长沙某酒店式公寓项目市场调研概况文档格式.docx
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5710元/月
君临大厦:
案例说明B栋15F
155.63㎡
3,508元/㎡
546,000元
一次性付款:
95折,518,700元
银行按揭:
7成20年首付30%:
163,800元
月供:
2,515.60元/月
新世界商贸城:
案例说明:
单位:
A型5楼
142.14㎡
2,920元/㎡
394,296.36元
首付30%:
124,296.36元
27万元
2140元
鸿信大厦:
案例说明
北栋A型01户型12楼
142㎡
3,090元/㎡
438,780元
南栋E型东07户型15楼
160.18㎡
3,160元/㎡
506,159元
明景公寓:
607J户型
61.64㎡
2980元/㎡
183,687元
按揭97折:
178,176元
58,175元
贷款:
12万
794元
湖南财富中心:
富座15楼4号房
156㎡
4,030元/㎡
628,680元
188,660元
44万
2913元
顺天国际财富中心:
H户型11F
185.33㎡
4,560元/㎡
819,752元
首付40%:
327,900元
5,381元
租金:
22,239.6元/月
锦绣中环:
18楼
56.9㎡
5,410元/㎡
307,829元
平和堂商贸大厦
SOHO顺天城:
和府酒店公寓:
万顺家园:
三重大厦:
智邦家园:
佳逸豪园:
锦绣华天:
天心城市广场:
亚大时代:
新大新:
(二)主要指标分析
根据项目定位的需要,我们选取了市场上具有代表性的在售住宅、酒店式公寓及纯写字楼楼盘,分别分析其均价、面积分割、相关配套、物业管理及营销推广等方面的具体内容,为项目定位提供借鉴。
1、住宅均价分析
长沙市住宅楼盘基本上分为商品房、经济适用房与综合用房。
由于经济适用房多属于政府行为,在价格上表现较低,且与项目住宅部分性质不同,没有比较意义,因此我们选择商品房和部分综合用房作为参考。
从上表可以看出,长沙市区商品房价格主要区间在2500-3500元/㎡,综合用房的价格根据使用性质的不同,可作为住宅、写字楼及商业门面,因而有很大差异。
据调查,因受地域性较大程度的影响,长沙市郊的楼盘价格多在1500-2000元/㎡。
2、面积分割
从在售楼盘调查表可以看出,面积从31.85到329.88㎡都有分布,可见面积分割区域较大,但是进一步的调查可知,大部分的面积区域却在110—150㎡之间,基本符合居住、办公两相宜的一种现状,这也是纯写字楼不火的原因之一。
3、配套设施分析
长沙市部分楼盘配套设施一览表:
从上表可以看出,楼盘配套逐步趋向于更加完善,向更高水平迈进。
一般来说,高级电梯、充裕车位、宽带网络及先进安防配套不可缺少,基本预示着楼盘配套发展的大方向。
4、物业管理
据调查,长沙市的物业管理水平大多在1元/㎡·
月左右浮动,部分推出市场不久、素质较高的楼盘达到1.5-1.8元/㎡·
月,个别案例达到2.5元/㎡·
月。
物业管理费总体水平较低,特别是高层项目也只能收取1元多的物管费,反映出消费能力的不足,消费市场的不成熟,没有充分意识到物业管理的重要性。
新开发的项目中,注重了物业管理档次的提升,聘请深圳、香港等地的名牌物业管理公司,对楼盘的物管水平的提高有一定的推进,对于楼盘的销售也有一定的促进。
5、策划代理及广告推广
调研可知,在售的项目中自营及代理的比例相差不大,在策划代理及广告推广选择方面,本地公司与外地公司比例也相近,但是,无庸质疑的是,楼盘开发比以前越来越注重策划代理及广告推广了。
二、长沙写字楼市场分析
90年代初,长沙写字楼一直属于高投资低回报的房产品种。
随着经济的复苏和楼市的回暖,近几年已走出市场低谷,日渐红火起来。
尤其是一批中小型现代公司蓬勃发展壮大之后,写字楼的概念正进行着一场深刻的内部变革。
纵观全市商务中心地带的写字楼市场,不仅空置率下降许多,其租金价格也上升至每天1.6元/㎡甚至2.6元/㎡。
随着长沙城市建设的日益发展,写字楼市场将获得更加稳步的发展和壮大。
(一)发展起源
据有关资料反映,长沙写字楼的成功开发最早可追溯至1993年的平安大厦,让当时处于摸索阶段的地产商们找到了一种新的开发模式。
于是,在1994年,写字楼圈地运动开始上演,这个阶段真正成为代表作的只有华侨大厦、华联大厦等配套比较超前的高素质项目。
1998年,国内楼市借助宏观背景的支持,骤然由阴转晴,一批新兴企业开始脱颖而出,写字楼市场再度引起开发商的高度注目。
与以往稍有不同的是,介入者更趋谨慎。
其中,尤以银华大厦、平和堂、商业银行大楼、新闻大厦等城区主干道旁边的写字楼引领着业界时尚。
同时,随着一批大品牌公司的崛起,一些星级酒店也纷纷加盟写字楼市场,瓜分日益膨胀的市场蛋糕,使写字楼在不断攀升中出现了多极分化的局面。
到了楼市火爆的2000年,写字楼再度扮演了一个生力军角色,并且以“信息化”的新锐理念开创了地产开发的现代流派。
这种新生代开发主要体现在“SOHO居家办公”的悄然兴起。
在长沙,最有说服力的作品要数SOHO顺天城,该项目凭借鲜明的个性定位,先入为主的优势效应,无论是建筑风格还是销售业绩都写就了一个新的篇章。
2001年,一种以“商务酒店+公寓”的复合型物业再次给强劲的写字楼市场注入活力。
酒店公寓以户型小、酒店式服务等特色满足了新的市场需求,也刺激了一部分潜在消费。
长沙写字楼的上述演变,反映出长沙写字楼的市场发育状态,总体来说呈现着良性的发展趋势。
(二)现状分析
1、分布地区
从地理位置的分布来看,五一广场圈、芙蓉路沿线的比例最高,如五一广场圈的平和堂、新大新、名汇达、亚大时代等,芙蓉路欲打造长沙CBD,中高档写字楼众多,如银华大厦、国际金融大厦、国贸大厦、华联大厦、新闻大厦、商业银行大厦、平安大厦、海东青大厦、金属大厦等;
火车站、袁家岭、韶山路紧随其后,如有湖南财富中心、顺天国际财富中心、和府等;
然后是黄兴路、解放路、蔡锷路等,如有鸿信大厦、明景公寓等;
其他地点则比较分散。
2、写字楼类型
从消费者对写字楼类型的选择来看,选择商住楼的比例明显高于纯写字楼,而发展商开发的写字楼类型中,商住楼也占较大比例,纯写字楼所占比例不大,这在一定程度上反映出,长沙的写字楼市场发展还处于一种缓慢成长过程,既与长沙的整体发展水平相联系,又与市场消费习惯相适应。
但一些传统型商住两用写字楼在位置和功能配套方面还不尽人意,存在着服务性功能较差,停车位严重不足,户型面积设置不合理等缺陷,外立面设计普遍无特色,个性气质不够,不能充分体现买方的企业形象,因而不为现代型公司所青睐。
3、面积大小
调查的项目面积都偏大(如表一、表二),但近期开发的一些项目,已经向小户型靠拢,以低总价吸引投资者、消费者(如表三)。
表一:
表二:
表三:
4、写字楼价位
写字楼价位受写字楼所在的地理位置、设施档次、交通配套、物业管理等因素影响,呈现出较大程度的差异。
从区域上看,五一商圈、袁家岭、芙蓉路沿线价位较高,其他区域较低。
据统计,价位在3000—4000元/㎡之间的比例最大,其他比例依次递减。
部分在售楼盘均价统计
5、配套设施
写字楼要考虑的硬件设施主要包括车位、电梯、通讯网络、安防设施,以及商务型的综合配套,如会议厅、银行、酒店、娱乐休闲设施等;
在软件方面,写字楼智能化程度、物业管理水平等因素都是衡量写字楼价值的具体体现。
不少业主都认为电梯够用、速度快,车位充足、网络快捷,商务配套功能齐全,物业管理完善的写字楼具有更大的使用价值和投资价值。
然而,长沙现有的写字楼却存在着或多或少、这样那样的缺陷和不足,仅五一广场商圈附近的写字楼各种配套相对较为齐全,租售业绩都比较好,而其他区域的写字楼则不同程度的存在着“明伤”“暗伤”,租售业绩不尽如人意。
(三)写字楼市场现状成因及分析
长沙写字楼现状形成有它的市场原因,据调查,主要有下面几个原因:
1、城市经济发展水平不高
长沙城市的整体经济发展水平还只是国内中等水平,因而决定了其商业、住宅等产业的规模和档次,也决定了写字楼市场只是中等水平。
因为较高档次的写字楼必定需要较高购买能力或消费能力的客户群体来支撑,从长沙的经济发展速度来看,近两年内,高档写字楼市场不可能有很大改观。
2、市场需求不足
长沙大型公司不多,而且这些大公司大都有自己的办公楼。
中、小型公司因为实力与规模限制,不愿意租售高档写字楼,转而考虑租售价格相对低廉的商住楼,有些小公司本身就是办公与住宿合二为一的,另一方面写字楼本身暴露出不少管理与配套上的问题,这些都使得写字楼市场需求不足。
3、写字楼本身结构与布局不合理
写字楼市场需求有限,加之本身结构上的缺陷与布局上的不合理,使得其出卖价位和出租业绩也无法得到提升,发展商、投资者都谨慎观望,不愿意冒太大风险涉足写字楼市场。
在那些地段较好、办公氛围较浓的区域,写字楼相对较集中,租售市场也竞争激烈,而那些没有地段优势、行业不成规模的区域则难觅写字楼之踪影,反过来又制约了写字楼的合理发展。
(四)写字楼市场趋势探讨
在西方发达城市,写字楼早已迈入CBD的专业化时代,而且CBD的规划和发展往往以众多银行、证券等金融机构为基础,强调一流的地理位置,注重配套设施齐全,高智能化,星级管理服务以及具有浓郁文化内涵和较高的附加值。
从CBD的角度来说,长沙目前还缺乏完全意义上的与国际接轨的高档写字楼。
市场总是发展的。
近两年来,尤其是加入WTO后,长沙经济发展迅速,城市建设明显加快,宏观经济好转,IT网络等高科技公司急于抢滩,成就了写字楼的“小阳春”,但历年来的空置依然是个大包袱。
作为写字楼产品来说,更新换代是本身的发展需要,也更是市场发展的客观要求。
未来长沙市的写字楼发展趋势,具有以下几种特点:
1、区域性突出,新的写字楼聚集区域将涌现
从传统的写字楼分布来看,五一广场圈、袁家岭、芙蓉路沿线集中了绝大多数的写字楼,由于黄兴路的扩通,商业项目的增多,五一广场商圈内还将有一定的写字楼新生量,良好的市场氛围及完善的配套,为此区域带来更多的写字楼客户。
芙蓉路作为金融商贸一条街,写字楼市场发展态势也将表现良好。
随着长沙“三城合市”规划的逐步推进,城市规模不断的发展壮大,很多大的金融商贸圈也在扩大中逐步分离成多个中小型商贸圈,一些新的写字楼区域将发展起来,因为没有太多的历史局限,反而能得到更快的发展,因而也能产生新的写字楼集中区域。
2、公寓型写字楼渐成市场主角
城市经济的发展水平决定写字楼存在的规模及具体表现形式。
在目前的长沙,纯写字楼时代还是一个较远的构想,因为纯写字楼对于内外部环境、配套及客户群体的要求较高,综合成本也较大。
同时,随着社会分工的进一步细化,市场上将出现越来越多的小型公司,为写字楼的进一步分化提供了更多的出路。
传统商住楼因为办公环境欠佳、硬软件配套的不足,将慢慢淡出市场,因此作为纯写字楼和商住楼的过渡产品——公寓型写字楼将体现出价格和环境、硬软件配套等优势,越来越受市场推崇。
3、配套设施要求更完善
当今社会已逐步进入信息化时代,社会交往信息化程度越来越高,办公手段多样化与工作效率的提升,要求相关配套设施逐步完善。
足够车位、宽带网络、智能化管理等将是未来写字楼的必备条件。
注重配套设施齐全,高智能化,星级管理服务,具有浓郁文化内涵和较高附加值的写字楼将是未来市场的主流。
4、租售价格稳中有升
长沙目前的写字楼(多数为商住楼)租售价格还处于较低的层面,还有较大的上升空间。
这一点与宏观经济环境有着休戚相关的联系。
长沙市良好的经济发展态势,将是写字楼市场价格上升的一大保障。
据调查,长沙市写字楼日租金水平提升到1.6元—2.6元之间,平均售价在3600—6000元/平方米左右,空置率仍将有大幅度下降,尽管如此,写字楼市场租售价格在短时间内不会有很大的上升,但随着经济的发展,市场需求的增加,将表现出稳中有升的发展趋势。
(五)长沙中央商务区(CBD)的构想
在长沙市城市总体规划中,对CBD注入了新的内容,规划中的长沙中央商务区为“以现有五一路中心绿化广场即芙蓉广场为核心,东起韶山路、西至蔡锷路、北起展览馆路、南至人民路,以金融贸易、办公、管理、商业、文娱等活动所共同构成的核心地带,面积约3平方公里。
”规划强化该区域功能,进行升级改造,创造优美环境,建设集商务、办公、信息、文化、娱乐于一体的商务中心。
要建成完全意义上的长沙CBD,为时尚早,但现今芙蓉路已初具雏形,随着芙蓉路的建成和拓宽,道路两旁的建设日新月异,不断地聚敛周围的商业气息,各种类型的写字楼会相继出现,并逐步得到提升。
如银华大厦、国际金融大厦、国贸大厦、华联大厦、新闻大厦、商业银行大厦、平安大厦、海东青大厦、金属大厦以及在建的顺天国际财富中心等中高档写字楼。
与此同时,在整条芙蓉路两旁分布着大大小小为数众多的金融机构:
40家各类银行机构网点、13家证券公司营业部及总部、5家保险公司、3家期货公司和1家信托投资公司。
其中,中行湖南省分行办公大楼已经启用,建行湖南省分行办公楼、工行湖南省分行办公楼、农行湖南省分行办公楼都已落户在芙蓉路,为入驻写字楼的公司提供了金融服务上的便利。
长沙CBD应参照国外的CBD模式及本地实际进行创新,其功能包括经营管理(总部)、金融、专业化服务、展览及会议、酒店及配套公寓、娱乐及高档零售等,是以商务中心为主的发展模式,商务办公在性质和规模上是占绝对地位的日常活动(一般在60%以上),以理性方式创造出一个高效、高科技的商务空间。
许多消费者也期待那些眼界高、理念新的新生代开发力量在不断吸收外来先进营养的基础上,推陈出新,为长沙写字楼的升级开发和城市品位的提高做出一些创新和突破。
市场发展多方面的需求正将写字楼市场引入功能更新,更适合不同办公需求的发展轨道。
可以肯定,未来几年商务公寓的发展将会成为长沙市商住物业市场中的一个亮点,只要发展商在服务、配套方面真正营造出宜商宜住的环境,商务公寓市场大有可为。
三、长沙市酒店式公寓市场分析
(一)酒店式公寓需求分析
1、商务型物业不能满足需求,导致空置严重
(1)现代型企业对商务型物业的要求较高
由于长沙市经济增长的带动,不但外地驻长沙的办事机构急剧增加,同时长沙市涌现出一批创业型小公司,如IT行业、广告业、咨询服务行业等,也存在着大量SOHO一族等自由职业者。
这类办事机构和创业型公司在选择办公场所的同时,对居住条件提出了较高要求,商住型物业无疑成为其理想物业,同时配套设施要求更完善,交通更方便,地处商务中心地段等等,尤其是以居家办公为特点的自由职业者,对商住的要求更高。
(2)规划设计、功能的不足令现存商务型物业不能满足需求
长沙市目前的商务型物业大部分为商住式写字楼,这些商住型写字楼在位置和功能配套方面还不尽人意,营业性功能方面较差,停车位不足,户型面积设置不合理,目前市场上的写字楼面积都偏大,总价太高,难以吸引投资者和消费者。
外观设计普遍没有特色,个性特点不突出,不能充分体现买家的公司实力与企业形象。
2、商务物业的更新换代,是市场发展的必然趋势
(1)商务型物业市场缺乏合适的产品
从目前市场上来看,市场需要的商务型物业首先要求商住功能要增强,面积要适中,价格方面也要求比纯写字楼要低,配套设施齐全,交通便利,地处商务中心,不少业主都认为电梯安全、速度快、车位充足、网络快捷、商务配套功能齐全、物业管理完善的写字楼具有更大的实用价值和投资价值。
但目前长沙市商务型物业市场缺乏这种合适的产品,现有的写字楼大多存在或多或少、这样那样的缺陷。
(2)需求增长明显快于市场有效供给
目前,长沙市写字楼市场有回温迹象,随着宏观经济的好转,长沙经济的迅速发展,城市建设的明显加快,尤其是加入WTO后,众多外来公司急于抢滩,大批创业型公司不断涌现,自由职业的流行,均给商务型物业市场带来机遇,但由于长期以来写字楼市场一直处于低谷,空置严重,相应的配套更新与服务创新严重滞后于明显增长的市场需求,发展商急于为空置的写字楼“解套”,而无意开发更新换代型的商务物业,使得市场缺乏有效的市场供给。
3、酒店式公寓开拓商住物业光明的前景
酒店式商务公寓以其灵活的定位,众多的优势,令新兴的公寓型写字楼越来越受到市场的推崇和投资者的追捧。
(1)功能众多,选择面大
与传统的酒店相比,酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色,而服务更胜一筹:
除了提供传统酒店的各项服务外,更重要的是向住客提供了家庭式住房格局和家居式服务,真正实现宾至如归。
与写字楼相比,酒店式公寓与前年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处,两者均是将居住的概念分别与酒店式服务和居家办公相结合,但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间,主要功能为满足居家办公的要求,但忽略了星级的配套和服务。
而酒店式商务公寓在满足办公需求的同时,注入了星级酒店式的配套与服务,令居家更加舒适。
居家办公两相宜,再加上完善的酒店式服务,酒店式商务公寓齐全的功能使得问世以来倍受市场追捧。
(2)价格适中,定位灵活
酒店式公寓以其功能的多样性,定位的灵活性,使其能够灵活的适应写字楼和住宅两个市场。
既可以大大降低投资风险,又可以获得较好的租售回报。
(3)投资潜力巨大
酒店式公寓是投资性置业者尤其是异地置业者的首选。
因为此类物业投资具有超值回报空间。
通常,酒店的租金要比公寓高出30%。
酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其他物业项目所难以比拟的。
尤其是地处商务中心,大量小型公司和年轻白领聚集在这些区域,对他们来说,在这里安家置业,成本更低,出入方便自不必说,发展机会更多,最有可能利用这一区域的人流、资金流、信息流,迅速走向成功。
(二)酒店式公寓定位分析
1、用户的基本要求
酒店式公寓属于典型的小户型住宅,关于小户型住宅,有以下基本要求:
(1)功能要求齐全
小户型面积虽小,但功能和大户型相比不应该有太大差异,这就要求精致的规划面积,既保证配套功能齐全又不能浪费有限空间,也就是经济而不局促,小巧而功能齐全。
(2)价格要求实惠
单价高,总价低,首期少,月供少,置业轻松。
虽然单价高,但由于总价相对于中大户型来说低很多,所以面对的客户层面也就可能有限放大。
(3)位置要求便捷
市区内交通线路密集的物业是小户型首选。
区位对于小户型开发有着决定性影响,小户型能够热销的奥秘就在于:
可以花不太高的总价,在市区的好地段、好小区拥有一套适合于生活和工作的住宅。
对一些在长沙参加工作不久的年轻白领和各地驻长办事处而言,会乐意购买一套总价和首付款都较低的小户型。
(4)本身配套齐全
实际上,今天开发的小户型,与福利时代建设的单位住房的根本差异就在于配套不同。
小户型配套是小而全,小而好,这个全和好就体现在投资价值大、配套设施全和物业管理好。
随着社会的进步,经济的发展,住宅的功能正在逐步单纯化、私密化。
所以,只有那些有着齐全的配套设施,能够延展酒店式生活、交际、娱乐、健康等功能的物业,才能充当酒店式公寓的角色。
(5)适宜运动
许多生活态度积极的年轻白领是喜爱运动的人,丰富的健身活动是保持良好精神状态的保证,所以要求住所附近一定要有一个大型的健身中心。
按照就近原则,这个中心最好就在住宅楼下。
2、客户群分析
年轻白领经过几年的拼搏,不少人已经拥有一定的资金积累,不满足租房,开始置业;
但限于资金微薄,总价较低的小户型无疑是他们的首选。
小户型置业群体最主要有三类:
一是有钱人,投资购买,用做出租;
二是来长沙经商、工作者,时间不长但想拥有自己的物业;
三是湖南省各地驻长办事处的长驻人员。
小户型置业者要不没钱,要不有钱也很理性。
这种比较特殊的群体,他们中大多是年轻夫妇、单身族、高级打工者。
这些消费群体的共同特点是以事业为重,希望有自己的生活空间,但目前的收入状况不允许他们过多地投入,所以花钱不多,又能给自己营造一个舒适港湾的小户型自然就成了他们的最佳选择。
购房者的年龄层次比(共200人)
从上表可以看出,购买小户型以年轻人为主,其中35岁以下占到了72.5%的份额,年龄大于35岁的27.5%的购房人中大多以投资为目的,多是二次置业。
表明小户型楼盘的购买力的主流在于25-35岁之间的年轻人。
表二购房者的职业构成
从上表可以看出,小户型购买者的职业以白领族、业务人员等为主,大概占到总购房人士的65%左右。
表三购房者的家庭收入
由上表可知,在购买小户型的群体中,大部分购买者的家庭月收入高于5000元/月,比例大概占到总购房人士的73.5%。
由此可见,尽管是小户型,购房人士无论家庭收入抑或还是个人收入,人均1,500元/月是他们购房的最低保障。
表四购房者的婚姻状况
从上表我们可以看出,已婚人士占到了购房人士的62%。
表五购房者的购房用途
由上表可知,在购房的人群中,以投资者居多(占61.5%),而自用型的仅仅占到38.5%。
表六对购房者置业次数的分析
由上表看来,购买小户型的人中,多次置业的还是具有相当大的市场份额。
3、酒店式公寓价格预测
通过市场调查,结合对项目周边的高档住宅、酒店、公寓的主力消费群、中高收入阶层及白领的收入水平、消费习惯以及住房消费取向等方面的调查分析,可以大致得出酒店式公寓销售价格的范畴:
长沙市整个房地产市场小户型物业几近空白,市场空缺大,目标客户定位为中高收入水平的都市白领的酒店式公寓的市场前景相对较好。
另据对长沙白领收入水平的不完全统计,月收入在1500—3000元/月范围内的白领,占长沙市都市白领的70%以上,在这部分人群中,他们的购房支出占每月消费支出总额的1/3左右,也就是说他们的支付能力首期约为3—4万元,月供500-800元/月,以酒店式公寓通用面积范围25-40平方米计算,可以看出受到长沙中高收入白领青睐的酒店式公寓总价约为14—21万,单价为5025—5600元/平方米。
4、小户型规划设计要点
1、创造一个良好的小区环境
2、营造较佳的居住氛围
3、建筑风格以现代派为主流
4、注意弥补片区功能的不足
5、大胆取舍,瞄准目标客户设计
6、增加建筑本身的科技
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