3030住宅功能区小高层住宅(东华嘉苑)3131住宅功能区低密度住宅(东华轩)32祖庙路一直是佛山传统的中心商业地带,片区改造后,将由多栋甲级写字楼、星级酒店及大型商场等组成岭南天地的国际都会商务区。
其中项目第五期将开发总建面13万平方米,高达415米,80层的超甲级写字楼,势将成为佛山地标之一。
商务功能区国际都会商务中心建筑群多栋甲级写字楼、星级酒店及大型商场等组成,各地块由地下商场及地下通道连通亮点415米的超高层办公楼定位多维立体的综合商城,佛山地标之一交通将与地铁祖庙站连通进程在建中33购物中心功能区时尚购物中心建筑群由住宅、公寓塔楼、商业裙楼和地下商场组成总建面12万平方米定位佛山潮流人士聚居地,广佛潮流时尚新地标业态时尚休闲,汇聚国际一线潮流时尚品牌,配备国际影院等娱乐休闲设施交通将于地铁祖庙站连通进程在建中商场建筑面积12万平方米,将成为佛山市内最高端的购物中心;
首层为一线品牌,二层进驻高档礼服、婚纱定制和高端服装品牌,三层则提倡健康生活方式,健身会所、SPA及各国餐饮。
34文化商业街区分析品牌商家及业态品牌和业态分析动线与路网分析建筑风格分析商业环境营造分析总结文化商业街区解析3535文化商业街区岭南天地文化商业街区总面积67,600平方米,以文化、旅游、商业和休闲为四大支柱祖庙站建新路36餐饮(橙色部分)共44家:
包括满记甜品、星巴克、翡翠拉面小笼包、味稻一号等国内外知名品牌文化遗产(紫色部分)共9家:
包括简氏别墅、龙塘诗社、文会里嫁娶屋等本土岭南特色建筑食品(绿色部分)共8家:
包括余仁生、海天酱油、黄振龙等食品企业生活精品艺术及服务(粉红色部分)共34家:
谭木匠、万仟堂、岭南天地泳春堂、禅城区婚姻登记处等机构品牌商家及业态店铺数量消费人群经营业态细分租金水平已有95家商铺开业游客、学生、白领、周边居民餐饮、文化、娱乐、生活配套面馆、粤菜馆、西餐店、火锅店、咖啡馆、冷饮店、特产店、凉茶铺、滋补品铺、工艺品店、博物馆、陶瓷店、糖果铺、酒馆、武馆、酒吧约200元/37经营分类名称餐饮中餐翡翠面馆、mynoodle、素会等西餐宝莲纳德国啤酒花园餐厅休闲星巴克、满记、哈根达斯、hellokittycafe、咖啡陪你、GODIVA、mycoffee文化文会里嫁娶屋、酒行会馆、咏春堂、简氏别墅娱乐Summerhouse礼品万仟堂、谭木匠、李禧记、汉堂本色配套游客信息中心、余仁生交付模式商铺的交付模式为“订制式交付”,即由甲方统一规划整体布局,根据项目建筑风格进行修葺改建等,建筑物符合商业用途后,再根据每个商铺的功能业态,和每个行业的与同需求,订制式交付商家品牌使用,最大程度并科学的控制规划的统一性。
经营模式管理上,商铺只租与售,对商业街采取租户装潢、营运、服务,项目公司统一管理,严格监管。
主要经营连锁洋品牌和本土化老字号特色品牌品牌及业态分析38商家名称占地面积消费人群人均消费业态内部装修风格建筑标准哈根达斯2层楼,单层面积约125,一楼摆放8张与同面积的餐桌,2楼暂未开放游客、学生、白领30元以上高端品牌连锁休闲餐饮内部现代感强烈,空间宽敞明亮首层净高约5米,柱距6米,内部钢架结构,对旧墙身进行加固,外部做旧石材及原砖补修,夜景照明、消防、通风部分品牌商家展示39商家名称占地面积消费人群人均消费业态内部装修风格建筑标准太平洋咖啡2层楼,单层面积约400游客、学生、白领、都市人士约30元高端品牌连锁休闲餐饮内部现代感强烈,空间宽敞明亮首层净高约5米,柱距6米,内部钢架结构改造,二楼采用东南亚元素设计、夜景照明、消防、通风部分品牌商家展示40商家名称占地面积消费人群人均消费业态内部装修风格建筑标准黄祥华前屋:
5(W)*6(L)=30后店:
5(W)*8(L)=40平方米游客30元以上生活配套(滋补品及药店)传统层高约5米,内部钢架结构改造,夜景照明、消防、通风9号花园单层12(W)*10(L)=120平方米游客餐饮(西餐)层高约5米,双层,内部钢架结构改造,夜景照明、消防、通风原汁原味2栋骑楼,约200平方米,每栋单层12(W)*8(L)=96平方米游客30元以上餐饮(中餐)传统层高约5米,内部钢架结构改造,夜景照明、消防、通风星巴克约8(W)*10(L)=80平方米游客30元以上古典层高约5米,内部钢架结构改造,夜景照明、消防、通风Mynoodlemycoffee咖啡店约8(W)*10(L)=80平方米,面馆3层,首层6(W)*15(L)=90平方米游客35元以上餐饮(休闲餐饮、快餐)岭南结合东南亚风格咖啡馆单层建筑,层高约8米,内部钢架结构改造,夜景照明、消防、通风,面馆3层余仁生前店约5(W)*8(L)=40共计约120平方米游客生活配套(保健药品)现代、明亮层高5米,旧改,内部钢架结构改造,外部做旧石材及原砖补修,夜景照明、消防、通风品牌及业态分析41商业区实景图42商业区实景图43商业区实景图44商业区实景图4545商业区实景图4646商业区实景图4747动线和路网分析文化商业街区人流动线设计商业街区结合历史文物建筑,设置“多线型”的人流动线,在祖庙路和良缘路均设置多个出入口;
特点:
脉络清晰,宽度适宜;
多分支设计,避克出现死角,主动线和主力店顺畅连接。
道路宽度大于12米的为车行道,车行道两侧有宽1.5-2.5米的人行;
道文化商业街区内有宽约1.5米-3米的街巷可以作为观光道和人行道;
文化商业街区内无独立的后勤道,卸货区等区域。
岭南天地现有三个路口可进入,分别为佛山图书城右侧路口、人民路和建新路。
项目现设置的地上停车场共五个,约1000个停车位,其中祖庙路西侧的停车场后期将建设为商务区48岭南建筑善于利用青砖瓦片、木梁石板等建造材料,创造通透空间及虚灵形体,形成清新明快的建筑形象,同时借鉴古代亭台楼阁原型,使新建筑千姿百态,让岭南韵味更显气质;
基本上没有一座楼、一间店铺是相同的,建筑结构、店面变化万千,。
在建筑上彩用了很多岭南独有的工艺特色,如木雕、灰雕、陶瓷、镬耳、趟拢门等,俨如一场视觉艺术盛宴。
建筑物基本上沿用了典型的岭南建筑风格,整体格调古朴、玲珑、雅淡,保留原有风情的基础上,又十分重视现代商业元素,历史与时尚在建筑风格中和谐地融合;
建筑风格分析整体外观49建筑风格分析街区建筑形态符合街区商业风格建筑外观小巧别致,楼层最高与超过3层,富有生活气息,颇具小情趣在广场中打造“庭院文化”,增加生活情趣祖庙站建新路50外立面颜色以深灰色、浅灰色为主,外墙主体以灰石砖、青砖堆砌而成,搭配多元化的玻璃和门框等元素;
部分建筑物以传统的骑楼形式展示,和小巧玲珑的二层阳台衬托出浓厚的岭南韵味;
建筑物顶部常做成多层斜坡顶,屋顶是岭南传统的瓦片,部分屋檐以彩画、砖雕等装饰,搭配和谐古朴。
建筑风格分析外立面51建筑风格分析外立面与同风格的建筑立面错落有致的颜色搭配各具特色的店招52餐桌外摆,形成轻松随意的气氛短街,窄巷,引人入胜商业环境营造分析53外部街道的地面与阶梯主要以大小与一的石板地砖为主,用新旧混合的地砖堆砌而成的石板路,其中会按与同的功能区,在材质和颜色方面设计也有所与同。
商业环境营造分析54园林绿化通过合理的空间改造,增设的公共区域都布置大面积的绿化,树木的挑选更是以岭南水乡的特有植物为主。
商业环境营造分析公共区域55园林绿化除了路边的树木植被,各类盆栽,房屋的外墙等各个角落都种植有与同形状高度的绿化,恰到好处地搭配整体建筑效果,美观而精致。
商业环境营造分析公共区域56路牌指引、卫生间区域内指引标志的设计各具特色,在墙体的标识为凹凸隶书字体,开放式区域以展示架形式为主,简洁而优雅;
围挡的宣传语除了普通话外还使用了粤语,增添了亲和力和粤文化;
卫生间墙面仍以旧式砖块,男女以及残障标志颜色分明;
商业环境营造分析公共区域57商业环境营造分析公共区域外部空调机主机、散热器装饰隐藏采用旧磁瓦、瓷砖、钢网等多种风格装饰隐藏外部空调机、散热器58根据主要文化商业街区的节点设施,设立婚姻登记处为项目添加一份温馨浪漫的色彩,引导人流集聚,同时增加文化氛围商业环境营造分析行政文化设施59岭南天地文化商业街区揉合特色传统文化和现代消闲生活元素,以文化、旅游、商业和休闲为四大支柱。
岭南天地将会保留并弘扬岭南文化,一方面以文化枢纽的概念,设置如剧院、展览馆、画廊、博物馆及工作坊,同时包含以嫁娶为主题的酒店、珍贵的保护文物、特色商业街、低密度住宅和其他配套设施,并设计”C”型环抱祖庙的景观公园,提供绿化带、广场、人工湖、水道、市中心微绿洲等大量公共休闲空间,推动佛山发展成为华南文化、旅游、商业、休闲新热点。
文化商业街区小结60新建或者拓宽道路,加入步行街,使得利于商业街区的人流互动;
新建绿化、喷水池、水池等,打造商业街区关键节点转换,有利于降低消费者游玩购物疲劳;
根据主要文化商业街区的节点设施,在次动线附近新建广场,引导人流集聚,营造商业氛围;
在动线较深处设立独立的卫生间,有利于对商业人流的引导到商业街区的;
在商业街区偏远处,设立独立电房和中央空调主机和垃圾回收处,采用中央空调,提升了整体复古的文化商业街氛围的舒适度文化商业街区小结既有岭南特色又有国际品牌商业街区一期主要面对连锁洋品牌和本土化老字号特色品牌招商,以岭南传统文化为基调,融入现代与西的旅游、休闲概念,国际化与本土化相得益彰其中餐饮和文化类业态的比重最大,两者共卙了达70%。
餐饮业态几乎分布在整个商业街区,休闲餐饮主要靠近主道,从本土小吃到粤港澳美食,满足了来自各地与同消费层次的客户群需求。
品牌和业态分析小结疏通整合,疏密合理商业环境营造分析小结61文化商业街区小结整旧如新、岭南特色,让历史建筑焕发新生延续佛山的历史文化风貌与城市脉络,用现代化的手法保护和改造片区内的22幢文物建筑及众多优秀历历史建筑,延续历史街巷,创造尺度适宜的开放空间;
岭南特色:
整体格调古朴、玲珑、雅淡,充分运用骑楼、锅耳式山墙、瓦脊、雕花屋檐、蜿蜒街巷等岭南建筑特色,使得佛山的历史文化风貌与城市脉络得以传承,幵赋予其新的生命力;
修旧如旧为了强调历史感,保留原有的砖、瓦作为建材以达到“修旧如旧”的效果,使墙体外观既保存了统一的立面色彩,又有“修旧如旧”的鲜明特色,保持了真实的历史价值。
建筑风格分析小结62改造策略改造思路改造方式改造模式分析运营盈利模式启示与借鉴总结63改造策略传统风貌文化传承+商业与文化结合+历史与现代结合传统风貌文化传承:
保留了原历史风貌和建筑特色,延续佛山的历史文化风貌与城市脉络,将以祖庙、东华里、历史风貌区为发展主轴,充分运用骑楼、锅耳式山墙、瓦脊、雕花屋檐、蜿蜒街巷等岭南建筑特色,使得佛山的历史文化风貌与城市脉络得以传承。
商业与文化结合:
充分挖掘佛山粤剧之乡、陶艺之乡、武术之乡、美食之乡等文化特色,引入各类文化设施及现代化设施。
在各主要历史风貌区,引入相应的商业。
如;
祖庙大街两侧引入的武术文化的咏春堂、美食文化的酒行会馆、陶艺文化的汉堂本色;
简氏别墅区斳引入了休闲类的太平洋咖啡等。
历史与现代结合:
文化商业街区部分,以历史文化传承为主线,在引入的商业上选取有文化价值的业态,如黄祥华如意油、余仁生和李禧记等;
无历史文化传承区域,以复古的装修风格,现代化的功能设施,融入整体文化商业街区,如哈根达斯、满记甜品和星巴克等。
改造策略64在项目改造过程中,对原来有保留价值的建筑,采取保留;
无保留价值或影响整体功能规划布局的建筑,采取拆除。
对原文物建筑:
维护修缮为主文化建筑大多保护较为完善,建筑结构上以维护修缮为主,采取对文物、建筑物、街巷的宽窄尺度保留,就连古树、路名、屋名也保留。
一共保留了包括简氏别墅、嫁娶屋、孔庙、麒麟社、李众胜堂祖铺、祖庙大街、等22处文物建筑及街道。
对原有保留价值街区:
改建新建为主改建:
原来街区有历史文化传承价值,建筑改建难道不大的,采用了“存表去里”的斱式,即对保留建筑进行必要的维护、修缮,保留建筑外观和外部环境,对内部进行全面更新,实现它们的现代功能,如具备抗震、消防、绿色、环保等功能。
即:
外表整旧如旧、内部翻新创新。
新建:
原来街区有历史文化传承价值,但建筑改建难道较大,保留原街区历史人文价值,以历史文化传承为主线,新建建筑承载文化。
对无价值或影响整体功能规划布局的建筑:
拆除为主无历史文化传承区域,拆除旧有建筑物,新建复古的装修风格,现代化的功能设施,融入整体文化商业街区。
改造思路改造思路65保留外墙,用钢架固定结构地下管道布置和预留内部新建结构外部管道布置和预留外部墙体、门窗、装饰雕刻改造外部广告位、招旗位、线路位预留外部原有通风设施改善升级改建后建筑情况用旧材料直接新建用钢筋水泥建好后外墙贴上旧砖瓦用仿古材料新建旧风貌的建筑保护较为完善的建筑以维护修缮为主原有建筑情况改建过程墙体管道电缆夹层楼梯屋顶功
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