广西2015年下半年房地产估价师《相关知识》:债券的概念考试试卷.doc
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广西2015年下半年房地产估价师《相关知识》:
债券的概念考试试卷
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、土地增值税实行四级超额累进税率不正确的为__。
A.增值额未超过扣除项目金额30%的部分税率为20%
B.增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%
C.增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分税率为40%
D.增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分税率为50%
2、下列关于实地查看估价对象的表述中,错误的是.【2007年考题】
A:
房地产估价师应亲自到估价对象现场,对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B:
房地产估价师应亲自到估价对象现场,拍摄反映估价对象外观状况的影像资料,内部状况可不拍摄
C:
房地产估价师应亲自到估价对象现场,感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D:
估价对象为已经消失的房地产,房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
E:
工业用地的监测点评估价格
3、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作。
A.风险辨识
B.风险估计
C.风险评价
D.风险决策
4、某建筑物的建筑面积6000㎡,坐落的土地面积为2000㎡,土地价格为1500元/㎡,用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/㎡,市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/㎡,则该建筑物的价格为。
A:
800元/㎡
B:
1300元/㎡
C:
1100元/㎡
D:
1200元/㎡
E:
工业用地的监测点评估价格
5、防范估价风险的最后一道防线是.【2004年考题】
A:
撰写估价报告
B:
审核估价报告
C:
出具估价报告
D:
估价资料归档
E:
工业用地的监测点评估价格
6、问卷调查法,是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法,适用于,目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等,以便在总体上衡量这些量值。
A:
抽样性调查
B:
因果性调查
C:
试探性调查
D:
描述性调查
E:
借款合同
7、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格,选取的可比实例成交价格为2500元/m2,成交日期为2004年1月末,该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%,2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。
该可比实例在2004年10月末的价格为()元/m2。
A.2648
B.2688
C.2708
D.2734
8、根据工程量清单计价法,假设某建筑工程直接工程费为1500万元,措施费为120万元,该建筑工程的直接费为万元。
A:
120
B:
1380
C:
1500
D:
1620
E:
执行层的组织协调
9、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于。
A:
商品房建设投资
B:
置业投资
C:
土地开发投资
D:
土地一级开发
E:
借款合同
10、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系,说法错误的是。
A:
若某种商品的需求富有弹性,则价格与消费者支出成反方向变动
B:
若某种商品的需求富有弹性,则价格与消费者支出成同方向变动
C:
若某种商品的需求为单一弹性,即价格升(降)的百分率与需求减(增)的百分率相等
D:
若某种商品的需求缺乏弹性,则价格与消费者支出成同向变动
E:
执行层的组织协调
11、《城市房屋拆迁管理条例》规定,作价补偿的金额以被拆除房屋的__为依据,按被拆除房屋的原建筑面积计算。
A.重置价格结合成新
B.重置价格
C.市场价格结合成新
D.市场评估价格
12、下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为。
A:
出售型房地产
B:
出租型房地产
C:
办公型房地产
D:
自用型房地产
E:
工业用地的监测点评估价格
13、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案,经测算,三个方案净现值的期望值分别为=1500万元,=1800万元,=2200万元;净现值的标准差分别为=890万元,=910万元,=1200万元,则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是。
A:
乙
14、建筑实物因素中的采光和__对住宅和办公楼来说,比较重要。
A.保温
B.通风
C.日照
D.隔热
15、某县拟建一大型体育馆,现根据该体育馆暖卫工程施工图编制的预算价格为预算价格。
A:
建设项目
B:
单位工程
C:
分部工程
D:
分项工程
E:
执行层的组织协调
16、某建筑物建筑面积4000㎡,经济寿命40年,单位建筑面积的重置价格为2500元/㎡,有效经过年数为15年,残值率为5%,该建筑物现值为。
A:
523.45万元
B:
593.75万元
C:
643.75万元
D:
1000万元
E:
工业用地的监测点评估价格
17、已知整个投资市场的平均收益率为10%,国债的收益率为5%,房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4,根据资本资产定价模型,在进行房地产投资评估时所选用的折现率应为__。
A.5%
B.7%
C.10%
D.12%
18、假设某种商品住宅价格从2000元/m2上升到2200元/m2,其需求量从1000套减少为800套。
则该种商品的价格弹性类型为__。
A.富有弹性
B.缺乏弹性
C.单一弹性
D.完全弹性
19、从事市场营销工作最基本的一点就是要清楚地了解__的市场需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。
A.过去
B.潜在
C.相关
D.未来
20、某房地产投资项目的购买投资为4500万元,流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为1500万元,经营期内年平均利润总额为650万元,年平均税后利润为500万元,则该项目的资本金净利润率为__。
A.22.2%
B.33.3%
C.44.4%
D.55.5%
21、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中,错误的是.【2007年考题】
A:
原始价值高于账面价值
B:
投资价值高于市场价值
C:
谨慎价值低于市场价值
D:
快速变现价值低于市场价值
E:
工业用地的监测点评估价格
22、某宗房地产的土地使用年限为40年,包括土地开发和房屋建造过程,至今已有8年,预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元,运营费用率为40%,该类房地产的资本化率为8%,该宗房地产的收益价格为()万元。
A.457.40
B.476.98
C.686.10
D.715.48
23、市场经济条件下,物业租金水平的高低,主要取决于()。
A.业主希望的投资回报率
B.承租人愿意承担的费用
C.承租人的承受能力
D.同类型物业的市场供求关系
24、某建筑物已建成10年,预计尚可使用40年,残值率为4%,该建筑物的成新率为
A:
75%
B:
79%
C:
81%
D:
84%
E:
工业用地的监测点评估价格
25、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。
A.有用性、稀缺性、有效需求
B.供给、需求、利用状况
C.权利、租金、利率
D.价值、使用价值、供求
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2,对应的报酬率为7%。
现假定报酬率为9%,该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于()。
A.3275元/m2
B.3287元/m2
C.3402元/m2
D.4375元/m2
2、下列关于税收的征管,表述正确的是。
A:
税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税,都要依照法律的规定执行
B:
税务机关应当广泛宣传税收法律、行政法规,普及纳税意识,有偿地为纳税人提供纳税咨询服务
C:
税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密
D:
纳税人、扣缴义务人无权要求税务机关为纳税人、扣缴义务人的情况保密
E:
纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利
3、根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为__。
A.成本加成定价法
B.目标定价法
C.撇脂定价法
D.认知价值定价法
4、通常计算平均发展速度采用()。
A.算术平均法
B.调和平均法
C.几何平均法
D.以上三者都不对
5、房地产估价是估价行业的主流是由()决定的。
A.需要专业估价的资产必须是同时具有独一无二和价值量大两个特性
B.房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估,而且具备其他专业知识和经验
C.房地产估价行业具有广阔的发展前景
D.房地产量大面广,其他资产的数量相对较少
E.房地产需要估价的情形很多,其他资产需要估价的情形很少
6、业建筑设计的评价指标不包括__。
A.土地利用系数
B.厂房展开面积
C.厂房有效面积与建筑面积比
D.单位面积造价
7、下列会计恒等式,正确的是。
A:
收入-费用=利润
B:
资产=权益=债权人权益-所有者权益
C:
资产=负债+所有者权益
D:
所有者权益=资产+负债
E:
资产+利润=负债+所有者权益+(收入-费用)
8、假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有。
A:
续建前已建成本
B:
续建管理费用
C:
续建投资利息
D:
续建完成后房地产销售费用
E:
取得在建工程的税费
9、房地产投资的缺点是。
A:
相对较高的收益水平
B:
易于获得金融机构的支持
C:
抵消通货膨胀的影响
D:
投资回收期较长
E:
借款合同
10、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%,从房地产开发贷款的风险来看,乙企业比甲企业面临更大的__风险。
A.市场
B.财务
C.政策
D.经营
11、某房地产开发项目的占地面积为10000㎡,规划容积率≤4,预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80%,项目的固定成本为5000万元,预计平均销售单价为4500元/㎡,则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为元/㎡.(2008年试题)
A:
2350
B:
2937.5
C:
3250
D:
4062.5
E:
借款合同
12、关于房地产估价本质的说法,正确的有。
A:
房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B:
房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C:
房地产估价是为委托人提供价格保证
D:
房地产估价会有误差,但误差应在合理范围内
E:
房地产估价既是一门科学也是一门艺术
13、在商业辐射区域内,各商场间位置的优劣主要取决于__。
A.物业的交通通达程度
B.停车的便利程度
C.物业的周围环境
D.物业所处区域的繁华程度
14、进度控制是对建设工程项目实施的__管理。
A.质量
B.成本
C.时间
D.计划
15、下列资金中,不属于资本金现金流量表中现金流入的是__。
A.回收固定资产余值
B.自有资金
C.长期借款
D.净转售收入
16、决定某类房地产供给量的主要直接因素有。
A:
该类房地产的价格水平
B:
消费者的收入水平
C:
该类房地产的开发成本
D:
该类房地产的开发技术水平
E:
房地产开发企业对未来的预期
17、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分,形成不同偏好的细分市场的模式是__。
A.同质偏好市场
B.分散偏好市场
C.个别偏好市场
D.集群偏好市场
E.弥隙市场
18、在实施安全评价时,划分评价单元的目的是__。
A.便于提高生产效率
B.为领导提出管理建议
C.便于行业归口管理
D.为评价目标和方法服务
19、《中华人民共和国城乡规划法》规定,建设单位在取得__后,方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地,经县级以上人民政府审批后,由土地主管部门划拨土地。
A.建设项目《选址意见书》
B.《建设用地规划许可证》
C.《土地使用权证》
D.《建设工程规划许可证》
20、最高额抵押权确定的情形有。
A:
最高额抵押权已转让
B:
新的债权不可能发生
C:
抵押人破产
D:
约定的债权确定期限届满
E:
抵押财产被查封
21、下列关于明确房地产估价时点的表述中,正确的有。
A:
对当前的价值进行评估,一般以宾地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点
B:
城市房屋拆迁估价,估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
C:
分期实施的房屋拆迁,应以房屋拆迁公告之日为估价时点
D:
房地产估价人员可以假定估价时点
E:
对原估价结果有异议而引起的复核估价,应以申请复核之日为估价时点
22、收入具有的特点包括。
A:
是从企业的日常活动中产生的
B:
可能表现为企业资产的增加
C:
可能表现为企业负债的减少
D:
不可能同时引起资产的增加和负债的减少
E:
将引起企业所有者权益的增加
23、下列关于商业物业的表述中,正确的有
A:
能为投资者带来经营性的收入现金流
B:
分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式
C:
适合于长期投资
D:
需在机构投资者之间进行交易
E:
位置对其有着特殊的重要性
24、在运用收益法求取净收益时,要考虑房地产的()。
A.客观收益
B.实际收益
C.有形收益
D.无形收益
E.潜在收益
25、根据西方经验,一般认为速动比率为时比较合适。
A:
1:
1
B:
1:
2
C:
2:
1
D:
3:
1
E:
执行层的组织协调
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