物业费催费培训实务优质PPT.pptx
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物业费催费培训实务优质PPT.pptx
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,在与不同的业主沟通过程中,始终要保持平和的心情,进行有效地沟通,面对不良情绪业主时,语气严厉与温和交替进行,自我始终要有良好的心理,业主的不良情绪的产生,不是业主针对你个人,而是针对某件事情,理解业主发脾气是对事不对人,此时换位思考就好。
三、催收工作三要素工作状态,有信心、有耐心,没脾气让对方发泄不良情绪,经得起软磨硬泡。
正立场、强气场,显专业、情、理、法并用,动之以情晓之以理。
分析法律关系及责任归属,作为物业公司的代表,立场坚定,有礼有节。
三、催收工作三要素工作技巧,拒交物业费的情形及对策。
三、催收工作三要素工作技巧,案例一跟风不缴费,三、催收工作三要素工作技巧,案例二房屋漏水,李先生因家里漏水,地板泡坏,墙面毁损,损失巨大;
而物业没有采取相应的维修措施,拒交物业费。
外墙漏水:
另一种属于保质期外的漏水,属于公共面积,需要启动维修基金。
(维修基金:
是指住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。
),室内漏水:
通知物业维修,部分原因可能是其他业主的问题。
一种属于房屋保质期内的外墙漏水。
建设工程质量管理条例第40条第2款规定:
屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,保质期为五年。
五年内出现漏水情况,应由开发商提供售后服务。
物业的责任只能是尽量帮忙联系开发商,至于结果如何无法保证,物业不能对开发商采取强制措施。
案列,对策A,对策B-1,对策B-2,不管是上述任何原因,都是与物业无关,物业费仍要进行缴纳!
三、催收工作三要素工作技巧,案例三电梯故障,对策B,案例,对策A,电梯故障原因之二:
电梯过了保质期,启动维修基金。
启动维修基金的程序也很复杂,需要业主的积极配合,也需要时间。
同时,需要满足以下条件:
1.用来维修小区的公共区域,且是公共区域的大、中维修;
2.小区业主2/3以上且占小区面积2/3以上的居民同意。
电梯故障原因之一:
电梯本身的质量问题,物业公司联系销售商或者生产厂家进行售后服务。
李先生居住小区,单元楼电梯故障频发,有几次还被夹在电梯中,因此拒交相应物业费。
三、催收工作三要素工作技巧,案例四-1车辆被盗,三、催收工作三要素工作技巧,案例四-2室内财产被盗,三、催收工作三要素工作技巧,Step3,案例五空置房产,三、催收工作三要素工作技巧,可以告诉业主通过转账方式进行缴费,回来交的话明确回来具体时间。
对公转账必须在银行柜台进行,不能再ATM机上进行。
并且一定要进行备注,房号姓名和物业费,转账后留下转账凭据,才能到物业领取相应的收据或者发票。
对公转账必须提供具体的户名、账号和开户行的信息。
小区客服多次催黄先生前来缴纳拖欠的费用,黄先生每次都说他在外地出差,只要回来马上回来缴费,经过多次催告,仍没有见到黄先生前来缴费。
案例六人在外地,三、催收工作三要素工作技巧,案例,对策,案例七物业服务水平不高,三、催收工作三要素工作技巧,楼上业主在窗台,阳台搭建植物架,李女士感到非常不安全。
数次要求物业解决问题、未果,因此拒交物业费。
案例八违章建筑,三、催收工作三要素工作技巧,相邻关系问题,物业只负责协调,问题解决需要跟相关业主达成一致。
问题是否得到解决,物业不需要承担相应责任。
请隔壁经常打麻将到半夜,严重影响田女士的睡眠。
田女士要求物业此问题进行解决,物业多次跟相关业主进行协商,顽固业主不听劝告,影响事件并未停止。
田女士认为物业对此事处理不力,拒交物业费。
三、催收工作三要素工作技巧,陈先生某日在小区内散步,空降一盆栽砸到陈先生头部,导致住院治疗。
陈先生认为自己受伤是因物业对小区管理不当,未尽到安保义务,因此拒交物业费。
首先,看具体受伤的原因。
高空坠物,属侵犯,是其他业主责任,应找到相关的业主赔偿损失;
其次,也有部分情况是属于业主自身没有尽到注意义务,自己承担相应责任。
案例十业主在小区受伤,案列,对策,三、催收工作三要素工作技巧,新天地小区由新天地地产进行开发,由新天地物业进行服务,部分业主将开发商应承担的责任,如房子质量问题、物业费的减免、房产证的办理转嫁到物业公司,问题没有得到解决,拒交物业费。
物业和开发商都是独立的公司,即使创办人可能一样,但是它们是两个独立的民事主体,两个独立的法人,各自承担相应的责任和义务。
案例十一业主认为物业和开发商是一伙人,三、催收工作三要素工作技巧,特别注意,1.不能轻易答应打折。
2.不能轻易听信业主的一面之词,相关问题要进行核实。
3.不能轻易承诺帮业主解决物业不能解决的问题。
4.每打一个电话,都要得到业主的一个结果。
5.坚定立场,不管物业公司有没有错过,物业费都需要缴纳。
三、催收工作三要素工作技巧,电话催缴物业费注意事项.,三、催收工作三要素工作技巧,如何,做好,催收,工作,如果业主最近比较忙,或者不在本地为借口,则直接为其提供转账方式,并确定转账的时间。
每个星期五是黄金催收期。
大部分业主是上班族,平时没有时间前去缴费。
周五给予适当提醒,然后跟业主尽量安排周末的时间缴费。
确定时间后一定要按照时间持续跟进,在谈话中要向其透露,如果他没有按时缴费,下次一定会准时再联系他的信息。
如果业主一直含糊其辞说“最近”“这两天会来”则要和业主约定一个有效地时间,到了时间之后再次提醒业主,这样不仅使业主自己心里在时间上产生紧迫感,同时也让一拖再拖的业主产生失信的感觉,最终达到有效地催费目的。
三、催收工作三要素工作技巧,平时工作中留心积累业主联系方式,律师函,催款函,上门收集业主联系方式,诉讼,针对无法联系上的业主?
三、催收工作三要素工作频率,工作频率,在安排工作内容和掌握催收频率的时候,要充分考虑各种相关因素,比如小区业主缴费情况好坏,小区催费进展程度,物业协助而展开的工作进展程度,以及上一次与业主沟通交流的具体情况。
要提高催收效率,更要把握催收效果,每天的工作内容要有一个重点,工作量合适就好,不同时期的催收频率呈波峰起伏状,以某一时间点发生事件,如遇催缴通知单、律师函等法律文书的送达,当面调解,后为波峰,做到松弛有度,持续发展。
每一次的沟通都跟业主分析不缴费理由的法律责任归属,提供权利救济途径,电话催收辅之以短信通知。
可能在短期内难以见效,但是始终保持信心,每次的沟通,都会对业主产生潜移默化的作用,久而久之,业主会对你的真诚、耐心、专业心服口服,从而产生主动缴费。
坚信,坚持就是胜利。
04,法律催收工作流程,AChristmasgreetingandgoodwishestoyouwhoisthoughtaboutalltheyearthrough.HaveabeautifulChristmasandahappyNewYear.,四、法律催收工作流程,调解,通知:
律师介入引起重视;
法律解释:
合同法律关系讲解,情感疏导;
律师函发放高频率调解(律师函发放后调解),诉讼,立案前和解;
立案后和解;
庭审;
判决、执行;
05,总结,AChristmasgreetingandgoodwishestoyouwhoisthoughtaboutalltheyearthrough.HaveabeautifulChristmasandahappyNewYear.,五、总结不一样的细节,2018,坤园感谢一路有你!
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