北京总部基地案例分析(丰台)总部基地资料下载.pdf
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商务花园的规划与建设第六章:
商务花园理论问题的解决第三部分:
“总部经济”概念的形成和中心城市总部经济的发展第三部分:
“总部经济”概念的形成和中心城市总部经济的发展第七章:
总部经济的理论第八章:
总部经济发展实际状况的研究第四部分:
中关村(丰台)总部基地商务花园与总部经济对接的产物第四部分:
中关村(丰台)总部基地商务花园与总部经济对接的产物第九章:
郊区化研究和企业总部选址多样性的研究以及对北京大型企业的实证调研第十章:
中关村(丰台)总部基地的确立、建设启动和品牌推广第十一章:
总部基地在政府、企业和学术界及媒体上所产生的影响目录目录来自中国最大的资料库下载本报告是严格保密的。
5近年来发展面临的问题,丰台园尽管有许多的区位优势,有了一定的经济基础与产业基础,但在发展过程中同时也遇到了一些问题,如何解决这些问题,是园区顺利推进所必须越过的一道障碍。
第一章中关村丰台园的位置和发展优势第一章中关村丰台园的位置和发展优势中关村科技园区丰台园始建于1992年11月,是中关村科技园区的重要组成部分,是经批准的国家高新技术产业开发区。
它包括5平方公里产业基地和科技一条街。
产业基地分三期开发建设,是中关村科技园区最具活力的产业基地之一。
优越的地理位置。
丰台园产业基地位于丰台桥南,西南四环路穿越腹地,是中关村科技园区“一区五园”中距市区最近的一个基地。
沿四环路可就近达京石高速、京开高速、京津溏高速,通达首都机场、南苑机场也十分便捷。
良好的人文环境和自然环境。
丰台园产业基地位于享有“花乡”美誉的丰台,环境优美,空气清新,周边分布着悠久历史留下的具有极高审美价值和文化价值的名胜古迹,大堡台西汉古墓都具有较高的知名度。
第一部分:
丰台园的位置、优势、发展情况第一部分:
丰台园的位置、优势、发展情况来自中国最大的资料库下载本报告是严格保密的。
6来自中国最大的资料库下载本报告是严格保密的。
北京总部商务花园北京总部商务花园(140万)万)北京总部商务花园功能构成北京总部商务花园功能构成?
总部楼:
独体独栋、独立产权、独立冠名,500余座,每栋面积1200至6000。
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总部广场总部广场(含超五星酒店):
建筑面积6万。
99米高、总面积达6万多的六星级大酒店位于总部商务花园入口,是北京市城南第一个六星级酒店,主要由六星大酒店,酒店式公寓,国际会议中心,5A写字楼,高档商业组成。
它在和谐、唯美的氛围中,营造出舒适与优雅的商务情调,缩短了繁忙商务中人与自然的距离。
另外,配属的还有2栋总面积为2万多的总部商务酒店。
玛雅大酒店玛雅大酒店:
位于总部商务花园3区内,总建筑面积21000。
总部公寓总部公寓:
总部商务花园为入驻企业总部员工特别打造总部小公寓千余套,产权自主。
总部小公寓每套面积约3-50,均为景观较好的精品板楼式设计,每套都配有卫生间、厨房等各类生活设施,全精装修,配家具,直接入住。
东区地下商业街东区地下商业街:
在一派国际化风貌的总部商务花园东区,定位更多元的商业场所氛围,满足高规格和国际化的生活需求。
10万的高档商业街融会别样的繁华。
总部大讲堂总部大讲堂:
总部商务花园,打造高端,睿智,博纳的场所文化,兴建1600的总部大讲堂,汇集全球工商巨子,当代精英,分享他们非凡的思想与人生,碰撞更多智慧的火花。
大讲堂配备先进的同声传译系统,影音播放系统以及贵宾室,高级化妆间等设施。
具备接待高阶会议,演出,活动的能力。
现在,总部大讲堂已然成为北京独有的新经济讲坛和具有前瞻性的思想库。
众多高端经济和学术会议纷至沓来。
风味餐厅:
几十个,面积200至500。
大型地上、地下停车场。
来自中国最大的资料库下载本报告是严格保密的。
899米高、总面积达6万多平米的六星级大酒店位于总部基地入口,是北京市城南第一个六星级酒店,主要由六星大酒店,酒店式公寓,国际会议中心,5A写字楼,高档商业组成。
另外,配属的还有2栋总面积为2万多平米的总部商务酒店。
六星级商务酒店六星级商务酒店来自中国最大的资料库下载本报告是严格保密的。
9独栋式单体设计独栋式单体设计开创独栋式总部楼新时代开创独栋式总部楼新时代各总部楼皆采用8.0mx8.0m标准柱网组合,框架式结构,使各总部楼在追求独立的同时,又可分、可合、可大、可小,衍生出适应不同企业总部发展性需求的组合形式。
10总部小公寓总部小公寓总部基地为入驻企业总部员工特别打造总部小公寓千余套,产权自主。
总部小公寓每套面积约30平方米,均为景观较好的精品板楼式设计,每套都配有卫生间、厨房等各类生活设施,全精装修,配家具,直接入住。
11每个庭院中心均设置有面积约为200-500平方米的会所,满足企业总部的工作用餐、休息会客需求。
总部基地会所总部基地会所来自中国最大的资料库下载本报告是严格保密的。
12丰富的文教与科技资源。
丰富的文教与科技资源。
有北京电子工程学院、首都经济贸易大学、装甲兵工程学院等7所高等院校;
丰台区是仅次于海淀区的北京市第二大技术知识密集区。
有中央、市属科研院所60多家,各类科技人员7万多人,占丰台区人口总数的10%,其中国内外知名专家千余人,有充足的人才源和技术力量。
成熟的产业氛围。
产业基地一期1.24平方公里,目前已具备了“七通一平”和“花园式科技园”景观为基础的硬件条件,形成了完备的基地管理体制和制度,土地一级开发已经完成,部分大型企业已建成投产,形成了电子信息、生物医药、光机电一体化三大产业群。
完善的支撑服务体系。
科技创新孵化网络目前已拥有孵化场地近10万平方米,具有了为中小企业提供创业培训、实验室共享、创业资金等各方面的扶助服务,为在孵的企业和项目成长壮大奠定了基础。
同时,园区还建立了中介服务体系、人才服务体系、投融资体系在内的四大中介服务体系。
第一章中关村丰台园的位置和发展优势第一章中关村丰台园的位置和发展优势来自中国最大的资料库下载本报告是严格保密的。
13丰台园从1992年正式开发,至今已10个年头,企业数从无到有,累计已认定高新技术企业2000余家,存活的企业超过1400多家,已经形成了一定的经济基础。
产业基地一期在2001年开发完成,实现了“七通一平”,取得了一定的成绩,也得到了许多宝贵的经验、教训。
丰台园十年发展的经济数据表明,丰台园已完成了初期的积累,有了一定的经验、资本和产业氛围,在全国高新区竞争加剧的情况下,应该考虑二次创业的一些问题。
第二章丰台园发展的情况及经济基础第二章丰台园发展的情况及经济基础来自中国最大的资料库下载本报告是严格保密的。
14主要指标时间1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年总收入0.626.49.719.923.22428.142.487.1120200工业总产值0.453.14.47.611.21214.7244469.8488增加值/3.413.744.775.768.9614.0220.329税费0.020.190.360.670.881.121.331.892.754.357.01利润总额0.390.571.41.61.92.53.88.79.7/从业人员/124571549815599155681528315847168732452229242/企业数230324112626769126168258272301注册资本2515.3619.519.0189.5附:
丰台园10年开发经济发展的情况统计单位:
亿元、家、人来自中国最大的资料库下载本报告是严格保密的。
15丰台园二期是丰台园产业基地的一部分,占地1.65平方公里,紧临一期,位于四环路南侧,于2000年开始策划启动,2002年正式进场,2003年全面启动。
但与十年前一期开发时的情况相比,二期开发时的内外环境已经发生了巨大的变化。
一、地价成本升高很快,不能满足产业用地的需求。
丰台园产业基地最初是被定为中关村的产业用地,即工业用地,一期被分为两个功能区:
产业区、住宅区(含公建),在一期开发中,基本上是严格按照这个定位进行开发。
但是,即便在1992年开发的时侯,丰台园即估算到产业区土地的转让收益不可能补偿产业区的开发成本,即提出了以住宅补偿产业的办法,寻求资金的平衡。
事实上,在十年后启动的二期开发,地价成本随着房屋密度、人口的增加和城市扩张带来的拆迁量的增加,已经使开发成本剧增,由一期开发时的平均成本900多元/平方米增长到1600多元/米。
如果按照工业用地的需求,必须大量压低地价,由于丰台园二期开发按项目来运作,财政不可能大规模补贴,压低地价所形成的市政建设亏损靠什么才能弥补?
第三章丰台园二期开发的启动及需解决的问题第三章丰台园二期开发的启动及需解决的问题来自中国最大的资料库下载本报告是严格保密的。
16二、周边园区的激烈竞争,使丰台园再难以按工业用地的思路来开发。
二、周边园区的激烈竞争,使丰台园再难以按工业用地的思路来开发。
十年以来,在北京已经形成大大小小二十多个工业园区,北京周边的河北省,工业园区也是星火燎原之势,远郊区县与外省的工业园,由于地价成本很低,加上无国家的税收优惠政策,所以很多是由政府补贴,实行零地价或低地价吸引工业项目的投资,工业项目往往对商务环境要求不高,而对地价成本极为敏感,所以大量工业项目向远郊区和市外转移,在这种情况下,丰台如定位于工业用地,难有出路。
三、一期开发的教训与启示。
丰台园一期的开发方式采用土地招商,即是将市政做到位,将土地转让给工业项目,但是,事实上,在一期基地里面,真正做工业的企业并不多,很多企业拿到土地后,多数做成了可以转让或出租的写字楼或其他房产,原因是什么呢?
除一部分企业本身不具备做工业的条件外,另一个重要的原因在于经济行为,即企业用这片地,不做工业而做成房产,房产的收益更大,在现在,丰台园所处的桥南,由于四环路修通,配套更加完善,如果把土地地价千方百计压低,即使卖给真正的工业企业,由于收益的差别,大部分企业也未必将它拿来做成工业。
这给业主的启示是,这片土地在产业功能分工上,是不是还真正适合搞工业,业主(管委会)压低地价,让别人来做成房产,还值不值?
17四、一期的经验:
四、一期的经验:
最初招商形式:
将基地分割成为数不多的地块,将每个地块卖给企业;
这种招商形式,出现了这样一些问题,一是企业良莠不齐,部分企业能力不足,将建筑建设得档次太低,影响整个景观;
二是企业用地有自己的时间表,部分企业将土地分为几期,造成有的地块长期闲置;
三是一方面企业无新的空间入驻,另一方面却是闲置的地块,以土地招商和各自建设造成了空间的不可控制性。
这些使园区必须考虑更为合理的规划、开发和建设方式。
只有解决这些在产业功能定位、开发模式定位上的问题,园区二期的开发才能突破迷雾,取得胜利,这必须要有创新的思维。
18商务花园,是借用国外成熟的BusinessPark理念,对丰台园产业基地二期开发提出的一种新的开发模式,它是丰台园二期开发思路的转折点。
第四章商务花园模式的引进第四章商务花园模式的引进丰台园为解决上述问题,与著名的物业顾问公司威格斯合作,开始对二期开发的模式、定位进行一系列的研究。
2002年初,威格斯出具了中关村丰台科技园区期项目之顾问报告汇报稿,对产业区、公建区、住宅区分别进行了调研分析和定位。
其中,产业区定位于“商务花园”在威格斯的报告中,有以下的定论。
“丰台园将会成为未来北京西南部的商务科技中心,西南部落后的经济发展状况也急需一个商务中心来带动该区域相关产业的发展,因此,办公物业将是二期开发的核心和基础。
”“丰台园二期项目的整体市场定位为:
四环路高科技产业带沿线中关村“一区五园”中面向成长期的高科技中小企业小型写字楼群体为特征第一个大型、簇群式高科技商务花园实现高科技中小企业拥有家的愿望。
”第二部分:
商务花园来自中国最大的资料库下载本报告是严格保密的。
19“商务花园的定义应当为:
大城市的相对边缘地区,具有足够大的土地规模,较低的容积率,交通极为便捷,能够享受高科技企业的各项优惠政策,能够以相对较低、并为高科技中小企业所接受的价格进入市场,具有花园式的办公环境和鲜明个性的产品,出售为主,可以拥有写字楼的冠名权,甚至独门、独院、独户,层数以多层为主,为中小企业的再次创业提供了一个量身定做的载体。
”来自中国最大的资料库下载本报告是严格保密的。
20在威格斯的技术说明上,对当时命名为北京首家商务花园的丰台园二期这个项目的说明为:
“随着北京经济的持续发展,北京的高科技企业无论从规模还是数量上都有所增长,因此对于BusinessPark这种办公模式,在北京的高科技企业中出现了大量的需求。
虽然BusinessPark受到企业的推崇,但是它的选址与兴建却有着严格的要求和标准。
首先,由于BusinessPark对其建筑密度及容积率有特定的要求,所以BusinessPark一般分布于边缘地区,这样才能使BusinessPark的建筑密度降低,以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式;
同时,作为BusinessPark,必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础;
此外,BusinessPark与城市的经济有着密切的联系,保证在BusinessPark内人员工作外出的便利性。
丰台园二期规划中的BusinessPark,是一种融合了四到六层现代智能化办公空间的绿地景观式写字楼复合体。
就目前规划而言,丰台园内将建的BusinessPark,完全涵盖了BusinessPark“独立性”和“个性化”这两点特色,所谓“独立性”是指其具有占天占天,独门独院的特点,并且拥有独立的出口和独立的门牌号,以及同时赠予客户的大厦冠名权。
所谓“个性化”是指其在群体结构上,各个BusinessPark单元体可分可合,可大可小,能够满足不同规模、不同性质、不同业态公司的需要。
21规划与开发模式确定后,丰台园开始调整产业基地二期的控制性详规和修建性详规,按商务花园的规划理念重新制定原产业区的规划。
随后,丰台园与英国道丰集团在建设商务花园的思路上一拍即合,道丰决定与丰台园合作,按商务花园规划模式,合作建设道丰科技商务园。
2002年5月25日,丰台园与道丰正式签约,建设北京首家商务花园。
要建设的BusinessPark,是一种融合了四至六层现代化智能化办公空间的花园别墅式写字楼复合体,具有占天占地,独门独院的特点,并且拥有独立的出口和独立的门牌号,以及同时赠与客户的大厦冠名权,从而能够充分满足事业初成一族对于拥有一个“公司家园”和“创业家园”的愿望。
在群体结构上,BusinessPark各个单元体可分可合,可大可小,能满足不同规模、不同性质、不同业态的公司需要。
但由于BusinessPark对建筑密度、绿化和交通等方面的特殊要求,而使北京在很长一段时间与此无缘。
同时在一个步行社区内,就能解决入园客户工作与生活的需要。
第五章商务花园的规划与建设第五章商务花园的规划与建设来自中国最大的资料库下载本报告是严格保密的。
22丰台园开始解决建设商务花园的一些理论问题。
丰台园于2002年6月5日在东方广场召开了“北京首届科技商务花园高层研讨会”,专家们就首家“商务花园”发表了自己的真知灼见。
探讨商务花园的建设。
第六章商务花园理论问题的解决第六章商务花园理论问题的解决来自中国最大的资料库下载本报告是严格保密的。
23汪洪(中关村科技园区丰台园管委会主任、研究员)汪洪(中关村科技园区丰台园管委会主任、研究员)在今天的信息时代,科技中小企业无论从产品概念还是从盈利模式上,都发生了质的改变。
企业分工的细化、虚拟生产模式的出现,使得现代科技企业的研发、销售、管理等活动与生产加工活动存在空间上分离的可能。
科技中小企业在立业期,更应该充分利用社会分工的机遇,降低固定成本和制造费用,集中精力发挥自身科研开发和拓展市场的优势,最大限度地提高技术附加值。
可见,现代高速的信息平台,为这种运行模式提供了有力的技术支持,使立业期的科技中小企业也随之脱离了工业时代的传统模式,但其商务交流和信息沟通会更加至关重要。
顺应这种需求,BusinessPark也同孵化器一样应运而诞生。
丰台园产业基地二期规划BusinessPark,还有着自身的发展需求:
一是科技园区大多是提供土地和优惠政策吸引企业入园,从而形成了同质性的竞争,致使形态上趋同,没有自己的特色,使这些发展空间对新锐派科技企业缺乏磁铁般的吸引力,亟待根据自身区位的优势,实施差异性、互补性的发展模式。
二是在单位面积开发成本上,与兄弟科技园区比较不显优势,如压低土地价格转让,难以形成良性循环开发建设。
三是产业基地一期“花园式科技园”已告竣,二期BusinessPark的构建,将使两者优美的绿色景观融为一体,激发科技人员的灵感和创意,让快乐充满工作空间,全面贯彻人文关怀理想。
讨论会专家发言记录:
24李忠:
威格斯中国有限公司总经理李忠:
威格斯中国有限公司总经理所有科技企业都把环境的创造用来调节研究工作状态的一种手段,在这种状态之下,科技园区商务花园出现成为必然,并越来越有利于提高科技人员的工作效率。
商务花园来到中国,是一个完全不同的形态。
它并不完全像国外一样,仅保留一个景观的模式。
根据我们的研究,丰台园建立BusinessPark有她的几个机遇,一是中关村科技园的发展有向北发展的趋势,发展空间有限,这就为丰台园的发展创造了机遇,二是丰台园的地域位置决定了商务花园的独门独院的特点,在这个商务花园里我们不是孵化企业,而是为科技型的企业找一个家,我们知道现在有许多孵化企业,但孵化后的企业到哪里去呢?
“而立之年”需要有一个家,对于心理情绪,东、西方观念不同,东方人具有本地情绪和本地色彩,所以商务花园来到中国,需要本地化,需要有一个中国特色的商务花园,我们有信心打造这样一个商务花园。
25薛钟灵:
中科院研究员薛钟灵:
中科院研究员1、不要相信城市发展概念,这是一个变数,要多研究一些市场经济的发展。
2、城市不是规划出来的,而是发展出来的,因为影响发展的因素很多,如中国朝阳区的CBD及西城区的金融街,并不在当初城市规划范围内,是后出现的。
丰台园要把自身发展的市场条件做为园区最核心的一个问题,其次是自身的管理体制要更新。
3、规化问题。
我们现在要为丰台园区未来的发展提供一个功能化的结构。
简单地说就是要把园区的功能通过道路的系统连结起来。
如哈佛大学内有两条高速路穿过,作为哈佛大学来说交通很方便。
4、功能化的结构有一个标准即联系、环境、景观。
联系:
与城市有非常便捷的联系,在园区内最重要的问题就是交通及信息网络。
环境:
园区内的环境一是硬环境,二是软环境,软环境包括教育环境及高质、廉价的服务系统,因为园区内的科技人员的收入和支出并不是挥霍型的。
景观并不是绝对的,要适当。
26颜振军(中国第一个孵化器博士)颜振军(中国第一个孵化器博士)科技型花园实际上也是为科技型企业产生及发展、服务的机构、组织,这种组织有一个演变的过程,它最早,也就是从空间角度上来讲是孵化器,它是一个小的机构,后来逐渐经过几个阶段演变到现在的BusinessPark。
我认为打造首家BusinessPark,要考虑几个方面问题:
一、首先要考虑BusinessPark的特点,使她有别于其他园区,从一开始建设就要从高起点开始,突出中国的特色;
二、要重视集聚效应,在设计上要考虑园区企业相互之间的交流与沟通;
三、要考虑产业的特点,要与丰台园既有的资源结合起来,如周边的教育环境,三大主导产业特点。
四、在设计上要产生不同的需求。
因为科技公司大小规模不一样,要根据不同人的不同需求设计。
27商务花园历经四代演变,第一代由多组小规模建筑组成,园内企业多从事轻工业、仓储或零件组装;
第二、三代则追求如何有机地融入到城乡结合部,紧密连接城市成为城市的一部分又不失独有的人文特色;
第四代则标榜一个“自给自足”以及能够提供足够内部交流空间的综合社区。
美国的硅谷则以采用这种方式而成为商务花园的范例。
商务花园历经四代演变,第一代由多组小规模建筑组成,园内企业多从事轻工业、仓储或零件组装;
从理念上分析,商务花园在城乡结合部作为高度发达城市的一部分,既强调充分信息交流,又提供群落式独立人文环境的概念,非常符合丰台园的地理位置和以科技与信息为主的高科技园定位。
商务花园的发展历史商务花园的发展历史来自中国最大的资料库下载本报告是严格保密的。
28从以上的一些文章和报告可以归纳商务花园与传统的工业园区的区别时,将其总结为“四大转变”:
从以上的一些文章和报告可以归纳商务花园与传统的工业园区的区别时,将其总结为“四大转变”:
1、规划设计理念的转变:
由强调经济效益的规划设计转变到对经济效益与环境效益的结合。
2、开发方式的转变:
由各自为政的单块开发转变到集中有序的统一开发。
3、产业选择的转变:
由科技园区传统的制造业基地转变到以中试、研发、办公、商务相结合的综合产业区。
4、管理模式的转变:
由传统的政府管理模式转变到企业为主的管理模式。
但在企业的定位上,仍存在一些争论与分歧,如果按威格斯最早的定位,定位于成长型的中小企业,中小企业的购买能力以及聚集效益是否能支撑商务花园庞大的空间供应,如果定位于大企业的办公、研发与商务,如何确立新的品牌,如何确立是否有这样庞大的市场需求?
需要新的理论和实证来予以回
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