上半年重庆房地产市场分析报告.docx
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上半年重庆房地产市场分析报告.docx
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上半年重庆房地产市场分析报告
2019年上半年重庆房地产市场分析报告
▌特征一:
土地&楼市均有回暖,但热度并未持续
一季度全国市场回温,房地产投资大环境好转;重庆限贷、限价、限售、不限购的政策调控相对宽松,同时房贷利率小幅下调,土拍限制条件放宽,市场信心提高,土地和商品房交易都出现好转。
但经济增速保持低位运行,人口红利短期内不足以显现,前两年高度透支需求,市场持续走热并不具备支撑,短暂回温后,迅速归于平静。
新开工面积增长压力下,商品房持续控供应,政策宽松及房贷利率阶段性触底保需求,整体成交量不及去年同期,回归到1,500万方左右的常态水平,成交价格高位盘整
图1:
2011-2019年6月重庆商品房分年供应/成交量价走势
来源:
重庆房管局
图2:
2018年-2019年6月重庆主城商品房供应量、成交量、成交均价分月走势
来源:
重庆房管局
表1:
2018年-2019年6月开盘去化率100%项目个数统计及占比、月度开盘去化率均值
来源:
正合数据库
土拍条件进一步放松,房企积极补仓,地价高涨;但5月开始迅速降温,随着商业用地的供应增长,溢价率直线下降、流拍率6月陡升
图3:
2014年-2019年6月重庆主城土地供应/成交最大可开发建筑面积/楼面价分年走势图
来源:
重庆土地交易中心
图4:
2011-2019年6月重庆主城土地拍卖/挂牌宗数占比
来源:
重庆土地交易中心
图5:
2014-2019年6月重庆主城土地流拍宗数&溢价率
来源:
重庆土地交易中心
▌特征二:
小规模、低容积率地块集中入市,项目改善化趋势明显,但目前低密物业走量并不理想
图6:
2015-2019年6月重庆主城土地分容积率成交建筑面积占比
来源:
重庆土地交易中心
图7:
2015-2019年6月重庆主城土地分建筑规模成交宗数占比
来源:
重庆土地交易中心
表2:
2015-2019年6月重庆主城商品房各物业成交量
来源:
重庆房管局
▌特征三:
新房刚需收缩,二手房供应结构虽然填补新房缺口,但集中抛售,成交惨淡,一二手换房链条受阻
图8:
2019年1-6月重庆主城新房、二手房分面积段成交占比
来源:
重庆房管局
图9:
2018年1月-2019年6月二手房挂牌面积、销售面积、商品房新房建面均价和二手房成交均价
来源:
重庆房管局
2019下半年展望
正 | 合 | 半 | 年 | 报
▌1、上半年房贷利率微松保刚需,外地三无人员停贷抑投机,政策松严并济,房价同比涨幅由去年18%的高位下降至3%,调控效果良好。
下半年房地产大环境趋紧,稳市场目标下,政策保持适度松紧,对合理购房需求继续宽松
图10:
2012年-2019年上半年重庆主城区商品房成交建面均价及同比涨幅
来源:
重庆房管局
▌2、供应结构不均,内需动力不足,增量受大环境收紧波及被压制,支撑地产发展底层逻辑表明下半年需求释放动力不足,预计成交缩减,房价高位盘整、局部震荡
经济持续低速运行,主导产业利润较低,短期人口红利难以显现,地产融资渠道受阻,宏观大环境收紧
图11:
2011-2019年6月年重庆GDP总值、城镇人均可支配收入、M2与商品房建面均价同比增幅
来源:
重庆统计局
图12:
2010-2018年重庆常住人口
来源:
重庆统计局
潜在供应量有压力,需求端现下行趋势,存量分布不均,供需结构待调节。
下半年预计成交回归1,400万方常态水平
图13:
2011-2019年6月重庆商品住宅新开工面积及增速走势
来源:
重庆统计局、重庆房管局
图14:
2013-2019年6月重庆主城土地/商品房(不含车位)成交建筑面积
来源:
重庆房管局、重庆土地交易中心
*土地成交建筑面积-商品房成交建筑面积
高地价对房价有一定支撑,但房企回款压力及局部地区高存低销不平衡状况下,局部有以价换量可能,预计下半年房价高位盘整、局部震荡
图15:
2013-2019年6月重庆主城区土地成交价格
来源:
重庆土地交易中心
表3:
主城品牌开发商大体量、低楼面价地块
来源:
重庆土地交易中心
表4:
2011-2019年6月重庆主城各区土地成交量、商品房成交量、存量盘点
来源:
重庆房管局、重庆土地交易中心
*统计范围说明:
重庆主城区:
巴南区、北碚区、大渡口区、江北区、九龙坡区、两江新区、南岸区、沙坪坝区、渝北区、渝中区
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