芜湖项目开发政策重要规费及现状调研报告.docx
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芜湖项目开发政策重要规费及现状调研报告
芜湖项目开发政策、重要规费及现状调研报告
第一部分芜湖项目重要规费调查
一、城市基础设施费用取费标准调查
根据《关于芜湖市城市基础设施配套费征收使用管理意见的通知》(芜政办〔2003〕18号)的规定:
(二)、在征收城市基础设施配套费后,市及各县此前出台的、与城市基础设施配套费类似的收费项目以及其它各类专项配套费,包括煤气、自来水、集中供热开户费和增容费等一律取消,不得重复收取。
(三)、城市基础设施配套费由市、县建设行政主管部门负责征收,建设单位和个人在领取建设工程规范许可证前,一次交清。
城市规划部门依据缴费凭证办理建设工程规划许可证。
(四)、城市基础设施配套费按建设项目的建筑面积计征。
征收标准为:
芜湖市:
住宅50元/平方米,非住宅(不包括工业厂房、仓储用房,下同)70元/平方米。
各县城关镇:
住宅40元/平方米,非住宅50元/平方米。
工业厂房、仓储用房均按当地住宅收费标准的80%征收。
进入国家和省级开发区以及经
市政府批准的工业园区的项目用房不收取基础设施配套费。
芜湖项目为商业办公性质,城市基础设施配套费收取标准为:
70元/平方米。
二、防空地下室易地建设费
1、防空地下室配建标准:
根据芜政【2004】34号文件(芜湖市人民政府关于印发《〈安徽省人民防
空工程建设与维护管理规定〉实施意见》的通知)规定:
1)建设标准
新建10层(含10层)以上或者基础埋深3米以上民用建筑,按照地面首层建筑面积修建,其抗力等级应达到6级以上;
新建居民住宅(含危房翻新住宅)楼,除第一项规定以外,按照地面首层建筑面积修建,其抗力等级应达到6B级;
新建除第一项、第二项外的民用建筑,按地面总建筑面积3%修建,其抗力
等级应达到6级以上。
2)因地质条件和地下条件不宜修建防空地下室的,建设单位应向市人民防空主管部门提出申请,经批准该民用建筑可以不修建防空地下室,须按规定缴纳人防工程易地建设费。
收费标准为:
新建10层(含10层)以上或基础埋深三米以上民用建筑:
按照地面首层建筑面积每平方米1800元计收;
新建9层(含9层)以下的居民住宅(含危房翻新):
按地面总建筑面积每平方米30元计收;
新建9层(含9层)以下除居民住宅以外的民用建筑:
按地面总建筑面积每平方米54元计收。
人防方案:
假想建筑模型为一栋商业楼(5层)和一栋12层商业办公楼(底下五层为商业)。
5层商业楼:
按照地上总建筑面积平方米54元计收
12层商业办公楼:
按照一层投影面积配建
三、电力配套工程费用收费调查
经电话咨询芜湖市供电公司工作人员,现芜湖市电力配套工程相关费用采用先设计、做工程概算,根据施工图纸概算进行结算方式进行。
南京市区商业电力配套费为230*1.5-345元/平方。
在实行单价总承包前,大约为该标准的一半左右,考虑到地区因素(概算统计口径,南京和芜湖的差距并不大),芜湖的电力工程费用按照345/2=172.5元/平米计算。
网站()显
示:
合肥电力配套费标准为135元/平米,商业应按1.5系数为202.5元/平米。
考虑到地区因素,我们认为:
按照172.5元/平米计算芜湖市电力配套费相对合理。
本项目电力配套工程费用收费标准为:
根据设计图纸概算收取,暂按照
172.5元/平米
四、管道燃气配套
芜湖市燃气配套由芜湖中燃城市燃气发展有限公司进行,在相关网络上没有查询到燃气配套价格的收费标准。
后经电话咨询中燃公司,得到如下手诶标准:
散户费用:
2000元/户
新建住宅小区配套费:
2500元/户本项目的燃气配套工程价格:
标准为:
2500元/户。
五、自来水收费标准根据《关于重新核定新建商品房供水管网费标准的批复》(芜价价[2005]83号)要求:
(一)、收费标准和用途:
供水管网费标准由按建筑面积每平方米20元降低到按每平方米16元计收,主要用于新建商品房供水管网建设。
(二)、收取对象:
房地产开发企业新建商品房。
(三)、执行时间:
新开发商品房凡2005年8月1日以后安装接水的,均按上述标准执行。
此标准暂定一年。
今后,国家或省若有新的规定则按新规定执行。
(四)、市各房地产开发企业对新建商品房供水管网费一律计入房价成本中,不得价外开票单列计收。
违者,物价部门将按照有关规定予以严肃查处。
同时,你公司要做好有关宣传解释工作。
该文件与《关于芜湖市城市基础设施配套费征收使用管理意见的通知》(芜政办〔2003〕18号)中“在征收城市基础设施配套费后,市及各县此前出台的、与城市基础设施配套费类似的收费项目以及其它各类专项配套费,包括煤气、自来水、集中供热开户费和增容费等一律取消,不得重复收取。
”相抵触,经电话咨询芜湖华衍水务有限公司(芜湖自来水工程实施单位)核实,自来水管网建设费仍然按照16元/平米收取,商业办公类参照该标准执行。
并且还要收取设计费和工程费(按照设计概算收取),多层商业建筑的自来水管网和设备的工程费约为40元/平米。
(不含消防系统)
本项目自来水收费:
管网建设费收费标准为:
16元/平米
设计和管道工程费:
按照设计图纸概算收取,暂按照40元/平米
六、其它收费:
我们对芜湖市房地产开发过程中其它规费(收费)和政策也作了调查,具体
如下:
环境影响评介费(环评咨询服务费)
计价格[2002]125号,按照投资额确定
规划技术服务费
用地阶段:
3500元
建设规划阶段:
2.30元/平米
皖价房〔2005〕293号
施工图及抗震设计审查费
施工图审查服务收费按照所审查的房屋建筑
工程和市政基础设施单位工程预算的千分比
分档计收,见皖价房〔2005〕109号
新型墙体材料发展基金
8元/川,可退,最多90%详见:
省财政厅、经贸委财综[2003]652号
散装水泥专项资金
1.5元/卅,使用散装水泥(或预拌混凝土)达到70%全退。
皖政[2003]80号
白蚁防治费
白蚁预防费2.0元/平米
白蚁防治费3.0元/平米
省物价局、财政厅皖价房[2003]105号
省物价局、财政厅皖价费[20061240号
防雷装置设计技术审查
0.18元/平方米
防雷装置跟踪检测
0.81元/平方米
雷击风险评估
按项目投资总额的1.5%。
计收
房产测绘收费
新建房屋:
住宅按1.40元/平方米收取(经济适用住房、集资建房减半计收);非住宅按2.40元/平方米收取。
第二部分房地开发政策调查
一、房屋预售条件:
除了提供相关资料,对建设工程进度也有相应要求:
多层(七层以下含七层)建筑达到一层以上、高层(八层以上含八层)建筑达到建筑总层数的三分之一以上的形象进度证明,并经现场勘查确认后,核发《商品房预售许可证》。
二、商业、办公、写字楼等是否可以拆分销售
经咨询芜湖市房产局相关人员,并对商业办公物业销售调查,芜湖市没有出台过限制商业、办公物业拆分销售的相关政策。
三、关于商业办公建筑设计层高与计算容积率的规定
2010年1月1日实行的《芜湖市规划管理技术规定》中对建筑层高和容积率做出了规定:
涉及建筑层高,在容积率计算时:
1)当住宅建筑标准层层高大于4.3米(2.8+1.5)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算按该层水平投影面积的2倍计算。
大于7.1米(2.8X2+1.5)
时,按3倍计算,以此类推。
2)当办公建筑标准层层高大于4.8米(3.3+1.5)时(除门厅外),不论层内是否有隔层,建筑面积的计算按该层水平投影面积的2倍计算。
大于8.1米(3.3X2+1.5)时,按3倍计算,以此类推。
3)当普通商业建筑标准层层高大于5.4米(3.9+1.5)时(除门厅外),不论层内是否有隔层,建筑面积的计算按该层水平投影面积的2倍计算。
大于8.1米(3.3X2+1.5)时,按3倍计算,以此类推。
4)坡屋顶住宅建筑的顶层,当屋脊线距顶层室内地面高度超过4.9米,建筑面积的计算按该层地面面积的2倍计算。
四、地下室建筑功能设计与计算容积率
2010年1月1日实行的《芜湖市规划管理技术规定》中对建筑地下空间使用功能和容积率做出了规定:
地下空间应明确使用功能,用于停车、设备用房、人防等配套设施用途时,面积不纳入容积率指标计算,用作商业等营业设施时,面积按50%纳入容积率指标计算,五、建筑规划验收前必须进行房产测绘
二00八年九月八日发布的《关于建设工程规划竣工验收和产权登记建筑面积有关问题的通知》规定:
开发建设单位在向规划部门申请办理建设工程规划竣工验收时,应先向房管部门申请办理单体面积实测并出具《房地产权属登记与规划管理联系单》,注明实测面积、跃层面积、架空层面积(地下室面积)、实际用途、实际层数及有关变更情况。
原则上实测面积不得超过规划审批面积。
经规划部门验收合格后,由房管部门按照《房屋登记办法》的规定,办理产权登记。
在规划竣工验收中发现(开发)建设单位违反规划审批要求的,将按照《城乡规划法》和安徽省、芜湖市的有关规定,由规划、国土部门给予处罚,房管部门依法处罚结果进行产权登记。
第三部分土地现状调查及存在的问题分析
一、土地现状调查及存在的问题
1、项目南部退让10米绿化带,绿化带面积包括在出让面积内
该项目南部规划有10宽的绿化带(现状已建成),按照芜湖政府要求,该绿化带面积包含在出让土地面积内,需要缴纳土地出让金,也以此总面积作为容积率和建筑密度的基数。
同时,由于10米宽绿化带影响了行人进入商业,影响了商业的沿街程度。
经过和市政府协商,我们可以沿路多开几个出入口。
第四部分房地产开发流程及时间调查
一、建设用地规划许可证办理阶段
1、项目环境评估和环评批文
建设项目环境保护审批(环境评价)(项目总投资3000万元以上由省环保
局审批,
项目总投资
2亿元以上由国家环保总局审批)
(一
•)、
办事程序
1
)
.受理2
).审核3).批文
(二
J、
申请材料
1
)
.申请报告
2).环境影响报告书(表)或登记表
(三
承诺时限
收到环境影响报告书后60个工作日内;收到环境影响报告表后30个工作日,收到环境影响登记表后15个工作日
(四)、收费标准
免费,环评报告收费见第一部分(政策及规费调查)
2、办理地块前期工作
芜湖市发改委办理,待环评等手续完善后,申报立项批文
办理地块前期工作所需资料
1
申请报告2份(主要包括:
项目名称、地理位置、占地面积等)
2
拟开展前期工作地块规划示意图2份
3
政府有关会议纪要或督办抄告单或领导批示
3、项目公司房地产开发资质办理
办理事项:
新设立房地产开发企业暂定资质审批
办事流程:
1、窗口初审受理;
2、现场审批;
4、窗口发证。
申报材料:
1、房地产开发企业资质申请表和企业申请报告
2.企业营业执照
3.企业章程
4.企业验资报告
5.企业成立批文或董事会会议纪要
6.法定代表人身份证明
7.法定代表人、总经理的任职文件,企业经济技术、财务等负责人的任职文件及职称证件,企业专业技术人员的职称证件
8.企业技术人员的劳动合同
9.企业职工参加社会保障证明
10.经营场地是自有的产权证明或租赁合同
11.项目证明材料
12.专家评审意见
承诺时限
收费标准
本项目为多层建筑,应申报房地产开发三级资质
4、建设用地规划许可证
办理事项:
建设用地规划许可证
办事流程:
1、窗口初审受理;
2、部门审核(相关科室审理);
3、分管领导审核:
4、领导审批;
5、窗口发放办理结果。
申报材料:
1、申请报告
2、用地计划及立项批复
3、选址意见书及附图(复印件)
4、已审批的规划方案文本
5、招拍挂土地提供土地出让合同
6、数字化地形图
承诺时限:
5个工作日
收费标准:
免费
法律依据:
《中华人民共和国城乡规划法》。
5、项目施工用水、施工用电手续
在办理以上相关手续时,可同时办理项目开工所需的施工用水和施工用电手续。
办理施工用水一般需要1个月时间到位,施工用电一般需要3个时间到位。
6地名批复
芜湖市地名申请在市民政局办理。
(见下表)
居民住宅区和具有地名意义的大型建筑物命名和更名办理指南
项目名称
居民住宅区和具有地名意义的大型建筑物命名和更名审批
设立依据
国务院《地名管理条例》第六条,《安徽省地名管理办法》第九条,《芜湖市地名管理办法》第六条第二款,《芜湖市市区居住区和建筑物名称管理规定》第四条。
申请材料
命名
1、《居民住宅区和大型建筑物命名申报表》打印件1份
2、立项批文或土地出让合同复印件1份
3、用地范围平面图(A3幅面)打印件1份
更名
1、《居民住宅区和大型建筑物更名申报表》打印件1份
2、由规划部门盖章核准的总平面图复印件1份
3、业主委员会或产权单位同意更名的证明材料打印件1份
审批程序
开发建设单位在详细规划批准前到市行政服务中心民政窗口申报。
市民政局在收到全部有效申报材料后,组织有关部门和专家召开审核例会,审核通过后上报市政府审批。
市政府批准后,由市行政服务中心民政窗口制发标准地名批复。
承诺办理时限
市民政局审核为2个工作日(不含市政府审批时间)。
收费项目及标准
无
收费依据:
无
7、办理《国有土地使用权证》
1、《中华人民共和国土地管理法》第十一条
2、《土地登记办法》第二十七条
在此阶段可同时办理《国有土地使用权证》,具体办事指南如下表:
办事流程:
1、窗口受理审核;
2、地籍调查(地籍科);
3、领导审批;
4、上报审批(地籍科);
5、核定缴费;
6、窗口发放办理结果。
申报材料:
1、《国有土地使用权岀让合同》及岀让红线图
2、国有土地使用权岀让金全部交纳完毕的凭证
3、契税交纳凭证
4、勘测图件(到国土资源局测量队办理)
5、《土地登记申请书》
6、企业营业执照、法人证书(或法定代表人身份证复印件)、组织机构代码证复印件各一份(个人提供身份证复印件)
7、土地登记委托书及委托人与被委托人身份证复印件
8、新增建设用地需要提供农转用及土地征收批复复印件
9、属招拍挂的另需提供招拍挂公告、竞拍须知和成交确认书复印件
10、需要提供的其他材料(指法律规定的不确定情况下,根据不同实际情况需要提供的材料,如评估报告、测量报告等)
承诺时限:
5个工作日
收费标准:
土地登记费:
按照1990国土(籍)字第93号文件规定标准的80%攵取
办理事项:
岀让土地使用权设定登记
法律依据:
二、建筑设计及审批阶段
1、规划方案设计
按照《规划设计要点》的要求,一般报送两个规划和单体建筑方案,经规划局和专家委员会讨论,选出一套优选方案进行深化。
2、申领《方案审批意见通知书》
方案经规划局初步认可后,按照《规划设计要点》要求,征求相关政府部门的意见。
得到规划局和相关部门的认可后,即可正式进审批窗口,走审批流程,
审批合格后,领取《方案审批意见通知书》
收费:
不收费
办理期限:
自受理申请之日起,十个工作日作出决定。
需市规委会审查的,
规委会审定(纪要印发)后,手续齐备,5个工作日内办结
受理地点:
市行政服务办事中心规划窗口
3、人防建设方案审批(新建民用建筑项目防空地下室设计指标审批)
办理事项:
新建民用建筑项目防空地下室设计指标审批
办事流程:
1、窗口受理;
2、窗口审核;
3、核发防空地下室设计指标批复
申报材料:
1、申请报告(单位带编号正式行文,附XXXX项目地面建筑面积清单)
份;
2、芜湖市新建民用建筑同步修建防空地下室申报表一份;
3、申请项目立项批文(复印件)一份;
4、申请项目规划专家评审会纪要(复印件)一份;
5、项目规划设计方案(通过规划部门审核,有规划部门签章,复印件)一份。
承诺时限:
2个工作日
收费标准:
免费
《中华人民共和国人民防空法》、安徽省人民政府令(第155号)、芜
湖市人民政府文件(芜政【2004】34号)。
4、施工图设计
规划审批完成后,即可进行施工图设计,并报人防、消防、规划、防雷、施工图审查中心等部门进行施工图技术性审查。
1)人防审核
A)结建人防的项目,人防施工图需要报民防办进行图纸审查,并发审核意
见书
办事流程:
1、窗口受理;
2、窗口审核;
3、核发防空地下室建设意见书。
申报材料:
1、安徽省民用建筑防空地下室建设意见书申请表一份;
2、承诺书一份;
3、全套人防工程施工图纸(经有资质的人防审图机构审查合格,加盖审图章,分别装入文件盒中)一份;
4、人防工程施工图审查报告(原件)一份;
5、人防工程设计单位资质证明、合同(设计单位须有人防专项资质)一份;
6、申报项目防空地下室设计指标批复(复印件)一份。
承诺时限:
2个工作日
收费标准:
免费。
、-斗、屮审批依据:
《中华人民共和国人民防空法》、安徽省人民政府令(第155
法律依据:
号)、芜湖市人民政府文件(芜政【2004】34号)。
B)易地建设的项目,需要申报规划核准图,按照规划核定的面积,缴纳易
地建设费。
办理事项:
新建民用建筑项目防空地下室易地建设审批
办事流程:
1、窗口受理;
2、窗口审核;
3、核发防空地下室易地建设批复。
申报材料:
1、申请报告(单位带编号正式行文,附XXXX项目地面建筑面积清单)1
份;
2、芜湖市新建民用建筑易地修建防空地下室申报表1份;
3、申请项目立项批文(复印件)1份;
4、申请项目规划专家评审会纪要(复印件)1份;
5、项目规划设计方案(通过规划部门审核,有规划部门签章,复印件)1份。
承诺时限:
2个工作日
收费标准:
新建10层(含10层)以上或基础埋深三米以上民用建筑:
建筑面积每平方米1800元计收;新建9层(含9层)以下白危房翻新):
按地面总建筑面积每平方米30元计收;新建
以下除居民住宅以外的民用建筑:
按地面总建筑面积每平方米收。
按照地面首层勺居民住宅(含
9层(含9层)
54元计
法律依据:
芜湖市人民政府文件(芜政【2004】34号)。
2)消防设计审核
经查询安徽消防网(),建筑总面积大于10000平方米的宾馆、饭店、商场、市场,建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核:
申报材料:
(一)建设工程消防设计审核申报表;
(二)建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件;
(三)新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件;
(四)设计单位资质证明文件;
(五)消防设计文件。
审核期限:
自受理之日起20日内应当出具书面审核意见。
但是依法需要组织专家评审的,专家评审时间不计算在审核时间内。
收费:
不收费
3)规划审批,并领取规划许可证
申请人提交申请表及法定材料,市行政服务中心规划局窗口办理人员出具接收材料凭证,见下表
办理事项:
建设工程规划许可证(建筑类)
办事流程:
1、窗口初审受理;
2、部门审核(相关科室审理);
3、分管领导审核;
4、领导审批;
5、窗口发放办理结果。
申报材料:
1、申请报告1份;?
2、建设计划及发改委立项批复1份;?
3、《建设项目选址意见书》及附图(复印件)1份;
4、《建设用地规划许可证》及附图(复印件)1份;
5、土地使用权证或建设用地批准书(提供复印件并核对原件)1份;?
6、经审定的规划设计方案、单体设计方案(含审定立面效果图)1份;?
7、建筑设计施工图二套;?
8、按批准的规划方案标注的数字化地形图(光盘)1份;?
9、建筑设计施工图光盘1份;?
10、概算或预算1份;?
11、基建收费发票单据(复印件)1份;?
12、涉及环境保护、道路交通、卫生、消防、国防、人防、地震、电力电
讯、铁路、水系江堤、园林、绿化等公共设施,建设单位应事先征求有关
主管单位书面意见。
?
承诺时限:
5个工作日
收费标准:
免费
4)防雷设计审核
设计图纸应向芜湖市防雷中心申报防雷设计审核
办理事项:
防雷装置技术审查和跟踪检测
办事流程:
1、防雷窗口受理;
2、签订委托协议;
3、岀具《防雷装置设计技术审查报告》和《防雷装置检测报告》。
申报材料:
1、建设工程规划许可证(复印件1份);
2、防雷装置施工图设计说明书、施工图设计图纸及相关材料(电施图蓝图)两套;
3、设计中所采用的防雷产品相关材料。
承诺时限:
防雷装置设计技术审查报告2个工作日;
防雷装置检测报告2个工作日(不包括现场检测天数)。
收费标准:
防雷装置设计技术审查0.18元/平方米(经营性收费);
防雷装置跟踪检测0.81元/平方米(经营性收费)。
法律依据:
(1)《安徽省防雷减灾管理办法》;
(2)《防雷减灾管理办法》;(3)《防雷装置设计审核和竣工验收规定》。
5)施工图审查及备案
审查:
芜湖市有多家有资质的施工图审查机构(具备《施工图设计文件审查
机构认定书》),按照要求申报施工图审查(本项目应含抗震设计审查),审查合格,并缴费,审查费用见第一部分的其它收费。
备案:
领取《施工图纸审查综合结论意见书》和《施工图设计文件审查合格书》后,即可办理施工图审查合格证书备案,见下表:
办理事项:
施工图审查合格证书备案
办事流程:
1、受理;
2、审核;
3、备案。
申报材料:
1、工程施工图纸审查综合结论意见书。
2、审查意见回复。
3、设计和审查机构的资质证书及设计人员职业资格证复印件。
4、施工图设计文件审查合格书。
5、审查合同。
6、不良行为记录。
承诺时限:
即办
收费标准:
免费
《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》
<建设部
法律依据:
令第134号>
5、建设工程招标投标
领取《建设工程规划许可证》后,在芜湖市城乡建设局办理建设工程招标投标手续(监理和施工单位招标),招标流程一般为一个月。
三、开工准备阶段
1、工程报监
取得工程规划许可证后向区质监站办理报监手续,有民防工程的向市民防质监站申办报监手续。
办理事项:
建设工程质量监督手续办理
办事流程
1、窗口初审受理;
2、审批;
3、窗口发证。
申报材料:
1、芜湖市建设工程质量监督申请表一式四份
2、全套图纸
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