2008年3季度上海豪宅市场深度追踪报告-49PPTPPT推荐.ppt
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在宏观调控政策的累积性效应下,半年来房价涨幅趋缓,成交量明显收缩,但仍保持在合理范围内,市场进入温和调整轨道。
交易萎缩、买卖双方观望对峙的上海楼市僵局有了打破的迹象。
在中秋节前夕,万科率先抛出8个楼盘大搞促销,平均折扣在95折左右,并喊出“直降10万”的口号。
2008年8月“明显下挫”,2008年3月“预言衰退”,3月21日,SOHO中国董事长潘石屹在与网友在线聊天时表示,未来100天内中国房地产企业将发生剧变。
我们先看看2008年三个季度以来上海楼市的事件走势:
No.1,No.2,No.3,No.4,No.5,要,纲,容,内,Contents,2,3,壹、3季度上海土地市场,贰、3季度上海一手住宅市场,伍、区域市场及个案透析,叁、3季度上海二手住宅市场,陆、银源3季度总结,肆、政策及相关法规对豪宅影响,4,1.12008年3季度土地供应,住宅用地小幅放量,中环以内供应趋零,【关键词】,壹、三季度上海土地市场,3季度,上海市共有18个土地出让公告、98幅土地。
其中:
成交的两幅商住用地分别位于祟明和嘉定,成交价分别为824元/平方米和1199元/平方米;
纯居住用地11幅,商住用地6幅、14幅商办、文化娱乐综合用地,其余全部为工业用地;
此次11幅住宅用地中已成交7幅,成交价格由于分布区域不同而有很大差异,如位于长宁新泾的成交价为24,106元/平方米,而位于松江板块的成交价则在51005400元/平方米之间,临港新城的成交价则在2100元/平方米左右;
工业用地全部分布在郊外环,如临港新城、浦东南汇、松江、宝山等区,3季度工业用地成交均价在453元/平方米左右,即30.22万/亩。
商业办公、文化娱乐综合用地共成交七幅,环线以外如周浦镇、大场镇成交均价在20244647元/平方米之间,而环线以内如闸北、普陀等成交均价则在2484347974元/平方米之间;
数据来源:
银源机构市场策划部,5,2008年1-3季度土地供应地块属性分布图,第三季度,上海土地总体放量突增,仅出让土地幅数就是第二季度的3.8倍,而且成交也占此次出让土地的90.8%;
从居住用地放量的小幅上扬表明政府开始加大供给以杜绝因市场稀缺而造成的购买压力;
从居住用地的分布区域、成交价格来看,具备做公寓豪宅潜力的项目几乎不存在。
中环以内特别是中心区域在未来很长一段时间内供应必然是稀缺的,这也是众多豪宅开发商看好后市的主要原因之一。
银源小结,6,2.12008年3季度上海市住宅市场分析,供大于求市场格局已成定局,3季度市场供应有7月份出现突破性上涨,环比6月份上涨82.5%,8月份供应与7月份相比小幅上涨4.5%,基本持平,9月份则出现下滑,与8月份相比下滑11.2%;
7月供应反弹,成交下滑8月供应小涨,成交继续下滑9月供应下滑一成,成交上涨一成,【关键词】,2008年第3季度,上海供需由2季度的供略大于求转变为供求严重失衡的局面,开发商原希望打破2季度的供应紧张因此大幅放量,但是购房者的观望心理却日趋严重,致使市场上的供需陷入胶着状态;
3季度一开始成交即持续下滑,环比6月份成交下滑17%,8月份比7月份下滑9.6%,下滑幅度有所减小,9月份即出现上涨趋势,与8月份成交相比上涨约11.7%。
银源机构市场策划部,7,3季度上海综合指数逐月分析,本月调查样本数量141个新增15个退出15个样本总规模1049.9万M2月利率0.00345汇率1:
6.6838,据中房上海指数办公室最新调查显示,2008年7月,上海市房地产受宏观调控累积效应影响,在上半年回归理性温和发展的基础上,房地产市场继续调整,住宅成交明显收缩,是三年来同期最低纪录,住房价格指数走平,保持上月水平不涨也不跌。
在本月市场调查样本中,有23%的公寓楼盘价格上涨,上涨占比较上月下降50%,平均涨幅4.8%,最大涨幅为8.4%。
有23%的公寓楼盘出现价格下跌,下跌占比较上月上升18个百分点,平均跌幅4.1%,最大跌幅达15.5%。
别墅类物业继续保持稳中有涨的格局,在调查样本中有6个个案价格上涨,平均单价上涨1300元/m2,最大上涨达2250元/m2。
尚未出现价格下跌的个案。
从住宅市场分析,2008年7月全市新建住房成交规模118.7万m2,11207套,较上月减少30.5万m2,2612套,环比成交面积降幅20.5%,较去年同期相比降幅为56.9%。
今年以来房地产成交量持续收缩,直接导致了当前市场疲软,但从总体上来说,今年成交量和房价变化仍旧处在可被市场接受的范围内。
成交缩量价走平房地产继续调整,当前,无论是宏观经济形势和政策层面,都不支持房价继续上涨,市场已选择了自发性温和调整和回归理性之路。
政府出招救市并不十分可行,重要的是要保持市场平稳,防止大起大落,使调整在可控的范围内进行,关键的措施是保持个人房贷利率的长期稳定,虽然可能会拉长调控周期,但会减轻对社会经济“基本素质”的伤害。
银源点评,8,据中房上海指数办公室最新调查显示,2008年8月,上海市房地产市场观望气氛依旧浓重,成交量继续收缩下挫。
在内外宏观经济环境的影响下,房地产市场调整已成定局,住宅和办公楼房价开始小幅下挫。
本月调查样本数量142个新增12个退出12个样本总规模1050.5万M2月利率0.00345汇率1:
6.8345,调整已成定局住宅办公楼房价双双下挫,在本月住房市场调查样本中,有27%的公寓楼盘出现价格下降,平均降幅3.7%,有5个楼盘单价下降达到或者超过1000元/m2,最大降幅个案达到22.4%,单价下降达4145元/m2。
样本中有4个楼盘出现价格上涨,平均涨幅4.2%。
花园别墅类物业三年来首次出现明显的价格分歧,涨跌互存,改变了以往只涨不跌的局面。
银源点评,在面临房价下降、成交萎缩的情形下,各级政府的政策“补位”应该成为常态,反周期措施的研究、制定和推出应当放到议事日程上。
比如对首次购买中小户型的自住型消费者适当降低首付比例并提倡30年长期按揭,可以刺激有效需求;
从当前情况来看,减少供应、刺激需求和活跃市场方面的反周期措施应当是合理的政策选项。
从住宅市场分析,2008年8月全市新建住房成交规模110.48万m2,较上月减少8.24万m2,环比成交面积降幅6.9%,较07年同期相比降幅为61.0%,较06年同期相比降幅为36.4%,创下近三年最低地量纪录。
银源机构市场策划部,9,本月调查样本数量141个新增4个退出4个样本总规模1043.1万M2月利率0.00345汇率1:
6.8183,新建住房量价继续双双下挫,银源点评,总体来讲,上海房地产市场下降通道已经打开,未来价格下降如何展开,主要看成交量和供应量关系如何变化,及影响变化的利率、税收和心理预期等诸因素。
据中房上海指数办公室最新调查显示,2008年9月,受国内外经济放缓和金融风暴的影响,上海市房地产市场观望气氛浓重,新建商品住宅成交量和平均价格指数继续双双下挫。
10,3季度上海市住宅供需情况分析,平方米,2008年3季度,上海商品房的供应主要集中在宝山、浦东、松江三区,成交也主要集中在外围区域,闸北、宝山、杨浦、闵行位居前列;
3季度初供应即出现突破性上涨,但购房者由于受市场大势及外在经济环境影响,观望心理浓厚,需求日渐萎缩,导致2008年3季度供需再度失衡,即使是传统的“金九月”也已褪色成为“银九月”甚至是“铜九月”了;
3季度上海市普通住宅各月新增供应的供求比分别是:
1:
0.41、1:
0.34、1:
0.42;
3季度上海市住宅供大于求市场格局较明显。
银源机构市场策划部,11,3季度上海市住宅成交均价走势分析,元/平方米,2008年3季度上海市住宅成交均价走势图,7月份受郊区放量影响,上海商品住宅的整体成交均价大幅回落,环比6月下降23.45%,与5月份相比也出现小幅下滑,但12,493元/平方米的价格仍处于成交均价的高位水平;
8月份在成交量大幅萎缩,又进入楼市淡季的情况下,不少楼盘采取各种形式进行降价促销,整体住宅成交价格继续回落,环比7月份下降了3.35%;
“金九”不“金”,9月份整个楼市降价风行,而且各开发商不再是遮遮掩掩的优惠促销,反而开始实实在在的进行降价,万科、大华等大型开发商旗下的一些楼盘首当其冲,这也使得当月整体住宅成交均价在8月份基础上继续回落。
12,2008年3季度,上海房地产市场并没有出现预期中的全面复苏,成交量反而出现萎缩胶着态势,成交均价也是一路下滑。
尽管开发商的积极营销战略和市场刚性需求依然存在,但是由于受到整体房市“降价”趋势和对房价回升信心不足影响,使得购房者的观望心理更加浓厚,成交依然没有突破,反而比2季度有所萎缩。
3季度7、8月份本就是传统的销售淡季,加之8月份奥运会影响、9月万科领降波价,使得整个3季度的房市呈现供需两不旺的态势。
尽管整体大势趋淡、趋降,但是豪宅市场的运行轨迹本就有其独特性,因此必须对豪宅集中所在的中心区域进行深入剖析,才能了解“泛海国际公寓”所处的豪宅市场现状,以便能做最直接快速的市场反应。
银源视角,13,2.22008年3季度中心区域住宅市场分析,2008年3季度,上海中心五大区域(徐汇区、黄浦区、长宁区、静安区、卢湾区)的楼市总体供应量约10.01万平方米,供应大幅萎缩,环比2季度下浮70.5%;
3季度上海中心区域新增供应和成交双双下滑,除去7、8月份原为传统淡季、8月份的奥运会也转移人们注意力之外,当时整体市场不景气,也使得购买中心区域公寓豪宅的客户心理受到波动;
3季度中心区域豪宅项目成交价格未像普通商品住宅成交价格有明显的下滑趋势,虽然成交价格也有小幅波动,但由于高档住宅本来就受个案影响较大,所以本季的价格波动仅视之为调整而非降价。
银源机构市场策划部,2008年1-3季度中心区域新增供应走势图,万平方米,新增供应大幅萎缩成交量小幅下滑成交价格小幅波动调整,【关键词】,2008年3季度上海市中心区域住宅供需走势,2008年3季度上海市中心区域住宅供需走势图,3季度,上海市中心区域的豪宅供应相比2季度缩水70.5%;
在去化速度上,虽然整体去化量环比2季度有所萎缩,但是相对3季度的供应量来看,却是供不应求的,尤其是8、9月份,9月份甚至出现1:
2.6的供求比;
中心区域的豪宅成交在全市楼市成交大幅萎缩的情况下未受到直接影响,反而出现逆市向好的态势,说明购房者对于高端物业的保值信心十足;
对于“泛海国际公寓”来讲,如何塑造产品力,增加其保值和增值的潜力是非常关键的。
14,数据来源:
银源机构市场策划部,15,元/平方米,2008年3季度中心区域豪宅成交均价走势,2008年3季度上海市中心区域豪宅成交均价走势图,7月份中心区域豪宅受到各区域豪宅个案成交影响,整体成交均价有小幅上扬;
8月份由于中心区域供、需均有萎缩,使得整体均价受到影响有所下滑;
9月份中心区域豪宅受长宁、静安两区个案成交比例上扬影响,成交均价环比8月份有所上升,而且几乎回复到7月份的峰值水平;
3季度中心区域豪宅成交均价出现小幅震荡,主要原因是受各区个案成交比例不同影响,但这种震荡仍在合理调整范围内,且依然保持之前的坚挺势头。
16,2008年3季度上海市中心区豪宅成交排行,注:
以上价格除徐汇区尚海湾豪庭、中海瀛台、百汇园、王子晶品四个楼盘为毛坯售价外,其他楼盘均是全装修的报价。
银源机构市场策划部,3季度上海市中心区域豪宅走势有明显变化:
价格依然坚挺,成交明显放缓;
成交量缩水至2季度的40%左右,可见目前房地产市场的严峻形势对豪宅成交量的影响已显而易见,但对价格的影响预计会在第四季度末才会初现端倪;
本机构也将在四季度对豪宅的价格进行深入研究,以最终得出在房地产大势下挫的环境下,上海中心区域豪宅的最终走势。
17,3季度,中心区域未有新增个案上市,供应房源均是目前市场上在售的豪宅个案,因此供应有所萎缩;
相对的去化总量环比2季度也缩水约60%,即便如此,相对3季度的新增供应而言,中心区域豪宅仍处在供小于求的态势,价格也依然在高位运行,这说明上海市豪宅市场并未明显受到普通商品住宅的降价风波影响,还仍然有一批忠实的拥护者,这与中心区域豪宅总体供应小、价格坚挺、升值潜力大有直接关系,所以对“泛海国际公寓”而言,其所处的地段及自身品质无疑是入市的信心保证。
银源小结,18,3.12008年3季度上海二手住宅分析,7月上海二手房市场即呈现出量价齐跌的态势,而8、9月份并未有所好转,交易下滑,这主要是由于几个方面的原因:
首选,受新建商品房价格下跌的影响,二手房价格呈现一定的下跌趋势,同时也使得二手房市场观望气氛变浓,拉长了成交周期;
其次,进入下半年以来,国家宏观调控影响加深,从紧的货币政策开始实施,这些因素都在一定程度上影响了二手房市场的成交量;
最后主要是由于7、8月份皆是成交淡季,也造成了3季度二手房成交的萎缩。
叁、上海二手住宅市场,需求仍在,成交萎缩,价格下幅买家观望盼跌心理浓厚,卖家转售为租,关键词,数据来源:
银源机构市场策划部,19,2008年7月份,上海二手房指数环比涨幅出现明显回落,本月涨幅仅为0.38%,为年初以来最小涨幅。
7月,上海二手房市场受传统淡季以及市场心理预期产生根本性变化的影响,整体成交量出现大幅萎缩,在经历数月的盘整僵持格局后,仅以当月的成交量尚不能支持房屋价格维持高位,有三成以上的控制点板块二手房价格出现下调。
同时市场中浓厚的观望气氛,不断降低消费者的购房意愿,总体上表现出市场信心严重不足,可议价空间增加。
淡季加剧调整下跌板块过三成,平均跌幅为1.42%,根据统计数据显示,上海二手房下跌板块明显增加,52个控制点中有17个点出现下跌,较上月增加9个点,所占比例为32.7%,平均跌幅为1.42%,其中,跌幅较大的控制点有南京东路、蓬莱地区、武宁以及三林,跌幅均超过2%。
总体来看,出现价格微跌的板块属于个别现象,皆为房价连续攀升后的短期回调盘整。
上海二手房指数办公室分析指出,结合各项统计数据以及市场实际情况反馈,未来二手房市场向下调整正成为可能,预计二手房价格或将出现直接调整,同时调整区域扩大。
上海二手房指数办公室统计数据显示,7月份上海二手房价格涨幅大幅回落,其中部分区域出现下跌。
7月,浦东新区二手房市场整体表现不佳,跌幅为0.79%。
其中,三林板块领跌全区,受板块内一手房价格大幅度调整影响,使一二手房价格有倒挂现象,因此二手房价格跟随性下跌,跌幅为2.13%。
黄浦区二手房整体跌幅为1.24%,区域内核心板块如南京东路,本月跌幅为2.74%,虽然该板块地理位置较佳且出行便捷,但整体居住环境较差,且目前板块价格处于高位,出现调整有利于后市发展。
3季度上海综合指数逐月分析,三林板块领跌浦东,20,22个月后首跌,调整气氛加剧,四成跌幅逾3,8月,浦东新区二手房市场延续前期下跌趋势,整体跌幅为1.18%,领跌全市。
区域内仅小陆家嘴和张江板块出现上涨,涨幅分别为0.95%和2.51%。
超过四成板块跌幅超过3%。
大华锦绣华城、万科金色雅筑等一手楼盘降价销售,相应板块出现了一二手房倒挂现象,从而拖累了二手房价格。
其中,世纪公园板块跌幅较大,为3.48%;
三林板块出现连续下跌,8月跌幅为3.14%。
传统中心区域仅黄浦区微升0.28%,其余区域则均有所下跌。
如:
卢湾区下跌0.85%,区域内的打浦桥板块跌幅较大,为1.33%;
静安区下跌0.72%,区域内的南京西路和江宁路板块分别下跌1.21%和1.61%;
徐汇区跌幅较小,为0.2%,但田林和华泾板块分别下跌0.72%和0.6%。
在下跌区域扩大的同时,板块跌幅也明显加大,市场向下调整迹象明显。
在二手房指数系统采样的52个控制点中,38个出现下跌,较7月大幅增加21个点。
调整区域占73.1%,且平均跌幅1.22%。
其中,跌幅超过3%的有四个,为世纪公园、罗山、三林和虹桥板块,分别下跌3.48%、3.19%、3.14%和3.3%。
跌幅超过2%的有两个,分别为五角场和植物园板块,下跌2.41%和2.86%。
板块间呈现不同走势。
跌幅最大的板块为世纪公园,为3.48%,最小的板块为长寿路,仅为0.19%;
涨幅最高的板块为张江高科板块,为2.51%,最低的板块为静安寺,为0.31%。
2008年8月,上海二手房价格指数为2385点,较7月环比下降11点,跌幅为0.45%。
这是上海二手房指数自2006年10月以来,历经22个月上升后再度出现下跌。
8月,上海二手房市场在抛盘涌现的情况下,逾7成区域房价出现不同程度下降。
上海二手房指数办公室认为,自去年四季度以来观望情绪持续未退,成交量逐渐萎缩,导致抛盘大幅增加,“网上房地产”二手房挂牌量突破12万套,而同期市场承接能力较弱,无法继续支撑高位盘整的价格,因此,价格开始出现下跌。
下跌板块达七成,数据来源:
银源机构市场策划部,21,连续两月回落,下行趋势明朗,逾7成区域下跌次新房调整加剧,9月,受近期一手房降价促销的影响,二手房降价压力明显,市区11个区域共有7个出现下跌,平均跌幅为0.56%,其中,跌幅最大的为闵行区,下跌1.91%。
市中心区域除静安和徐汇分别上涨0.67%和0.17%外,其余区域仍延续下调趋势。
卢湾区跌幅为1.51%,区域内三大板块均无例外,黄浦区下跌0.32%,区域内仅南京东路板块略有上涨,涨幅为0.37%,老城区和蓬莱板块均下跌0.6%以上。
长宁区有不少板块仍有上扬,但由于区域内虹桥路和北新泾板块大幅下跌,跌幅分别为2.41%和1.09%,致使区域整体仍呈现下跌,跌幅为0.03%,与8月跌幅相近。
9月,上海二手房市场观望氛围依然浓厚,受近期新盘降价促销的影响,不少原先欲购买二手房的客户转向一手房市场,二手房市场压力陡增。
上海二手房指数办公室分析认为,目前二手房市场正承受着一手房促销分流客户和持续观望的双重压力,进一步走向低迷。
上海二手房指数办公室统计数据显示,目前二手房市场进入下行通道的趋势明显,连续两个月下跌板块过半,平均跌幅超过1%。
通过对采样控制点的数据统计分析,共有28个板块控制点出现下跌,占总体采样量的54%,平均跌幅为1.23%。
其中跌幅超过2%的板块有世纪公园、罗山、虹桥以及闵行的地铁沿线板块,分别下跌2.61%、2.06%、2.41%和3.5%。
超五成板块下跌平均跌幅1.23%,22,自6月起,上海市二手房成交已连续出现了数月成交量与成交价格双双下滑的局面,9月份成交量更是缩水20%,上海楼市“金九”期间二手房交易量再度走低的主要原因有二:
其一,与二手房业主相对保守的价格让步相比,一手房市场采取了多种优惠手段进行促销,分流了二手房市场上的相当部分刚性需求客户;
其二,一手房市场频繁促销也使得持有看跌心理的购房者增多,延缓了众多潜在购房者的入市节奏;
二手市场遇冷,中心城区的租赁市场反而表现活跃,9月份徐汇区、静安区、卢湾区等区域的住宅租赁成交套数环比增长居于全市前列,这对于“泛海国际公寓”而言,是入市后吸引投资客的利好点。
银源视角,数据来源:
银源机构市场策划部,23,元/平方米,3.22008年3季度上海中心区域二手住宅表现,2008年3季度上海市中心区域二手豪宅成交均价走势,相较于一手豪宅的成交均价走势,3季度上海市中心区域豪宅的二手房成交均价并有明显的震荡走势;
7月份二手豪宅均价环比6月份仅下滑了0.19个百分点,主要是长宁区价格下浮2.06%引起的;
8月份中心五区成交均价有小幅下滑,但波动幅度较小,均在2.5%以下,其中下浮较大的是黄浦区和徐汇区,分别是2.29%和1.17%;
9月份二手豪宅成交均价环比8月份下浮0.79%,主要是由于一手豪宅供不应求,二手业主转售为租,中心区域租赁活跃,使得成交缩水,成交价格也相对有小幅震荡。
2008年3季度上海市中心区域一、二手豪宅成交均价走势图,24,元/平方米,2008年3季度上海市中心各区域二手豪宅成交均价走势,2008年3季度,上海中心区域各区的豪宅公寓成交均价走势较平缓,成交均价起伏不大;
2008年3季度上海市中心各区域二手豪宅成交均价走势图,23,062元/平方米,数据来源:
银源机构市场策划部,银源小结,25,26,7月1日:
房屋登记办法房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。
影响:
房屋登记簿将取代房产证,成为房屋归属的最终证明。
房产证将不再是房屋归属的唯一证明,将会对权利人的物权进行更好的保护。
(2008年7月1日实施)7月29日:
关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知指出要完善扶持政策,推广全装修房。
通知要求引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。
该政策旨在规范装修市场,也预示着毛坯房这一带有明显的过度性质的房产商品形式迟早会推出市场;
通过行业整顿及洗牌,装饰市场相应地会向小,专,精,特,少等方向健康发展。
9月7日:
住宅使用说明书和住宅质量保证书住宅质量保证书将原来6项质保内容细化、充实成了13项,节能、智能化、装修工程等近几年新出现的住宅系统均有了统一的保修规定。
其中装修工程质保两年;
智能化系统需保一年。
对购房者而言买房的保证加大,开发商对于住宅的开工建设将更加专业、规范。
(2008年10月1日实施)9月8日:
住房部将首次承担“拟订稳定房价政策”职责住房和城乡建设部昨日公布“三定”(定职能、定机构、定编制)方案。
“三定”方案对住房部的部分职责作了调整,同时,住房部涉及住房的职能大大强化,其中“承担保障城镇低收入家庭住房”职责被列为第一项。
政府对房地产宏观调控的“专业化”、“精细化”程度在加强。
其中也贯彻了着力解决低收入家庭住房困难的改革宗旨。
肆、宏观政策及相关法规对豪宅的影响,调控政策未出台保障性政策频出,【关键词】,数据来源:
银源机构市场策划部,从第三季度的政策来看,并未出现对房地产有实质影响的调控政策,这也说明目前的房地产市场形势未明,国家也不可能出台实质的相关政策,但是第四季度待房地产波动显著、形势明朗后国家的调控政策将会是直接有力的;
第三季度发布的主要房
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