房地产开发贷款项目评估报告模板.docx
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房地产开发贷款项目评估报告模板.docx
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房地产开发贷款项目评估报告模板
房地产开发贷款项目评估报告
一、借款人资信情况
(一)基本信息
以列表形式描述申请人基本信息。
申请人名称
成立时间
注册地址
注册资本
实收资本
企业性质
法定代表人
经营范围
主营业务
历史沿革
采取分阶段方式描述申请人从成立之初经历的改制、更名、重组等情况,在经营、管理等方面取得的重要成绩等、在技术、设备、产品等方面的重大进步等。
其中对实收资本要进行调查和核实,货币资金出资的调查是否存在撤资情况,实物出资的调查出资是否合规,实物是否仍在申请人名下、状态是否正常。
(二)管理情况
1、集团及关联关系
申请人属于我行集团客户的成员企业,应列明所属集团的类别、已核定授信控制额度、已使用额度情况等,说明申请人在集团内地位和授信担保措施。
从申请人所在集团内成员企业数量和层级、集团内是否存在交叉持股、申请人应收和应付关联企业款项的金额及占比等方面说明申请人关联关系的复杂状况。
以列表形式描述申请人股东情况(如股东超过10家,则列明持股超过10%的所有股东)。
序号
股东名称
持股比例
与申请人经营及管理上的联系
备注
其中对控股股东的经营情况进行调查和说明,重点说明控股股东在公司治理、生产经营、资金运作和利润分配等方面对申请人的控制关系;若申请人为民营企业,要调查和了解实际控制人,重点说明实际控制人在公司治理、生产经营、资金运作和利润分配等方面对申请人的控制关系。
以列表形式描述申请人控股及主要参股子公司情况。
序号
子公司名称
投资金额
控股(参股)比例
与申请人经营及管理上的联系
备注
其中重点说明申请人内部的管理机制,特别是本部对子公司的资金管理体制;申请人收入、利润主要来源于哪些子公司,本部对这些子公司的管理和控制能力。
以列表形式描述申请人其他关联企业情况,其他关联企业指与申请人无直接股权关系但存在一定关联、控制、管理关系,如事业单位的上级主管部门、同一母公司下的兄弟公司、同一实际控制人控制的企业等,同时对申请人的管理、经营等产生重大影响的企业。
序号
关联企业名称
与申请人的关联关系
对申请人管理的影响力
对申请人经营的影响力
备注
2、管理层情况
描述申请人实际控制人(如无,请注明)、法定代表人、经营负责人、财务负责人的姓名、年龄、职务、教育背景、从业经验、主要业绩、工作简历等。
说明是否已发现申请人及以上人员存在个人信用不良记录、重大违法、违规事项以及拒不执行法院判决的行为,对上市公司是否已发现被证监会或证券交易所处罚的情况。
对自然人实际控制的企业,对控制人提供人民银行个人证信系统查询结果。
(三)财务和帐务情况
1、财务报表情况
描述申请人财务报表审计情况。
若经过审计,则调查并说明审计事务所的是否为我行认可、资质等级等;审计事务所若连续两年及以上发生变更的,则调查并说明变更原因以及对审计报告质量的影响。
若申请人无法提供经审计的财务报表或对财务报表数据真实性有疑虑的,要对财务报表数据进行现场调查和核实,详细描述核实内容、过程及结果。
编制财务数据简表如下:
近三年及近期财务数据简表(万元)
序号
项 目
年
年
年
年月
1
总资产
1.1
流动资产
其中:
货币资金
应收帐款
其他应收款
存货
1.2
长期投资
1.3
固定资产净值
1.4
在建工程
2
负债总额
2.1
流动负债
其中:
短期借款
应付票据
应付帐款
2.2
长期借款
3
所有者权益
其中:
实收资本
4
营业收入
5
营业利润
6
投资收益
7
利润总额
8
净利润
9
经营活动现金流入量
10
经营活动现金净流量
11
投资活动现金净流量
12
筹资活动现金净流量
2、资产负债重点项目分析
对申请人上年度和最近一期的重点资产、负债项目及重大损益变化情况进行调查和分析。
重点项目原则上为申请人资产或负债中占比超过10%、与上期相比变化超过20%、以及其他对申请人经营、资金等产生重要影响的资产或负债项目,包括但不限于:
调查并说明银行存款中是否有质押、冻结情况,如有,质押或冻结的金额、占比及产生原因。
调查并说明持有的短期投资的种类、明细、金额、是否已质押。
调查并说明应收帐款的帐龄分布,列示金额前五名的应收账款的欠款人名称、贸易背景、欠款时间、收回可能性、是否为关联企业欠款、坏账准备是否计提充足,应收账款是否已作质押,产生变化的原因等。
调查并说明其它应收款的帐龄分布,列示金额前五名的其它应收款的欠款人名称、产生原因、欠款时间、收回可能性、是否为关联企业欠款、坏账准备是否计提充足,产生变化的原因等。
调查并说明主要存货种类及明细情况,保管状况是否良好,市场价值是否有重大变化,是否已质押,是否已办理保险,是否存在长期积压的现象及原因等。
调查并说明持有债权投资的种类、金额、是否已质押;持有多少其他公司的股权,占被投资单位的股权比例、投资收益情况、是否已质押等。
调查并说明主要固定资产的种类、数量、成新率、是否正常运转、是否已抵押,是否存在固定资产灭失、损毁、长期闲置的现象,如有对申请人资产价值、生产经营的影响。
调查并说明在建工程的项目名称、已完成投资情况、后续资金安排、工程进度和完工时间,是否存在资金缺口、是否已抵押等。
调查并说明申请人拥有的无形及递延资产的种类、金额、取得或发生背景、目前价值或作用。
其中对土地使用权,调查土地位置、使用状态、是否抵押、变现能力等。
调查并说明预收帐款的预收对象、产生原因、对应产品生产和劳务支出的进展情况,是否存在无法按期交付的可能性等。
调查并说明应付帐款的帐龄分布,详细列示金额前五名的应付帐款的应付对象、产生原因、欠款时间、归还安排、资金来源、是否为应付关联企业款等。
调查并说明其它应付款的帐龄分布,详细列示金额前五名的其他应付款的应付对象、产生原因、欠款时间、归还安排、资金来源、是否为应付关联企业款等。
注:
若申请人同时提供合并和本部报表的,应同时对合并和本部报表上的重点项目进行说明;若申请人提供的经审计的财务报表附注对以上重点项目的明细情况有相应说明内容,可以不做重复说明,只需对调查的中掌握的其它情况进行说明。
3、损益及现金流情况分析
通过现场核对申请人账务账簿和重要原始凭证,重点核实并说明以下情况:
增值税、所得税等缴纳情况是否与财务报表、纳税凭证反映的一致,销售收入是否真实,各项费用支出是否真实,现金流量是否真实。
分析申请人最近三年及近期收入和利润的变化趋势及原因,分析申请人三项活动现金流变化趋势,并重点分析经营活动现金流入、流出及净流量情况。
4、财务指标分析
列示申请人偿债能力、营运能力、盈利能力、现金偿还能力、增长能力等主要财务指标及行业均值(如有),并对申请人的财务状况及变化情况进行综合评价和分析(对申请人同时提供合并和本部财务报表的,要同时列示合并及本部的财务指标,但对采取资金集中管理体制、本部只从事投资管理职责的企业,可只列示合并的财务指标)。
(1)偿债能力指标
项目名称
××年
××年
××年
××月
行业均值(如有)
资产负债率
流动比率
速动比率
利息保障倍数
(2)营运能力指标
项目名称
××年
××年
××年
××月
行业均值(如有)
存货周转率
应收帐款周转率
总资产周转率
(3)盈利能力指标
项目名称
××年
××年
××年
××月
行业均值(如有)
EBITDA
销售净利率
净资产收益率
EBITDA:
息税折旧摊销前利润
(4)现金偿债能力指标
项目名称
××年
××年
××年
××月
行业均值(如有)
现金比率
经营活动现金净流量/总债务
经营活动现金净流量/短期债务
(5)增长能力指标
项目名称
××年
××年
××年
××月
行业均值(如有)
销售收入增长率
净利润增长率
资本积累率
(四)信用状况调查及评价
1、授信申请人违约事项判断
序号
判定事项
判定结果
判定理由
1
我行对该笔贷款停止计息或应计利息纳入表外核算
是□、否□
说明判定依据。
2
我行将贷款出售并承担不低于5%的账面损失
是□、否□
说明判定依据。
3
由于债务人财务状况恶化,我行按照与债务人达成的协议或法院的裁定做出让步的事项,对借款合同条款作出非商业性调整
是□、否□
说明判定依据。
4
债务人申请破产,或者已经破产,或者处于类似保护状态,由此将不能履行或延期履行偿付我行债务
是□、否□
说明判定依据。
5
债务人在其他银行违约
是□、否□
说明判定依据。
6
我行需要通过诉讼来收回贷款
是□、否□
说明判定依据。
7
监管部门或我行认定的其他可能导致债务人不能全额偿还债务的情况
是□、否□
说明判定依据。
2、与我行合作情况
列示申请人的对公客户四个一批分类结果和和对公客户分类营销的类型。
属于我行老客户,描述申请人与我行授信业务合作开始时间、现有授信业务余额及品种、有无违约记录等。
3、同业合作情况
以列表形式说明申请人在他行的授信、用信、信用记录情况,对于存在不良贷款和违约记录的,则要详细调查并说明产生原因、当前状况以及对申请人偿债能力的影响。
授信
银行
授信额度
担保方式
用信情况
是否存在不良贷款及违约记录
贷款
银行承兑汇票
贸易融资
贴现
保函
其他
合计
**银行
**银行
……
合计
(注:
担保方式应进行详细说明,保证担保的列明保证人名称及是否与申请人存在关联关系,抵质押担保的列明抵质押人和抵质押物的名称。
)
对与信贷登记系统查询结果不一致的,应调查并说明原因;对我行信贷系统上列示为银监会大额授信预警客户的,应查明预警原因并进行调查和核实,若预警原因确实存在,对申请人偿债能力的影响做出说明。
4、或有负债情况
以列表形式说明申请人为其他企业提供的对外担保情况。
序号
担保对象
担保余额
反担保措施
被担保企业经营状况
代偿可能性
1
2
……
合计
对与信贷登记系统查询结果不一致的,应调查并说明原因。
同时调查并说明申请人的未决诉讼、有追索权的票据贴现、对外承诺等其它或有负债情况、对申请人未来资金、经营等的影响程度等。
对于新成立的项目公司,财务分析可简化,重点分析申请人实收资本是否到位、资本公积是否合规、是否存在建设资金挪用或不到位的风险。
二、项目调查与风险评估
(一)项目概况
1、项目提出的背景
介绍项目地块位置、面积、地形地貌等,阐述项目用地取得过程,项目开发的来龙去脉。
分析项目建设是否属于国家宏观政策支持范围;项目是否属于我行房地产开发贷款支持的范围。
2、项目规划设计方案
主要调查项目规划特点、总建筑面积及分类建筑面积,建筑密度、容积率、绿化率、车位数量等经济技术指标。
分析项目规划是否符合未来市场需要,功能结构和户型设计是否合理,配套设施是否齐全。
3、建设工期与形象进度
介绍项目从规划设计、开工、封顶、开盘直至竣工整个开发工作的进度安排情况。
分析申请人制定的进度安排是否合理。
对于已开工项目,应描述最新形象进度。
4、项目合法性分析
分析项目土地使用权取得方式、地价款缴纳情况、项目开发建设合法性手续(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》)办理情况等。
5、设计、施工、监理单位能力
主要调查项目设计、施工、监理和物业管理单位的资质等级和专业技术能力,了解其有无不良记录。
(二)项目市场前景
1、项目所在区域概况
叙述当地经济发展状况和房地产市场发育程度及房地产投资环境,对当地房地产市场前景进行初步预测;叙述区域内城市建设发展规划和区域功能定位。
2、同类项目比较
分析与被评估项目相关的商品房市场供求状况和价格水平。
对项目贷款期内当地经济和房地产市场发展状况预期,判断被评估项目的市场销售(出租)前景。
选择若干近3年已开发和近期将要开发的,在位置、价格、户型设计、功能、居住环境、装修标准、配套设施、物业管理、工程质量等方面均与本项目类似的同类竞争项目与被评估项目进行比较和分析,评估项目的市场竞争能力。
3、本项目销售状况
说明本项目的价格定位、物业档次、功能结构和户型设计和销售对象;描述借款人拟定的项目销售计划,销售周期;统计项目已实现销售收入、销售价格、销售面积、销售对象。
对借款人拟定的销售方案进行可行性、合理性分析评估。
4、发展策略及重大事项
描述申请人经营战略、中长期发展规划,短期内经营计划、投资项目、市场拓展方向等。
说明其他会对申请人管理、经营、资金及偿债能力等方面有重要影响的重大事件,包括人事变动、资产重组、重大建设项目、重大或有项目、法律起诉、帐户冻结等。
(三)项目投融资分析
1、项目总投资分析
项目总投资是指商品房开发项目从拟建到竣工验收交付使用整个开发过程中投入的全部费用的总和。
主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、财务费用、管理费用、销售费用和不可预见费用等。
分析项目的各项投资费用构成是否齐全,投资估算的取费标准和依据是否符合国家或地区规定的标准,是否存在任意扩大或压低投资情况(填制附表1总成本费用估算表)。
2、筹资方案
了解项目资金来源构成,调查各项资金来源、出资方式和筹资成本是否可行,各种资金来源是否可靠并落实,投资进度安排是否合理。
重点分析企业自有资金比例是否符合我行房地产贷款的有关规定。
3、目前已完成投资
统计借款人已完成投资,核实有关付款凭证。
分析项目的形象进度与投资完成情况是否相符,分析已投入资金来源情况。
(四)财务效益与偿债能力评估
1、项目财务效益分析
根据市场评估预测的租售计划和租售价格预测各年的租售销售收入。
根据现行的财税制度和房地产企业会计的有关规定,按比例逐年结转开发产品至经营成本,计算经营税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用、所得税等项目,计算企业净利润(填制附表2项目损益分析表)。
2、项目现金流量分析
根据项目资金来源与支出、租售计划以及损益预测,测算项目的现金流量,计算项目的内部收益率、财务净现值、投资回收期等指标。
填制附表3项目现金流量分析表。
3、偿还能力评估
编制项目借款还本付息估算表,并测算贷款偿还期限;对于贷款偿还不依赖或不全部依赖本项目本身产生的净现金流,即还款来源依赖或部分依赖于借款人其他项目产生的净现金流或其他可用于还款的资金,则借款还本付息估算表应测算全部还款来源(填制附表4借款还本付息估算表)。
三、担保情况与评价
(一)保证担保
对保证人调查评价内容参照申请人(可适当简化),但重点了解其对外担保情况、担保能力和担保意愿。
对保证人与申请人是否存在互保关系进行了解和判断,如属于互保,则从我行互保圈(链)企业数、互保金额、互保企业在业务上和资金上紧密程度、互保企业的抗风险性和代偿能力等方面进行风险初步评判。
(二)抵(质)押担保
对抵(质)押物的基本情况、权属状态、原始价值、评估价值、物理状态、变现市场情况等进行综合调查评价,对抵(质)押物的合法有效性、变现能力和变现价值等进行评价。
测算抵质押率,对于经评估的抵(质)押物,要说明评估机构是否为我行指定评估机构,评估机构的资质等级、行业经验、信誉状况等。
说明抵(质)押物、抵质押率是否我行担保管理相关办法的要求,如有不符须详细说明理由及可行性。
四、评估结论意见
根据评估测算结果,对房地产开发的建设条件的完备性、市场销售前景、项目在财务上的可行性、还款来源的充足性、分期还款安排的可实现性等提出初步意见。
五、管理措施及授信建议
(一)管理措施
对续授信业务和追加授信业务,说明前期业务存续期间贷后检查的实施情况,简要评价客户合作情况和风险状况。
说明授信后准备采取的加强贷后管理和风险控制的具体措施。
(二)授信建议
提出授信建议,包括授信的额度、期限、品种、利率(费率)、利率浮动方式、担保方式、授信用途等内容。
附表:
1.总成本费用表
2.项目损益分析表
3.项目现金流量分析表
4.借款还本付息估算表
附表1
总成本费用估算表
项目
评估确认值
金额(万元)
每建筑平米均价(元)
1.土地成本
2.前期开发费用
2.1筹建开办费
2.2规划勘探费
2.3其他
3.建安工程费
4.基础设施配套费
4.1供电设施
4.2自来水
4.3暖气工程
4.4煤气工程
4.5电信工程
4.6雨污工程
4.7绿化工程
4.8其他
5.公建配套费
6.开发期税费
7.不可预见费
8.开发成本(建设投资)[1-7项之和]
9.开发费用
9.1管理费
9.2销售费用
9.3财务费用
10.总成本(开发建设总投资)
说明:
土地成本=总建筑面积×平均每建筑平方米价格(说明地块是否属达到“三通一平”的熟地、土地的取得方式。
)
建筑安装工程费=总建筑面积×单位平米费用(说明单位平米费用取值依据);
前期工程费(工程前期办理各种许可证、进行招投标、勘探设计、噪音污染补偿等);
基础设施建设费用(供水、供电、暖气、煤气、排污、电信、绿化、小区道路等);
公共配套设施建设费用(会所、附属建筑等);
开发期税费:
各种与项目开发有关的税金和地方政府或有关部门征收的费用,如:
土地使用税、市政支管线分摊费、供电帖费、用电权费、绿化建设费、电话初装费等;
不可预见费=以上各项工程费用合计×5%;
开发费用=管理费用+销售费用+财务费用;(管理费用以工程建设费用的3%提取;销售费用含广告推广费、市场推广费、销售代理费、销售手续费等;财务费用主要为利息)
不可预见费=1项至6项之和×5%;开发成本=1项至7项之和;管理费=8项×3%;
总成本费用(开发建设总投资)=8项+9项。
附表2
项目损益分析表
序号
项目
合计
20××年
20××年
…
20××年
1
经营收入
1.1
销售收入
1.2
出租收入
减:
总成本费用
经营税金及附加
土地增值税
2
息税前利润(EBITDA)
减:
利息支出
3
利润总额
减:
所得税
4
净利润
说明:
为简便计算,可做如下处理:
流转税率取值5.5%;土地增值税取值1%。
附表3
项目现金流量分析表(全部投资)
单位:
万元
序号
项目
合计
20××年
20××年
……
1
2
3
4
1
2
3
4
1
息税前利润(EBITDA)
2
减:
所得税
3
加:
开发期利息
4
净现金流量
5
累计净现金流量
6
税后净现值
7
税后累计净现值
FIRR=××%FNPV=××万元Pt=××年
说明:
表中FIRR、FNPV、Pt均为税后计算值;“1、2、3、4”为当年各季度。
附表4
借款还本付息估算表
序号
项目
合计
每期一季
每期一季
…
1
借款还本及付息
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
期初借款本息累计
本金
利息
本期借款
本期应计利息
本期还本
本期付息
贷款利率%
2
借款偿还资金来源
2.1
2.2
2.3
净销售收入
净出租收入
其他还款资金
小计
说明:
表中“每期一季”是以季度为计算期间,评估中可依实际情况调整。
附件6
经营性物业抵押贷款项目评估报告
一、借款人资信情况
(一)基本信息
以列表形式描述申请人基本信息。
申请人名称
成立时间
注册地址
注册资本
实收资本
企业性质
法定代表人
经营范围
主营业务
历史沿革
采取分阶段方式描述申请人从成立之初经历的改制、更名、重组等情况,在经营、管理等方面取得的重要成绩等、在技术、设备、产品等方面的重大进步等。
其中对实收资本要进行调查和核实,货币资金出资的调查是否存在撤资情况,实物出资的调查出资是否合规,实物是否仍在申请人名下、状态是否正常。
(二)管理情况
1、集团及关联关系
申请人属于我行集团客户的成员企业,应列明所属集团的类别、已核定授信控制额度、已使用额度情况等,说明申请人在集团内地位和授信担保措施。
从申请人所在集团内成员企业数量和层级、集团内是否存在交叉持股、申请人应收和应付关联企业款项的金额及占比等方面说明申请人关联关系的复杂状况。
以列表形式描述申请人股东情况(如股东超过10家,则列明持股超过10%的所有股东)。
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