全国房地产估价师执业资格考试备考指导Word下载.docx
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3217
2006年
3128
2007年
1612
2008年
933
2009年
1775
2010年
2516
2011年
2221
2012年
1953
通过近十年的考试通过情况可知,房地产估价师考试已成为当今我国执业资格考试难度大、通过率低的考试之一。
特别是2007—2009年由于出题较难,全国通过房地产估价师考试的人数比较少。
通过率低的原因:
一是考试内容多,仅制度部分包括两本书,涉及24章。
而房地产估价相关知识涉及到规划、环境、建筑工程、工程造价、房地产测绘等多学科知识。
二是案例是开卷考试,教材中很难找到准确答案。
三、《房地产基本制度与政策》科目
(一)试卷结构及题型
近几年,《房地产基本制度与政策》试卷题量一般在110题,试卷总分值为100分。
考试题型包括:
单项选择题、多项选择题、判断题、综合分析题。
其中:
单项选择题:
20分(40道题,每题0.5分);
多项选择题:
30分(15道题,每题2分);
判断题:
综合分析题:
30分(15道题,每题2分)。
1.单项选择题
答题要求:
有4个选项,且只有1个选项是正确的,一般情况下,单选题不倒扣分。
答题建议:
对于没把握的选项,也要全答,不可不答,选择了就有得分的机会。
2.多项选择题
每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。
全部选对的,得2分;
错选或多选的,不得分;
少选且选择正确的每个选项得0.5分。
做题务必慎重,没把握的选项最好不选。
尽管不倒扣分,但是只要其中一项选择错误,则整道试题不得分。
3.判断题
判断正确得0.5分,不答不得分,判断错误扣0.5分,最多扣至0分。
确实没有把握的试题,尽量不答,确保得分。
4.综合分析题
每小题有四个备选项,其中有1个或1个以上符合题意,全部选对的,得2分;
少选且选择正确的,每个选项得0.5分。
在综合分析题中,每道题可能为单选,也可能是多选。
对于单选题,即使没把握的选项,也要全答,不可不答;
而对于多选题,没把握的选项最好不选。
(二)出题特点
1.注重大纲和教材的变化及增加内容
2.注重基本概念与基本原理考核
3.注重综合知识的考核
4.注重考试出题的灵活性
5.注重有关法律、法规和规章条文的考核
6.注重计算知识点的考核
历年考试大纲对《房地产基本制度与政策》考试内容的要求虽有变化,但基本要求还是一致的。
但是近几年的考试特别注重出奇和出新,尤其是出新:
一是当年考试大纲、指导教材的新增内容;
二是现行法律、法规、政策的新变化内容。
这些都是当年出题的重点。
例题1:
为了公共利益的需要,可以作出房屋征收决定的情形有()。
(2011年试题)
a.棚户区改造b.城中村改造
c.廉租住房建设d.经济适用住房建设
e.公共租赁住房建设
答案:
acde
解析:
此题主要依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
根据该条例,2011年对教材进行了大幅调整。
该条例规定:
为公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:
由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;
由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要等。
城中村属于集体土地。
保障性住房面向城镇低收入住房困难家庭供应,包括廉租住房和经济适用住房。
政策性住房的适用群体及形式:
政策性住房面向中等偏下收入住房困难家庭供应,包括棚改安置住房、限价商品住房、公共租赁住房、单位建设住房。
《房地产基本制度与政策》采取客观性试题的形式。
客观性试题主要侧重于考查应试者对基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。
主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑施工图是()。
(2011年试题)
a.建筑立面图b.建筑剖面图
c.建筑详图d.建筑平面图
b
此题就是考核建筑剖面图的含义,即:
建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。
从近几年考试来看,除综合分析题外,其他三种题型中,单一考核某一知识点的试题越来越少,往往一道试题涉及到几个知识点。
特别是通过对近几年本门课程的试卷分析,该类试题呈现出逐年增多的趋势,应引起我们的高度重视。
张某将自己的房屋抵押给甲银行,并办理了抵押登记。
下列说法正确的有()。
a.该房屋的所有权仍属于张某
b.张某应将该房屋交付给甲银行使用
c.经甲银行同意,张某可以出售该房屋
d.未经甲银行书面同意,张某出租该房屋的租赁合同无效
e.该房屋所有权证书交给甲银行保管
ac
做此题就要掌握房地产抵押的实质,即:
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
抵押权设立后抵押房屋出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。
从历年考题的变化特点来看,单纯靠死记硬背的试题越来越少,而更多的是考查应试者灵活运用、举一反三的能力。
某城市不同地区所有新开盘房地产价格如下表所示,则该城市新开盘房地产单价中的中位数是()元/㎡。
a.2870b.3330c.3430d.3460
c
做这道题,关键要掌握:
中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列,处在中间位置的标志值。
求中位数要注意:
如果一组数据中有相同(重复)的数据,也要进行排列,并比较大小。
确定中位数的步骤是:
如果变量值的个数是奇数,则该位置对应的变量值就是中位数。
如果变量值的个数是偶数,则处于中间位置的两个变量值的简单算术平均数为中位数。
上述标志值按大小顺序排列:
2360、2470、2480、2870、2870、2870、2960、3400、3460、3460、3680、3760、4320、4530、4830、5320,此数列变量值的个数为偶数,因此,其中位数=(3400+3460)÷
2=3430。
近几年的考试,现行法律、法规和规章条文的考核所占比例较大。
在学习中,我们不仅要熟悉《房地产基本制度与政策》后面所附录的有关法律、法规和规章,同时也要熟悉与本门课程内容有关的法律、法规和规章。
对国有土地上被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的()。
a.重置价格b.租赁价格c.评估价格d.市场价格
d
此题主要根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,该条例第十九条规定:
“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
”
近年来,本门课程考试中,除综合分析题外,其他三种题型的计算题呈现出逐步增加的特点,这也大大增加了考试的难度。
程某出租一套自有住房,月租金为3000元,每年空置期为1个月,年应缴纳的房产税为()元。
a.1320b.1440
c.3960d.4320
做这道题,关键是要掌握房产税的优惠政策,即:
对于出租的房产,以房产租金收入为房产税的计税依据。
按房产租金收入计征的,税率为12%。
2008年3月1日起,对个人出租住房取得的收入,不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。
空置期不属于免征房产税范围。
其年应缴纳的房产税=3000×
12×
4%=1440元。
四、《房地产开发经营与管理》科目
(一)出题特点
以填涂答题卡和在答题纸上作答相结合的方式作答
科目名称
题型题量
满 分
2.5小时
单选:
35道
多选:
15道
判断:
计算:
2道
100分
(二)重点章节考点分布
房地产投资与投资风险
8
6
房地产市场与市场运行
9
房地产开发程序与管理
3
7
房地产市场调查与分析
现金流量与资金时间价值
18(客观题10分;
计算题8分)
经济评价指标与方法
33(客观题13分;
计算题20分)
23(客观题11分;
计算题12分)
21(客观题13分;
风险分析与决策
10
21(客观题9分。
房地产开发项目可行性研究
11
房地产金融与项目融资
物业资产管理
5
(三)应试备考
a、考题分析(单项选择题)
1.对于收益性房地产来说,从建筑物竣工之日算起,在正常市场和正常运营状态下,净收益大于零的持续时间称为( )。
(2009年)
a.设计寿命b.经济寿命
c.法定寿命d.自然寿命
【答案】:
b
2.某房地产开发项目的总成本为80000万元,其中财务费用为8000万元,建设周期为3年,利润总额为25000万元,则该项目的投资利润率是()。
(2008年试题)
a.10.42%b.11.57%
c.31.25%d.34.72%
c【解析】投资利润率=开发利润/项目开发成本=25000/(80000-8000)=34.72%。
重要考点举例:
掌握房地产直接投资和间接投资的概念;
掌握名义利率与实际利率的概念与相互关系,资金等效值的计算公式及其应用;
b、考题分析(多项选择题)
1.相对于房地产开发投资,关于房地产置业投资的说法,正确的有( )。
a.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产
b.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资
c.置业投资对象可以是市场上存量房地产
d.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营
e.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者
2.下列风险中,属于房地产投资系统风险的有( )。
a.市场供求风险b.变现风险
c.利率风险d.时间风险
e.资本价值风险
abc
掌握市场细分、目标市场选择和市场定位的方法;
掌握现金流量图的画法,房地产开发投资模式
c、考题分析(判断题)
1.商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资,无论何种类型的房地产投资,其目的都是为了营利。
()(2011年试题)
×
2.指数平滑法中的平滑指数口是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。
a越大,则预测值越趋向平滑。
( )(2010年试题)
3.土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化,土地平整等工作,可以通过公开招标方式选择工程实施单位,实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
()(2011年试题)
√
掌握房地产直接投资;
掌握房地产间接投资
d、考题分析(计算题)
动态盈利能力指标及其计算;
静态盈利能力指标及其计算
五、《房地产开发经营与管理》科目
(一)本科目考试题型及分值
题型
分值
总分
及格分数
单项选择题
35题×
1分
60分
多项选择题
15题×
2分
判断题
计算题
2题×
10分
(二)近年考试各章节分值分布情况分析(除计算题)
章节
第一章 房地产估价概论
9~12
第二章 房地产及其描述
4~5
第三章 房地产价格和价值
8~11
第四章 房地产价格影响因素
5~7
第五章 房地产估价原则
第六章 市场法及其运用
6~10
第七章 收益法及其运用
7~8
第八章 成本法及其运用
第九章 假设开发法及其运用
6~8
第十章 长期趋势及其运用
3~6
第十一章 地价评估和地价分摊
5~6
第十二章 房地产估价程序
最后一道大题为计算题,是综合性题目,涉及到市场比较法、收益法、成本法和假设开发法中很多的知识点,但是计算难度不大。
(三)掌握技巧
a.分析历年真题,找出重复考点
本科目考试教材历年变化都不大,在讲课过程中,将对历年考点出现较为集中的知识点进行重点讲解,使学员有针对性的进行复习,更好的应对考试。
b.总结规律,强化记忆
很多学员学习过程中最头疼的是公式的记忆。
在讲课过程中,我们将总结公式记忆的规律,只要适当加以练习,就可以熟练掌握。
例如:
收益法中涉及十几个公式,只需总结规律,记住几个,就可以推导出其他公式。
c.熟练使用计算器,提高准确率
本科目计算题的比重非常高,近3年考试中客观题部分计算题分值都在40分以上。
很多学员不能熟练使用计算器,在考场中情绪又很紧张,导致慌乱、忙中出错。
因此要熟练使用计算器,保证运算的准确性。
d.不同题型,不同的答题策略
目标明确四选一
例题:
经济学所讲的外部经济,房地产利用中主要变现为房地产的()(2011年真题)
a.相互影响性b.寿命长久性
c.数量有限性d.保值增值性
控制欲望,合理选择
有把握答案数
应选择答案数
可能得分数
4
2
1.5分或2分
1分或2分
1
剩余答案若不能排除,则只选这一个,若能够排除,则可以试探排除后全选或部分选择。
宁缺毋滥,宁空勿错
计算题:
调整心态,从容应对
e.合理分配时间
本科目考试时间为2.5小时,计算量较大,一定要合理分配时间,先易后难。
最后的两道计算题目难度不大,但是很多学员因为时间不够而无法完成。
f.充分复习,调整好心态
因计算题目较多,有些学员因为前面的题目做的不顺利,情绪紧张,导致影响正常发挥。
建议大家在充分复习的基础上,对自己充满信心,调整好心态。
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